АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-14967/2016

г. Краснодар

17 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2018  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя – индивидуального предпринимателя Матвеевского Андрея Владимировича (ИНН 262308427674, ОГРНИП 313265122700251), заинтересованного лица – администрации города Ставрополя, третьего лица – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, Вендина Владимира Петровича, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Матвеевского А.В. на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу № А63-14967/2016 (судьи Луговая Ю.Б., Казакова Г.В., Сулейманов З.М.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Матвеевский А.В. (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее – администрация) о признании недействительным ее отказа, выраженного в письме от 02.09.2016 № 08/14/6339с, в предоставлении заявителю в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403:35, площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Объездная, 34, для завершения строительства объекта недвижимости, и возложении на данный орган обязанности предоставить в аренду без проведения торгов спорный земельный участок.

Заявленные требования основаны на статьях 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и мотивированы тем, что заявитель как собственник объекта незавершенного строительства имеет на основании статей 35 и 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) право на приобретение в аренду земельного участка для завершения строительства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет), Вендин В.П.

Решением от 02.05.2017 заявление предпринимателя удовлетворено. Признан незаконным отказ в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403:35, выраженный в письме от 02.09.2016 № 08/14/6339с, с возложением на администрацию обязанности в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу, принять решение о предоставлении обществу в аренду испрашиваемого земельного участка, подготовить и направить в адрес заявителя проект договора аренды; в пользу предпринимателя с администрации взыскано 300 рублей расходов по уплате государственной пошлины. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предприниматель как собственник объекта (степень готовности 6%) имеет право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403:35 в аренду для завершения строительства без проведения торгов. Регистрация предпринимателем права собственности на незавершенный строительством объект после 01.03.2015 не свидетельствует о законности отказа в предоставлении участка в аренду, поскольку право на данный объект зарегистрировано за предыдущим собственником в установленном законом порядке до 01.03.2015. Разрешение на строительство на спорном земельном участке кафе (площадью 269,09 кв. м) выдано в декабре 2009 года первоначальному арендатору земельного участка, 11.12.2009 изготовлен кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, инвентарный номер 37895, степенью готовности 6%. Согласно заключению специалиста от 03.04.2017 № 12/17 данный объект представляет собой монолитный железобетонный фундамент размерами 12,74 м х 9,5 м, глубиной заложения 0,95 м, поверх которого устроен цоколь из сборных железобетонных блоков, «утопленных» в монолитный фундамент с заделкой стыков между блоками. Фундамент незавершенного строительством объекта является капитальным, прочно связан с землей и не может быть разобран (демонтирован) в целях переноса на новое место. Наличие фундамента также подтверждено в ходе совместного осмотра с участием представителя комитета (акт обследования от 30.03.2017). Вид разрешенного использования земельного участка изменен с одновременным изменением разрешенного использования расположенного на нем объекта незавершенного строительства («складское здание»). Невнесение сведений о виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости не влияет на состоявшийся ранее юридический факт изменения вида разрешенного использования объекта. Довод комитета о несоответствии испрашиваемой площади участка площади, необходимой для завершения строительства, отклонен, ввиду отсутствия признаков превышения ее размеров. Земельный участок ранее уже предоставлялся для тех же целей той же площадью.

Постановлением апелляционного суда от 19.09.2017 (с учетом исправительного определения от 26.09.2017) решение 02.05.2017 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Апелляционный суд исходил из того, что строящийся на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030403:35 объект, по смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25), не является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства). Заключение специалиста от 03.04.2017 № 12/17 апелляционный суд не принял, поскольку перед экспертом не ставился вопрос об объеме сооружения фундамента. При отсутствии в совокупности перечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В кассационной жалобе предприниматель просит апелляционное постановление от 19.09.2017 отменить, оставить в силе судебное решение от 02.05.2017, указывая, что вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен администраций путем издания соответствующих постановлений, на основании которых возникло правоотношение по предоставлению данного участка для иных целей. Договор аренды земельного участка (26:12:030403:35) от 14.04.2014 № 3504 заключен для использования объекта аренды под складское здание, сроком до 04.08.2016, зарегистрирован в ЕГРП. Действующим законодательством закреплено единство объектов недвижимости и земельных участков. Предприниматель не может получить разрешение на строительство складского здания площадью 121 кв. м без оформленных прав на земельный участок. По договору купли-продажи недвижимости от 27.02.2015 покупатель получил объект 6% готовности с разрешенным использованием «под складское здание» (договор не содержал упоминания о кафе). Вид разрешенного использования земельного участка произведен с одновременным изменением разрешенного использования расположенного на нем объекта незавершенного строительства («складское здание»). Невнесение сведений о виде разрешенного использования в ЕГРН не влияет на ранее имевший место юридический факт изменения вида разрешенного использования объекта. Согласно кадастровому паспорту незавершенного строения от 11.12.2009 площадь застройки 121 кв. м (размеры 9,5 м х 12,74 м), данный объект (6%) с момента создания (2009 год) не изменялся. Его возведению предшествовало разрешение на строительство кафе (площадью 269,09 кв. м), выданное первоначальному арендатору земельного участка. Актом от 30.03.2017 зафиксировано, что глубина закладки монолитного ленточного фундамента составляет 70 – 80 см, надземная часть выполнена из бетонных блоков, связанных между собой бетонной стяжкой. Решением по делу № А63-6076/2017 с предпринимателя взыскана задолженность за пользование земельным участком за период с 16.03.2015 по 31.12.2016, с учетом наличия незавершенного строения.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил. Участвующие в деле лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса. От предпринимателя поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства по кассационной жалобе, мотивированное нахождением на стационарном лечении.

