Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-15252/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судейДемидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Балабановой Е.Г. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 24.05.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Колмогорова А.Е.) и постановление от 16.08.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Бацман Н.В., Халявин Е.С.) по делу № А46-15252/2023 по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (644024, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о признании постройки самовольной, об освобождении земельного участка. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, 

<

...> д. 56, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>).

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Губина М.А.) в заседании участвовали представители: 

- индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 13.07.2023 (сроком действия на три года).

- индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО5 по доверенности от 26.12.2023 (сроком действия до 31.12.2024).

Суд установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Футину Андрею Станиславовичу (далее – ИП Футин А.С., предприниматель, ответчик), в котором просил:

- признать самовольной постройкой нежилые помещения 7П, 8П с кадастровым номером 55:36:090204:5179, площадью 369,6 кв.м (далее – нежилое помещение № 5179), и антресольный этаж, расположенные в границах земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:090204:5270, 55:36:090204:2075 (далее – участки №№ 5270, 2075);

- обязать предпринимателя привести в первоначальное состояние помещения 7П с кадастровым номером 55:36:090204:3596, площадью 213,2 кв.м (далее – помещение 7П), и 8П с кадастровым номером 55:36:090204:2838, площадью 35,6 кв.м (далее – помещение 8П), согласно представленным схемам помещений, осуществить демонтаж антресольного этажа нежилого помещения № 5179 в тридцатидневный срок с момента вступления в силу судебного акта;

- снять с кадастрового учета нежилое помещение № 5179; 

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) регистрационную запись в отношении нежилого помещения № 5179;

- прекратить право собственности ответчика на нежилое помещение № 5179;

- с момента вступления в законную силу решения суда запретить ИП ФИО2 эксплуатацию самовольных построек - нежилого помещения № 5179.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра) и индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - ИП ФИО3), являющегося совладельцем здания с кадастровым номером 55:36:090204:3087, доля которого составляет 42,8%, и совладельцем земельного участка № 2075, доля которого составляет 1071/1351.

Решением от 24.05.2024 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 16.08.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП ФИО2 обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Департамента.

В обоснование кассационной жалобы указаны следующие доводы: материалами дела не подтверждается, что ответчик осуществлял строительство или изменение архитектурного объекта, требующего получение разрешения на строительство; при производстве работ по перепланировке помещений 7П и 8П не осуществлялось работ по реконструкции; вывод о том, что ответчик самовольно занял часть земельного участка № 2075 суд основывает на выполненном по заказу ИП ФИО3 заключении № 24/03-22 от 24.03.2022 ООО «ГрандКадастр»; приведенный в заключении поэтажный план первого этажа здания не является ни оригиналом, ни заверенной копией, при этом источник указанного поэтажного плана в заключении не указан; БУ ОО «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» в письме от 26.07.2019 указало, что на поэтажном плане первого этажа допущена техническая ошибка, к письму приложен поэтажный план, который совпадает с существующим контуром помещения 7П, 8П; Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) прямо предусмотрена возможность образования новых помещений путем перепланировки в виде объединения помещений; вывод суда об отсутствии у предпринимателя права пользования земельным участком № 5270 противоречит судебному акту по делу № А46-9315/2020; помещение № 5179 не может быть признано самовольной постройкой; с 2020 года ИП ФИО3 препятствует ответчику в предоставлении в аренду земельного участка № 5270.

ИП ФИО3 в своем отзыве выразил несогласие с доводами кассационной жалобы, просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на то, что ИП ФИО2 произведена реконструкция без получения разрешения на строительство (реконструкцию) здания, без согласования со всеми собственниками здания, при этом изменена конфигурация здания, этажность, высота, объем, изменена площадь помещений 7П-8П; произошел захват части земельного участка № 2075; дела №№ А46-10473/2021, А46-13744/2022, А46-22807/2023 никак не связаны с земельным участком № 5270.

Отзывы на кассационную жалобу от истца и Управления Росреестра в материалы дела не поступили.

Поступившие от ИП ФИО2 дополнительные доводы к кассационной жалобе, содержащие по сути новые требования, которые не были заявлены в суде первой и апелляционной инстанций (ответчиком встречный иск не заявлялся).

Возражения ИП ФИО2 на отзыв ИП ФИО3 не учитываются судом в связи с отсутствием доказательств их направления, представителю стороны предоставлена возможность устного изложения.

В судебном заседании представители ИП ФИО2 и ИП ФИО3 поддержали процессуальные позиции своих доверителей.

