﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8092/20 

Екатеринбург

21 января 2021 г.

 

Дело № А76-3055/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Татариновой И.А., Полуяктова А.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Техно-Моторс» (далее – общество «Техно-Моторс») на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2020 по делу А76-3055/2019 Арбитражного суда Челябинской области.

Судебное заседание проводится с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества «Техно-Моторс» – Дугим М.В. (доверенность от 13.08.2018); Русских Д.Г.  (доверенность от 13.08.2018).

Общество «Техно-Моторс» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации Сосновского муниципального района (далее – Администрация) о взыскании неосновательного обогащения в размере 8 577 490 руб. 38 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 607 356 руб. 82 коп. за период 14.02.2018 по 28.01.2019, с продолжением начисления процентов начиная с 29.01.2019 по день погашения суммы основного долга, а также о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований, привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – кадастровая палата, орган кадастрового учета), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2020 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. 

В кассационной жалобе общество «Техно-Моторс» просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Кассатор считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления истцом требований со ссылкой на то, что истец должен был узнать об истинной стоимости земельного участка в декабре 2015 года. Заявитель жалобы считает указанный вывод противоречащим обстоятельствам дела и выводам суда по делу № А76-28321/2014. Указал, что достоверная кадастровая стоимость земельного участка стала известна истцу лишь в 2017 году с момента внесения сведений об исправлении технической ошибки на основании решения регистрирующего органа. При таких обстоятельствах, как полагает истец, срок исковой давности по заявленным требованиям следует исчислять с июля 2017 года, поскольку именно с этого момента истцу стало известно о достоверной кадастровой стоимости спорного участка (при рассмотрении дела по спору об арендной плате № А76-28321/2014). Указал, что многократные ошибки органа кадастрового учета не могут являться основанием для отказа в иске по мотиву пропуска срока исковой давности. Заявитель жалобы сослался на решение суда по делу № А76-28321/2014, имеющее, по его мнению, преюдициальное значения для рассмотрения настоящего дела, в рамках рассмотрения которого установлено, что кадастровая стоимость, подлежащая применению при расчете арендной платы, установлена 27.03.2017. Вывод апелляционного суда о недостоверности кадастровой стоимости земельного участка, установленной в рамках рассмотрения спора по вышеуказанному делу, является, по мнению кассатора, незаконным, поскольку противоречит вступившему в законную силу судебному акту, направлен на переоценку обстоятельств, установленных в рамках рассмотрения дела № А76-28321/2014. Более того, как указал заявитель, законом не предусмотрен порядок изменения кадастровой стоимости арбитражными судами, поскольку с 06.08.2014 споры относительно кадастровой стоимости объектов, подведомственны судам общей юрисдикции. В связи с указанным производство по делу № А76-26743/2017 по заявлению ответчика об исправлении кадастровой ошибки и внесении иных сведений в кадастр недвижимого имущества в отношении спорного участка прекращено судом ввиду неподведомственности спора арбитражному суду. При таких обстоятельствах полагает, что у суда апелляционной инстанции отсутствовали полномочия и правовые основания для изменения кадастровой стоимости объекта. Более того, истец как землепользователь, обязан при расчете арендной платы руководствоваться официальными сведениями, которые содержатся в ЕГРН и являются обязательными с даты их внесения. При этом истец не вправе оценивать действия государственного органа, в том числе и относительно методики расчета кадастровой стоимости, обязан действовать в рамках закона. О том, что со стороны истца имеется переплата по арендной плате, истцу стало известно 21.03.2017 с момента внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН, в связи с чем срок исковой давности по требованиям о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, не пропущен. Кроме того, по мнению заявителя, срок исковой давности для истца в любом случае начинает течь с момента расторжения договора, то есть с 14.02.2018. 

Как следует из письменных материалов дела и установлено судами, между Сосновским муниципальным районом (арендодатель) и обществом «Техно-Моторс» (арендатор) подписан договор № 80/2007 от 19.12.2007 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» с кадастровым номером 74:19:0305004:0030, расположенный примерно в 1,5 км на юг от с. Долгодеревенское, Сосновского района, Челябинской области, для сельскохозяйственного использования, общей площадью 50 000 кв.м., без права передачи в субаренду (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора на участке объектов недвижимого имущества не имеется. 

Срок аренды участка устанавливается с 19.12.2007 по 19.12.2010 (пункт 2.1 договора). 

