АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, 

<

...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-66988/2024

01 октября 2025 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 01 октября 2025 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.И. Глухих, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.О. Лабзиным, рассмотрел дело №А60-66988/2024

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Виктория - А" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Виктория СКК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 144 750 руб.,

при участии в судебном заседании

от истца (веб-конференция): ФИО2 удостоверение адвоката, доверенность от 04.02.2025;

от ответчика ООО "Специализированный застройщик "Виктория СКК":  ФИО3, паспорт, доверенность от 15.09.2025, диплом;

от ответчика ООО " Специализированный застройщик "Виктория - А ФИО3, паспорт, доверенность от 15.09.2025, диплом;

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.

Отводов составу суда не заявлено.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Виктория - А", обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Виктория СКК" о взыскании неустойки по договору инвестирования от 05.11.2021 № 6ОФ в размере 144 750 руб.,  729 058 руб. упущенной выгоды, а так же 48 490  руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

От ответчика поступил отзыв.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью "КДЛ ДОМОДЕДОВО-ТЕСТ" (ИНН: 

<

***>).

От третьего лица представлен отзыв.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивал, представитель ответчика возражал по доводам отзыва.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Между истцом и ответчиком ООО «СЗ Виктория-СКК» заключен инвестиционный договор N 60Ф от 05.11.2021, в рамках которого истец выполнил в соответствии с установленным графиком обязанность по оплате в сумме 9 650 ООО рублей, в свою очередь ответчик нарушил срок передачи объект по акту инвестору.

Объект инвестирования в виде нежилого помещения (офиса) приобретался истцом (инвестором) у застройщика для получения прибыли от передачи объекта недвижимого имущества в возмездное пользование третьему лицу, для чего сразу после приёма помещения от Застройщика был заключен договор оказания услуг по поиску арендатора помещения (прилагается), осуществлена государственная регистрация прав на объект недвижимого имущества (копия выписки ЕГРН от 04.09.2024 г. прилагается).

По договору инвестирования №6ОФ от 05.11.2021 срок передачи Объекта (офиса) согласно п.3.1 Договора – не позднее 31.03.2024 г., фактически Объект передан по акту приёма-передачи 28.08.2024 г., т.е. на 4 месяца и 28 дней позже.

Допущенное ответчиком нарушение условия договора о сроках передачи объекта инвестирования явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить выгоду.

Размер упущенной выгоды определен истцом как разница между доходом, который истец должен был получить за указанный временной период с 01.04.2024 г. по 10.01.2025 г., и суммой фактически полученных доходов за этот же период.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с требованиями о взыскании договорной неустойки и убытков.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16).

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 названного Кодекса).

В силу положений ст. 454 ГК РФ договоры купли-продажи опосредуют передачу вещи в собственность в обмен на деньги.

В соответствии с положениями ст. 702 ГК РФ предметом договоров подряда является по общему правилу определенная сторонами конкретная работа, результат которой, отделимый от деятельности подрядчика, передается заказчику работ.

Проанализировав содержание инвестиционного договора N 60Ф от 05.11.2021, с учетом всех его условий в совокупности и взаимосвязи, пришел к выводу, что данный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, и правоотношения, вытекающие из него, регулируются положениями главы 30 ГК РФ о купле-продаже. Предметом и целью договора является строительство помещения в двухсекционном многоэтажном жилом доме со встроенными офисными помещениями.

Финансирование строительства определено в пункте 2.1. , согласно которому размер инвестиций составил 9 650 000 руб.

Истец свои обязательства выполнил своевременно, что подтверждается справкой об оплате, ответчиками не оспаривается.

Довод ООО «СЗ «Виктория-А» о том, что общество является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу судом признан обоснованным в силу следующего. 

Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Согласно заключенному договору инвестирования сделка с ФИО1 была совершена от имени и за счет ООО «СЗ «Виктория СКК». 

Согласно п.3.1. указанного договора обязательство передать объект строительства в марте 2024 года принял на себя именно Застройщик - ООО «СЗ «Виктория СКК».