Учитывая надлежащее извещение Департамента и Управления Росреестра о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 07.09.2017 специалистами отдела муниципального земельного контроля управления земельных отношений Департамента на основании Положения «О департаменте имущественных отношений Администрации города Омска», утвержденного решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452 (далее – Положение № 452), и обращения администрации Октябрьского административного округа города Омска от 19.07.2017 № Вн-ОГ-ОАО/402 обследован участок, не сформированный в установленном законом порядке, площадью 213.2 кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:090204:2074 (далее - № 2074), который находится в собственности муниципального образования городской округ город Омск Омской области (дата и номер государственной регистрации права: 15.06.2010, 55-55-01/142/2010-062) составлен Акт обследования земельного участка от 07.09.2017 № 346-ф (далее – Акт № 346-ф).

Согласно Акту № 346-ф, местонахождение участка № 2074 установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: двухэтажное здание, имеющее почтовый адрес: Омская области, город Омск, Октябрьский административный округ, улица Маяковского, дом 64; вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Пользователем участка является ИП ФИО2

Границы участка на местности обозначены стенами строящегося здания, доступ на участок не ограничен 

На участке осуществляется строительство (реконструкция) здания; ранее на участке, согласно выписке из ЕГРН от 02.08.2017 № 99/2017/24224446, было расположено 1-этажное нежилое помещение, инвентарный номер: 340158, площадью 2/3,2 кв.м, имеющее почтовый адрес: 

<

...>, пом. 7П, с кадастровым номером 55:36:090204:3596, находящееся в собственности ИП ФИО2 (дата и номер государственной регистрации права: 17.02.2016, 55-55/001- 55/101/002/2016-4677/2). 

По информации, предоставленной Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось.

25.03.2022 специалистами отдела муниципального земельного контроля Департамента в соответствии с Положением № 452 осуществлено обследование находящегося в муниципальной собственности с 15.06.2010 (номер государственной регистрации права: 55-55-01/142/2010-062) земельного участка, сформированного и учтенного в ЕГРН с кадастровым номером № 2074 площадью 2423 кв.м; ориентир местонахождения: относительно расположенного в границах участка нежилого здания, имеющего почтовый адрес: 

<

...>, в Октябрьском административном округе города Омска; вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживании, расположен в общественно-деловой зоне Ж-1 (код 7.4), составлен Акт обследования земельного участка от 25.03.2022 № 51-ф (далее - Акт № 51-ф).

Согласно Акту № 51-ф, фактическими пользователями данного участка являются ФИО6 Халимовиа, ФИО7, ИП ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Универсал Сервис» (далее – ООО «Универсал сервис»). Правоустанавливающие документы на земельный участок № 2074 у указанных лиц не оформлены, плата за использование данного участка не осуществляется.

Границы земельного участка № 2074 на местности с северной и западной сторон частично обозначены наружными стенами расположенных на участке объектов недвижимости, а также металлическими распашными воротами. Доступ на земельный участок № 2074 ограничен, осуществляется через металлические распашные ворота со стороны улицы 2-я Линия по землям общего пользования.

Фактически в границах земельного участка № 2074 расположена восточная часть 3-этажного нежилого здания банно-прачечного комбината общей площадью 2 478,1 кв.м, учтенного в ЕГРН с кадастровым номером 55:36:090204:3087 (далее – здание № 3087); западная часть указанного здания расположена в границах земельного участка № 2075, учтенного в ЕГРН с видом разрешенного использования «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», принадлежащего на праве общей долевой собственности муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области (280/1351 доля) и ИП ФИО8 (1071/1351 долей).

Помещения здания № 3087, учтенные в ЕГРН с кадастровыми номерами 55:36:090204:3599, 55:36:090204:3600, 55:36:090204:3601, 55:36:090204:3845, 55:36:090204:3846, 55:36:090204:3848, 55:36:090204:3849, 55:36:090204:3850, 55:36:090204:4251, 55:36:090204:4497, 55:36:090204:4499, расположены за пределами обследуемого участка, в границах земельного участка № 2075.

В границах земельного участка № 2074 в здании № 3087 фактически расположены нежилые помещения, учтенные в ЕГРН с кадастровыми номерами 55:36:090204:3597, 55:36:090204:3826, 55:36:090204:3827, 55:36:090204:3828, 55:36:090204:3851, 55:36:090204:3839, 55:36:090204:3852, 55:36:090204:4498, 55:36:090204:4080, 55:36:090204:5179.

