/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2469/18 

Екатеринбург

24 мая 2018 г.

 

Дело № А71-13087/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З. Г.,

судей Полуяктова А. С., Сулейменовой Т. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Престиж» на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2018 по делу № А71-13087/2017 Арбитражного суда Удмуртской Республики.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Престиж» - Бажайкин А.Л. (доверенность от 09.01.2017).

Общество с ограниченной ответственностью «Престиж» (далее –общество «Престиж») обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Администрации города Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска (далее –администрация) об урегулировании разногласий, возникших между обществом «Престиж» и администрацией при заключении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли от 04.05.2017 № 6242), путем изложения п. 1.4, 1.5, 2.2, 7.2 и 8.2 договора в редакции арендатора: п.1.4:  «Разрешенное использование: «ПД1 (зона производственной, коммунальной и общественно-деловой застройки). Размещение открытой складской площадки»; п. 1.5 –  исключить;  п.2.2: «Арендная плата начисляется с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.03.2017 по делу № А71-15202/2016»; п. 7.2 –  исключить; п. 8.2: «Стороны согласны на вступление в договор на стороне арендатора иных правообладателей зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, нежилых помещений, а также предназначенных для размещения транспортных средств частей зданий или сооружений (машиномест), расположенных на участке. При этом соглашение о вступлении в договор заключается между арендодателем, стороной, вступающей в договор, а также арендатором, у которого изменяется доля в обязательственном праве по уплате арендных платежей.

Решением суда первой инстанции от 02.11.2017  (судья Яцинюк Н.Г.) исковые требования удовлетворены частично. Суд принял п. 1.4 договора в редакции истца: «Разрешенное использование: «ПД1 (зона производственной, коммунальной и общественно-деловой застройки). Размещение открытой складской площадки».  Пункты 1.5, 7.2, 8.2 из  договора  исключены. Пункт 2.2  принят в  следующей редакции: «Арендная плата начисляется с момента фактической передачи имущества, указанного в п. 1.1 договора, арендодателем во временное владение и пользование (аренду) арендатору, то есть с даты подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 18:26:032033:48». В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.02.2018 (судьи Семенов В.В., Жукова Т.М., Полякова М.А.) решение суда изменено. Пункт  1.4 договора принят  в редакции ответчика: «Разрешенное использование: «ПД1 (зона производственной, коммунальной и общественно-деловой застройки). Размещение открытой складской площадки. На земельном участке запрещается любое капитальное строительство»;  принят п. 1.5 договора  в редакции ответчика: «Изменение разрешенного использования не допускается»;   п. 2.2 договора изложен  в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с 03 мая 2017 г.»;  п. 7.2 принят в редакции ответчика: «На земельном участке запрещается любое капитальное строительство»;  п. 8.2 исключен. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Престиж» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права и нарушение обжалуемым судебным актом прав истца, предусмотренных ст. 40, 41, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 30, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Заявитель оспаривает ошибочный, по его мнению, вывод суда апелляционной инстанции о том, что при отсутствии в договоре пунктов  1.4, 1.5, 7.2 в редакции ответчика у арендатора возникает право в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка и право в одностороннем порядке принимать решение о возведении на земельном участке объектов капитального строительства, а у арендодателя - обязанность по первому требованию арендатора изменять вид разрешенного использования и выдавать разрешение на строительство капитальных объектов. По мнению заявителя, установленные п. 1.4, 1.5, 7.2 ограничения не являются абсолютными и не препятствуют изменению вида разрешенного использования, строительству объектов недвижимости по инициативе арендатора с согласия арендодателя в установленном порядке. Заявитель отмечает, что ни один из пунктов, на включении которых в договор аренды он настаивает, не предусматривает нарушений действующего законодательства Российской Федерации, не дает права истцу в односторонне порядке  без согласия ответчика вносить изменения в заключенный договор, в том числе относительно изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также не содержит разрешения самовольно застраивать земельный участок, без оформления в установленном порядке разрешительной документации, для чего, в том числе, требуется и соответствие планируемого к строительству объекта виду разрешенного использования земельного участка.

