АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-20317/2020

г. Краснодар

22 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Твердого А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тедеевой В.Ф., при участии в судебном заседании, проведенном посредством систем видеоконференц-связи от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 19.02.2021), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО4 (доверенность от 23.10.2023), в отсутствие ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), третьих лиц: администрации города Ставрополя, Комитета градостроительства администрации города Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, общества с ограниченной ответственностью «Вектор», проектной организации общества с ограниченной ответственностью ПП «Грунт», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу ФИО3 на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2024 по делу № А63-20317/2020, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края к индивидуальному предпринимателю ФИО5 и индивидуальному предпринимателю ФИО3 с исковым заявлением о взыскании с ФИО5 27 млн. рублей убытков, ФИО3 и ФИО5 солидарно 5 млн. рублей убытков (измененные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), возникшие в связи со сносом самовольной постройки с кадастровым номером 26:12:010507:840 (далее – объект). 

В свою очередь, ФИО3 предъявил к ИП ФИО1 встречный иск о взыскании 7 млн. рублей суммы займа, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.01.2019 по 16.08.2022 в размере 1 798 510 рублей 59 копеек с продолжением их начисления с 17.08.2022 по день фактической уплаты указанной суммы. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ставрополя, Комитет градостроительства администрации города Ставрополя, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ООО «Вектор» и ПО ООО ПП «Грунт». 

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2024 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Судебный акт мотивирован тем, что строительство объекта произведено ФИО5 при действующем договоре аренды земельного участка и наличии разрешения на строительство, данный объект введен в эксплуатацию в установленном порядке. Поскольку признание судом общей юрисдикции спорной постройки в качестве самовольной вынесено спустя значительное время после покупки объекта недвижимости истцом, суд посчитал, что до заключения сторонами договора купли-продажи спорный объект легализован и введен в гражданский оборот в установленном законодательством порядке. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях ответчиков признаков противоправного поведения, а также отсутствия причинно-следственной связи между действиями ответчиков и возникшими у истца убытками, в связи с чем, отказал в удовлетворении первоначального иска. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции отклонил довод о квалификации договора займа как новации к предварительному договору. Кроме того, суд посчитал пропущенным срок исковой давности по встречным исковым требованиям. 

Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.11.2024 решение от 27.05.2024 в части отказа в удовлетворении первоначального иска ФИО1 и распределения судебных расходов отменено, принят по делу в указанной части новый судебный акт. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: «Первоначальные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 (г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Новоалександровск, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) убытки в размере 16 233 тыс. рублей. Взыскать в солидарном порядке с индивидуального предпринимателя ФИО3 (г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) и индивидуального предпринимателя ФИО5 (г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Новоалександровск, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) убытки в размере 5 млн. рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать. В удовлетворении встречных требований индивидуального предпринимателя ФИО3 отказать. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 (г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Новоалександровск, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) судебные расходы по первоначальному иску в размере 6 тыс. рублей, по судебной экспертизе в размере 3748 рублей, по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО1 в размере 1522 рубля. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 (г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по первоначальному иску в размере 86 832 рубля. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по первоначальному иску в размере 28 594 рублей, по встречному иску 66 993 рубля, по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО3 в размере 3 тыс. рублей, по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО1 в размере 469 рублей. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Новоалександровск, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) судебные расходы по апелляционной жалобе в размере 1804 рублей. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (г. Новоалександровск, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Ставропольского края денежные средства в размере 250 рублей. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО5 (г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Ставропольского края денежные средства в размере 250 рублей».

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что ФИО5, как профессиональный субъект строительной деятельности, возводя строение с явным нарушением лимита расстояния до опасного объекта – многотопливной автоматизированной заправочной станции (МАЗС), должна была осознавать наличие определенных ограничений при осуществлении строительства и выбрать соответствующее безопасное место для возведения объекта недвижимости в строгом соответствии с требованиями безопасности, либо вовсе воздержаться от несения расходов по возведению на земельном участке объекта недвижимости. Пренебрежение нормами строительства в части отступов от опасного объекта ФИО5 привело к несению покупателем такого объекта (истцом) убытков в виде стоимости объекта недвижимого имущества, уплаченных по предварительному договору, договору займа и основному договору купли-продажи объекта за вычетом стоимости аренды земельного участка. Суд апелляционной инстанции отклонил доводы ответчиков о том, что строительство осуществлялось на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство, а объект с кадастровым номером 26:12:010507:840 введен в эксплуатацию, что исключает вину застройщика в причинении истцу убытков. Суд оценил поведение застройщика при строительстве объекта как недобросовестное. Доводы ФИО3 об отсутствии оснований для взыскания с него 5 млн. рублей признаны несостоятельными. Как установил суд апелляционной инстанции, 27 млн. рублей уплачены истцом по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества непосредственно продавцу – ФИО5, а 5 млн. рублей – ФИО3 в счет расчета по договору купли-продажи с ФИО5