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленный ему участок из расчета 1-кратной базовой ставки арендной платы, утвержденной Постановлением Долгодеревенского сельского Совета депутатов от 28.12.2005 № 39. 

Земельный участок с кадастровым номером 74:19:0305004:0030 передан в пользование арендатора по акту приема-передачи от 19.12.2007.

Договор аренды № 80/2007 от 19.12.2007 зарегистрирован, что подтверждается штампом регистрирующего органа. 

Дополнительным соглашением №104 от 21.10.2010 сторонами установлен новый срок аренды земельного участка - с 19.12.2010 по 19.12.2059, а также внесены изменения в условия договора в части категории земель на «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения… и иного специального назначения». 

Дополнительным соглашением от 11.01.2011 изменена цель предоставления земельного участка – «для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса площадью 50 000 кв.м.». В приложении к дополнительному соглашению от 11.01.2011 сторонами согласован расчет размера арендной платы на 2009-2011 годы.

В период с января 2008 года по февраль 2015 года, арендатором внесены арендные платежи, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. 

Сторонами 13.02.2018 подписано соглашение о расторжении договора аренды № 80/2007 от 19.12.2007, земельный участок с кадастровым номером 74:19:0305004:30 возвращен арендодателю в лице Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района по акту приема-передачи. 

В рамках дела № А76-28321/2014 Администрация обратилась с иском к обществу «Техно-Моторс» о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды № 80/2007 от 19.12.2007. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2018 по делу № А76-28321/2014 в удовлетворении иска отказано в связи с недоказанностью наличия у арендатора задолженности по арендной плате. 

В рамках дела № А76-28321/2014 кадастровой палатой представлено письменное мнение, которое представлено истцом также в материалы настоящего дела, и из которого апелляционным судом при рассмотрении настоящего дела установлены следующие обстоятельства. 

Согласно сведениям, изложенным в указанном письме органом кадастрового учета, кадастровая стоимость земельного участка в размере                    65 215 руб. определена при постановке участка на кадастровый учет, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости (далее также – УПКС) в размере 1,3043 руб., утвержденного Распоряжением Губернатора Челябинской области № 1051-р от 24.06.2002. 

Постановлением Правительства Челябинской области № 227-П от 24.10.2007 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, в результате которой кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 определена в размере 112 530,00 руб., исходя из УПКС в размере 2,2506 руб.

Распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 11.07.2008 №1177-р осуществлен перевод земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию земель «земли промышленности», в связи с чем кадастровая стоимость участка определена в размере 49 500,00 руб. с применением УПКС в размере 0,99 руб., утвержденного постановлением Правительства Челябинской области № 184-п от 20.10.2005. 

В 2011 году на территории Челябинской области проведена государственная кадастровая оценка земель промышленности … и иного специального назначения по состоянию на 01.01.2009, результаты которой утверждены постановлением Правительства Челябинской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Челябинской области» № 79-П от 16.03.2011 (далее — Постановление № 79-П).

Земельный участок с кадастровым номером 74:19:0305004:30 был включен в перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, сформированный по состоянию на 01.01.2009, с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», в силу чего его кадастровая стоимость утверждена в размере 4500,00 руб., соответствующие сведения внесены в кадастр недвижимости 03.08.2011. 

Постановлением Администрации от 31.03.2011 № 2355 изменен вид разрешенного использования указанного земельного участка с «для сельскохозяйственного использования» на «для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса». 

В связи с изменением вида разрешенного использования кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 определена на основании пункта 2.3.3. Методических указаний по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222, с применением УПКС в размере 36,93 руб., утвержденного Постановлением № 79-П для Сосновского муниципального района для шестой функциональной группы видов разрешенного использования, предусмотренной Приказом Росземкадастра от 20.03.2003 №П/49 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности», в результате чего кадастровая стоимость установлена в размере 1 846 500,00 руб., а соответствующие сведения внесены в публичный реестр 26.05.2011. 

Ссылаясь на то, что, при изменении вида разрешенного использования с «для сельскохозяйственного использования» на «для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса» функциональная группа земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 не изменилась, и исходя из пункта 2.3.8. Методических указаний по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222, кадастровая палата посчитала ошибочным определение кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 846 500,00 руб., вследствие чего 27.06.2013 органом кадастрового учета принято решение об исправлении технической ошибки, допущенной 03.08.2011 при внесении в кадастр недвижимости результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением 79-П, в результате чего кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 изменена с «4500,00 руб.» на «3000,00 руб.».