Нежилое помещение 17П с кадастровым номером 55:36:090204:3839 площадью 108,3 кв.м принадлежит ООО «Универсал Сервис» (1/2 доля) и ИП ФИО2 (1/2 доля) на праве общей долевой собственности.

Нежилое помещение № 5179 площадью 369,6 кв.м принадлежит на праве собственности ИП ФИО2 с 23.09.2019 (номер государственной регистрации права 55:36:090204:5179-55/092/2019-1).

В восточной части земельного участка № 2074 расположено деревянное нежилое здание площадью 107,8 кв.м, учтенное в ЕГРН с кадастровым номером 55:36:090109:1607 (далее – здание № 1607), в котором расположены нежилые помещения, учтенные в ЕГРН с кадастровыми номерами 55:36:090109:1929, 55:36:090109:1930. 

Помещение 1П с кадастровым номером 55:36:090109:1929 площадью 52,4 кв.м принадлежит ИП ФИО2 (1/2 доля) и ООО «Универсал сервис» (1/2 доля).

Помещение 2П с кадастровым номером 55:36:090109:1930 площадью 55,4 кв.м принадлежит ИП ФИО2 (1/2 доля) и ООО «Универсал сервис» (1/2 доля) на праве общей долевой собственности.

На момент обследования земельного участка № 2074 доступ в здание № 1607 отсутствовал, в связи с чем установить фактическое использование указанного здания не представилось возможным.

12.12.2023 на основании служебной записки начальника управления правового обеспечения Департамента от 07.12.2023 № Сл-ДИО/9560 специалистом отдела муниципального земельного контроля Департамента проведен осмотр земельного участка № 5270, площадью 520 кв.м, сформированного и учтенного 26.06.2023 в ЕГРН, местоположение: относительно нежилого здания, имеющего почтовый адрес: 

<

...>, в Октябрьском административном округе города Омска, по результатам которого установлено следующее: вид разрешенного использования участка: бытовое обслуживание (код 3.3), участок расположен в общественно-деловой зоне ОЖ-1 (код 7.4); границы земельного участка на местности видимыми ориентирами не обозначены; доступ на земельный участок не ограничен, осуществляется по проезду со стороны улицы 2-я Линия по землям общего пользования. Фактическим пользователем земельного участка № 5270 является ИП ФИО2; фактически в границах земельного участка расположена часть 3-этажного нежилого здания № 3087; в границах обследуемого участка в здании № 3087 фактически расположено нежилое помещение № 5179.

Нежилое помещение № 5179 площадью 369,6 кв.м принадлежит на праве собственности ИП ФИО2 с 23.09.2019 (номер государственной регистрации права 55:36:090204:5179-55/092/2019-1); часть указанного объекта площадью по наружному обмеру 18,3 кв. м расположена в границах земельного участка № 2075.

Земельный участок № 2075 имеет вид разрешенного использования «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» и принадлежит на праве общей долевой собственности ИП ФИО3 (1071/1351 доля) и муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области (280/1351 доля).

На момент обследования земельного участка № 5270 доступ в рассматриваемое помещение отсутствовал, в связи с чем установить фактическое использование названного помещения не представилось возможным; земельный участок № 5270 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена; правоустанавливающие документы на земельный участок № 5270 у ИП ФИО2 не оформлены.

Как указал истец, поскольку в действиях ответчика на момент осуществления работ по возведению спорного здания в границах участка присутствуют признаки административного правонарушения, предусмотренные частью 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ) (строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство), постольку Департамент направил в адрес Госстройнадзора Омской области письмо от 26.10.2017 № Исх-ДИО/16499 с материалами обследования участка, на которое получен ответ от 26.10.2017 № Исх-17/ГСН-3527 с сообщением о возбуждении в отношении предпринимателя дела об административном правонарушении по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ.

В результате раздела участка, сохраняемого в измененных границах, сформирован и 26.06.2023 учтен в ЕГРН земельный участок № 5270 площадью 520 кв.м, имеющий вид разрешенного использования «Бытовое обслуживание (код 3.3)» и находящийся в муниципальной собственности; в границах земельного участка не расположено иных объектов недвижимости, кроме принадлежащего на праве собственности предпринимателю помещения № 5179, что подтверждается материалами акта обследования. 

Помещение 7П, 8П поставлено на кадастровый учет 23.09.2019 и принадлежит на праве собственности ИП ФИО2 с указанной даты (номер государственной регистрации права 55:36:090204:5179-55/092/2019-1).