В кассационной жалобе ФИО3 просит отменить постановление от 06.11.2024. По мнению заявителя, выводы о недобросовестности застройщика ФИО5 несостоятельны ввиду того, что объект возводился на основании разрешения на строительство; на момент заключения договора купли-продажи с истцом ФИО5 исходила из того, что строение возведено и легализовано в установленном законом порядке, поэтому в ее действиях не имеется признаков недобросовестности; на момент строительства объекта ФИО5 санитарно-защитные зоны АЗС установлены не были, в градостроительном плане отражены не были, уполномоченный орган согласовал строительство, в ЕГРН сведений об ограничениях также не имеется, поэтому ФИО5 не могла знать об ограничениях при строительстве; суд апелляционной инстанции неверно определил размер убытков, поскольку не учел результаты судебной экспертизы, которой определена стоимость снесенного объекта в размере 2 658 тыс. рублей. Суд апелляционной инстанции неправомерно взыскал с ФИО3 в солидарном порядке 5 млн. рублей, поскольку данная сумма перечислена истцом ФИО3 во исполнение договора займа от 03.02.2018, а не в качестве суммы оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества. Суд апелляционной инстанции не учел, что в результате сноса объекта недвижимого имущества проложенные к объекту недвижимого имущества коммуникации (газоснабжение, водоснабжение, канализация, электроснабжение), а также благоустройство территории (асфальтирование, разметка, два автоматических шлагбаума, дорожные знаки, дорожная разметка) сохранились и в настоящее время истец продает земельный участок со всеми имеющимися коммуникациями за 80 млн. рублей. Кроме того, суд апелляционной инстанции не учел, что истец самостоятельно возвела второй объект незавершенный строительством (8% готовности) и ФИО5 не имеет к нему отношения.

В отзыве на жалобу истец сослался на несостоятельность ее доводов.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как установили суды, 23.01.2018 ФИО5 в лице ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества с переуступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. 

Согласно разделу первому указанного предварительного договора стороны определили в будущем, в течение 21-го календарного дня после получения авансового платежа от покупателя, но не позднее 15.02.2018, заключить основной договор купли-продажи  недвижимого имущества (в дальнейшем – объекта) с переуступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Объект: выставочный зал – склад готовой продукции, назначение – нежилое, площадь – 87,8 кв. м, кадастровый номер: 26:12:010507:840, адрес: 

<

...> пункт 1.1 предварительного договора). 

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, продавец передает права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края от 15.06.2016 №5858, на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010507:219, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под производственное предприятие, площадь – 3241 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, в квартале 474, в пределах срока договора аренды – до 14.06.2019 (пункт 1.2 предварительного договора). 

Объект принадлежал продавцу на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 07.10.2016 № 26-309000-13-2015, право собственности зарегистрировано в ЕГРН 05.12.206 № 26-26/001-26/001/204/2016-2636/1, что подтверждается выпиской из ЕГРН № 26-0-1-133/4013/2017-10583 от 16.05.2017, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (пункт 1.3 предварительного договора). 

Согласно пункту 1.4 предварительного договора земельный участок принадлежал продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 15.06.2016 № 5858, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 11.07.2016 № 26-26/001- 26/001/202/2016-4444/1. 

Срок аренды – до 14.06.2019. 

Как указано в пункте 1.6 предварительного договора объект находился в аренде у ООО «Традиционное качество» сроком до 18.03.2019. 

В пункте 2.1 предварительного договора стороны согласовали условие о том, что продажная цена объекта составляет 39 млн. рублей, из которых: 

– 5 млн. рублей оплачиваются покупателем продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи и являются авансом; 

– 25 млн. рублей будут оплачены до заключения основного договора купли – продажи; 

– 9 млн. рублей будут оплачены до 31.12.2018. 

