Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А70-679/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоСириной В.В.

судейДонцовой А.Ю.

ФИО1

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 29.05.2024 Арбитражного суда Тюменской области (судья Маркова Н.Л.) и постановление от 12.08.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Халявин Е.С.) по делу № А70-679/2024 по первоначальному иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды, пени; по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании договора аренды прекратившим действие.

В заседании до перерыва приняли участие: индивидуальный предприниматель ФИО3, его представитель ФИО4 по доверенности от 01.10.2023; индивидуальный предприниматель ФИО2, его представитель ФИО5 по доверенности от 30.05.2024. 

После перерыва в судебном заседании участвовали: представитель индивидуального предпринимателя ФИО3 ФИО4 по доверенности от 01.10.2023, индивидуальный предприниматель ФИО2, его представитель ФИО5 по доверенности от 30.05.2024.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Иванов Александр Леонидович (далее – ИП Иванов А.Л.) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Гаврилову Евгению Евгеньевичу (далее – ИП Гаврилов Е.Е.) о взыскании 291 600 руб. задолженности по договору аренды помещений от 01.05.2023 за период с октября 2023 года по март 2024 года, 26 244 руб. пени за период с 06.10.2023 по 20.03.2024.

На основании статьи 132 АПК РФ ИП ФИО2 заявлены встречные исковые требования о признании договора аренды помещений от 01.05.2023 прекратившим действие с 12.10.2023.

Решением от 29.05.2024 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 12.08.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе ИП ФИО2 просит обжалуемые решение и постановление отменить, принять новый судебный акт или дело направить на новое рассмотрение.

Считает, что ИП ФИО2 прекратил пользование помещением, возвратив ключи арендодателю, соответственно, задолженность не может быть взыскана за период 12.10.2023; в данном случае имеется просрочка кредитора в принятии имущества из аренды; нарушение арендатором обязанности возвратить имущество в состоянии, предусмотренном договором, дает арендодателю право на применение соответствующего этому нарушению способа защиты права, в рамках которого возможно установление наличия либо отсутствия факта ненадлежащего исполнения, а именно путем заявления требования о взыскании убытков, но не предоставляется возможность уклонения от приемки объектов из аренды; конклюдентные действия истца по первоначальному иску указывают, что им было получено уведомление о расторжении договора; у суда апелляционной инстанции имелись все основания для приобщения дополнительных доказательств.

ИП ФИО3 в отзыве на кассационную жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Определением от 05.12.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании объявлен перерыв, сторонам предложено представить дополнительные письменные пояснения по вопросам о том, какой комплект ключей был передан арендатору при заключении договора, какой комплект был возвращен арендодателю, имелась ли у арендатора возможность доступа в арендуемое помещение и его использования после подписания акта приема-передачи с замечаниями. 

Стороны представили свои письменные пояснения, которые приобщены судом округа в порядке статьи 279 АПК РФ. В судебном заседании представители сторон поддержали свои ранее изложенные правовые позиции.

Проверив согласно статьям 284, 286 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов, заявленных в кассационной жалобе (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует и установлено судом, что между ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды помещения от 01.05.2023, по условиям которого за определенную настоящим договором плату арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения в здании с кадастровым номером 72:23:0216004:6134, расположенном по адресу: 

<

...>, цокольный этаж, офис I площадью 33,5 кв. м, входную группу площадью 10,2 кв. м и бойлерную площадью 8,2 кв. м, согласно плану этажа. Стоимость арендной платы составляет 900 руб. за кв. м, в месяц (пункт 1.1 в редакции дополнительного соглашения от 24.08.2023).

Помещение предоставлено арендатору для размещения предприятия общественного питания (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора передаваемые в аренду помещения, предусмотренные пунктом 1.1, находятся в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым помещениям, используемым в соответствии с назначением и конструкцией.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что при прекращении действия настоящего договора арендатор обязан в течение 1 рабочего дня освободить помещения и передать их по акту приема передачи. Арендатор обязан передать помещения в чистом виде, в состоянии не хуже, чем при принятии в аренду.

