Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-2917/2021

01 июля 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2021 года.Полный текст  постановления изготовлен 01 июля 2021 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Дроздовой В.Г.

судей  Иноземцева И.В., Усенко Ж.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой», ОГРН 

<

***>: ФИО2, представитель по доверенности от 12.07.2020 № 1-А;

от Общества с ограниченной ответственностью  «Специализированный застройщик – УИП», ОГРН 

<

***>: Рой А.Е., представитель по доверенности от 11.07.2016 № 27АА 0985682;

от Департамента архитектуры строительства и землепользования Администрации города Хабаровска, ОГРН 

<

***>: не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой»

на решение от  02.04.2021

по делу № А73-17214/2020

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску Общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой»

к Обществу с ограниченной ответственностью  «Специализированный застройщик – УИП»

о  взыскании 2 472 609 руб.

третье лицо: Департамент архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Хабаровского края обратилось Общество с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» (далее - истец, ООО «ИнвестСтрой») с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - УИП» (далее - ответчик, ООО «Специализированный застройщик - УИП») о взыскании убытков в сумме               2 472 609 руб., причиненных неправомерными действиями ответчика, передавшего истцу помещения, несоответствующие проектной документации и условиям договора об участии в долевом строительстве от 21.03.2013 № 25/К-оф, и впоследствии выбывших из владения истца. 

Определением суда от 30.11.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска (далее - третье лицо, ДАСиЗ г. Хабаровска). 

Решением суда от 02.04.2021 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взысканы убытки в сумме 909 000 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.

ООО «ИнвестСтрой» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование жалобы указывает, что в данном деле по аналогии закона подлежат применению нормы о купле-продаже будущей вещи, пункт 1 статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации; ссылается на пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; указывает, что 60 268 258,95 руб. истец оплатил, исходя из цены в среднем 63 400 рублей за 1 кв.м, общая площадь помещений, на которые истец утратил право собственности, составила 39 кв.м или 2 472 609 руб. в перерасчете стоимости 1 кв.м по цене 63 400 рублей, указанная сумма, по мнению истца, компенсирует сумму расходов на восстановление права собственности путем приобретения истцом иных помещений аналогичной площади.

ООО «Специализированный застройщик - УИП» представлен отзыв на апелляционную жалобу с возражениями.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика просил оставить решение без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Третье лицо извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представитель в суд не прибыл. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке, установленном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Установлено, что 21.03.2013 между ООО «УИП» (застройщик, впоследствии переименовано в ООО «Специализированный застройщик - УИП») и ООО «ИнвестСтрой» (участник долевого строительства) заключен договор № 25/К-оф участия в долевом строительстве. 

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что застройщик обязуется построить объект долевого строительства, а именно нежилое функциональное помещение «Спортивный клуб» площадью 908,2 кв.м на 2 и 3 этажах в доме по адресу 

<

...> в Центральном районе г. Хабаровска. 

Согласно пункту 2.1 договора стоимость одного квадратного метра площади объекта долевого участия в строительстве составляет 60 000 руб.  

Общая цена составляет 54 490 000 руб. в соответствии с пунктом 2.2 договора. 

Пунктом 2.3 договора определено, что участник долевого строительства перечисляет денежные средства в сроки, указанные в графике осуществления платежей (приложение № 3), который является неотъемлемой частью настоящего договора. 

Названным графиком предусмотрено, что в зависимости от срока платежа цена 1 кв.м изменяется с 60 000 руб. до 71 650 руб. 

В соответствии с пунктом 2.5 договора при каждом платеже застройщик засчитывает участнику долевого строительства оплаченные им квадратные метры площади объекта долевого строительства, исходя из действующей стоимости квадратного метра на дату поступления платежа. 

Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что размер денежных средств, подлежащих оплате участником долевого строительства, может быть изменен (уменьшен или увеличен) в зависимости от изменения площади объекта долевого строительства. Данное правило применяется в случае отличия фактической величины площади объекта долевого строительства более чем на 3% от проектной величины площади объекта долевого строительства. 

