АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-9005/2024

г. Краснодар

21 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Парадиз-Синема» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 25.07.2023), в отсутствие представителей истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, акционерного общества «Строительная корпорация Санкт-Петербурга», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2024 по делу № А32-9005/2024, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее –администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Парадиз-Синема» (далее – общество) о взыскании 14 882 995 рублей 92 копеек задолженности с 01.07.2022 по 25.12.2023 и 1 211 163 рублей 82 копеек пени с 11.09.2022 по 25.12.2023 по договору от 12.03.2003 № 4900002691 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:14 площадью 91 774 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Лазаревский, курорт Лоо, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для завершения строительства пансионата на 500 мест (далее – договор аренды, земельный участок). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – территориальное управление), акционерное общество «Строительная корпорация Санкт-Петербурга» (далее – акционерное общество).

Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2024, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Досудебный порядок урегулирования спора администрацией соблюден. Право собственности Российской Федерации на земельный участок зарегистрировано 26.12.2023 на основании вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции. В момент заключения договора аренды в 2003 году земельный участок относился к особо охраняемой природной территории федерального значения, находился в федеральной собственности, из владения федерального собственника не выбывал. Администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком. Договор аренды недействителен (ничтожен).

Администрация, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привела следующие основания проверки законности судебных актов. Право муниципальной собственности на земельный участок признано отсутствующим решением суда общей юрисдикции, вступившим в законную силу после заключения договора аренды. Государственная регистрация права федеральной собственности на земельный участок осуществлена 26.12.2023. С учетом принципа платности использования земли общество должно было исполнять обязанность по внесению арендной платы за земельный участок, находившийся в муниципальной собственности. Неисполнение этой обязанности повлекло обращение администрации в арбитражный суд.  В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит судебные акты судов первой и апелляционной инстанций подлежащими отмене, а дело ? направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на земельном участке расположены объекты незавершенного капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0000000:4039, 23:49:0000000:2997, 23:49:0123016:1415, 23:49:0123016:1416 административного корпуса (литера А) площадью 618,5 кв. м, спального корпуса (литера Ж) площадью 1667,7 кв. м, столовой (литера Д) площадью 3924,7 кв. м, спального корпуса (литера Б) площадью 4919,7 кв. м, принадлежащие на праве собственности обществу. Ранее на земельном участке располагались здания и сооружения государственного (федерального) предприятия, за которым земельный участок был закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Постановлением главы города Сочи от 20.02.2003 № 106/5 земельный участок предоставлен в аренду акционерному обществу для строительства и эксплуатации пансионата на 500 мест в курорте Лоо в Лазаревском районе г. Сочи в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Администрация (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) заключили 12.03.2003 договор аренды земельного участка с указанием на его расположение во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта до 01.03.2052 (пункт 1.1, 2.1). По договору от 23.10.2003 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переданы обществу. Государственная регистрация обременения земельного участка договором аренды в пользу нового арендатора осуществлена 10.11.2003 (запись с номером регистрации 23-0146-172003-82).

Решением Лазаревского районного суда города Сочи от 24.10.2023 по делу № 2-3195/2023 по иску заместителя прокурора Краснодарского края признано отсутствующим право муниципальной собственности на земельный участок, признано право федеральной собственности на него с указанием на судебный акт как основание аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве муниципальной собственности на земельный участок и осуществления государственной регистрации права федеральной собственности на него. Суд исходил из того, что разграничение государственной собственности на земельный участок должно было произойти в пользу федерального публичного собственника, поскольку на этом участке располагались федеральные здания, сооружения, а сам участок был закреплен за государственным предприятием (правопредшественником акционерного общества) на праве постоянного (бессрочного) пользования. Основания для включения земельного участка в реестр объектов муниципальной собственности отсутствовали. Федеральный собственник в лице территориального управления волю на передачу земельного участка в муниципальную собственность не выражал, соответствующий передаточный акт не утверждал. Во исполнение решения суда общей юрисдикции государственная регистрация права федеральной собственности на земельный участок осуществлена 26.12.2023 (запись с номером регистрации 23:49:0123016:14-23/246/2023-2).

Департамент имущественных отношений администрации на основании заявления территориального управления подготовил трехстороннее дополнительное соглашение о смене арендодателя по договору аренды. До настоящего времени дополнительное соглашение территориальным управлением не подписано.

Установив, что до даты государственной регистрации права федеральной собственности на земельный участок у общества перед администрацией образовалась задолженность по арендным платежам с 01.07.2022 по 25.12.2023 в размере 14 882 995 рублей 92 копеек, администрация в целях досудебного урегулирования спора направила обществу претензию от 04.10.2023 № 15227/02.01-44 с предупреждением о необходимости погашения задолженности, образовавшейся по состоянию на 03.10.2023. Общество оставило претензию без исполнения.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации  в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614).