Продавец согласно условиям пункта 5.1.1 – 5.1.2 обязан получить и предоставить покупателю в течение 21-го календарного дня, но не позднее 15.02.2018, разрешение на строительство объекта, по проектной документации, являющейся приложением к  договору, при условии соблюдения покупателем условий пункта 5.2.3 договора, а также передать проектную документацию (эскизный проект) на строительство объекта № 2. 

Покупатель, в свою очередь, принял на себя обязательства по оплате стоимости объекта, расходов продавца по получению разрешения на строительство, в том числе по внесению денежных средств по договору пожертвования в фонд развития инфраструктуры г. Ставрополя. 

Покупатель произвел оплату предварительного договора в размере 25 млн. рублей, о чем свидетельствуют акты приема-передачи денежных средств от 23.01.2018 и 03.02.2018. 

Основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества: нежилого здания – выставочный зал склад готовой продукции, площадью 87,8 кв. м с кадастровым номером 26:12:010507:840, расположенного по адресу: 

<

...> с переуступкой прав и обязанностей по договору аренды от 15.06.2016 № 5858, земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219, по цене 2 млн. рублей подписан ФИО5, в лице представителя ФИО3 (продавец), и ФИО1 (покупатель) 03.02.2018 (далее – основной договор). 

Как указано в пункте 1.6 основного договора, объект недвижимого имущества находится в аренде у ООО «Традиционное качество» до 18.03.2019. 

Согласно чекам-ордерам от 28.01.2018 № 9, от 07.05.2018 № 4982 и от 09.04.2018 № 4980 продавцу оплачено 2 млн. рублей по основному договору купли-продажи от 03.02.2018. 

3 февраля 2018 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор, согласно условиям которого ФИО1 предоставлен займ на 12 млн. рублей.

12 февраля 2018 года ФИО1 передала ФИО3 денежные средства в сумме 5 млн. рублей.

Переход права собственности на недвижимое имущество по основному договору купли-продажи от 03.02.2018 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 16.03.2018 за номером 26:12:010507:840-26/001/2018-2. 

Уступка права аренды ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества зарегистрирована 16.03.2018 (запись о регистрации права №26:12:010507:219-26/001/2018-2). 

Второй объект – объект незавершенного строительства был построен (степень готовности 8%) на основании проектной документации и разрешения па строительство от 31.01.2018 № 26-309000-53С-2018, переданных продавцом покупателю. 

Объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет – с кадастровым номером 26:12:010507:861 27.03.2018 и одновременно зарегистрировано право собственности ФИО1 на него, о чем имеется запись в ЕГРП от 27.03.2018 № 26:12:010507:861-26/001/2018-1. 

9 августа 2018 года ФИО1 осуществила выкуп земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219 в собственность. 

6 сентября 2019 года Промышленным районным судом города Ставрополя вынесено решение по делу № 2-146/19, вступившее в законную силу 17.12.2019, которым удовлетворен иск ООО фирма «Промхим» о признании незавершенного объекта капительного строительства с кадастровым номером 26:12:010507:861 в виде фундаментной плиты и частично возведенными металлоконструкциями, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пркт. ФИО6, № 5 «б» в квартале 474, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010507:219 по пркт. ФИО6 № 5 «б» в квартале 474 в г. Ставрополе, а также нежилого здания с кадастровым номером 26:12:010507:840 по адресу: г. Ставрополь, пркт. ФИО6, 56, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010507:219 – самовольными постройками. На ФИО1 возложена обязанность снести самовольные постройки за свой счет. 

Суд общей юрисдикции установил, что нежилое здание с кадастровым номером 26:12:010507:840 и незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:12:010507:861 возведены с существенным нарушением противопожарных расстояний до опасного объекта – многотопливной автоматизированной заправочной станции (МАЗС): вместо необходимых 60-ти метров, объекты построены на расстоянии менее 20-ти метров. На основании протеста прокуратуры города Ставрополя от 23.03.2018 № 7-83-2018/1409 комитет градостроительства отменил ранее выданное разрешение на строительство на строительство от 31.01.2018 № 26-309000-53С-2018 склада готовой продукции по пркт. ФИО6 5Б, выданное ФИО5

Согласно постановлению Промышленного районного отдела судебных приставов г. Ставрополя от 26.12.2020 об окончании исполнительного производства № 209983/20/26036-ИП обязательства по сносу нежилого здания с кадастровым номером 26:12:010507:840 исполнены. 