В соответствии с пунктом 2.7 договора если согласно данным технической инвентаризации площадь объекта долевого строительства превысит более чем на 3% площадь, оговоренную в пункте 1.1 настоящего договора, участник долевого строительства обязан в течение 30 банковских дней с момента получения соответствующего письменного уведомления застройщика оплатить разницу в площади по установленной цене одного квадратного метра на дату заключения настоящего договора. При этом стоимость 3% - оговоренного в настоящем пункте отклонения в площади объекта долевого строительства - оплате не подлежит. 

Как установлено решением Арбитражного суда Хабаровского края от 27.07.2020 по делу № А73-5678/2020, вступившим в законную силу и имеющим на основании статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение, согласно справке ХКГУП Технической инвентаризации и оценки недвижимости по г. Хабаровску от 05.12.2014 № 5948 общая площадь нежилого помещения Спортивного клуба составляет 950,6 кв.м. 

30.12.2014 ДАСиЗ г. Хабаровска выдано обществу «УИП» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 27301000-106/14, в соответствии с разделом II Нежилые объекты общая площадь Спортивного клуба по проекту составляет – 943,8 кв.м., фактически – 950,6 кв.м. 

Согласно пункту 2 соглашения от 06.07.2015 об исполнении договора участия в долевом строительстве № 25/К-оф от 21.03.2013 в результате строительства построено нежилое помещение, которое согласно техническому паспорту здания, выданного ХКГУП Технической инвентаризации и оценки недвижимости по г. Хабаровску, имеет следующие характеристики: общая площадь 950,6 кв.м., помещения: II (30-49, 69), III (34 – 48). 

Помещения переданы ООО «ИнвестСтрой» по акту приема-передачи квартиры от 27.01.2015 от застройщика ООО «УИП». 

Из материалов дела усматривается, что пунктом 3 соглашения от 06.07.2015 об исполнении договора участия в долевом строительстве от 21.03.2013 № 25/К-оф установлено, что окончательная цена договора составляет 60 268 258 руб. 95 коп. 

Согласно пункту 5  соглашения от 06.07.2015 об исполнении договора участия в долевом строительстве от 21.03.2013 № 25/К-оф ООО «ИнвестСтрой» произведена оплата долевого строительства на общую сумму 59 359 258 руб. 95 коп. 

В пункте 6 названного соглашения стороны согласовали, что сумма долга по договору у участника долевого строительства перед застройщиком составляет 909 000 руб. 

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 30.12.2014 № RU 27301000-106/14 и договора участия в долевом строительстве от 21.03.2013 № 25/К-оф 20.07.2015 произведена государственная регистрация права собственности ООО «ИнвестСтрой» на нежилое помещение площадью 950,6 кв.м, этаж 2, 3, помещения: II (30-49, 69), III (34 – 48), о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись о регистрации. 

В ходе проверки на предмет соответствия документов проектной документации дома, получившей положительное заключение государственной экспертизы, ДАСиЗ г. Хабаровска выявлены следующие ошибки технического характера: 

- в приложении № 4 от 24.12.2014 к разрешению на строительство от 30.09.2011 № RU273010000-149/11 указано, что в связи с корректировкой проектной документации по объекту капитального строительства «Жилой дом по ул. Калинина в Центральном районе г. Хабаровска», в числе прочего, внесены изменения в части технико-экономических показателей, в результате которых площадь спортивного клуба изменилась с 908 кв.м, на 943,82 кв.м; 

- в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № RU273010000- 106/14 от 30.12.2014 площадь спортивного клуба указана в следующих показателях: по проекту - 943,8 кв.м, фактически – 950,6 кв.м; 

- согласно проектной документации ООО «ДВПИ», а именно в экспликации помещений (листы 4 и 5 раздела 3 «Архитектурные решения», выполненной ООО «ДАК» 09.2012) спорные помещения указаны со следующими технико-экономическими показателями: № 45- лестничная клетка площадью – 14,82 кв.м; № 46 - тамбур площадью - 7,06 кв.м; № 36 - лестничная клетка площадью - 14.68 кв.м. Указаний о принадлежности данных помещений спортивному клубу не имеется, данные лестничные клетки и тамбур предназначены для входа с улицы в офисное помещение № 33-35 и помещение спортивного клуба; 

