АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А84-3910/2023

12 октября 2023 г.

г. Севастополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 05.10.2023.

Решение изготовлено в полном объеме 12.10.2023.

 

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Архипенко А.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Департамент, истец; Советская ул., 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфагруппинвест» (далее – ООО «Альфагруппинвест», общество, ответчик; Мечников ул., д. 5, помещ. 9-Б/4, Севастополь, 299008; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с иском к ООО «Альфагруппинвест» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.01.2017 (зарегистрирован 17.02.2017 под № 91:04:001025:66-91/001/2017-2) в размере 7 034 495,59 рублей, из которых: 6 453 212,51 рублей – арендная плата; 581 283,08 рублей – пени.

Определением от 17.04.2023 исковое заявление Департамента принято судом к рассмотрению и возбуждено производство по делу. 

В отзыве на исковое заявление ответчик требования Департамента не признал и просит отказать в их удовлетворении полностью, указывая на надлежащее исполнение обязанностей арендатора в части своевременного и полного внесения арендной платы.

Исследовав и оценив доказательства по делу, изучив доводы, приведенные участниками судебного процесса в обоснование своих требований и возражений, суд считает, что исковое заявление Департамента не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 23.01.2017 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Монолит» заключен договор аренды земельного участка (далее – Договор), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 91:04:001025:66, площадью 11 227 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе п. Дергачи, с разрешенным видом использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (далее – земельный участок).

В соответствии с пунктом 2.1 Договора нормативная цена земельного участка составляет 20 177 613, 48 рублей.

Согласно пункту 2.2 Договора годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, предоставленных в аренду без проведения торгов, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП, в размере 1% от нормативной цены земельного участка.

В связи с нарушением сроков строительства на ранее арендованном земельном участке, согласно письму ООО «Монолит», размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5. 

В соответствии с пунктом 2.3 Договора величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет:      20 177 613, 48 рублей х 0,01 х 2,5 = 504 440,34 рублей.

В силу пункта 2.4 Договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты РФ, города федерального значения Севастополя, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 2.6 Договора арендная плата начисляется с момента государственной регистрации данного Договора и перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 4.1.2 Договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за земельный участок, в соответствии с разделом 2 данного Договора.

Срок действия Договора - 9 лет (пункт 6.1 Договора).

По акту приема-передачи земельного участка от 23.01.2017 арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером  91:04:001025:66.

17.02.2017 под № 91:04:001025:66-91/001/2017-2 осуществлена государственная регистрация Договора. 

20.02.2017 между ООО «Монолит» (правообладатель) и ООО «Альфагруппинвест» (правоприобретатель) заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее – Соглашение об уступке прав), по условиям которого правообладатель передает все свои права и обязанности по Договору правоприобретателю – новому арендатору – в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:66, площадью 11 227 кв.м, по адресу: г. Севастополь, в районе п. Дергачи.

06.03.2017 осуществлена государственная регистрация Соглашения об уступке прав.

Как указывает истец, ответчик свои обязательства по Договору исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем, по состоянию на 27.01.2023 у него образовалась задолженность по арендной плате за период с 06.03.2017 по 30.11.2022  в размере 6 453 212,51 рублей и по оплате начисленных пеней в размере 581 283,08 рублей.

При таких обстоятельствах, 01.02.2023 истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 27.01.2023 №П/ЗУ-001863 с требованием о погашении существующей задолженности по арендной плате и начисленной неустойке.

Обстоятельства оставления обществом указанного предупреждения без удовлетворения стали причиной обращения Департамента с рассматриваемым иском в суд.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

   В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Как установлено судом, между истцом и ответчиком возникли правоотношения, урегулированные договором аренды земельного участка от 23.01.2017 (государственная регистрация 17.02.2017 № 91:04:001025:66-91/001/2017-2), в связи с чем, стороны данного договора приобрели определенный объем прав и взаимных обязанностей. В частности, у ответчика возникла обязанность своевременно и в полном объеме вносить плату за арендуемый земельный участок не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным. 