Полагая, что по вине ответчиков по первоначальному иску ФИО1 понесены реальные убытки в результате сноса объекта недвижимого имущества нежилого здания с кадастровым номером 26:12:010507:840, она обратилась в арбитражный суд с иском.

В свою очередь, ФИО3 предъявил к ИП ФИО1 встречный иск о взыскании 7 млн. рублей суммы займа, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.01.2019 по 16.08.2022 в размере 1 798 510 рублей 59 копеек с продолжением их начисления с 17.08.2022 по день фактической уплаты указанной суммы, ссылаясь на договор займа от 03.02.2018.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Таким образом, для наступления гражданско-правовой ответственности суду необходимо установить наличие состава правонарушения, включающего в себя наличие убытков и их размер, противоправность поведения субъекта ответственности, причинную связь между убытками и действиями (бездействием) указанного лица, а также его вину. Требование о привлечении к гражданско-правовой ответственности может быть удовлетворено судом только при доказанности всех названных элементов в совокупности.

Согласно позиции пункта 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» если решение суда о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями принято против ответчика, который не осуществлял ее строительство (например, приобретателя объекта недвижимости, право собственности на который было зарегистрировано в ЕГРН), он вправе обратиться в суд с иском к лицу, действиями (бездействием) которого были нарушены его права, с требованием о возмещении убытков (например, к лицу, осуществившему возведение самовольной постройки).

Отказывая в первоначальном иске, суд первой инстанции исходил из отсутствия виновных действий ответчиков в причинении убытков истцу ввиду того, что строительство объектов осуществлялось на основании разрешений на строительство, строение с кадастровым номером 26:12:010507:840 введено в эксплуатацию в установленном административном порядке. В период заключения предварительного договора купли-продажи от 23.01.2018 и основного договора от 03.02.2018 объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:840 был зарегистрирован в установленном порядке и не признан самовольной постройкой. ФИО5 при заключении предварительного и основного договоров добросовестно полагала, что объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:010507:840 законно возведен и введен в эксплуатацию, поскольку условия и основания его возведения прошли проверки соответствующим компетентным государственным органом, в связи с тем, что 19.01.2015 ей было выдано разрешение на его строительство № RU 26309000-13-С, и осуществлен дальнейший ввод объекта в эксплуатацию в октябре 2016 года.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Так судом установлено, что ФИО5 имела фактическую информированность о нахождении земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219 в непосредственной близости от МАЗС, а значит, должна была осознавать наличие определенных ограничений при осуществлении строительства и выбрать соответствующее безопасное место для возведения объекта недвижимости в строгом соответствии требованиям безопасности. 

Ссылка ответчиков на ожидание правомерности всех действий органов местного самоуправления правомерно признана судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку такое ожидание не освобождает застройщика как субъекта гражданского оборота от соблюдения ограничений и запретов, установленных законом. 

При указанных обстоятельствах, доводы подателя жалобы о добросовестности застройщика и неосведомленности ФИО5 о необходимости соблюдения санитарно-защитных зон АЗС при строительстве спорных объектов проверены судом апелляционной инстанции и отклонены с подробным описанием мотивов их отклонения.

Оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции не имеется.

Суд апелляционной инстанции указал, что ФИО5 не уведомила истца о несоответствии объекта градостроительным, строительным нормам и правилам, в свою очередь, истец, не являясь специалистом в области градостроительства, строительства недвижимости (согласно ЕГРИП основной вид деятельности – 68.20 аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом; дополнительные виды деятельности – 47.11 Торговля розничная преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах), полагаясь на сведения ЕГРН о наличии зарегистрированных прав продавца на объект недвижимости и земельный участок для его эксплуатации, не усмотрел препятствий для приобретения объекта.

Установив эти обстоятельства, суд апелляционной инстанции мотивированно установил вину ответчиков в причинении истцу убытков.

Учитывая, что вступившим в законную силу судебным актом имущество, приобретенное истцом на основании возмездной сделки, признано подлежащим сносу, то уплаченные истцом за указанное имущество денежные средства являются расходами, понесенными покупателем по вине продавца, то есть убытками истца в смысле положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Суд апелляционной инстанции установил, что из общей суммы уплаченных продавцу денежных средств (32 млн. рублей) подлежит исключению стоимость аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219, поскольку указанный земельный участок в результате сделки купли-продажи здания поступил в аренду истцу.