- согласно разделу проекта 9 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности», выход на лестничную клетку № 36 для офисного помещения № 33-35 является эвакуационным, а лестничные клетки № № 36, 45 и тамбур № 46 являются эвакуационными путями, предназначенными для безопасной эвакуации людей из помещений офиса и спортивного клуба при пожаре; 

- в соответствии с частью 2 пункта 2 статьи 52 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» для обеспечения безопасной эвакуации людей должно быть обеспечено беспрепятственное движение людей по эвакуационным путям и через эвакуационные выходы, о чем указано в письме ГУ МЧС России по Хабаровскому краю № 618-2-4-57 от 28.08.2019; 

- в положительном заключении государственной экспертизы, выданной КГБУ «Единая государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий Хабаровского края» 28.12.2012 указано, что в состав помещений спортивного клуба и офисных помещений спорные лестничные клетки и тамбур не включены. Связь между этажами в спорткомплексе и офисах обеспечивается устройством изолированных лестничных клеток (с первого по третий этажи). 

В этой связи руководителем ДАСиЗ г. Хабаровска в форме исправления технической ошибки 10.01.2020 принято решение путем внесения следующих изменений в приложение № 4 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2014 № RU273010000-106/14: показатели спортивного клуба - общая площадь по проекту – 908 кв.м., фактически – 911,6 кв.м. 

Не согласившись с приведенным решением ДАСиЗ г. Хабаровска, ООО «ИнвестСтрой» обратилось в арбитражный суд. Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 27.06.2020 по делу № А73-5678/2020 в удовлетворении требований отказано.  

Апелляционным определением Хабаровского краевого суда от 22.01.2020 по делу № 33-279/2020 по иску ФИО3 - одного из собственников помещений в названном доме - к ООО «ИнвестСтрой» о признании права общей долевой собственности, об истребовании из чужого незаконного владения имущества, находящегося в здании по адресу: 

<

...>, решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 14.10.2019 отменено и принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично. Признано общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>: помещение № 31 (тамбур), 2 этаж, площадью 9, 7 кв.м; помещение № 33 (лестничная клетка), 2 этаж, площадью 14, 7 кв.м; помещение № 34 (лестничная клетка), 3 этаж, площадью 14,6 кв.м. В удовлетворении остальной части иска отказано. 

Учитывая приведенные фактические обстоятельства, площадь переданного обществу «ИнвестСтрой» объекта долевого строительства уменьшилась на 39 кв.м и составила 911,6 кв.м.

01.07.2020 истец направил в адрес ООО «Специализированный застройщик - УИП» претензию от 26.06.2020, в которой требовало возвратить излишне уплаченную ООО «ИнвестСтрой» по договору долевого участия сумму за 39 кв.м, составляющую 2 472 609 руб., исходя из  стоимости 1 кв.м. построенного долевого объекта 63 400 руб. 23 коп. (60 268 258 руб. 95 коп.: 950,6 кв.м). 

В ответ на претензию ООО «Специализированный застройщик - УИП» сообщило, что предъявленная ООО «ИнвестСтрой» сумма, как излишне уплаченная, не может превышать сумму доплаты по договору - 909 000 руб., рассчитанную в соответствии с пунктом 2.7 договора за 15,15 кв.м по цене               60 000 руб. 

Поскольку в досудебном порядке спор не урегулирован, истец обратился в арбитражный суд. 

Разрешая спор, суд первой инстанции верно применил нормы материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

 В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Пунктом 2 статьи 393 ГК РФ установлено, что убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. 

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

По смыслу названных норм материального права условиями привлечения к ответственности в форме возмещения убытков, возникших в результате нарушения договорных обязательств, являются следующие: факт нарушения ответчиком возникшего из договора обязательства, причинно-следственная связь между убытками и нарушением ответчиком условий договора, размер убытков.

