АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

03 апреля 2024 года

Дело №

А21-11453/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В.,         Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее озеро» ФИО1 (доверенность от 01.10.2023), ФИО2 (доверенность от 01.10.2023), от администрации городского округа «Город Калининград» ФИО3 (доверенность от 11.09.2023), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее озеро» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.06.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 по делу № А21-11453/2022,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее озеро», адрес: 236004, Калининградская обл., Калининград,                   ул. Дзержинского, д. 79, лит. Б1, пом. 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград», адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), о признании незаконным оформленного письмом от 10.08.2022 № и-КМИ-07/16779 отказа в заключении договора аренды земельного участка площадью 2185 кв. м с кадастровым номером 39:15:132402:17 сроком на три года для завершения строительства объекта – культурно-делового центра «Москва»; обязании Комитета в течение пяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта заключить с Обществом такой договор аренды без проведения торгов.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация городского округа «Город Калининград», адрес: 236022, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области, адрес: 236022, Калининградская обл., Калининград, Советский пр., д. 13, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Служба).

Решением от 09.06.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, ошибочным является вывод судов о нахождении объекта незавершенного строительства в границах территории объекта культурного наследия, утвержденных приказом Службы от 01.10.2021 № 325, поскольку данный приказ противоречит постановлению Правительства Калининградской области от 06.06.2013 № 386, имеющему бОльшую юридическую силу, согласно которому объект незавершенного строительства, принадлежащий Обществу, находится в границах зоны регулируемой застройки; материалами дела подтверждается отсутствие на застраиваемом земельном участке объекта культурного наследия и соответственно отсутствие оснований для включения земельного участка в границы территории объекта культурного наследия; в дело не представлены обоснования изменения в 2021 году границ территории объекта культурного наследия; приказ Службы принят с превышением полномочий и нарушением законодательства, поскольку установление и изменение границ территории объекта культурного наследия и зон охраны памятников относится к полномочиям Правительства Калининградской области; изменение режима использования земель в границах зон охраны памятников не применяется к объектам, разрешение на строительство которых выдано до изменения режима; в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства собственник этого объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства. 

Администрация в письменных возражениях на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.

В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Администрации против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в письменных возражениях.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, открытое акционерное общество «Торгово-промышленная компания «Продмаркет» (далее - Компания) и мэрия города Калининграда (далее – Мэрия) заключили договор от 10.07.2006 № 20, по условиям которого Компания обязалась за счет собственных и привлеченных средств и сил осуществить строительство культурно-делового центра «Москва» по Пролетарской ул. – ул. Сергеева в Ленинградском районе Калининграда на земельном участке, предварительно согласованном постановлением мэра города Калининграда от 03.06.2005 № 1831. 

Согласно пункту 1.2 договора по окончании строительства Компания передает в муниципальную собственность нежилые помещения общей площадью 415 кв. м.

На основании постановления главы города Калининграда – мэра города  от 18.09.2007 № 2156 Мэрия и Компания заключили договор от 15.10.2007        № 008997 аренды земельного участка площадью 2185 кв. м с кадастровым номером 39:15:13-24-02:0017 по улице Сергеева в Ленинградском районе Калининграда под строительство культурно-делового центра «Москва» с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой сроком на три года до 18.09.2010.  

В дальнейшем Комитет архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» выдал Компании разрешение от 08.09.2008 № RU39315000-236/2008 на строительство объекта капитального строительства – культурно-делового центра «Москва» с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой на земельном участке площадью 0,2185 га по улице Сергеева в Ленинградском районе Калининграда первоначальным сроком действия до 14.10.2009, впоследствии продленным до 31.10.2013. 

Соглашением от 22.10.2010 к договору от 15.10.2007 № 008997 срок аренды продлен до 14.06.2013. 

На предоставленном земельном участке Компанией начато строительство, 20.05.2013 за ней зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 981,9 кв. м с кадастровым номером 39:15:132402:88 степенью готовности 18,3%.

Администрация и Компания со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) заключили договор от 06.10.2015             № 012502 аренды земельного участка площадью 2185 кв. м с кадастровым номером 39:15:132402:17 по Пролетарской улице в Ленинградском районе Калининграда под строительство культурно-делового центра «Москва» с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой (для завершения строительства объекта) сроком на три года с 07.09.2015 до 07.09.2018.    

На основании договора купли-продажи от 25.10.2016 за Обществом 18.11.2016 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии с соглашением от 26.12.2016 № 012502-1/УА права и обязанности арендатора по договору от 06.10.2015 № 012502 перешли к Обществу.

Общество обращалось в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области за разрешением на строительство, однако в выдаче разрешения ему было отказано.

Кроме того, до истечения срока действия договора от 06.10.2015             № 012502 Общество неоднократно обращалось к Администрации по вопросу о заключении договора аренды на новый срок, в чем ему было отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 22.07.2019 по делу № А21-16407/2018 Обществу отказано в обязании Администрации заключить с ним договор аренды земельного участка сроком на три года для строительства культурно-делового центра.

Общество 14.07.2022 вновь обратилось в Комитет с заявлением от 10.07.2022 № 01/07/22 о предоставлении в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17 без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Письмом от 10.08.2022 № и-КМИ-07/16779 Комитет сообщил об отсутствии оснований для заключения с Обществом договора аренды земельного участка, поскольку собственник объекта незавершенного строительства уже реализовал право на однократное приобретение земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17 в аренду сроком на три года для строительства, а также право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта без проведения торгов.

