АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А36-10847/2019

г. Калуга

23 марта 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16.03.2021

Постановление изготовлено в полном объеме 23.03.2021

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

при участии в заседании

от истца: 

общества с ограниченной

ответственностью «Браво»

от ответчика: 

Администрации города Липецка в лице Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Липецка 

от третьего лица:

общества с ограниченной

ответственностью «Аналитик Центр»

Департамента экономического развития администрации г. Липецка

ФИО1

ФИО2

ФИО3

представитель ФИО4 (дов. от 01.09.2020, диплом);

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Браво» на решение Арбитражного суда Липецкой области от 28.07.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2020 по делу № А36-10847/2019,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Браво» (далее - истец, ООО «Браво», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с заявлением к Администрации города Липецка в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка (далее - ответчик, Управление) с требованием (с учетом уточнения) о признании незаконным Распоряжения департамента экономического развития администрации города Липецка № 104-р от 19.08.2015 в части установления величины рыночной стоимости для выкупаемого недвижимого имущества, определении величины рыночной стоимости выкупаемого имущества нежилого помещения, согласно заключению эксперта № 04/07-19 в размере 14 257 000 руб. и обязании Управления произвести перерасчет выкупной цены недвижимого имущества по договору купли-продажи, заключенного между администрацией города Липецка и ООО «Браво» 11.09.2015.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) привлечены общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее - третье лицо, ООО «Аналитик Центр»), Департамент экономического развития администрации г. Липецка (далее - третье лицо, Департамент).

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 28.07.2020, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2020, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных судебных актов, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обосновании доводов жалобы заявитель не согласен с выводами судов о том, что оспорить достоверность рыночной стоимости выкупаемого имущества возможно лишь до момента заключения договора и издания ненормативного акта; указал, что узнал о несоответствии стоимости выкупленного имущества его рыночной стоимости только в июле 2019 получив заключение эксперта- оценщика, до этого времени полагался на верность оценки, произведенной продавцом. Указал не неверное применение судами положений статей 445, 446 ГК РФ, части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», части 4 статьи 198 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 30.12.2011 между администрацией города Липецка и ООО «Браво» заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Липецка № 07-23-031/12, а именно помещения №17 общей площадью 333,10 кв. м, расположенное на 1 этаже по адресу: 

<

...>, используемое под торговлю.

Срок договора установлен с 30.12.2011 по 30.11.2016.

Решением Липецкого городского Совета депутатов 06.11.2014 № 946, с учетом Решения от 21.04.2015 № 1036 принят «Прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества города Липецка на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов», в состав которого было включено названное помещение.

На основании муниципального контракта № 2015.242869 от 06.07.2015, заключенного по итогам проведения электронного аукциона (https://zakupki.gov.ru/epz/), ООО «Аналитик Центр» 15.07.2015 был составлен отчет № 1942/15 об оценке рыночной стоимости указанного объекта муниципальной собственности, стоимость которого составила 17 288 000 руб. (без учета НДС) и 20 399 840 руб. (с учетом НДС).

22.07.2015 ООО «Браво» обратилось в Департамент экономического развития муниципальной собственности с заявлением о реализации права преимущественной покупки арендуемого помещения в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) с предоставлением рассрочки до 7 лет с ежемесячным платежом.

19.08.2015 Департаментом экономического развития администрации г. Липецка издано Распоряжение № 104-р «О принятии решения об условиях приватизации муниципального имущества», в котором указано, что приватизация осуществляется ООО «Браво» по рыночной стоимости 17 288 000 руб. с рассрочкой на 7 лет.

В «Липецкой газете» от 21.08.2015 № 162/25040/ было опубликовано Информационное сообщение, где указано, что администрацией города Липецка в лице департамента экономического развития администрации города Липецка принято решение об осуществлении приватизации указанного в иске недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права на основании Закона № 159-ФЗ ООО «Браво». При этом цена продажи указана в размере 17 288 000 руб.

Ответчиком в материалы дела представлена копия журнала выдачи документов, в котором сделана запись о том, что ФИО5 11.09.2015 получила 2 экземпляра договора, а также ознакомилась со сроком заключения договора и отчетом об оценке. Кроме того, датой получения проекта документов указано - 26.08.2015.

11.09.2015 между администрацией города Липецка и ООО «Браво» был заключен договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку № 1 69-05/1-22/15.