По истечении срока действия договора, а также при его досрочном прекращении арендатор обязан передать арендодателю помещение по акту приема-передачи, при этом, предварительно убрав мусор и произведя в передаваемом помещении влажную уборку (пункт 3.3.22 договора).

В силу пункта 2.4 договора в редакции дополнительного соглашения арендодатель вправе не подписывать акт приема-передачи и не принимать от арендатора помещения, если состояние арендуемых площадей ухудшилось по сравнению с первоначальным. В этом случае арендатор по согласованию с арендодателем обязан возместить стоимость работ по приведению помещения в первоначальное состояние, либо произвести такие работы самостоятельно.

Арендатор обязан обеспечивать сохранность арендованного помещения, поддерживать его в технически исправном и пригодном для эксплуатации состоянии на полный срок аренды. Арендатор за свой счет производит текущий ремонт помещения в соответствии с действующими строительными нормами. Необходимость проведения текущего ремонта помещения определяется самим арендатором, объем работ и сроки их проведения согласовываются с арендодателем. Расходные материалы, необходимые для эксплуатации арендуемого помещения, обеспечиваются за счет арендатора (пункт 3.3.5 договора).

Согласно пункту 3.3.7 договора арендатор обязан не производить без предварительного письменного согласия арендодателя перепланировок, реконструкций, переоформление помещения или его части и изменения его функционального назначения. 

Стоимость неотделимых улучшений арендованного помещения, а также выполненных работ, произведенных арендатором, возмещению не подлежит.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае если арендатор не передал своевременно арендодателю помещение по акту приема-передачи в соответствии с пунктом 2.3 договора, арендатор оплачивает арендную плату за все время просрочки, при этом он не пользуется правами арендатора, арендатор возмещает возникшие при этом убытки в течение трех дней с момента получения счета от арендодателя. Арендодатель при наступлении обстоятельств, предусмотренных настоящим пунктом вправе в присутствии независимого лица освободить занимаемое арендатором помещение, принять по описи все находящиеся имущество на ответственное хранение, известив об этом арендатора, после чего вправе использовать освобожденное помещение по собственному усмотрению.

Пунктом 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения предусмотрено, что за просрочку внесения платы по настоящему договору арендодатель вправе предъявить арендатору пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

В соответствии с пунктом 3.2.2 настоящего договора, с первого числа неоплаченного периода пользование помещением арендатором приостанавливается до полного погашения имеющейся задолженности, включая сумму пени, в случае отсутствия уведомления арендодателя о зачете в сумму задолженности регистрационного сбора, либо при наличии такого уведомления, но не пополнения регистрационного сбора в течение 10 дней с момента такого уведомления.

Срок действия договора согласован сторонами на пять лет с 01.05.2023. На период до 31.05.2023 арендатору предоставлены арендные каникулы (пункт 15 дополнительного соглашения).

Согласно пункту 7.4. договора в редакции дополнительного соглашения арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив арендодателя за 90 дней. Уведомление направляется арендодателю в соответствии с пунктом 9.3, договор считается расторгнутым в дату, указанную в этом уведомлении, но не менее чем 90 дней с даты отправки.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором принятых на себя обязательств, на стороне ИП ФИО2 образовалась задолженность по арендной плате за период с октября 2023 года по март 2024 года. Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование встречного иска ИП ФИО2 указывает на освобождение помещения в октябре 2023 года, в момент передачи ключей, ввиду чего, по его мнению, договор аренды считается расторгнутым, арендная плата начислению не подлежит.

Суд первой инстанции исходил из того, что ИП ФИО2 не исполнил свою обязанность по внесению арендных платежей в период с октября 2023 года по март 2024, в связи с чем первоначальное исковое требование подлежит удовлетворению.