Ссылаясь на необходимость определения кадастровой стоимости земельного участка по 3-й функциональной группе видов разрешенного использования, предусмотренной Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, утвержденной Приказом Росземкадастра от 20.03.2003 № П/49, орган кадастрового учета 09.07.2013 принял решение об исправлении технической ошибки, допущенной 27.06.2013, в соответствии с которым кадастровая стоимость указанного земельного участка изменена с «3000,00 руб.» на «61 303 500,00 руб.».

В орган кадастрового учета 13.10.2015 поступило обращение общества «Техно-Моторс» с приложением: копии письма Министерства дорожного хозяйства и транспорта Челябинской области от 27.05.2015 № 3061, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 74:19:0305004:30 не входит в полосу отвода автомобильной дороги «Подъезд к с. Долгодеревенское»; копии письма ФГУ УПРДОР «Южный Урал» от 23.12.2008 № АЛ-2289, в соответствии с которым земельный участок под проектирование и строительство гипермаркета расположен за пределами придорожной полосы автомобильной дороги общего пользования федерального значения Подъезд к г. Екатеринбург от М-5 «Урал». 

С учетом информации, указанной в данных письмах, орган кадастрового учета пришел к выводу об отсутствии основания для определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 в размере 61 303 500,00 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением № 79-П для 3-й функциональной группы видов разрешенного использования земельных участков, вследствие чего 05.11.2015 принято решение об исправлении технической ошибки в сведениях о кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с которыми значение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 на период с 27.06.2013 по 25.11.2014 изменено на 1846 500 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости земель промышленности 36,93 руб., утвержденного Постановлением №79-П для Сосновского муниципального района для 6-й функциональной группы видов разрешенного использования. 

Органом кадастрового учета 09.12.2015 со ссылкой на применение неверного удельного показателя кадастровой стоимости было принято решение об исправлении технической ошибки, в соответствии с которым значение кадастровой стоимости на период с 03.08.2011 по 26.06.2013 изменено с «4500,00 руб.» на «1 846 500,00 руб.», а впоследствии, ссылаясь на то, что оснований для изменения кадастровой стоимости земельного участка при изменении вида его разрешенного использования в пределах одной функциональной группы не имелось, а также на положения пункта 2.3.8. Методических указаний по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 органом кадастрового учета приняты решения от 24.03.2017 и от 27.03.2017 об исправлении технической ошибки, которыми кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 определена в размере 4500,00 руб. 

С учетом изложенных изменений кадастровой стоимости земельного участка орган кадастрового учета предоставил следующие сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:0030: 

в период с 31.10.2007 по 10.06.2008 – 65 215,00 руб.; 

в период с 11.06.2008 по 13.11.2008 – 112 530,00 руб.; 

в период с 14.11.2008 по 25.05.2011 – 49 500,00 руб.; 

в период с 26.05.2011 по 02.08.2011 – 1 846 500,00 руб.;

в период с 03.08.2011 по 25.11.2014 – 4500,00 руб.; 

в период с 26.11.2014 по 31.12.2014 – 62 167 500,00 руб.; 

в период с 01.01.2015 но 29.07.2019 – 17 035 000,00 руб.

Ссылаясь на то, что арендатором вносились арендные платежи в размере, превышающим нормативный размер арендной платы в силу неправильного применения показателя кадастровой стоимости участка, истец обратился в суд с рассматриваемым иском. 

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что истцом в период действия договора аренды вносилась арендная плата в размере, превышающем нормативно установленную, в силу изменения кадастровой стоимости земельного участка и исправления органом кадастрового учета технических ошибок в части кадастровой стоимости земельного участка. Судом отклонены доводы Администрации о применении срока исковой давности, поскольку судом установлено, что ошибка в расчете арендной платы связана с изменением кадастровой стоимости вследствие исправления органом кадастрового учета технической ошибки в показателе кадастровой стоимости, о чем арендатору стало известно при получении соответствующего ответа кадастровой палаты в рамках дела № А76-28321/2014.

Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности, пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, в связи с чем отказал в удовлетворении иска.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения. 

Порядок возмещения потерпевшей стороне неосновательного обогащения урегулирован главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно статье 1102 которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. 