Факт реконструкции объектов недвижимости, в результате которой образованы нежилые помещения № 5179, осуществленной ответчиком без полученного в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), разрешения на строительство (реконструкцию) истец подтверждает вышеназванными актами специалистов отдела муниципального земельного контроля Департамента и актом выездного обследования Госстройнадзор Омской области от 17.06.2023 № 04-15/6, из которого следует, что площадь помещений 7П и 8П изменилась с 248,8 кв.м до 369,6 кв.м, а также уведомлением о выявлении самовольной постройки от 19.07.2023 № 04-11/4.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

ИП ФИО3, поддерживая позицию истца, указал, что ответчик произвел реконструкцию помещения, являющегося частью здания № 3087, без получения разрешения на строительство (реконструкцию) и согласования со всеми собственниками данного здания с нарушением прав всех владельцев здания (правообладателей объекта капитального строительства), захватив части земельного участка № 2075, совладельцами которого являются истец (доля 280/1351) и ИП ФИО3 (доля - 1071/1351).

До реконструкции здания часть земельного участка № 2074 (из которого впоследствии выделен земельный участок № 5270), занятая самовольной постройкой ИП ФИО2, была свободной, не застроенной.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются заключением ООО «ГрандКадастр», из которого уставное но следующее: здание банно-прачечного комбината расположено на земельном участке № 2075 (площадь пересечения 973 кв.м) и на земельном участке № 2074 (площадь пересечения 1 304 кв.м); в отношении здания банно-прачечного комбината была проведена самовольная реконструкция в части изменения контура здания - возведение пристройки; согласно материалам технической инвентаризации здания от 22.12.2006, помещения 7П и 8П расположены на земельных участках №№ 2074 и 2075; при сравнительном анализе местоположения помещений 7П и 8П и координат земельного участка, образованного под данными помещениями, в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной распоряжением департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 15.11.2021 № 1143, установлено, что помещение 7П выходит за пределы земельного участка, образованного в соответствии с вышеназванной схемой.

Как указал ИП ФИО3, возведенный предпринимателем объект изменил конфигурацию здания и площадь помещений с 248,8 кв.м на 369,6 кв.м, что является признаком самовольной постройки.

Возражая относительно удовлетворения заявленных требований, ИП ФИО2 сослался на следующие обстоятельства: объект № 5179 является помещением, расположенным в здании № 3087, поэтому помещение не может быть признано самовольной постройкой; здание № 3087 в настоящее время расположено на трех земельных участках № 2074, № 2075, № 5270; пересечение здания с земельным участком № 2075 составляет более 18,5 кв.м; на основании разработанного обществом с ограниченной ответственностью «Проектный центр «Капитель» (далее – ООО ПЦ «Капитель») проекта «Перепланировка и переустройство нежилых помещений 7П и 8П здания по адресу ул. Маяковского, д. 64 в Октябрьском административном округе г. Омска» ответчиком в 2019 выполнена перепланировка и капитальный ремонт принадлежащих ИП ФИО2 помещений 7П и 8П, работы по реконструкции данных помещений не осуществлялись; объект образован в результате объединения нежилых помещений 7П (помещение № 3596) и 8П (помещение № 2838); образованному помещению присвоен помер 7П, 8П; изменение планировки помещения выполнены на основании проекта перепланировки и переустройства, согласно экспертному заключению № 76-V-19, в соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ не требуют ввода объекта в эксплуатацию; в исходной технической документации была допущена техническая ошибка на поэтажном плане первого этажа - неверно указан контур помещения, а также неверно отражено местоположение и количество дверных, оконных проемов; изменения в нежилых помещениях 7П и 8П здания не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, не нарушают работу инженерных коммуникаций здания, не противоречат требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»; границы объекта капитального строительства не изменились и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, принятые решением от 10.12.2008 № 201 Омского городского совета «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области»; нежилые помещения 7П и 8П здания, расположенного по адресу: ул. Маяковского, д. 64, в Октябрьском административном округе г. Омска, - соответствуют требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Руководствуясь статьями 6, 11, 12, 130, 141.3, 209, 222, 247, 260, 263, 264, 304 ГК РФ, статьями 1, 2, 51, 55, 55.32 ГрК РФ, статьями 7, 40, 41, 42, 60, 62, 72, 76 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 4, 7, 25, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьей 25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», статьей 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Закон № 384-ФЗ), статьей 36 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (далее – Закон № 7-ФЗ), статьей 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее – Закон № 52-ФЗ), статьей 20 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (далее – Закон № 69-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пунктах 1, 5, 8, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44), пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Информационное письмо № 143), пунктах 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, пункте 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, правовой позицией, содержащейся в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.08.2022 по делу № А46-16154/2021, установив, что в результате проведенной предпринимателем реконструкции возник новый объект недвижимости № 5179, принимая во внимание, что: спорный объект образован в результате самовольной реконструкции в отсутствие разрешения на строительство; объект расположен в пределах двух земельных участков, в том числе на участке неразграниченной государственной собственности; законные основания для возведения спорного нежилого помещения № 5179 площадью 369,6 кв.м. и антресольного этажа, расположенного в границах земельных участков № 5270 и № 2075, отсутствуют, суды пришли к выводам о законности и обоснованности заявленных Департаментом требований, в связи чем удовлетворили иск в полном объеме.