Доводы ИП ФИО2 о досрочном расторжении договора по основанию предварительного уведомления ИП ФИО3 о расторжении договора суд первой инстанции отклонил, посчитав не подтвержденным материалами дела факт отправки уведомления о расторжении договора и его получения арендодателем.

Поскольку факт уклонения ИП ФИО3 от приемки помещения не доказан, суд не установил оснований для отказа во взыскании долга по заявленным арендатором обстоятельствам.

Требования истца по встречному иску судом признаны не подлежащими удовлетворению, поскольку суд не установил оснований считать договор расторгнутым.

Проверив расчет пени, суд взыскал неустойку за период с 06.10.2023 по 20.03.2024.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами согласился, отметив, что материалы дела не содержат доказательств реализации арендатором права на отказ от договора в предусмотренной договором форме (доказательства направления уведомления, датированного 29.09.2023, в деле отсутствуют), соответственно, срок действия договора не истек. Сторонами не подписан акт приема-передачи в установленной договором форме, ИП ФИО2 не представлено доказательств, подтверждающих возврат помещения по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ в случаях, когда право на односторонний отказ предусмотрено в законе или договоре, данное право осуществляется посредством направления уведомления другой стороне. При этом согласно данной норме договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не вытекает из закона или условий договора.

Суд округа соглашается с выводами судов о том, что ИП ФИО2 не реализовал в предусмотренном договором порядке право на односторонний отказ от договора, поскольку, как следует из материалов дела и установлено судами, предложение о расторжении договора (л.д. 17) не содержит отметок о получении его арендодателем, не представлено также доказательств отправления его почтой, в связи с чем договор аренды не был расторгнут в результате одностороннего отказа от договора со стороны арендатора, в связи с чем суды обоснованно отказали в удовлетворении встречного искового требования.

Вместе с тем судами не было принято во внимание следующее.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Совокупное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Вместе с тем, обязанность арендатора по внесению арендной платы обусловлена не только формально-юридическим содержанием договорной связи, но и фактическим получением от арендодателя встречного предоставления.

Так, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

По смыслу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 № 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Из системного толкования приведенных норм права и правовых позиций высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (если иное непосредственно не вытекает из закона), освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Учитывая изложенное, а также суть возражений ИП ФИО2, состоящих в невозможности использования в период с 12.10.2023 спорного объекта аренды в связи с тем, что арендодатель забрал ключи от арендуемого помещения, в отсутствие доказательств возможности эксплуатации и действительной эксплуатации помещения ответчиком в спорный период после передачи ключей арендодателю, суды пришли к преждевременному выводу о возможности удовлетворения исковых требований за период с 12.10.2023 по 20.03.2024, при том, что в отношении периода с 06.10.2023 по 12.10.2023 такие возражения ответчиком не были заявлены.

В силу статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов. Принятые по настоящему делу судебные акты таким требованиям не соответствуют, подлежат отмене в части в части взыскания с ИП ФИО2 291 600,00 руб. долга, 26 244,00 руб. пени, 7 500,00 руб. расходов по оплате госпошлины и взыскании с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета 1 857,00 руб. госпошлины. В этой части дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в порядке пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении суду первой инстанции с учетом положений указанных норм необходимо установить наличие оснований для взыскания арендной платы, приняв во внимание доводы ответчика о прекращении доступа в арендуемое помещение, дате прекращения доступа, исходя из чего установить сумму задолженности и пени, по результатам рассмотрения спора распределить судебные расходы, в том числе подлежащие взысканию с ответчика.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 29.05.2024 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 12.08.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-679/2024 отменить в части взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 291 600,00 рублей долга, 26 244,00 рубля пени, 7 500,00 рублей расходов по оплате госпошлины и взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 1 857,00 рублей госпошлины. 

В этой части направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

В остальной части судебные акты оставить без изменения

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийВ.В. Сирина

СудьиА.Ю. Донцова

А.В. Щанкина