Предметом указанного договора являлось недвижимое имущество - помещение № 1 7, нежилое, общей площадью 114,1 кв. м, номер на поэтажном плане 17, этаж 1, адрес: 

<

...>.

Согласно пункта 2.1 названного договора цена недвижимого имущества равна оценочной стоимости и составляет 17 288 000 руб. с рассрочкой оплаты на 7 лет, согласно отчету ООО «Аналитик Центр» от 15.07.2015 № 1942/15.

Приложением к договору является «Порядок расчета денежных средств по предоставленной рассрочке».

Названный договор подписан сторонами без каких-либо возражений, в том числе по стоимости имущества и по порядку ее определения.

Переход права собственности на помещение зарегистрирован Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Липецкой области 07.10.2015, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре и свидетельством о государственной регистрации права.

20.07.2019 по заданию истца индивидуальным предпринимателем ФИО6 составлено заключение эксперта от 20.07.2019 № 04/07-19, где рыночная стоимость спорного имущества определена в размере 14 257 000 руб. по состоянию на 11.09.2015, рыночная стоимость 1 кв. м помещения по состоянию на 15.07.2015 - 42 300 руб./м.

Ссылаясь на то, что оспариваемое распоряжение противоречит требованиям Федерального закона № 159-ФЗ и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности, выкупная стоимость превышает рыночную стоимость имущества, ООО «Браво» обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с настоящим исковым заявлением.

По мнению суда кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 217, 421 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ),  статьей 3 Закона № 159-ФЗ, статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее- Закон об оценочной деятельности), обоснованно исходили из следующего.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Судами установлено, что истец является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ.

Наличие у истца права выкупа спорного помещения лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ истец пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 Закона Об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

В договоре купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 11.09.2015 № 1 69-05/1-22/ цена объекта недвижимости установлена на основании отчета ООО «Аналитик Центр» от 15.07.2015 № 1942/15 об оценке рыночной стоимости объекта муниципальной собственности в размере 17 288 000 руб.

В статье 13 Закона Об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Администрация города Липецка и ООО «Браво» заключили договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 11.09.2015 № 1 69-05/1-22/15, согласовав все указанные в нем условия, без протокола разногласий.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Ссылка судов на то, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки в данном случае было возможно способами, предусмотренными законодательством, только до момента заключения договора, основана на разъяснении, содержащимся в абзаце четвертом пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 № 92.

Положениями Закона № 159-ФЗ не предусмотрено изменение цены, после заключения договора, путем выкупа в преимущественном порядке. 

Условия договора купли- продажи позволяют однозначно установить согласованную волю сторон при его заключении о размере рыночной стоимости выкупаемого имущества, возможность пересмотра цены, договор не содержит.  

В соответствии с ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Учитывая, что договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в котором размер спорного помещения определен на основании оспариваемого Распоряжения Департамента экономического развития администрации г. Липецка от 19.08.2015 № 104-р «О принятии решения об условиях приватизации муниципального имущества» и произведенной оценки, заключен 11.09.2015, сторонами исполнялся без каких-либо разногласий, оспаривание согласованного сторонами размера выкупной стоимости, после заключения договора, по мотиву недостоверности ранее произведенной оценки не допускается, оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, судами верно учтено, что истец мог осуществить мониторинг рыночной стоимости аналогичных помещений и оценить возможность выполнения принимаемых на себя обязательств, поскольку данная обязанность следует из природы осуществляемой им предпринимательской деятельности, которая согласно пункту 1 статьи 2 ГК РФ осуществляется на свой риск.

По смыслу пункта 1 статьи 489 ГК РФ договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора указаны цена, порядок, сроки и размеры платежей. 

Предоставление рассрочки уплаты выкупаемой стоимости имущества, в порядке статьи 5 Закона № 159-ФЗ, не свидетельствует о несогласованности цены договора и возможности ее пересмотра как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. 

Судами также верно указано, что истцом нарушен трехмесячный срок, установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ, в течении которого заявитель мог оспорить Распоряжение Департамента № 104-р от 19.08.2015 в части установления величины рыночной стоимости объекта, что явилось самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Липецкой области от 28.07.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2020 по делу № А36-10847/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 

Судьи

ФИО1

ФИО2

ФИО3