Согласно заключению ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы 14.07.2024 № 1395/8-3, № 1396/8-3 экспертом ФИО7 сделан вывод, что рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219 общей площадью 3241+/-20 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственное предприятие, расположенного по адресу: 

<

...> пр. ФИО6, стр. 5б, возникшего на основании договора аренды от 15.06.2016 № 58558 сроком до 14.06.2019 по состоянию на дату совершения сделки 28.01.2018 с учетом стоимости инженерных коммуникаций, составляла 10 767 тыс. рублей. Таким образом, с ФИО5 в пользу истца взысканы убытки в размере 16 233 тыс. рублей (27 млн. рублей – 10 767 тыс. рублей), а ФИО3 и ФИО5 в солидарном порядке взысканы 5 млн. рублей, уплаченные ФИО3  в счет расчета по договору купли-продажи с ФИО5 

При указанных обстоятельствах, подлежат отклонению доводы заявителя о том, что суд апелляционной инстанции неверно определил размер убытков, поскольку не учел результаты судебной экспертизы, которой определена стоимость снесенного объекта в размере 2 658 тыс. рублей.

Ссылка подателя жалобы на то, что суд апелляционной инстанции неправомерно взыскал с ФИО3 в солидарном порядке 5 млн. рублей, поскольку данная сумма перечислена истцом ФИО3 во исполнение договора займа от 03.02.2018, а не в качестве суммы оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества, обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции.

Как установил суды апелляционной инстанции, продажная цена объекта недвижимого имущества определена сторонами в размере 39 млн. рублей из которых: 

– 5 млн. рублей оплачиваются покупателем продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи и являются авансом; 

– 25 млн. рублей будут оплачены до заключения основного договора купли – продажи; 

– 9 млн. рублей будут оплачены до 31.12.2018. 

Истец произвел оплату предварительного договора и основного договора купли-продажи в размере 27 млн. рублей непосредственно ФИО5, а 5 млн. рублей переданы ФИО3 в счет погашения задолженности по указанным договорам. 

Суд апелляционной инстанции учел пояснения ФИО3, утверждавшего, что договор займа от 03.02.2018 по существу является новацией обязательств, возникших вследствие неисполнения истцом условий предварительного договора купли-продажи от 23.01.2018, права требования, по которому перешли к нему на основании договора уступки требования, в заемные обязательства, и обоснованно указал, что исходя из существа правоотношений, сложившихся между ФИО5, ФИО1 и ФИО3, при заключении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества с переуступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.01.2018, договора купли-продажи, договору займа и договору уступки требования (цессии) от 03.02.2018, целью совершения указанных сделок являлось достижение единого экономического результата по купле-продаже объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:010507:840. Поэтому суд правомерно отклонил довод ответчика о квалификации договора займа как новации к предварительному договору. Фактически стороны при подписании указанных выше договоров имели намерение заключить договор купли-продажи объектов недвижимости с отсрочкой части платежа (коммерческий кредит), а также указать в основном договоре купли-продажи цену договора меньшую, чем действительно. Основной договор купли-продажи от 03.02.2018 заключен сторонами на сумму 2 млн. рублей, а в договоре займа от 03.02.2018 отсутствовало указание на то, что он является соглашением о новации основного обязательства в заемное, в том числе и по предварительному договору. 

Указание подателя жалобы на то, что суд апелляционной инстанции не учел при расчете убытков стоимость проложенных к объектам недвижимого имущества улучшений несостоятельно, поскольку стоимость аренды определена судебным экспертом с учетом стоимости инженерных коммуникаций. 

Ссылка подателя жалобы на то, что суд апелляционной инстанции не учел, что истец самостоятельно возвела второй объект незавершенный строительством (8% готовности) и ФИО5 не имеет к нему отношения, не влияет на законность и обоснованность постановления суда апелляционной инстанции, поскольку убытки по данному делу заявлены в отношении снесенного нежилого здания с кадастровым номером 26:12:010507:840.

Доводы заявителя жалобы являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, отклонены как несостоятельные с подробным изложением мотивов отклонения и направлены на переоценку доказательств. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2024 по делу № А63-20317/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

            Приостановление исполнения постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2024, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.11.2024, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                    Е.В. Артамкина

Судьи                                                                                                                   Е.И. Афонина

                                                                                                                             А.А. Твердой