Ссылаясь на положения п. 2 ч. 3 ст. 30, ч. 3, 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, под. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41, п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.9 Правил землепользования и застройки города Ижевска, утвержденных решением Городской Думы города Ижевска от 27.11.2007 № 344, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № А35-765/2012, п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель полагает, что внесение изменений в заключенный договор возможно по соглашению сторон либо   по инициативе одной из сторон в судебном порядке только в случае, если иное не предусмотрено договором. Внесение же в договор аренды земельного участка  условий, принятых судом апелляционной инстанции (пункты  1.4, 1.5, 7.2), указывающих на однозначный запрет любого капитального строительства и изменения разрешенного вида использования, является нарушением прав истца, положений Градостроительного и Земельного кодексов Российской Федерации, допускающих подобные изменения в установленных случаях и при наличии предусмотренных законодательством условий.

Администрация представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просила  в удовлетворении жалобы отказать, отметив, что обстоятельства дела установлены судом апелляционной инстанции полно и всесторонне, спор разрешен с правильным применением норм материального и процессуального права, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судами, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.03.2017 по делу № А71-15202/2016 удовлетворены требования общества «Престиж» к администрации о признании незаконными, не соответствующими Земельному кодексу Российской Федерации, действий администрации, выразившихся в отказе обществу «Престиж» в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 14 540 кв. м, адрес: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Воткинское шоссе, 290а, разрешенное использование: «ПД1 (зона производственной, коммунальной и общественно-деловой застройки), размещение открытой складской площадки», кадастровый номер: 18:26:032033:48, изложенном в письме от 17.08.2016 № 01-09-ОА/4405. Суд обязал администрацию в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить обществу «Престиж» проект договора аренды земельного участка площадью 14 540 кв. м, адрес: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Воткинское шоссе, 290а, разрешенное использование: «ПД1 (зона производственной, коммунальной и общественно-деловой застройки), размещение открытой складской площадки», кадастровый номер: 18:26:032033:48.

Администрация во исполнение  решения по делу № А71-15202/2016 направила в адрес общества «Престиж» проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли от 04.05.2017 № 6242).

Согласно предложенному проекту договора  пункты  1.4, 1.5, 2.2, 7.2, 8.2 изложены в следующих редакциях:  п. 1.4: «разрешенное использование: «ПД1 (зона производственной, коммунальной и общественно-деловой застройки). Размещение открытой складской площадки». На земельном участке запрещается любое капитальное строительство; п. 1.5: «изменение разрешенного использования не допускается»; п. 2.2: «арендная плата начисляется с 24.10.2014 (даты регистрации права собственности на объекты недвижимости)»; п. 7.2: «на земельном участке запрещается любое капитальное строительство»; п. 8.2: «стороны согласны на вступление в договор на стороне арендатора иных правообладателей помещений, расположенных на участке. При этом соглашение о вступлении в договор заключается между арендодателем, стороной, вступающей в договор, а также арендатором, у которого изменяется доля в обязательственном праве по уплате арендных платежей».

Не согласившись с указанными условиями представленного проекта договора аренды, общество «Престиж» направило в адрес администрации протокол разногласий от 08.06.2017, по условиям которого предложило изложить п. 1.4, 1.5, 2.2, 7.2, 8.2 в следующих редакциях:  п. 1.4: «разрешенное использование: ПД1 (зона производственной, коммунальной и общественно-деловой застройки). Размещение открытой складской площадки»; п. 1.5 «исключить»;  п. 2.2: «арендная плата начисляется с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.03.2017 по делу № А71-15202/2016»; п. 7.2 «исключить».  П. 8.2: «стороны согласны на вступление в договор на стороне арендатора иных правообладателей зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, нежилых помещений, а также предназначенных для размещения транспортных средств частей зданий или сооружений (машиномест), расположенных на участке. При этом соглашение о вступлении в договор заключается между арендодателем, стороной, вступающей в договор, а также арендатором, у которого изменяется доля в обязательственном праве по уплате арендных платежей».

В адрес общества «Престиж» 08.07.2017 администрацией направлен протокол урегулирования разногласий от 20.06.2017, в котором арендодатель (ответчик) предложил  пункты  1.4, 1.5, 2.2, 7.2 оставить в редакциях арендодателя; п. 8.2 исключить.

Поскольку по указанным условиям договора  стороны не пришли к соглашению, истец обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что если стороны не установили по взаимному согласию, с какого момента будет начисляться арендная плата, то арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только после фактической передачи имущества во владение и пользование, то есть с момента передачи арендатору указанного в договоре имущества. С учетом изложенного суд признал, что предложенная истцом редакция п. 2.2 договора противоречит действующему законодательству, как и редакция п. 2.2 договора, предложенная ответчиком.  Суд, руководствуясь п. 1 ст. 611 и п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации,  счел необходимым изложить п. 2.2 договора в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с момента фактической передачи имущества, указанного в п. 1.1 договора арендодателем во временное владение и пользование  (аренду) арендатору, то есть с даты подписания сторонами  акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 18:26:032033:48.