При этом, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 1% от нормативной цены земельного участка. В связи с нарушением сроков строительства на арендованном земельном участке размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5. Таким образом, на момент заключения Договора величина годовой арендной платы за пользование земельным участком составила 504 440,34 рублей (20 177 613, 48 рублей х 0,01 х 2,5), а величина месячной арендной платы – 42 036,70 рублей (504 440,34  рублей / 12 месяцев).

При этом, судом установлено, что примененный сторонами поправочный коэффициент 2,5 был установлен пунктом 2.6 Методики определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением Севастопольского городского Совета от 14.10.2003 №1348 (в редакции решения от 10.10.2006 №816), для случаев нарушения арендаторами установленных договорами аренды земельных участков сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка. Применение указанного поправочного коэффициента прекращалось в момент ввода возведенного на арендованном земельном участке объекта капитального строительства в эксплуатацию. 

          Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

          Постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП утвержден Порядок расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов (далее – Порядок №219), который действует с 19.04.2019.

          Согласно пункту 3.4 Порядка №219 в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 3-кратной ставки арендной платы за соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

   По своей правовой природе взыскание арендной платы в трехкратном размере фактически представляет собой меру ответственности, применяемую к арендатору, по причине непринятия разумных и адекватных действий для освоения земельного участка и завершения строительства, следовательно, указанная мера может быть применена исключительно после истечения установленного Порядком №219 трехлетнего срока. 

   При этом, по выводам суда, срок истечения трехлетнего срока для жилищного строительства (пункт 3.4 Порядка №219), в целях применения ответственности в виде трехкратной ставки арендной платы, начинается не ранее, чем с даты введения в действие Порядка №219, то есть с 19.04.2019.

          До 19.04.2019 на территории города федерального значения Севастополя действовал Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью города федерального значения Севастополя (далее – Порядок №524), утвержденный постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП. Данным Порядком корректировка размера арендной платы в случае нарушения арендатором сроков строительства на земельном участке для жилищного строительства, путем увеличения его на поправочный коэффициент, не была установлена.

Как указано ранее, согласованный сторонами в Договоре поправочный коэффициент 2,5 был предусмотрен ранее действовавшей Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, в связи с нарушением ООО «Монолит» сроков строительства на ранее арендованном земельном участке. 

В связи с чем, суд полагает, что на указанный поправочный коэффициент, в отсутствие иного нормативного регулирования, распространяется правило о применении данного коэффициента до момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, для строительства которого был предоставлен земельный участок.

          Основанием для неприменения вышеуказанного поправочного коэффициента является выдача уполномоченным органом разрешения на ввод в эксплуатацию хотя бы одного объекта недвижимости вне зависимости от того, что на земельном участке с кадастровым номером 91:04:001025:66 предусмотрено строительство нескольких жилых объектов.

          Аналогичный правовой подход применяется при исчислении земельного налога в отношении земельных участков, предназначенных для строительства нескольких жилых корпусов (пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации; письмо Федеральной налоговой службы от 28.08.2017 №БС-4-21/16988@).

Судом установлено, что разрешением на строительство от 16.08.2017 №RU91-94104000-230-2017 на земельном участке с кадастровым номером 91:04:001025:66 предусмотрено строительство объекта «Комплекс многоквартирных жилых домов с объектами соцкультбыта в г. Севастополь, Нахимовский район, ул. Горпищенко, 143».

          29.11.2017 уполномоченным органом выдано разрешение № RU91-94104000-113-20187 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Комплекс многоквартирных жилых домов с объектами соцкультбыта в г. Севастополь, Нахимовский район, ул. Горпищенко, 143», I очередь строительства, ПК-1, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 91:04:001025:66.

          При таких обстоятельствах, по выводам суда, основания для применения с 30.11.2017 установленного пунктом 2.2 Договора поправочного коэффициента 2,5 к размеру арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 91:04:001025:66 отсутствуют.

