АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-5873/2019

г. Петропавловск-Камчатский

12 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 12 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Лебедевой Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Камчатскому краю (ИНН 4100019203, ОГРН 1024101022274)

к

обществу с ограниченной ответственностью  «Моргидрострой-Холдинг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 25.05.2009 № 19 в сумме 1 504 973,91 руб.

третье лицо:

ФИО2

при участии:

от истца:

ФИО3 – представитель по доверенности                    от 09.01.2020 № 13 (сроком по 31.12.2020), диплом;           

от ответчика:

не явились;

от третьего лица:

не явились

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Камчатскому краю (далее – заявитель, ТУ Росимущества по Камчатскому краю, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Моргидрострой-Холдинг»  (далее – ответчик, ООО «Моргидрострой-Холдинг», общество) о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 25.05.2009 № 19 в общей сумме 1 504 973,91 руб., в том числе: долг по арендной плате за период с января 2016 года по май 2019 года в размере 1 304 136,84 руб., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.05.2019 по 26.07.2019 в размере 200 837,07 руб.  

Исковые требования заявлены истцом со ссылкой на статьи 309, 393, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 41:01:010127:148.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям, возникшим ранее, чем три года до момента обращения с иском в суд. Мотивированный отзыв ответчиком на исковое заявление не представлен. 

Определением суда от 04.12.2019 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по ходатайству ответчика привлечен ФИО2 (далее – третье лицо, ФИО2).

Третье лицо письменных пояснений по исковым требованиям Управления также не представило. 

Ответчик, третье лицо своих представителей в заседание суда не направили о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом по правилам статей 121–123 АПК РФ.

Заслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 25.05.2009 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае (арендодатель) и ООО «Моргидрострой-Холдинг» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 19, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренды земельный участок (далее – участок) с кадастровым номером 41:01:010127:148, общей площадью 11 755 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира административное здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...>, категория земель – земли населенных пунктов, для эксплуатации автобазы, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (приложение № 1), прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью и обязуется выплачивать арендную плату в размере, на условиях и в порядке, предусмотренном настоящим договоре.

В соответствии с пунктом 1.2 договора на участке расположены следующие объекты недвижимости:

1) здание гаража на 10 а/м, общей площадью 1601,2 кв.м;

2) здание профилактория автобазы, общей площадью 1092,1 кв. м.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор заключен с 20.11.2008 по 19.11.2057. 

Согласно пункту 3.1 договора на момент заключения настоящего договора, участок, в соответствии со статьей 271 ГК РФ, частью 1 статьи 35 ЗК РФ, находится в фактическом владении и пользовании арендатора. 

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер годовой арендной платы определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и устанавливается на год, с момента заключения настоящего договора, в размере 380 899,62 руб.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что ставка годовой арендной платы за 1 кв.м составляет 32,40 руб. Арендная плата за земельный участок в месяц составляет 31 741,64 руб.

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата вносится ежемесячно за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца.

Как следует из пункта 7.2 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,2 % в день от просроченной суммы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном разделом 4 договора. 

09.10.2009 между ТУ Росимущества по Камчатскому краю и ООО «Моргидрострой» заключено соглашение о внесении изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 25.05.2009 № 19, в связи с внесенными изменениями в местоположение земельного участка с кадастровым номером 41:01:010127:148, местоположение которого установлено относительно ориентира здание гаража на 10 а/м, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...>.

Письмом от 15.05.2019 № 04-13 1866 ТУ Росимущества по Камчатскому краю уведомило Общество о том,  с 01.04.2019 будет увеличена ставка арендной платы по договорам аренды земельных участков и объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на 2019 финансовый год.

11.06.2019 Управление направило в адрес конкурсного управляющего общества предупреждение о наличии задолженности по вышеуказанному договору по состоянию на 1.05.2019 в размере 1 306 136,84 руб. (без учета пени) и необходимости погашения задолженности в десятидневный срок с момента получения данного письма. В данном уведомлении общество извещалось о том, что в случае неоплаты суммы задолженности Упарвление обратится в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением о взыскании задолженности и выплате пени. 

