АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

г. Краснодар                                                                                              Дело № А32-2097/2023

29.09.2023

 

Резолютивная часть решения объявлена 21.08.2023. Полный текст решения изготовлен 29.09.2023.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Краснодарского края в публичных интересах Российской Федерации в интересах неопределенного круга лиц муниципального образования Крыловский районк администрации муниципального образования Крыловской район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Итальянские автомобили»(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318774600022312)

о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией муниципального образования Крыловский район и ООО «Итальянские автомобили» договора от 25.02.2022 № 469 купли-продажи относящегося к категории земель населенных пунктов земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230, расположенного по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, ст. Октябрьская; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на ООО «Итальянские автомобили» обязанности возвратить администрации муниципального образования Крыловский район по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 23:14:0501003:7129, 23:14:0501003:7130, 23:14:0501003:7131, 23:14:0501003:7177, 23:14:0501003:7176 общей площадью 54 815 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, ст. Октябрьская, в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу, а также путем признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ООО «Итальянские автомобили» на данные участки; о возложении обязанности на администрацию муниципального образования Крыловский район возвратить ООО «Итальянские автомобили» денежные средства в размере 681 456 рублей 86 копеек, полученные от продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230; об истребовании из чужого незаконного владения ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128, расположенного по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, ст. Октябрьская; о возложении на ФИО1 обязанности возвратить администрации муниципального образования Крыловский район земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:7128, расположенный по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, ст. Октябрьская,

при участии в заседании представителя истца ФИО2, представителей ответчиков ФИО3, ФИО4, установил следующее.

 

В Арбитражный суд Краснодарского края обратился заместитель прокурора Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц муниципального образования Крыловский район (далее – прокурор) с исковым заявлением к администрации муниципального образования Крыловской район (далее – администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Итальянские автомобили» (далее – общество, ООО «Итальянские автомобили», ООО «Итал-Авто»), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ФИО1) о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией и ООО «Итальянские автомобили» договора от 25.02.2022 № 469 купли-продажи относящегося к категории земель населенных пунктов земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230, расположенного по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, ст. Октябрьская; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на общество обязанности возвратить администрации муниципального образования Крыловский район по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 23:14:0501003:7129, 23:14:0501003:7130, 23:14:0501003:7131, 23:14:0501003:7177, 23:14:0501003:7176 общей площадью 54 815 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, ст. Октябрьская, в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу, а также путем признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ООО «Итальянские автомобили» на данные участки; о возложении обязанности на администрацию возвратить ООО «Итальянские автомобили» денежные средства в размере 681 456 рублей 86 копеек, полученные от продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230; об истребовании из чужого незаконного владения ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128, расположенного по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, ст. Октябрьская; о возложении на ФИО1 обязанности возвратить администрации муниципального образования Крыловский район земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:7128, расположенный по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, ст. Октябрьская.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представители ответчиков в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании распоряжения главы муниципального образования Крыловский район от 25.02.2022 № 112-р между администрацией ООО «Итальянские автомобили» 25.02.2022 заключен договор № 469 купли-продажи относящегося к категории земель населенных пунктов земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 площадью 58 294 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, ст. Октябрьская (далее – договор).

Земельному участку установлен вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования.

Указанный земельный участок предоставлен обществу в собственность без проведения торгов на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации как собственнику расположенного на участке объекта недвижимости.

Прокурор полагает, что орган местного самоуправления подписал договор купли-продажи земельного участка без проведения торгов в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей порядок предоставления земельных участков, занятых объектами недвижимости, что подтверждено распоряжением главы муниципального образования Крыловский район от 25.02.2022 № 112-р.

Истец считает, что договор является недействительным (ничтожным).

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, предусмотрено статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Порядок и основания признания сделок недействительными установлены § 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 – 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № 13535А10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или  не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу (статья 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из заявления общества от 15.02.2022 о предоставлении земельного участка в собственность следует, что участок испрашивался для эксплуатации объекта недвижимости – склада. Вместе с тем, необходимость земельного участка указанной площади для эксплуатации указанного объекта недвижимости документально не подтверждена и не обоснована.

На момент предоставления в собственность ООО «Итал-Авто» земельного участка на нем располагалось принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание - склад с кадастровым номером 23:14:0501003:7116 площадью 144 кв. м. (запись о регистрации права собственности от 09.02.2022 № 23:14:0501003:7416-23/359/2022-1).

Согласно информации отдела архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Крыловский район от 24.11.2022 предоставленный обществу земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 по состоянию на 25.02.2022 расположен в зоне обслуживания и деловой активности при транспортных коридорах и узлах (ОД-3).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории Октябрьского сельского поселения Крыловского района, утвержденными решением Совета Октябрьского сельского поселения Крыловского района третьего созыва от 23.12.2014 № 30, минимальная/максимальная площадь земельных участков в рассматриваемой функциональной зоне (ОД-3) для складов установлена минимально 1 000 кв. м/ максимально 15 000 кв. м, максимальный процент застройки земельного участка составляет 75%.