Общество, ссылаясь на то, что предприняло все зависящие от него меры для завершения строительства в пределах действия договора аренды, считая, что ответчики, не обращаясь в судебные органы по вопросу об изъятии объекта незавершенного строительства, уклоняясь от заключения с Обществом договора для завершения строительства, фактически препятствуя Обществу завершить строительство и одновременно требуя оплаты за пользование участком,   злоупотребляют правом, обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрены исключительные случаи, когда договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов.

Согласно пунктам 3, 4 той же статьи арендаторы земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 этой статьи, в частности, если на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.    

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов может быть предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи. Как указано в подпункте 2 пункта 5 этой статьи, предоставление земельного участка в аренду без аукциона собственнику объекта незавершенного строительства допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Исходя из пункта 21 статьи 3 Вводного закона в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Как установлено судами и  подтверждается материалами дела, изначально земельный участок для строительства культурно-делового центра «Москва» был предоставлен Компании по договору аренды от 15.10.2007         № 008997 сроком на три года (до 18.09.2010). В дальнейшем соглашением от 22.10.2010 срок аренды был продлен до 14.06.2013. По истечении этого срока с Компанией как собственником объекта незавершенного строительства, право на который было зарегистрировано до 01.03.2015, на основании пункта 21 статьи 3 Вводного закона был заключен договор от 06.10.2015 № 012502 аренды земельного участка для завершения строительства объекта сроком на три года.  

Таким образом, предыдущим собственником объекта незавершенного строительства (Компанией) уже было реализовано право на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта.

В то же время согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды участка для завершения строительства.

Между тем заинтересованные лица, возражая против заявленных требований, ссылались на то, что земельный участок под объектом незавершенного строительства входит в границы территории объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Парк-Отель» (архитектор Х. Хопп)», 1929 год, утвержденные приказом Службы от 01.10.2021 № 325. Названным приказом утвержден также режим использования территории объекта культурного наследия регионального значения, запрещающий строительство объектов капитального строительства в границах данной территории, что соответствует и статье 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ).

Указанный объект поставлен на государственный учет как вновь выявленный памятник истории и культуры Калининградской области на основании постановления главы администрации Калининградской области от 19.02.92 № 49. В соответствии с постановлением Правительства Калининградской области от 23.03.2007 № 132 объект культурного наследия – Здание гостиницы «Парк-Отель», 1929 г. – включен в перечень объектов, подлежащих государственной охране как объекты регионального значения на территории муниципального образования «Город Калининград».

Постановлением Правительства Калининградской области от 06.06.2013 № 386 утверждены границы территорий и зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, находящихся на территории Калининградской области. По утверждению Общества, объект незавершенного строительства полностью расположен в утвержденных названным постановлением границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, в которой допускается ведение строительства.   

В дальнейшем постановлением Правительства Калининградской области от 02.12.2014 № 804 утверждено положение о службе государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области. Согласно подпункту 5 пункта 9 данного положения к полномочиям службы отнесено утверждение границ территории объекта культурного наследия регионального значения, объекта культурного наследия местного значения, выявленного объекта культурного наследия.    

Приказом Службы от 01.10.2021 № 325 утверждены прилагаемые границы территории объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Парк-Отель» (архитектор Х. Хопп»), 1929 год, Калининградская обл., Калининград, ул. Сергеева, д. 2, и режим использования территории объекта культурного наследия регионального значения. Согласно схеме границ территории объекта культурного наследия спорный объект незавершенного строительства находится в данных границах.

Сведения о границах территории объекта культурного наследия внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 5.1 Закона № 73-ФЗ на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия и его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Аналогичный режим использования территории объекта культурного наследия определен приказом Службы от 01.10.2021 № 325.

Данный приказ был опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru; не отменен и не признан в судебном порядке недействительным или недействующим; оснований для неприменения данного приказа у судов не имелось. В связи с перераспределением полномочий между исполнительными органами государственной власти Калининградской области после издания постановления Правительства Калининградской области от 06.06.2013 № 386 отсутствуют также основания считать данный приказ противоречащим названному постановлению как имеющему бОльшую юридическую силу.

При таких обстоятельствах суды, установив, что в связи с изменением правового режима использования спорного земельного участка строительство объекта капитального строительства на нем в настоящее время не представляется возможным, правомерно пришли к выводу об отказе в удовлетворении требований Общества.           

Доводы подателя жалобы относительно приказа Службы от 01.10.2021   № 325 подлежат отклонению по изложенным выше мотивам.

Ссылка на неприменение к спорному объекту существующего режима использования земельного участка, поскольку режим земельного участка был изменен после выдачи разрешения на строительство, несостоятельна, так как действие выданного 08.09.2008 разрешения на строительство закончилось с учетом неоднократных продлений 31.10.2013; сведений о выдаче Обществу иных разрешений на строительство в деле не имеется. 

Общество не лишено возможности для защиты своих прав, которые оно считает нарушенными изменением режима использования участка в связи с установлением границ территории объекта культурного наследия, воспользоваться соответствующими способами защиты, в частности предусмотренными статьей 55.33 Градостроительного кодекса Российской Федерации.   

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.06.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 по делу № А21-11453/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее озеро» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

 

М. В. Захарова

 Т.И. Сапоткина