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 25.05.2009 № 19 явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценивая характер спорных правоотношений, возникших между истцом и ответчиком, арбитражный суд квалифицирует их как отношения, возникшие из договора аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов в период времени, в течение которого они должны быть исполнены.

Факт передачи ответчику и пользования ответчиком земельным участком по договору от 25.05.2009 № 19, подтверждается материалами дела, что свидетельствует о возникновении у него обязательства по внесению соответствующей платы.

Судом установлено, что в производстве Арбитражного суда Камчатского края находится дело № А24-555/2009 о признании ООО «Моргидрострой-Холдинг» несостоятельным (банкротом). 

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ                 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) под текущими платежами понимаются в частности денежные обязательства, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве (абзац 3 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63                        «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве»).

Определением суда от 24.02.2009 по делу № А24-555/2009 заявление о признании ООО «Моргидрострой-Холдинг» несостоятельным (банкротом) принято к производству, возбуждено производство по делу.

В связи с чем, суд признал, что образовавшаяся задолженность по арендной плате за период с января 2016 года по май 2019 года является текущими платежами общества. 

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям, возникшим ранее, чем три года до момента обращения Управления с иском в суд.

В силу положений статьи 195 ГК РФ возможность привлечения к гражданско-правовой ответственности ограничена исковой давностью. Общий срок исковой давности согласно части 1 статьи 196 ГК РФ составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В пункте 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как указано в пункте 24 Постановления от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

С учетом даты обращения в суд с заявленными требованиями (26.07.2019), с учетом ежемесячного внесения арендных платежей за каждый месяц вперед не позднее 10 числа текущего месяца, суд приходит к выводу о пропуске истцом установленного статьей 196 ГК РФ трехгодичного срока исковой давности по требованиям за 01.01.2016 по 31.08.2016. В связи с чем, в удовлетворении требования о взыскании долга в указанной части суд отказывает в связи с истечением срока исковой давности для защиты нарушенного права.

Согласно статье 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

На основании указанной нормы закона, учитывая пропуск истцом срока исковой давности по требованию о взыскании долга, суд отказывает истцу в удовлетворении требований о взыскании неустойки, начисленной на сумму долга за период с 01.01.2016 по 31.08.2016.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости:

1) здание гаража на 10 а/м, общей площадью 1601,2 кв.м;

2) здание профилактория автобазы, общей площадью 1092,1 кв.м.

Возражая против удовлетворения требований истца в полном объеме, ответчик заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ФИО2 – приобретателя части имущества, расположенного на спорном земельном участке.

Как следует, из представленных ответчиком в материалы дела копий актов приема-передачи от 23.05.2012 № 1, 2, 10, 22 к договорам купли-продажи имущества на публичных торгах часть нежилых помещений в здании профилактория автобазы и в здании гаража передано конкурсным управляющим ООО «Моргидрострой-Холдинг» ФИО4 ФИО2

По запросу суда истцом представлены в материалы дела выписки от 20.01.2020 из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости:

– здание гаража на 10 а/м с кадастровым номером 41:01:0010127:5364, площадью 1601,2 кв.м;

– здание профилактория автобазы с кадастровым номером 41:01:0010127:5365, площадью 1092,1 кв.м.

Исследовав представленные выписки, судом установлено следующее. 

В здании гаража на 10 а/м на праве собственности за ФИО2 зарегистрировано нежилое помещение с кадастровым номером 41:01:0010127:5815, площадью 22,3 кв.м., о чем внесена запись регистрации от 23.10.2015 № 41-41/001-41/001/005/2015-790/2.  