С учетом вышеприведенного, с 30.11.2017 размер годовой арендной платы по Договору составил 201 776,13 рублей (20 177 613, 48 рублей х 0,01), а величина месячной арендной платы – 16 814,68 рублей (201 776,13 рублей / 12 месяцев). 

          Постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, согласно которым кадастровая стоимость арендованного ответчиком по Договору земельного участка составила 41 693 373,09 рублей.

          Указанная кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению с 01.01.2019.

В связи с чем, с 01.01.2019  размер платы за арендуемый по Договору земельный участок подлежит исчислению Департаментом с учетом установленной постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N716-ПП для этого земельного участка кадастровой стоимости и составляет 416 933,73 рублей в год (41 693 373,09 рублей х 0,01) или 34 744,48 рублей в месяц (416 933,73 рублей / 12 месяцев).

С 01.01.2020 размер платы за арендуемый по Договору земельный участок составляет 429 441,74 рублей в год (416 933,73 рублей х 1,03 (индекс инфляции)) или 35 786,81 рублей в месяц, а с 01.01.2021 – 445 331,09 рублей в год (429 441,74 рублей  х 1,037 (индекс инфляции)) или 37 110,92 рублей в месяц.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 16.05.2023 по делу №А84-987/2023 Договор признан расторгнутым с 04.03.2021 на основании статьи 413 ГК РФ, все обязательства по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:66, возникшие после 04.03.2021 – прекращенными. 

Таким образом, по расчетам суда, в период действия Договора с 06.03.2017 по 04.03.2021 общая сумма арендной платы за земельный участок составляет 1 511 845,73 рублей, в том числе: 32 256,58 рублей – за период с 06.03.2017 по 31.03.2017; 294 256,90 рублей – за период с 01.04.2017 по 31.10.2017 (42 036,70 рублей х 7 месяцев); 41 195,97 рублей – за период с 01.11.2017 по 30.11.2017; 218 590,84 рублей – за период с 01.12.2017 по 31.12.2018 (16 814,68 рублей х 13 месяцев); 416 933,76 рублей – за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 (34 744,48 рублей х 12 месяцев); 429 441,72 рублей – за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 (35 786,81 рублей х 12 месяцев); 74 221,84 рублей – за период с 01.01.2021 по 28.02.2021 (37 110,92 рублей х 2 месяца); 4 948,12 рублей – за период с 01.03.2021 по 04.03.2021.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (пункт 1 статьи 314 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 2.7 Договора стороны согласовали, что в случае невнесения арендной платы в установленный данным договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается тот факт, что за пользование земельным участком за период действия Договора с 06.03.2017 по настоящее время ответчик перечислил на расчетный счет истца арендную плату в общей сумме 2 245 690,60 рублей. 

При этом, судом установлено, что в течение всего периода действия Договора с 06.03.2017 по 04.03.2021, с учетом вышеустановленных размеров арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 91:04:001025:66, у ответчика в каждом отчетном периоде (месяце) существовала переплата. Следовательно, обществом не было допущено нарушения сроков исполнения обязательств по оплате за пользование арендованным земельным участком. 

При таких обстоятельствах, правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по Договору в виде арендной платы за земельный участка с кадастровым номером 91:04:001025:66 в размере 6 453 212,51 рублей и начисленных на эту сумму долга пеней за период с 01.03.2020 по 30.11.2022 в размере 581 283,08 рублей не имеется, а поэтому исковые требования Департамента не подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

отказать полностью в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью «Альфагруппинвест» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.01.2017 (государственная регистрация произведена  17.02.2017 под №91:04:001025:66-91/001/2017-2) в сумме 7 034 495,59 рублей.

 

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

На основании части 1 статьи 177 АПК РФ копии настоящего решения направляются лицам, участвующим в деле, посредством размещения этого судебного акта на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку на основании соответствующего ходатайства.

 

Судья         

А.М. Архипенко