АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

 http://kirov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-11153/2022

г. Киров

15 февраля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2023 года 

В полном объеме решение изготовлено 15 февраля 2023 года  

 

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Киселевой В.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...>, дело по иску

Малмыжского районного потребительского общества (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 612920, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

о признании ничтожным предварительного договора

и встречное исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к Малмыжскому районному потребительскому обществу (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 612920, 

<

...>)

о признании права собственности на объекты недвижимости

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО3,  по доверенности от 15.06.2022, 

от ответчика - ФИО4, по доверенности от 26.01.2022, 

 

установил:

Малмыжское районное потребительское общество (далее – истец, Общество) обратилось в Малмыжский районный суд Кировской области с исковым заявлением к ФИО2 (далее – ответчик, Предприниматель) о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка от 25.01.2022 ничтожным.

Определением Малмыжского районного суда Кировской области от 10.08.2022 дело по иску  Малмыжского районного потребительского общества передано по подсудности в Арбитражный суд Кировской области.

08.09.2022 дело поступило в Арбитражный суд Кировской области. Определением Арбитражного суда Кировской области от 13.09.2022 исковое заявление Малмыжского районного потребительского общества принято к производству.

Заявлением от 23.11.2022 истец уточнил исковые требования: просил признать незаключенным предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 12665 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для размещения производственной базы и обслуживания территории, кадастровый номер 43:17:310108:422, с расположенными на нем водной скважиной и водонапорной башней, заключенный 25.01.2022 между Обществом и Предпринимателем.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнение принято судом, дело рассмотрено по уточненным требованиям.

Требования основаны на положениях статей 153, 154, 429, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что подписанный сторонами предварительный договор не содержит условий, позволяющих установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В процессе рассмотрения дела Предприниматель предъявил встречный иск к Обществу о признании права собственности водной скважины и водонапорной башни вместе с земельным участком кадастровый номер 43:17:310108:422.

Заявлением от 03.02.2023 Предприниматель уточнил встречные исковые требования: просил признать право собственности водной скважины и водонапорной башни вместе с земельным участком; обязать Общество сделать межевание земельного участка с кадастровым номером 43:17:310108:422 в соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора купли-продажи.

На основании статьи 49 АПК РФ уточнение встречного иска принято судом, иск рассмотрен по уточненным требованиям.

Учитывая явку истца и ответчика в судебное заседание, суд в соответствии со статьей 137 АПК РФ завершил судебное заседание и открыл судебное заседание в основной инстанции.

В судебном заседании истец уточненные первоначальные исковые требования поддержал. Встречные требования Общество не признает.

Ответчик первоначальные требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему. Ответчик считает, что, если сумма не отражена в кассовой книге или в книге учета доходов и расходов, это не значит, что Предприниматель денежные средства не оплатил. Ссылаясь на статью 432 ГК РФ, ответчик просит в первоначальном иске отказать. Встречные исковые требования ответчик поддержал.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Обществом (продавец) и Предпринимателем (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка от 25.01.2022 (далее – предварительный договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого Общество продало, а Предприниматель купил водную скважину и водонапорную башню вместе с земельным участком, на котором они находятся, отчуждаемый земельный участок принадлежит Обществу на основании выписки из ЕГРН № 43:17:310108:422-43/043/2020-1 от 24.09.2020, кадастровый номер 43:17:310108:422. Площадь участка 12665 кв.м. Категория земель: земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: для размещения производственной базы и обслуживания территории. Общество обязуется до заключения основного договора провести межевание данного земельного участка. Адрес: 

<

...>.

Предварительный договор дополнен истцом «от руки» следующим условием: «Обязуемся в течение трех месяцев размежевать данный земельный участок и подготовить документы для заключения основного договора купли-продажи».

Согласно пункту 2.1 предварительного договора по заявлению сторон водная скважина, водонапорная башня и земельный участок оцениваются и продаются за 500 000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием предварительного договора. Предварительный договор имеет силу расписки. Расчет между сторонами произведен полностью при подписании настоящего договора.

Пунктом 4.2 предварительного договора предусмотрено, что водная скважина, водонапорная башня и земельный участок передаются Обществом Предпринимателю в момент подписания предварительного договора, который по обоюдному согласию сторон является передаточным актом; обязательство по передаче земельного участка считается выполненным.

Согласно пункту 5.1 предварительного договора право на водную скважину, водонапорную башню и земельный участок подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ возникает у покупателя с момента такой регистрации.

Полагая, что указанная сделка была совершена ввиду тяжелой финансовой ситуации и по фактическому принуждению, цена на продаваемые объекты была сильно занижена, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В силу пунктов 1, 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) разъяснено, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ.

На основании изложенного договор от 25.01.2022 является не предварительным договором, а договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54) даны разъяснения, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. 