В здании профилактория автобазы на праве собственности за ФИО2 зарегистрированы:

– нежилое помещение с кадастровым номером 41:01:0010127:5813, площадью 14,3 кв.м, о чем внесена запись регистрации от 23.10.2015 № 41-41/001-41/001/005/2015-789/2;

– нежилое помещение с кадастровым номером 41:01:0010127:5814, площадью 26,8 кв.м, о чем внесена запись регистрации от 23.10.2015 № 41-41/001-41/001/005/2015-788/2;

– нежилое помещение с кадастровым номером 41:01:0010127:5816, площадью 42,5 кв.м, о чем внесена запись регистрации от 23.10.2015 № 41-41/001-41/001/005/2015-787/2.

Таким образом, из общей площади здания гаража на 10 а/м (1601,2 кв.м) ответчику не принадлежит нежилое помещение площадью 22,3 кв.м, из общей площади здания профилактория автобазы (1092,1 кв.м) ответчику не принадлежат помещения общей площадью 83,6 кв.м (14,3 + 26,8 + 42,5), в связи с отчуждением указанных нежилых помещений третьему лицу с 23.10.2015.

Доказательств обратного в материалах дела не имеется и лицами, участвующими в деле, не представлено. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, а в соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исходя из положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Исходя из вышеизложенного, с ответчика подлежит взысканию арендная плата за пользование земельным участком пропорционально его доле, исходя из площади принадлежащих ему помещений в зданиях гаража и автобазы к общей площади объектов недвижимости. 

Доводы истца об обратном основаны на неверном толковании норм права. 

Согласно расчету суда арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 41:01:010127:148 за период с 01.09.2016 по 31.05.2019  составляет 1 050 203,90 руб. (исходя из расчета: 31 741,64 руб. в месяц за период с 01.09.2016 по 31.03.2019 и 33 106,53 руб. в месяц за период с 01.04.2019 по 31.05.2019).

С учетом того, что в здании гаража и здании автобазы, расположенных на спорном земельном участке, ответчику принадлежит 96,06 % общей площади указанных объектов недвижимости, обоснованный размер арендной платы, подлежащий взысканию с ответчика за период с 01.09.2016 по 31.05.2019, составляет 1 008 910,11 руб.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец заявил о взыскании с ответчика неустойки  за ненадлежащее исполнение обязательств по указанному договору.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 7.1 договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,2 % в день о просроченной суммы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном разделом 4 Договора.

Установив факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы, суд признает требование о взыскании договорной неустойки обоснованным.

Согласно произведенному судом расчету сумма пени за просрочку внесения ответчиком арендной платы в размере 1 008 910,11 руб. с применением размера неустойки 0,2 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки за период с 11.05.2019 по 26.07.2019 составляет 155 372,16 руб. 

С учетом вышеизложенного исковые требования ТУ Росимущества по Камчатскому краю о взыскании с ООО «Моргидрострой-Холдинг» подлежат удовлетворению в части взыскания долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.05.2009 № 19 за период с 01.09.2016 по 31.05.2019 в размере 1 008 910,11 руб. и пени за период с 11.05.2019 по 26.07.2019 в размере 155 372,16 руб., всего в сумме 1 164 282,27 руб. 

Государственная пошлины по иску составляет 21 700 руб. и относится на ответчика. 

Вместе с тем, учитывая тяжелое финансовое положение ответчика (нахождение в процедуре банкротства), суд считает возможным снизить подлежащую взысканию сумму государственной пошлины до 15 000 рублей на основании статьи 102 АПК РФ и пункта 2 статьи 333.22 НК РФ.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Моргидрострой-Холдинг» в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Камчатскому краю задолженность по договору аренды земельного участка от 25.05.2009 № 19, в том числе: долг по арендной плате за период с 01.09.2016 по 31.05.2019 в размере 1 008 910,11 руб., пени в размере 155 372,16 руб., всего взыскать 1 164 282,27 руб. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Моргидрострой-Холдинг» в доход федерального бюджета 15 000 руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                Е.Ю. Лебедева