РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-96386/23-16-631

г. Москва

19 января 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 28.11.2023 г. 

Полный текст решения изготовлен 19.01.2024 г.

Арбитражный суд города Москвы 

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Фонда «Поддержка памятников деревянного зодчества» (109240, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.01.2003, ИНН: 

<

***>) 

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

о признании ничтожными односторонних сделок,

при участии: 

от истца – ФИО2 по доверенности б/н от 01.08.2023 г.;

от ответчика – ФИО3 по доверенности № 33-Д-994/22 от 22.11.2022 г., 

УСТАНОВИЛ:

Фонд «Поддержка памятников деревянного зодчества» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) со следующими требованиями:

1. Признать ничтожными недействительные односторонние сделки по изменению ответчиком ставки арендной платы по охранно-арендному договору от 11.02.2003 № 00-00061/03, выраженные уведомлениями: 

от 06.12.2019 № 33-6-506709/19-(0)-1, 

от 27.04.2022 № 33-6-172705/22-(0)-2), 

от 27.04.2022 № 33-6-172714/22-(0)-1.

2. Признать за истцом право на ставку арендной платы в размере, установленном в соответствии с договором аренды недвижимого имущества № 00-00061/03 от 11.02.2003 и дополнительным соглашением к нему от 27.07.2011, а именно в размере 1 800 руб. за 1 кв.м в год.

3. Применить последствия недействительности ничтожных сделок – обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы в соответствии с договором аренды недвижимого имущества № 00-00061/03 от 11.02.2003 и дополнительным соглашением к нему от 27.07.2011,            а именно в размере 1 800 руб. за 1 кв.м в год.

Заявленные исковые требования мотивированы тем обстоятельством, что ответчик незаконно увеличивает размер арендной платы.

Ответчиком представлены отзыв на иск, в котором иск не признаёт, ссылаясь на то, что спорные уведомления выполнены в соответствии с действующим законодательством.  

В судебном заседании представитель истцов поддержал исковые требования. 

Представитель ответчика и третьего лица в судебном заседании иск не признал по доводам, изложенным в отзыве.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы тем, что между Государственным учреждением «Главное Управление охраны памятников г. Москвы» и Фондом «Поддержки памятников деревянного зодчества» заключён охранно-арендный договор на пользование памятником истории и культуры «Жилой дом (купца ФИО4), первой трети XIX в.» по Б. Дровяному пер., д. 10, стр. 1 (1-й этаж: пом. 2, II, III, IV, V, VI, 2-й эт.: пом. VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, комн. 1 - 10, 106, л/к А 1-го и 2-го этажей, от 11.02.2003 № 00-00061/2003, в соответствии с которым госорган сдает, а арендатор принимает в арендное пользование памятник архитектуры «Жилой дом (купца ФИО4), первой трети XIX в.» - помещения 1-го и 2-го этажей для использования под административные цели по адресу: 

<

...>, площадью 509,5 кв. м.

В соответствии с п. 4 договора срок аренды составляет период времени с 01.11.2001 г. по 01.08.2024 г.

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 21.06.2003 г. № 77-01/30-447/2003-587.

С 1 января 2010 года арендодателем по охранно-арендному договору от 11.02.2003 г.               № 00-00061/2003 является Департамент имущества города Москвы.

Между сторонами было заключено дополнительное соглашение об изменении условий оплаты аренды помещения от 27.07.2011 г. к договору, в соответствии с которым размер годовой арендной платы составил 1 082 178 руб. 00 коп. с НДС.

Согласно п. 5 охранно-арендного договора за использование указанного в п. 1 договора здания-памятника Арендатор вносит арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение 3) или письменным уведомлением о перерасчете арендной платы.

Согласно приложению № 3 «Расчет стоимости арендной платы» стоимость арендной платы рассчитана исходя из базового размера стоимости строительства 1 кв. м.

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что ответчик, начиная с 2015 года, в нарушение условий договора направляет в адрес истца уведомления об одностороннем изменении ставки арендной платы по охранно-арендному договору от 11.02.2003 № 00-00061/03.

Истец ссылается на вступившие в законную силу судебные акты по делам № А40-315601/19-135-2469, № А40-185591/2019, № А40-27639/21-150-187, которыми подтверждается позиция истца о незаконности повышения ставки арендной платы.

Основанием для предъявления исковых требований явилось получение от уведомлений от 06.12.2019 № 33-6-506709/19-(0)-1, от 27.04.2022 № 33-6-172705/22-(0)-2), от 27.04.2022 № 33-6-172714/22-(0)-1, об изменении арендной платы до размера рыночной стоимости.