Таким образом, именно ООО «СЗ «Виктория СКК» является надлежащим ответчиком по делу.

Судом установлено, что срок передачи объекта до 31.03.2024 (пункт 3.1. договора).

Между тем, объект передан по акту приема-передачи от 28.08.2024.

За нарушение срока передачи объекта более чем на 90 дней, при условии выполнения инвестором обязательств по оплате, застройщик обязан уплатить неустойку в размере0,025% от размера инвестиций, максимальная сумма неустойки не может превышать 5% от размера инвестиций (пункт 6.2 договора).

Несвоевременное исполнение ответчиком обязательства по передаче объекта  инвестирования материалами дела подтверждается.

Требование истца о взыскании неустойки является обоснованным.

Ответчиком ООО «СЗ «Виктория СКК» представлен контррасчет.

Расчет истца неустойки определенной за период с 30.06.2024 по 28.08.2025 судом проверен, признан неправильным по периоду (без учета ст. 193 ГК РФ), контррасчет признан правильным на сумму 137 512 руб. 50 коп. за период с 02.07.2024 по 27.08.2024.

ООО «СЗ «Виктория СКК» заявлено о применении ст. 333 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Применение статьи 333 ГК РФ является правом, но не обязанностью суда, реализуемым при наличии достаточности доказательств несоразмерности заявленного требования.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 N 263-О указал на то, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Таким образом, суд должен установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие. Перечень критериев для снижения размера штрафных санкций не является исчерпывающим.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7), подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 71 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В пунктах 73, 75 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Из пункта 77 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком не представлено (статья 65 АПК РФ). Доказательств того, то взыскиваемая неустойка может привести к получению истцом необоснованной выгоды, ответчиком также не представлено.

Таким образом, доводы ответчика о несоразмерности неустойки, судом отклоняются, как неподтвержденные документально.

Заключая договор инвестирования, ответчик согласился с условиями данного договора и, подписав его, принял на себя обязательства по его исполнению.

Какого-либо спора или разногласий по условию о размере неустойки, либо оснований применения неустойки у сторон при заключении договора не имелось.

Ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением принятых по договору обязательств.

При рассмотрении заявления ответчика о снижении размера неустойки суд принимает во внимание такие фактические обстоятельства дела, как длительный период просрочки, характер неисполненного обязательства, соотношение имущественной выгоды ответчика и исчисленного истцом размера неустойки, предмет договора, а также отсутствие в материалах дела доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Неустойка по ставке 0,025% за каждый день просрочки ниже обычно принятого размеру неустойки в деловом обороте 0,1%.

Сторонами по своей воле согласованы условия о размере неустойки на основании ст. 421 ГК РФ в размере 0,025%. Данный размер неустойки является адекватной мерой ответственности за нарушение договорных обязательств.

Учитывая изложенное, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению в части суммы 137 512 руб. 50 коп. за период с 02.07.2024 по 27.08.2024.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права. Будучи мерой ответственности, возмещение убытков может быть возложено на должника при наличии определенных оснований, к которым относятся: - факт нарушения, то есть неправомерное (в противоречие с законом или договором) неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства; - факт причинения убытков; - прямая причинно-следственная связь между нарушением и убытками в заявленном размере; - вина должника. Кроме того, лицо, требующее возмещения убытков, обязано доказать их размер.

По смыслу ст. 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками (п. 5 Постановления N 7).

В п. 5 Постановления N 7 указано, что при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Поскольку возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, лицо, требующее их возмещения, в силу ст. 65 АПК РФ должно доказать факт нарушения своего права противоправными действиями (бездействием), наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.

Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды, то есть неполученным доходам, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, это лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления, а допущенное нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить соответствующие доходы.