В силу части 4 статьи 158 Кодекса суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Из указанной процессуальной нормы следует, что даже в случае наличия уважительных причин неявки в судебное заседание лица, извещенного о времени и месте его проведения, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

На основании части 3 статьи 284 Кодекса неявка в судебное заседание кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Податель кассационной жалобы извещен о времени и месте судебного заседания, что подтверждается содержанием поступившего от него ходатайства. Доводы, по которым он не согласен с судебными актами, подробно изложены в тексте жалобы. При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что препятствия для рассмотрения жалобы отсутствуют. Ходатайство об отложении рассмотрения жалобы следует отклонить. Невозможность участия в судебном заседании заявителя не является препятствием к реализации этим лицом его процессуальных прав, поскольку он не лишен возможности направить в суд другого представителя.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением главы города Ставрополя от 29.12.2006 № 4458 утвержден акт выбора земельного участка под размещение кафе по улице Объездной, в квартале 503; земельный участок площадью 800 кв. м предоставлен Бозову Г.И. в аренду сроком на 3 года; участку присвоен адрес: ул. Объездная, 34 (т. 1, л. д. 48).

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 05.04.2007 с присвоением кадастрового номера 26:12:030403:35, что подтверждается кадастровым паспортом от 05.07.2010 № 2600/501/10-210815 (т. 1, л. д. 52).

3 апреля 2007 года комитет (арендодатель) и Бозов Г.И. (арендатор) заключили договор аренды № 5654 земельного участка площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: ул. Объездная, 34 в квартале 503, для проектирования и строительства кафе, сроком по 28.12.2009 (т. 1, л. д. 44 – 47). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.06.2008.

04 декабря 2009 года Бозову Г.И. выдано разрешение № RU26309000-«490-c»на строительство кафе площадью 269,09 кв. м на земельном участке 800 кв. м (т. 1, л. д. 73).

15 декабря 2009 года произведена государственная регистрация права собственности Бозова Г.И. на кафе – объект незавершенного строительства (литера А), степенью готовности 6%.

В дальнейшем объект незавершенного строительства передан по договору купли-продажи Фурсову Н.А., который впоследствии продал его по договору купли-продажи от 02.02.2010 Вендину В.П. (право собственности последнего на объект незавершенного строительства зарегистрировано 08.02.2010).

На основании постановления администрации от 28.05.2010 № 1391 комитет (арендодатель) и Вендин В.П. (арендатор) заключили договор аренды от 21.07.2010 № 8327 земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403:35, расположенного по адресу: ул. Объездная, 34 в квартале 503, для продолжения строительства кафе сроком по 27.05.2013. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.08.2010 (т. 1, л. д. 49 –51, 55).

По обращениям Вендина В.П. произведено изменение вида разрешенного использования названного земельного участка и незавершенного строительством объекта, о чем администрация издала постановления: от 27.07.2012 № 2213 с изменением разрешенного использования «под объект складского назначения» (в которое внесены изменения постановлением от 28.01.2013 № 142 в наименование разрешенного использования – «использование под коммунально-складское здание»; от 05.08.2013 № 2578, которым вид разрешенного использования земельного участка и незавершенного строительством объекта (литера А – кафе) изменен на «использование под складское здание»); этим же постановлением земельный участок предоставлен Вендину В.П. в аренду сроком на 3 года. Указанные изменения в отношении разрешенного использования земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л. д. 63).

14 апреля 2014 года комитет (арендодатель) и Вендин В.П. (арендатор) заключили договор аренды спорного земельного участка, под складское здание, сроком по 04.08.2016. Договор зарегистрирован в установленном порядке 06.05.2014(т. 1, л. д. 56 – 58).

27 февраля 2015 года Вендин В.П. и предприниматель заключили договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым к последнему перешло право собственности на незавершенный строительством объект (литера А), площадью 121 кв. м, 6% готовности, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Объездная, 34. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 16.03.2015 (т. 1, л. д. 76 – 78).

3 августа 2016 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка (26:12:030403:35) для завершения строительства объекта – «под складское здание».

2 сентября 2016 года комитет направил заявителю уведомление № 08/14-6339с об отказе администрации в предоставлении испрашиваемого земельного участка, исходя из того, что расположенный на нем объект невозможно отнести к недвижимому имуществу, назначение объекта незавершенного строительства не соответствует виду разрешенного использования (т. 1, л. д. 6 – 8).

Считая отказ уполномоченного органа незаконным, нарушающим права (интересы) заявителя в сфере предпринимательской деятельности, данное лицо обратилось в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 Кодекса.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции от 02.05.2017, предметом кассационного пересмотра является постановление апелляционного суда от 19.09.2017 (статья 269 Кодекса).

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц. Такое заявление может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

При этом, завершение строительства объекта незавершенного строительства как основание и цель предоставления земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 21 Закона № 137-ФЗ предполагает, что предоставляемый земельный участок необходим именно для того, чтобы завершить строительство объекта, строительство которого уже начато.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Заявитель обратился в администрацию о предоставлении в аренду земельного участка «под складское помещение», тогда как разрешение на строительство № RU26309000-«490-c» предыдущему собственнику выдано на строительство кафе площадью 269,09 кв. м.

Более того, как верно указал апелляционный суд, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030403:35 объект, по смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса, а также правовой позиции, изложенной в постановлении от 23.06.2015 № 25, не является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), поскольку работы по сооружению фундамента в полном объеме не выполнены.

С учетом изложенного, коллегия окружного суда разделяет позицию суда апелляционной инстанции о том, что оспариваемый отказ не нарушает права и законные интересы предпринимателя (подпункт 1 статьи 39.16, подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса), и не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемого судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство индивидуального предпринимателя Матвеевского Андрея Владимировича об отложении судебного заседания оставить без удовлетворения.

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу № А63-14967/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Я.Е. Волков