Согласно подготовленному отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Крыловскому району техническому заключению от 13.10.2022 площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 объектом недвижимости (склад площадью 144 кв. м) составляет 0,25% от всей его площади.

В соответствии с СП 42.13330.2016 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», утвержденному приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.12.2016 № 1034/пр, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации склада л площадью 19 кв. м, составляет 60 кв. м, приложение Г (Площадь и размеры земельных участков складов)). Следовательно, при фактической площади застройки нежилого здания склада 144 кв. м, для его эксплуатации необходим земельный участок ориентировочной площадью 455 кв. м.

Вопреки приведенным требованиям, орган местного самоуправления в отсутствие обоснования заявителем испрашиваемой площади (58 294 кв. м.) документов, подтверждающих необходимость использования участка указанного размера, неправомерно передал в собственность ООО «Итал-Авто» земельный участок, площадь которого в 128 раз превышает площадь, необходимую для использования расположенного на нем объекта (455 кв. м).

Таким образом, общая площадь земельного участка с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», необходимого для эксплуатации указанного объекта недвижимого имущества, составляет не более 455 кв. м.

После заключения оспариваемого договора обществом земельный участок разделен на 6 участков с кадастровыми номерами: 23:14:0501003:7128, 23:14:0501003:7129, 23:14:0501003:7130, 23:14:0501003:7131, 23:14:0501003:7177, 23:14:0501003:7176. Следовательно, предоставление обществу не задействованной части спорного участка, которая могла быть выделена в отдельный участок, возможно только на общих основаниях, т.е. путем проведения публичных торгов.

Кроме того, согласно пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Основанием для продажи земельного участка послужило то обстоятельство, что заинтересованное лицо является собственником объекта недвижимости -склада. Однако, вид разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного использования» в утвержденных решением Совета Октябрьского сельского поселения Крыловского района третьего созыва от 23.12.2014 № 30 Правилах землепользования и застройки территории Октябрьского сельского поселения Крыловского района отсутствует, что не соответствуют назначению расположенного на земельном участке объекта недвижимости.

Осуществляя продажу земельного участка под несоответствующим видом разрешенного использования, администрацией применен удельный показатель стоимости земель, как для «сельскохозяйственного использования», что привело к существенному занижению его кадастровой стоимости с 66 548 430 рублей 40 копеек до 681 456 рублей 86 копеек. Указанное противоречит утвержденным приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от  14.12.2016 № 2640 результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края (пункт 39681 Приложения № 1, пункт 7 Приложения № 2).

Согласно пунктам 35, 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22), если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В силу пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

В данном случае выделенный земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 приобретен ФИО1 за 500 тыс. рублей, что в разы меньше его кадастровой стоимости, поэтому вопрос о добросовестности последнего не подлежит рассмотрению.

Доводы ответчиков относительно соответствия договора действующему законодательству, судом не принимаются, поскольку они направлены на избежание ответственности и не опровергают представленных истцом в материалы дела доказательств.

Оспариваемой сделкой нарушены права муниципального образования Крыловский район, поскольку орган местного самоуправления ненадлежащим образом реализовал полномочия по распоряжению земельным участком. Несоблюдение порядка предоставления земельных участков нарушает право муниципального образования на получение максимально возможных доходов от их предоставления в собственность по результатам аукциона, а также права неопределенного круга лиц, лишенных возможности претендовать на такой участок.

В этой связи требования прокурора подлежат удовлетворению.

Государственную пошлину в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 156, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) подписанный между администрацией муниципального образования Крыловский район и обществом с ограниченной ответственностью «Итальянские автомобили» договор купли-продажи земельного участка от 25.02.2022 № 469.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на общество с ограниченной ответственностью «Итальянские автомобили» обязанности возвратить администрации муниципального образования Крыловский район по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 23:14:0501003:7129, 23:14:0501003:7130, 23:14:0501003:7131, 23:14:0501003:7177, 23:14:0501003:7176 общей площадью 54 815 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, ст. Октябрьская, в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу, а также признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости права собственности общества с ограниченной ответственностью «Итальянские автомобили» на данные участки.

Возложить обязанность на администрацию муниципального образования Крыловский район возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Итальянские автомобили» денежные средства в размере 681 456 рублей 86 копеек, полученные от продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230.

Истребовать из чужого незаконного владения индивидуального предпринимателя ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:7128, расположенный по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, ст. Октябрьская.

Возложить на индивидуального предпринимателя ФИО1 обязанность по возврату администрации муниципального образования Крыловский район земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:7128, расположенный по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, ст. Октябрьская.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Итальянские автомобили» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3 тыс. рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318774600022312) 6 тыс. рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                             О.Б. Куликов