Кассационная инстанция считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующим фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления № 44, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 ЗК РФ, пункт 14 статьи 1, статья 2 ГрК РФ, часть 2 статьи 5 Закона № 384-ФЗ, статья 36 Закона № 7-ФЗ, пункт 2 статьи 12 Закона № 52-ФЗ, абзац четвертый статьи 20 Закона № 69-ФЗ и другие).

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Возведение (создание) здания, сооружения (далее – объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

При этом, возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной (пункт 28 Постановления № 44).

Таким образом, правила статьи 222 ГК РФ применяются также при осуществлении самовольной реконструкции.

Положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ, пункт 5 Постановления № 44).

Судом апелляционной инстанции верно отклонены возражения ИП ФИО2 относительно того, что нормы о самовольной постройке не применяются к помещениям, а применяются только к зданию, и, что реконструкция им не производилась, а произведена лишь перепланировка объекта, поскольку самовольной постройкой, самовольно реконструированным объектом может быть признана часть здания, помещение в нем, что подтверждается многочисленными разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации и судебной практикой, на это неоднократно указывается в Постановлении № 44, Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022.

При этом апелляционный суд обоснованно отметил, что постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 Постановления № 44 постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Таким образом, Верховным Судом Российской Федерации даны критерии, когда объект считается реконструированным - если произведенные работы привели к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).

Понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) дано также в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Понятия переустройства и перепланировки в ГрК РФ не содержатся, такие понятие приведены в ЖК РФ применительно к помещениям в многоквартирном доме (статья 25 ЖК РФ).

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023 (далее - Обзор от 13.12.2023), основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.

Как следует из материалов дела и верно установлено судами, из акта осмотра (обследования) № 346-ф от 07.09.2017 и приложенных к нему фотоматериалов следует, что на участке по состоянию на 2017 году осуществляется строительство (реконструкция) здания, возводятся новые кирпичные стены (несущие конструкции), при этом из приложенных к акту фотографий не следует, что помимо возводимых несущих стен на момент осмотра имелись какие-либо иные сохраняющиеся несущие конструкции (например, колонны), из чего следует, что возводимые стены являются несущими, а произведенные работы подпадают под определение реконструкции.

Выводы судов в указанной части соответствуют предоставленным в дело документам, иного из материалов дела не следует и кассатором не доказано, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.  

Судами критически оценено заключение ФИО9, на которое ссылается ответчик, поскольку данное заключение содержит противоречивые выводы относительно проведенных работ по перепланировке, выводы о наличии/отсутствии изменения параметров объекта капитального строительства в данном заключении отсутствуют, при этом специалистом сделан вывод об отсутствии изменений границ объекта капитального строительства и не превышении предельных параметров разрешенного строительства.

Апелляционный суд верно отметил, что заключение ФИО9 дано в отношении работ, выполненных в соответствии с проектом ООО ПЦ «Капитель» 2019 года, при этом в апелляционной жалобе, а также пояснениях в суде первой инстанции (например, отзыве от 30.01.2024 № 3) ответчик сам указывал, что работы производились им на основании проекта в 2019 году, то есть позднее, что свидетельствует о противоречивой правовой позиции по делу. 

Поскольку разрешение на реконструкцию ответчику не выдавалось, суды пришли к законным и обоснованным выводам о незаконности проведенной реконструкции, в результате которой из исходного объекта 7П спорный объект 7П, 8П увеличился в объеме с 248, 8 кв.м. до 369,6 кв.м, а также стал иметь антресольный этаж. 