Согласно пункту 7 договора аренды при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в г. Москве «Госорган» производит перерасчет платы за пользование зданием – памятником и направляет его арендатору, изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором.

Истец указывает, что при толковании условий договора необходимо учитывать, что арендатор, который за свой счет провел в арендуемых помещениях ремонтно-реставрационные работы, не может быть поставлен в равное положение с арендаторами, получившими арендованные помещения в надлежащем состоянии, пригодные к непосредственному использованию без необходимости предварительного выполнения проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных, противоаварийных работ, что также следует из абзаца 1 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

25.05.2022 г. истец обратился к ответчику, сославшись на то обстоятельство, что вступившими в силу решениями судов установлена невозможность изменения ответчиком в одностороннем порядке ставки арендной платы, в связи с чем просил произвести перерасчет арендной платы за период с 01.01.2016 г. по настоящее время.

Ответом от 08.07.2022 г. № ДГИ-Э-70841/22-2 ответчик отказал истцу в перерасчете арендной платы, указав, что отсутствуют основания для применения ставки арендной платы в размере 1 800 руб. за 1 кв. м в год (установленной дополнительным соглашением от 27.07.2011).

22.08.2022 г. истец обратился к ответчику о сверке расчетов, ответчик предоставил сверку расчетов от 14.09.2022 г. № ДГИ-Э-115808/22-1 с расчетом задолженности, исчисленной по ставке, измененной ответчиком в одностороннем порядке до размера рыночной стоимости.

Истец указывает, что в связи с тем, что ни в силу закона, ни в силу охранно-арендного договора у арендодателя не возникло право на увеличение арендной платы, одностороннее изменение ответчиком размера арендной платы является незаконным.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как разъяснено в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В п. 51 названного Постановления указано, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Оспариваемые истцом уведомления от 06.12.2019 № 33-6-506709/19-(0)-1, от 27.04.2022             № 33-6-172705/22-(0)-2), от 27.04.2022 № 33-6-172714/22-(0)-1 не являются односторонними сделками, поскольку не порождают у истца каких-либо обязательств, что подтверждается правовой позицией, изложенной в судебных актах по делам № А40-315601/19-135-2469, № А40-185591/2019, № А40-27639/21-150-187. 

Спорные уведомления носят информационный характер и в случае предъявления Департаментом городского имущества города Москвы исковых требований к Фонду «Поддержка памятников деревянного зодчества» о взыскании задолженности по арендной плате сверх размеров, установленных в ранее вступивших в законную силу судебных актах, истец не лишен возможности ссылаться на данные обстоятельства в своих возражениях.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов.

Исходя из характера возникших между сторонами правоотношений, арендатор вправе требовать защиты своих прав и законных интересов путем предъявления материально-правового требования, а не путем требования об обязании арендодателя произвести перерасчет арендной платы.

Аналогичные выводы содержаться в решении Арбитражного суда г. Москвы от 14.04.2023 г. по делу № А40-240829/22, оставленном без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2023 г., которым отказано в удовлетворении исковых требований Фонда «Поддержка памятников деревянного зодчества» к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным одностороннего изменения ответчиком ставки арендной платы по охранно-арендному договору от 11.02.2003 № 00-00061/03, обязании произвести перерасчет арендной платы в соответствии с договором аренды недвижимого имущества № 00-00061/03 от 11.02.2003 и дополнительным соглашением к нему от 27.07.2011 за период с 01.01.2016 по настоящее время.

Кроме того, истец просит признать спорные уведомления ничтожными сделками, однако в соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Однако спорные уведомления не посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, а следовательно, не могут быть признаны ничтожными. 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Истец не является стороной оспариваемых односторонних сделок, а также им не представлено доказательств того, что оспариваемые им уведомления нарушают его права или охраняемые законом интересы, поскольку истец не лишён возможности в случае предъявления Департаментом городского имущества города Москвы исковых требований к нему о взыскании задолженности по арендной плате сверх размеров, установленных в ранее вступивших в законную силу судебных актах, ссылаться на данные обстоятельства в своих возражениях.

Кроме того, в части уведомления от 06.12.2019 № 33-6-506709/19-(0)-1 истцом пропущен срок исковой давности, предусмотренный п. 2 ст. 181 ГК РФ 

В силу ст. 167 ГК РФ последствием недействительности сделки является обязанность каждой из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Таким образом, в качестве последствия недействительности сделки не может быть возложение на ответчика обязанности произвести перерасчёт.

В связи с изложенным, суд пришел к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению. 

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований. 

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия. 

Судья:

М.Ю. Махалкин