Бремя доказывания совокупности приведенных условий лежит на истце.

Отсутствие одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворении иска о возмещении убытков.

Доводы истца о необходимости применения в настоящем деле норм о купле-продаже будущей вещи, пункта 1 статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклонены апелляционным судом, поскольку условия для применения норм по аналогии отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Как усматривается из материалов дела, правоотношения сторон возникли из договора участия в долевом строительстве от 21.03.2013 № 25/К-оф и урегулированы нормами Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств.

При таком положении отсутствуют условия для применения норм по аналогии закона.

Исследовав и оценив материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции установил, что факт неправомерного отчуждения застройщиком общего имущества многоквартирного дома в пользу истца установлен преюдициально в рамках дела № 2-6497/2019, рассмотренного  Центральным районным судом,  так же дела № А73- 5678/2020 Арбитражного суда Хабаровского края.

Судом учтено, что согласно пункту 2.1 договора участия в долевом строительстве от 21.03.2013 № 25/К-оф сторонами согласована стоимость одного квадратного метра  в сумме 60 000 рублей, а пунктами 2.6, 2.7 договора предусмотрено увеличение размера средств, уплачиваемых истцом как участником долевого строительства, в зависимости от изменения площади объекта более чем на 3% от проектной величины площади объекта.

Исходя из условия пункта 5 соглашения от 06.07.2015 об исполнении договора участия в долевом строительстве от 21.03.2013 № 25/К-оф, суд  установил, что ООО «ИнвестСтрой» оплачены застройщику  59 359 258,95 руб. за 908,2 кв.м., данная площадь объекта долевого строительства согласована сторонами в пункте 1.1 договора. 

При этом материалами дела подтверждается, что истцу по соглашению от 06.07.2015 об исполнении договора долевого участия передано 950,6 кв.м, в связи с чем ответчиком произведен расчет стоимости подлежащих оплате дополнительных метров в размере 42,4 кв.м, исходя из условий пункта 2.7 договора долевого участия, а именно, 3% от 908,2 кв.м, что составляет 27,25 кв.м, которые, учитывая преюдициально установленные обстоятельства, не подлежали оплате.

По выводу суда первой инстанции фактически у истца в собственности находятся 911,6 кв.м, что не превышает 3% от проектной величины площади объекта.

Указанное обстоятельство ООО «ИнвестСтрой» документально не опровергнуто.

Следовательно, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2.6 договора участия в долевом строительстве от 21.03.2013 № 25/К-оф, правомерно исходил из того, что размер денежных средств, подлежащих внесению участником долевого строительства, не должен быть изменен, стоимость объекта составила 59 359 258 руб. 95 коп. При этом поскольку 3% проектной площади объекта не превышены, то стоимость 15,15 кв.м определяется исходя из стоимости 1 кв.м в сумме 60 000 руб., что составило 909 000 руб. 

Учитывая, что фактически стоимость помещений, выбывших из владения истца, составила 909 000 руб. в соответствии с пунктом 2.7 договора долевого участия, суд правомерно установил, что названная стоимость, уплаченная истцом, является для него убытками и удовлетворил иск частично, взыскав с ответчика в пользу истца 909 000 руб.

Шестой арбитражный апелляционный суд не установил правовых оснований для отмены решения. Доводы жалобы о том, что сумму убытков составляют будущие расходы ООО «ИнвестСтрой» на приобретение аналогичной недвижимости, отклонены апелляционным судом, поскольку общее имущество многоквартирного дома, такое как лестничные клетки, тамбур, не может быть приобретено в индивидуальную собственность субъектом хозяйственной деятельности в силу статей 249, 290 ГК РФ, статей 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Нарушение судом первой инстанции норм материального или процессуального права не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы, составляющие уплаченную государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы, отнесены на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от  02.04.2021 по делу          № А73-17214/2020 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

И.В. Иноземцев

Ж.А. Усенко