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

Из материалов дела следует и судами установлено, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды от 19.12.2007 № 80/2007 земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:0030, общей площадью 50 000 кв.м., расположенного примерно в 1,5 км на юг от с. Долгодеревенское, Сосновского района, Челябинской области, первоначально имевший характеристики: категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования – «для сельскохозяйственного использования», которые впоследствии на основании распоряжения Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 11.07.2008 № 1177-р и постановления Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 31.03.2011 №2355 изменены: категория земель – «земли промышленности… и иного специального назначения», вид разрешенного использования - «для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса». 

Согласно методике расчета арендной платы, установленной Законом Челябинской области № 257-ЗО от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов», и действующей в спорный период наличия между истцом и ответчиком разногласий относительно порядка определения арендной платы, расчет арендной платы за указанный земельным участок определяется по формуле: Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3, где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Из содержания искового заявления и представленных в материалы дела доказательств апелляционный суд пришел к выводу о том, что истец в обоснование заявленного иска о взыскании излишне уплаченной арендной платы ссылается на неверное определение арендной платы в силу неправильного применения расчетного показателя кадастровой стоимости земельного участка за следующие периоды:

- с 03.08.2011 по 25.11.2014 – необоснованное применение кадастровой стоимости в размере 1 846 500 руб. и кадастровой стоимости в размере 61 303 5000 рублей вместо размера кадастровой стоимости 4 500 рублей; 

- с 01.01.2015 по 13.02.2018 – необходимость применения кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной в порядке, предусмотренном статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон об оценочной деятельности).

Оценивая обоснованность требований истца в последнем из указанных случаев, апелляционный суд исходил из следующего. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

На основании пунктов 1, 3 статьи 66  Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

В соответствии с абзацем 3 статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. 

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности (в ранее действовавшей редакции) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Поскольку решением Челябинского областного суда от 01.09.2016 по делу № 3а-112/2016 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 установлена в размере рыночной стоимости, равной 17 035 000 рублей с установлением даты подачи заявления 07.12.2015, и соответствующие сведения внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается информацией, предоставленной органом кадастрового учета, суды пришли к обоснованному выводу о том, что с 01.01.2015 арендная плата подлежит уплате, исходя из нового показателя кадастровой стоимости. 

Между тем, оценивая объем арендных обязательств общества «Техно-Моторс» за период с 26.05.2011 по 25.11.2014, апелляционный суд установил, что судом первой инстанции не учтено следующее. 

Из содержания решения суда следует, что при расчете арендной платы за указанный период судом применялись следующие расчетные показатели кадастровой стоимости: 

- за период с 26.05.2011 по 02.08.2011 – в размере 1 846 500 руб.; 

- за период с 03.08.2011 по 25.11.2014 – в размере 4 500 рублей. 

Первый показатель кадастровой стоимости был определен расчетным способом на основании пункта 2.3.3. Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 (далее по тексту – Методические указания № 222) как произведение площади и удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (36,93 руб. за кв.м. согласно Постановлению Правительства Челябинской области № 79-П от 16.03.2011 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Челябинской области») и внесен в качестве показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 в момент изменения сведений о его разрешенном использовании. 

Второй показатель кадастровой стоимости определен по результатам массовой кадастровой оценки, утвержденной Постановлением Правительства Челябинской области № 79-П от 16.03.2011. 

Как указано судом, изложенные выводы следует из сведений, предоставленных органом кадастрового учета в материалы дела № А76-28321/2014, и достоверность которых при рассмотрении настоящего дела не опровергнута. 

Из того же документа следует, что государственная кадастровая оценка земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 была произведена, исходя из вида его разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования» в связи с тем, что изменение данной характеристики на иную - «для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса» было произведено позднее проведения государственной кадастровой оценки земель Челябинской области (на основании постановления Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 31.03.2011 № 2355), а соответствующие сведения внесены в публичный реестр 26.05.2011.