Исходя из указанных правовых норм, с учетом их толкования, и судебной практики по данной категории споров, а также с учетом предусмотренного статьей 65 АПК РФ распределения бремени доказывания лицо, предъявляющее требование о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, должно доказать факт нарушения своего права, наличие и размер убытков, наличие причинной связи между поведением лица, к которому предъявляется такое требование, и наступившими убытками, а также то, что возможность получения прибыли существовала реально, то есть при определении упущенной выгоды должны учитываться предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, при этом основанием для возмещения таких убытков является доказанность стороной по делу всей совокупности перечисленных условий.

В силу ст. 65 АПК РФ данные обстоятельства должны быть доказаны лицом, требующим взыскания упущенной выгоды.

В настоящем деле вина ответчика заключается в нарушении предусмотренного инвестиционным договором обязательства по передаче объекта инвестирования в установленный срок.

Факт несвоевременной передачи объекта материалами дела подтвержден.

Размер упущенной выгоды определен истцом как разница между доходом, который истец мог получить за указанный временной период с 01.04.2024 г. по 10.01.2025 г., и суммой фактически полученных доходов за этот же период.

Однако данный расчет не подлежит применению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец по акту приема–передачи объекта инвестирования  (нежилого помещения) 28.08.2024 получил нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0504003:1814.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на объект зарегистрировано 04.09.2024.

По договору аренды нежилого помещения от 10.10.2024 № 565/41-А данные помещения переданы в срочное возмездное пользование третьему лицу ООО «КДЛ Домодедово-Тест». Срок аренды установлен с 10.10.2024 по 31.08.2029 включительно.

Доводы истца о том, что ввиду реализации преддоговорных мероприятий объект передан в аренду только спустя 43 дня, судом признаются несостоятельными, поскольку наличие препятствий для завершения данных мероприятий в более короткие сроки, их необходимость и целесообразность, суду не доказана (ст. 65 АПК РФ).

С учетом изложенного, оснований для вывода о виновности ООО «СЗ «Виктория СКК» в отсутствии получения дохода от сдачи объекта в период после 28.08.2024, у суда не имеется.

Ведение продолжительных переговоров с контрагентами относится к зоне ответственности самого истца, и действуя разумно и осмотрительно, истец не лишен был возможности распоряжаться полученным объектом по своему усмотрению, в том числе в целях получения прибыли.

С учетом изложенного, период, в течении которого истец не мог получить доход по вине ООО «СЗ «Виктория СКК» судом признается с 01.04.2024 по 27.08.2024.

По условиям договора аренды, первые три месяца предусмотрены льготные условия (оплата 30 000 руб. за первые три месяца).

Начиная с четвертого месяца оплата по договору производилась в размере 166 233 руб., что подтверждается материалами дела.

Данная стоимость арендной платы соответствует среднерыночной стоимости согласно публичным общедоступным ресурсам. Иного ответчик не доказал.

Учитывая изложенное, сумма неполученного дохода в период с 01.04.2024 по 27.08.2024 составила 341 016 руб. 59 коп. (за период с 01.04.2024 по 30.06.2024  в размере 30 000 руб.+ с 01.07.2024 по 31.07.2024 в размере 166 233 руб.+ за период с 01.08..2024 по 27.08.2024 в размере 144 783 руб. 59 коп.)

Примерные расходы на коммунальные услуги в этот период составили не более 5000 руб. в месяц (согласно квитанциям).

По условиям договора аренды первые три месяца расходы по коммунальным услугам не возмещаются.

Таким образом, из предполагаемой к получению суммы дохода 341 016 руб. 59 коп. следует вычесть сумму расходов на содержание и коммунальные ресурсы в размере 10 000 руб. за два месяца.

С учетом изложенного, сумма упущенной выгоды составляет 331 016 руб. 59 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика ООО «СЗ «Виктория СКК» пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования  удовлетворить частично.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Виктория СКК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 137 512 руб. 50 коп. неустойки, 331 016 руб. 59 коп. упущенной выгоды.

В удовлетворении остальной части исковых требований  отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Виктория СКК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 26 107 руб. 41 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья                                                                                   А.И. Глухих