Кроме того, суд  счел, что указание в договоре аренды земельного участка на запрет  изменения вида разрешенного использования противоречит действующему законодательству Российской Федерации, и, руководствуясь положениями ст. 39.8 Земельного кодекса российской Федерации, ч. 3 ст. 30, ч. 3,4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, удовлетворил требования истца  в части принятия п. 1.5 договора в редакции общества «Престиж». Кроме того, установив, что согласно кадастровой выписке о земельном участке ограничений, запрещающих строительство на всей площади земельного участка с кадастровым номером 18:26:032033:48 не имеется, запрет на любое капитальное строительство установлен на земельный участок площадью 8973 кв. м, расположенный за красной линией, суд, руководствуясь нормами ст. 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что указание в договоре аренды на запрет любого капитального строительства на всей площади земельного участка противоречит действующему законодательству, в связи с чем удовлетворил требования истца в части принятия пунктов  1.4 и  7.2 в редакциях заявителя.

Суд апелляционной инстанции частично согласился с выводами суда первой инстанции, в связи с чем изменил решение. Суд установил дату начала начисления арендной по договору с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.03.2017 по делу № А71-15202/2016, но с указанием конкретной даты – 03.05.2017. При этом суд отметил, что урегулирование п. 2.2 договора в данной редакции права администрации не нарушает, поскольку не освобождает общество от внесения платы за фактическое пользование земельным участком.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что установление условий в договоре аренды о запрете  изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, о строительстве на участке объектов капитального строительства, ограничивает права арендатора. Суд пришел к выводу о том, что требования общества «Престиж» по снятию ограничений администрацией по изменению вида разрешенного использования, по строительству объектов капитального строительства по существу направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.  С учетом изложенного суд признал, что пункты  1.4, 1.5, 7.2 договора аренды должны быть урегулированы путем их принятия в редакции ответчика.

Изменяя решения суда в части принятия судом первой инстанции пунктов  1.4, 1.5, 7.2 договора аренды в редакциях истца, суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п. 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п. 1 ст. 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В силу п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно абз. 3 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Согласно п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Установив, что спорный земельный участок предоставляется в аренду  для целей, не связанных со строительством, на основании решения суда и без проведения торгов, для размещения открытой складской площадки, суд апелляционной инстанции правомерно счел, что требования общества «Престиж» по возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, связанного со строительством объектов капитального строительства,  по существу направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что пункты  1.4, 1.5, 7.2 договора аренды должны быть урегулированы путем их принятия в редакции ответчика, обоснованно отметив, что установленные указанными пунктами ограничения не являются абсолютными и не препятствуют изменению вида разрешенного использования, строительству объектов недвижимости по инициативе арендатора с согласия арендодателя в установленном законом порядке.

Ссылка заявителя на наличие у общества «Престиж» права на строительство капитальных объектов вспомогательного использования   на спорном земельном участке, отклоняется судом кассационной инстанции, учитывая следующее.

          В  п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации   под строениями и сооружениями вспомогательного характера следует понимать любые постройки, за исключением основного здания, которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер.

      Как установлено судами, земельный участок предоставлен обществу «Престиж» с определенным видом разрешенного использования: « размещение открытой складской площадки». Поскольку  на спорном земельном участке отсутствуют объекты основного назначения, а находящиеся на земельном участке ворота и забор не предполагают строительство объектов вспомогательного назначения, установленный в договоре запрет на строительство  объектов  капитального типа не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Оснований для пересмотра выводов суда апелляционной инстанции в части пунктов  8.2, п. 2.2 договора у суда кассационной инстанции не имеется, поскольку кассационная жалоба заявителя не содержит доводов, выражающих несогласие с исключением п. 8.2 из договора аренды и иного изложения п. 2.2 договора.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, не установлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2018 по делу № А71-13087/2017 Арбитражного суда Удмуртской Республики оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Престиж» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               З.Г. Семенова 

 

Судьи                                                                            А.С. Полуяктов 

 

                                                                                             Т.В. Сулейменова