Впоследствии органом кадастрового учета были приняты решения об исправлении технической ошибки в части размера кадастровой стоимости участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30: 

- от 27.06.2013 – решение № Ф7400/13-110051, на основании которого кадастровая стоимость изменена с 4 500 руб. на 3 000 руб.; 

- от 09.07.2013 – решение № 7400/13-1168060, на основании которого кадастровая стоимость изменена с 3 000 руб. на 61 303 500 руб.;

- от 05.11.2015 – решение № 7400/15-78564, на основании которого кадастровая стоимость изменена с 3000 руб. на 1 846 500 руб. на период 27.06.2013 по 25.11.2014; 

- от 09.12.2015 – решение № 7400/15-86700, на основании которого кадастровая стоимость изменена с 4500 руб. на 1 846 500 на период с 03.08.2011 по 26.06.2013; 

- от 24.03.2017 и от 27.03.2017 – решения № Ф7400/17-16148 и                         № Ф7400/17-16213 соответственно, которыми признано, что значение кадастровой стоимости спорного земельного участка на период с 03.08.2011 по 25.11.2014 должно составлять 4 500 руб.

Таким образом, как установлено судом, исходя из изложенных последовательных изменений показателей кадастровой стоимости, фактически органом кадастрового учета на период с 03.08.2011 по 25.11.2014 установлен в качестве достоверного её размер 4 500 руб., в связи с чем согласно предоставленным органом кадастрового учета сведениям кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 (в части конкуренции спорных показателей – 4 500 руб. и 1 846 500 руб.), составляла: 

- в период с 26.05.2011 по 02.08.2011 –1 846 500,00 руб. 

- в период с 03.08.2011 по 25.11.2014 –4500,00 руб. 

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что показатель кадастровой стоимости в размере 4 500 руб. был ошибочно принят судом первой инстанции при расчете размера арендных обязательств ответчика за период с 03.08.2011 (дата внесения в публичный реестр сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 в размере 4 500 руб. на основании результатов массовой кадастровой оценки) по 25.11.2014 (дата последующей государственной кадастровой оценки участка, утвержденной Приказом Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 18.11.2014 № 279-П). 

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре. 

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

Из системного толкования приведенных правовых норм, среди прочего, следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать со сведениями, внесенными в реестр, а арендная плата подлежит определению, исходя из фактического использования земельного участка, поскольку в таком качестве определяет доходность земельного участка. 

Согласно части 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» кадастровая стоимость объекта недвижимости является одним из его формальных индивидуализирующих признаков. 

Между тем, исходя из взаимосвязанных положений части 3 и части 7 статьи 1 того же Закона, государственная регистрация права на недвижимость, равно как и её кадастровый учет являются формальным актом органа государственной власти, имеющим правоподтверждающий, а не правообразующий характер, а установленный частью 2 статьи 1 и частью 1 статьи 7 Закона принцип достоверности сведений единого государственного реестра недвижимости определен как презумпция до её опровержения в установленном порядке. 

Таким образом, апелляционным судом установлено, что наличие в публичном реестре сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе его кадастровой стоимости, само по себе не свидетельствует о достоверности таких сведений при наличии объективных доказательств обратного. 

Как ранее установлено судом, первоначальные характеристики кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 в части категории земель и вида разрешенного использования были изменены, и с 26.05.2011 (дата внесения соответствующих сведений в публичный реестр) разрешенное использование земельного участка, ранее переведенного в состав земель промышленности и иного специального назначения, установлено - «для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса».

Соответствующее постановление № 2355 было принято Администрацией 31.03.2011, а ранее – 11.01.2011 истец и ответчик подписали дополнительное соглашение, которым изменили цель предоставления земельного участка – «для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса», чем в порядке пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ по существу признали факт использования земельного участка для таких целей.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что с 26.05.2011 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 подлежала определению, исходя из вида разрешенного использования «для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса», поскольку такое разрешенное использование соответствовало как его формальным, так и фактическим характеристикам по условиям арендного пользования, принятых истцом как арендатором земельного участка на основании взаимных договоренностей с арендодателем, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что последующее изменение кадастровой стоимости земельного участка на основании вышеперечисленных решений органа кадастрового учета об исправлении технической ошибки, результатом которых стало установление кадастровой стоимости на период с 03.08.2011 по 25.11.2014 в размере 4 500 руб., следует признать неправомерным.

Принимая во внимание, что применение показателя кадастровой стоимости в размере 4500 руб. признано апелляционным судом неправомерным, апелляционный суд не усмотрел оснований для оценки порядка применения срока исковой давности в части арендных платежей, внесенных за период с 26.05.2011 по 25.11.2014, исходя из указанного размера кадастровой стоимости.