В пункте 6 Постановления № 49 предусмотрено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В предварительном договоре стороны согласовали объекты недвижимости (водная скважина, водонапорная башня с земельным участком, на котором они находятся). Также обе стороны знали, что этот участок будет образован путем выдела из земельного участка кадастровым номером 43:17:310108:422 в результате проведения межевания.

Таким образом, продавец и покупатель одинаково понимали предмет договора, у них отсутствовали и отсутствуют разногласия в этом вопросе.

При таких обстоятельствах суд считает необоснованными доводы истца о несогласовании предмета договора.

Также в договоре сторонами согласована цена продаваемых объектов недвижимого имущества (500 000 рублей). Доводы о кабальности (вынужденном характере) сделки, изложенные в иске, Общество не поддерживает.

Поэтому договор от 25.01.2022 считается заключенным.

Доводы истца о том, что денежные средства в размере 500 000 рублей ответчиком не передавались, суд считает несостоятельным, поскольку само по себе отсутствие денежных средств в кассовых книгах или в книге учета доходов и расходов не является безусловным основанием для вывода об отсутствии оплаты. 

Рассматриваемый договор имеет силу расписки, на что непосредственно указано в пункте 2.1.

Кроме того, ответчик представил суду доказательства, подтверждающие наличие у него необходимой суммы наличных денежных средств на момент совершения оспариваемой сделки.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования Общества о признании договора незаключенным (с учетом уточнения от 23.11.2022) удовлетворению не подлежат.

Рассмотрев встречные требования Предпринимателя о признании за ним права собственности водной скважины и водонапорной башни вместе с земельным участком, об обязании Общество сделать межевание земельного участка с кадастровым номером 43:17:310108:422 в соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора купли-продажи, суд приходит к следующему.

В силу статьи 12 ГК Ф защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно пункту 10 Постановления № 54 судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом  5 Постановления № 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. 

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В рассматриваемом случае земельный участок, на котором расположены водная скважина и водонапорная башня, не сформирован.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что требования Предпринимателя о признании за ним права собственности на указанные объекты заявлены преждевременно. 

Кроме того, выбранный истцом способ защиты права не соответствует положениям статьи 551 ГК РФ.  

Относительно встречных требований Предпринимателя об обязании истца провести межевание земельного участка с кадастровым номером 43:17:310108:422 суд приходит к следующему.

Обязанность Общества совершить указанные действия следуют из пункта 1.1. договора и его дополнений, сделанных в конце договора (заверены подписью руководителя Общества).

Поэтому требования Предпринимателя в данной части подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Судебные акты по требованиям об обязании совершить определенные действия должны быть исполнимыми, и эффективному исполнению судебных актов способствует срок исполнения, указанный в судебном акте.

Согласно пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 АПК РФ). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

С учетом обстоятельств дела суд считает необходимым установить для исполнения судебного акта месячный срок для проведения Обществом межевания спорного земельного участка со дня вступления в законную силу решения суда.

В силу статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по первоначальным исковым требованиям должна составлять 6 000 рублей, по встречным требованиям - 12 000 рублей (по 6 000 рублей за каждое требование). 

При обращении с иском в суд Общество уплатило государственную пошлину в сумме 8 200 рублей 00 копеек.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 6 000 рублей 00 копеек остается на истце в связи с отказом Обществу в удовлетворении первоначальных исковых требований. Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 2 200 рублей подлежит возврату из федерального бюджета.

При обращении в арбитражный суд со встречным исковым заявлением Предпринимателю была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, которая на момент рассмотрения дела не была уплачена.

Государственная пошлина в сумме 6 000 рублей по первому требованию встречного иска относится на ответчика и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета в связи с отказом в удовлетворении этого требования.

Государственная пошлина в сумме 6 000 рублей 00 копеек по второму требованию встречного иска относится на Общество и подлежит взысканию с него в бюджет.

В силу части 5 статьи 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Учитывая, что в первоначальных исковых требованиях Обществу отказано, встречные исковые требования Предпринимателя удовлетворены частично (удовлетворено одно требование из двух), суд считает возможным произвести зачет, в результате которого на истца относится 3 800 рублей 00 копеек, подлежащих взысканию с него в доход федерального бюджета (с учетом излишне уплаченной государственной пошлины в размере 2 200 рублей).

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Малмыжского районного потребительского общества (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 612920, 

<

...>) отказать.

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) удовлетворить частично.

Обязать Малмыжское районное потребительское общество (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 612920, 

<

...>) провести межевание земельного участка с кадастровым номером 43:17:310108:422 в течение месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с Малмыжского районного потребительского общества (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 612920, 

<

...>) в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 3 800 (три тысячи восемьсот) рублей 00 копеек.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек. 

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

 

Судья                                                                                                 В.А. Киселева