По смыслу норм статьи 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), а также разъяснений и правовых подходов, приведенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) и в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, к приобретателю недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем ее прежнему собственнику на праве аренды, к новому собственнику с момента государственной регистрации соответствующего перехода права собственности переходит тот объем прав арендатора на земельный участок, который принадлежал прежнему собственнику. Право арендного пользования земельным участком возникает у приобретателя здания, сооружения независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между ним и собственником земельного участка. К приобретателю здания также переходят обязанности, связанные с правом аренды земельного участка. Прежний собственник здания выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Происходит перемена арендатора в договоре аренды.

Земельным кодексом к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (статья 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (часть 1 статьи 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22). Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в федеральной, региональной, муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а соответствующая арендная плата должна определяться в нормативно установленном порядке. В пунктах 16 и 19 постановления Пленума № 73 разъяснена применимость к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, устанавливаемого уполномоченным органом порядка определения размера арендной платы, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений, а арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в числе которых принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки. Размер арендной платы, устанавливаемый в связи с таким переоформлением, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении названных участков.

Юридическим лицам вменялось в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды. При этом годовой размер арендной платы устанавливался в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, ограниченных в обороте, а его изменение могло предусматриваться договорами аренды исключительно в связи с изменением кадастровой стоимости объектов аренды (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 137-ФЗ).

Льготный размер арендной платы распространяется на всех лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, и подлежит применению независимо от того, заключен договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу Земельного кодекса или после (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2024 № 307-ЭС23-17271). Если продавец недвижимости оплачивал регулируемую арендную плату земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, по льготной ставке, то для покупателя недвижимости размер арендной платы сохраняется также с учетом применения льготы (пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Принимая обжалуемые судебные акты, суды правомерно исходили из того, что земельный участок, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения, закрепленный за государственным предприятием на праве постоянного (бессрочного) пользования для эксплуатации расположенных на нем федеральных зданий и сооружений, находился в федеральной собственности и не мог быть отнесен к муниципальной собственности на основании Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях». Администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком, поэтому договор аренды недействителен (ничтожен). Соответствующие обстоятельства преюдициально установлены вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции, послужившим основанием аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве муниципальной собственности на земельный участок и осуществления государственной регистрации права федеральной собственности на него.

Вместе с тем, суды не учли, что недействительность договора аренды влечет возникновение у арендатора, не имеющего возможности возвратить состоявшееся использование объекта аренды, обязанности по возмещению арендодателю стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене, а у арендодателя – по возврату полученных от арендатора арендных платежей. В рамках двусторонней реституции проводится судебный зачет встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса. Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 1744/11.

В пункте 82 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации также разъяснил, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона должна возместить стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее.

В пункте 12 постановления Пленума № 73 разъяснено, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося арендованным имуществом и не оплатившего такое пользование, о том, что право собственности на это имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, судом во внимание не принимаются.

При возврате названного имущества невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого имущество фактически находилось (как в судебном порядке, так и добровольно), собственник вправе предъявить иск к лицу, которое в отсутствие полномочий заключило договор аренды и получало платежи за пользование имуществом от арендатора, о взыскании всех доходов, которые такое лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно (знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду). Такое же требование может быть предъявлено к арендатору при условии его осведомленности в момент заключения договора об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу имущества в аренду.

При рассмотрении таких исков применяются нормы статьи 303 Гражданского кодекса, являющиеся специальными и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса имеющие приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).

В рассматриваемом случае заключение департаментом имущественных отношений администрации, территориальным управлением и обществом трехстороннего дополнительного соглашения о смене арендодателя не может устранить установленный судом общей юрисдикции порок договора аренды (конвалидировать эту сделку). В целях обеспечения соблюдения принципа платности использования публичного земельного участка, недопущения задавнивания соответствующих требований (с учетом процессуальной пассивности территориального упарвления) суды не должны были принимать во внимание доводы общества, пользовавшегося в исковой период земельным участком и не оплатившего такое пользование, о том, что право собственности на объект аренды принадлежит не представляемому администрацией публично-правовому образованию, и поэтому договор аренды является недействительной сделкой.

Право муниципальной собственности на земельный участок было зарегистрировано в исковой период, а общество вправе было рассчитывать на его достоверность. В материалах дела отсутствуют доказательства осведомленности акционерного общества в момент заключения договора аренды и общества в момент заключения договора перенайма об отсутствии у администрации правомочий на сдачу земельного участка в аренду, то есть недобросовестное поведение арендатора судами не установлено. Администрация вправе требовать от общества в порядке реституции внесения платы за фактически состоявшееся в исковой период пользование земельным участком. Удовлетворение такого требования не препятствует территориальному управлению в подаче иска к администрации о взыскании всех доходов, извлеченных в результате исполнения ничтожного договора аренды.

Общество должно было оплатить администрации состоявшее пользование земельным участком по определенной договором аренды цене. Последняя являлась регулируемой и не могла противоречить пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Льготный размер арендной платы распространялся на акционерное общество, совершившее необходимые юридические действия по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, и на общество, приобретшее расположенные на земельном участке объекты незавершенного строительства.

Обратные выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, что для суда кассационной инстанции является основанием отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса, пункт 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2024 по делу № А32-9005/2024 отменить.

Дело № А32-9005/2024 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судья

М.Н. Малыхина

Судья

А.И. Мещерин