Произведя перерасчет арендных платежей, подлежащих оплате истцом как арендатором, апелляционный суд установил, что за период с 19.12.2007 по 13.02.2018 арендатору полежит начислению арендная плата в следующем размере: 

- с 19.12.2007 по 31.12.2007 = 1923,29 руб. (50 000 руб. х 1,0 х 1х 1,08/ 365 х 13 дн.); 

- с 01.01.2008 по 30.06.2008 = 28 920,10 руб. (50 000 руб. х 1 х 1 х 1,08 х 1,077 /366 х 182 дн.); 

 - с 01.07.2008 по 13.11.2008 = 6272,16 руб. (112 530 руб. х 0,3 % х 10 х 5 х 1/366 х 136 дн.); 

- с 14.11.2008 по 31.12.2008 = 973,77 руб. (49 500 руб. х 0,3% х 10 х 5 х 1 / 366 х 48 дн.); 

- с 01.01.2009 по 25.05.2011 = 17 799, 66 руб. (49 500 руб. х 0,3 % х 10 х 5 х 2 года) + (49 500 руб. х 0,3 % х 10 х 5 х 1 /365 х 145 дн.); 

- с 26.05.2011 по 24.08.2012 = 346 296, 49 руб. (1 846 500 руб. х 0,3% х 10 х 5 х 1/ 365 х 220 дн.) + (1 846 500 руб. х 0,3% х 10 х 5 х 1/ 366 х 237 дн.); 

- с 25.08.2012 по 25.11.2014 = 230 974, 06 руб. (1 846 500 руб. х 0,3% х 5 х 3,7 х 1/ 366 х 129 дн.) + (1 846 500 руб. х 0,3% х 5 х 3,7 х 1/ 365 х 694 дн.);

 - с 26.11.2014 по 31.12.2014 = 340 303,19 руб. (62 167 500 руб. х 0,3% х 5 х 3,7 х 1/365 х 36 дн.); 

- с 01.01.2015 по 13.02.2018 = 2 950 298, 65 руб. (17 035 000 руб. х 0,3% х 5 х 3,7 х 1 х 3 года) + (17 035 000 руб. х 0,3% х 5 х 3,7 х 1/ 365 х 44 дн.).

Расчет итогового сальдо по договору аренды от 19.12.2007 № 80/2007 за период с 19.12.2007 по 13.02.2018 с учетом произведенных ответчиком оплат составляет минус 7 660 662 руб. 87 коп. 

Оценивая доводы апеллянта о применении срока исковой давности (применительно к неосновательному обогащению, образовавшемуся вследствие неправильного исчисления арендной платы, исходя из кадастровой стоимости в размере 61 303 500 руб.), апелляционный суд пришел к следующим выводам. 

Согласно пункту 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. 

Исходя из сформулированного в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 № 11778/08 подхода, срок исковой давности по требованиям об уплате периодического платежа должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период. 

Из материалов дела видно и судом установлено, что иск подан обществом «Техно-Моторс» 01.02.2019 , что с учетом приостановления срока исковой давности на период претензионного урегулирования спора позволяет применить исковую давность по требованиям о взыскании излишне уплаченных арендных платежей за период до 01.01.2016 (с учетом сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 3.4. договора). 

Поскольку последний платеж в счет оплаты арендной платы был внесен платежным поручением № 223 от 03.02.2015, апелляционный суд пришел к выводу об истечении срока исковой давности по заявленным требованиям.

С учетом изложенных конкретных фактических обстоятельств, учитывая, что в соответствии со статьей 61 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» исправление технической ошибки может быть произведено по инициативе органа кадастрового учета, а уведомление об исправлении технической ошибки в порядке части 8 названной нормы истцу было направлено 14.01.2020, суд указал, что в рассматриваемом случае допустимо определение срока исковой давности по правилам пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, как верно отмечено судом, названная норма связывает начало течение срока исковой давности, в том числе с моментом, когда управомоченное лицо должно было узнать о нарушении своего права. 

Из мнения органа кадастрового учета, представленного в материалы дела № А76-28321/2014, среди прочего, следует, что общество «Техно-Моторс» письмом № ИнО-930 от 13.10.2015 обратилось в орган кадастрового учета с предоставлением документов, направленных на подтверждение того факта, что земельный участок с кадастровым номером 74:19:0305004:30 не расположен в полосе отвода автомобильных дорог для размещения объектов придорожного сервиса, то есть по существу документов, направленных на оспаривание установления решением органа кадастрового учета от 09.07.2013 № 7400/13-116808 кадастровой стоимости в размере 61 303 500 руб.