Учитывая, что спорный объект ответчика расположен на земельном участке № 2075 (площадь пересечения 973 кв.м) и на земельном участке № 2074 (площадь пересечения 1 304 кв.м) (в настоящее время из земельного участка № 2074 выделен земельный участок № 5270, права пользования которым ответчиком в уставленном порядке не оформлено, иного из материалов дела не следует), при этом земельный участок № 2075 принадлежит на праве долевой собственности истцу (доля 280/1351) и ИП ФИО3 (доля 1071/1351), а земельный участок № 2074 находится в неразграниченной государственной собственности, согласие на возведение объекта недвижимости на указанных участках истец и третье лицу ответчику не давали, суды первой и апелляционной инстанций пришли к законным и обоснованным выводам о том, что реконструкция объекта, в результате которой был образован новый объект недвижимости, произведена в отсутствие у ответчика каких-либо прав на земельные участки. 

 Выводы судов соответствуют материалам дела, заключению ООО «ГрандКадастр» № 24/03-22 от 24.03.2022, и кассатором надлежащими доказательствами не опровергнуты. 

Довод ИП ФИО2 о том, что заключение ООО «ГрандКадастр» основано на документах, источник происхождения которых не известен, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку на странице 13 казанного заключения указано, что эксперт использовал материалы технической инвентаризации здания от 22.12.2006.

Ссылки ответчика на письмо БУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 26.07.2019, в котором указано на допущенную техническую ошибку на поэтажном плане первого этажа, неверное указание контура помещений, неверное отражение местоположения и количества дверных, оконных проемов, о том, что данное изменение не является реконструкцией и не влечет за собой изменение границ объекта, мотивированно отклонена судами, поскольку ответчиком не опровергнут факт выхода здания за пределы земельного участка № 2074, о назначении экспертизы по определению местоположения здания не заявлено.

Учитывая, что в рамках дела № А46-9316/2020 ИП ФИО2, оспаривая отказ в предоставлении земельного участка, сам указывал на расположение спорного объекта двух земельных участках № 2074 и № 2075, что и послужило основанием для обращения за предоставлением участка в аренду, в заявлении ответчика речь шла об определении предоставляемого земельного участка, суды пришли к законным выводам о том, что судебные акты по делу № А46-9316/2020 не подтверждают, что на момент реконструкции и в настоящее время у ответчика имелось право на весь земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект.

При изложенных обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что ИП ФИО2 произведена самовольная реконструкция принадлежащего ему объекта, в связи с чем требования о приведении объекта в первоначальное состояние удовлетворены правомерно, что влечет и удовлетворение сопутствующих требований Департамента о снятии самовольно реконструированного объекта с кадастрового учета, исключении регистрационной записи из ЕГРН, прекращении права собственности ответчика на самовольно реконструированный объект, запрет эксплуатации самовольной постройки.

Поддерживая вывод нижестоящих судов о проведении реконструкции, суд округа обращает внимание на то, что основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.

Таким образом, вопрос о том, были ли произведена реконструкция или перепланировка, является правовым, разрешается судом по результатам оценки всех доказательств, в том числе заключения эксперта, которое для суда не имеет заранее установленной силы (статья 71 АПК РФ).

В данном случае судами верно установлено, что ответчиком произведена реконструкция помещения, иного из материалов дела не следует (статьи 9, 65 АПК РФ).

Доводы кассатора, изложенные в дополнении к жалобе о том, что в настоящее время не представляется возможным привести судебный акт в исполнение, в связи с чем заявлено об изменении резолютивной части решения, дополнив резолютивную часть абзацами о восстановлении на кадастровом учете первоначальных объектов – нежилого помещения 7П с кадастровым номером 55:36:090204:3596, площадью 213,2 кв.м, и помещения 8П с кадастровым номером 55:36:090204:2838, площадью 35,6 кв.м с восстановлением права собственности ответчика на исходный объект, подлежат отклонению судом округа, поскольку у ответчика ввиду его процессуального статуса и отсутствия заявленного встречного иска отсутствуют процессуальные правомочия на уточнение исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ. Тем более, ответчик не был лишен процессуальной возможности заявления подобных доводов в суде первой и апелляционной инстанций, однако таким правом не воспользовался. 

Отклоняя иные доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судов первой и апелляционной инстанций доказательств (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2016 № 305-КГ16-4920, от 18.08.2016 № 309-КГ16-838).

Полномочий у суда кассационной инстанции на переоценку установленных судами обстоятельств положениями процессуального законодательства не предусмотрено (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судом округа не установлено.

Кассационная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в связи с отсутствием оснований для ее удовлетворения относятся на заявителя (статья 110 АПК РФ).

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 24.05.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 16.08.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-15252/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийА.В. Щанкина

СудьиЕ.Ю. Демидова

В.В. Сирина