Исходя из представленных обществом документов, органом кадастрового учета было принято решение от 05.11.2015 № 7400/15-78564, на основании которого сведения об указанной кадастровой стоимости были исключены из публичного реестра. 

Как отмечено судом, об осведомленности истца о наличии такой кадастровой стоимости свидетельствует представленный в материалы дела № А76-28321/2014 отзыв общества «Техно-Моторс» на исковое заявление, а также заявление об оспаривании действий органа кадастрового учета по установлению кадастровой стоимости 61 303 500 рублей (согласно материалам электронного дела №А76-28321/2014, документы поданы 26.03.2015 и 19.11.2015 соответственно). 

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Таким образом, при наличии у истца сведений об установлении кадастровой стоимости в размере 61 303 500 руб., при его обращении в орган кадастрового учета 13.10.2015 с представлением документов, направленным на оспаривание правомерности такой кадастровой стоимости, о принятии кадастровым органом решения от 05.11.2015 № Ф7400/15-78564, суд пришел к выводу о том, что истец, проявив должную заботливость и осмотрительность, должен был узнать не позднее 13.11.2015 (применительно к части 1 статьи 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»), в связи с чем  срок, исчисляемый по правилам пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к обстоятельствам настоящего дела, также истек. 

В части порядка исчисления срока исковой давности о взыскании неосновательного обогащения, образовавшегося вследствие установления решением Челябинского областного суда от 01.09.2016 по делу № 3а-112/2016 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 в размере рыночной стоимости - 17 035 000 рублей, апелляционный суд пришел к следующим выводам. 

Из взаимосвязанных положений абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности следует, что правообразующим фактом, влекущим у управомоченного лица право на взыскание неосновательного обогащения, является принятие соответствующего решения комиссией по рассмотрению споров по установлению кадастровой стоимости либо решения суда. 

Между тем из фактических обстоятельств настоящего дела следует и судом установлено, что к моменту как обращения истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости (07.12.2015), так к моменту принятия Челябинским областным судом решения от 01.09.2016 по делу № 3а-112/2016 у истца имелась накопленная переплата по платежам, последний из которых внесен 03.02.2015, что свидетельствует о наличии у Администрации денежного неосновательного обогащения за счет истца. 

Применительно к пункту 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше. 

В силу пункта 3 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются. 

Положения статьи 411 указанного Кодекса также исключают зачет требований, срок исковой давности по которым истек. 

Как разъяснено в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», что по смыслу пункта 3 статьи 199 ГК РФ в случае, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди них имеются требования кредитора, по которым истек срок исковой давности, исполненное засчитывается в пользу требований, по которым срок исковой давности не истек, в порядке, установленном пунктами 2 и 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что денежные средства в счет арендной платы после 03.02.2015 истцом не вносились, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что изменение кадастровой стоимости земельного участка решением суда об установлении его рыночной стоимости не отменяет общего порядка течения срока исковой давности о взыскании денежного неосновательного обогащения. 

Иной правовой подход позволял бы изменять порядок течения срока исковой давности по денежным требованиям действиями самого истца, поскольку по смыслу статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности изменение кадастровой стоимости путем её установления в размере рыночной находится в сфере правового интереса и инициативы такого лица, что противоречит законодательному смыслу норм о сроке исковой давности. 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (абзац 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ). 

При таких обстоятельствах апелляционный суд правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований.  

Довод заявителя жалобы о том, что решение суда по делу № А76-28321/2014 имеет преюдициальное значения для рассмотрения настоящего дела, что является основанием для удовлетворения исковых требований по настоящему делу, судом округа отклоняется, поскольку судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела приняты во внимание, в том числе материалы и выводы по делу № А76-28321/2014 при применении срока исковой давности, которые явились основанием к отказу в удовлетворении исковых требований по делу № А76-3055/2019. При этом выводы апелляционной инстанции по указанному делу применительно, в том числе к сроку исковой давности не входят в противоречие с выводами суда по делу               № А76-28321/2014.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2020 по делу А76-3055/2019 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Техно-Моторс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          И.А. Татаринова 

 

                                                                                      А.С. Полуяктов