﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-58620/2020

Дело № А12-8078/2019

г. Казань

16 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 11.06.2020.

Полный текст постановления изготовлен – 16.06.2020.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А., 

в отсутствие:

лиц – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград,

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019

по делу № А12-8078/2019

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (ОГРН 5143443065794 ИНН 3459060183), г. Волгоград, к администрации Волгограда (ИНН 3444059139; ОГРН 1023403433822), г. Волгоград, Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362), г. Волгоград, об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (далее – ООО «Балкан Плаза», общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к администрации Волгограда (далее – администрация), Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – департамент) о признании отчета об оценке от 22.10.2018 № 5897/18 недействительным, обязании заключить договор аренды в иной редакции. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.07.2019 в иске отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.07.2019 отменено в части, приложение № 1 к договору от 31.10.2018 № 11515 изложено в следующей редакции: «Арендная плата за год составляет 337 815 руб.», в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Департамент, обжалуя постановление суда апелляционной инстанции, в жалобе просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права

В отзыве общество просит в жалобе отказать, полагая постановление апелляционного суда правильным.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность постановления апелляционного суда, считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Между Департаментом и ООО «Балкан Плаза» заключен договор аренды от 31.10.2010 № 11515 земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030071:1993, расположенного по адресу г. Волгоград, Дзержинский район, бульвар 30-тилетия Победы, д. 90, общей площадью 1932 кв. м, рок действия до 04.10.2067. 

Пунктом 1.2. договора предусмотрено предоставление участка для эксплуатации здания магазина с пристройкой. Арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа текущего месяца.

На основании пункта 2.11. договора размер арендной платы по договору является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы. 

Таким образом, арендная плата по договору является регулируемой, определяемой в порядке, установленном законодательными актами органов государственной власти Российской Федерации и Волгоградской области. Стороны Договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы на земельные участки, и не вправе применять другой размер арендной платы. 

На основании муниципального контракта от 14.09.2018 № 37 на оказание услуг по оценке имущества департаментом произведена оценка вышеуказанного земельного участка. Согласно отчету № 5897/18, рыночная стоимость земельного участка составляет 7 102 000 руб. 

Полагая, что размер арендной платы по договору определен с нарушением норм действующего законодательства и нарушает права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции отказал в иске по мотиву ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Суд апелляционной инстанции, отменяя частично решение суда первой инстанции, исходил из следующего.

Согласно приложение № 1 к договору аренды земельного участка от 31.10.2018 № 11515 за период с 02.07.2018 по 13.07.2018 включительно расчет арендной платы производится в соответствии с пунктом 2.5 Порядка, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (в редакции постановления администрации от 20.03.2017 № 135-п, вступившим в силу 01.04.2017), размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по формуле: А = С х Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка. 

Однако, решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу № За-15/2018, признаны недействующими подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации от 22.08.2011 № 469-п (в редакции постановления администрации от 20.03.2017 № 135-п «О внесении изменений в постановление администрации от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов»). 

Кроме того, согласно приложение № 1 к договору аренды земельного участка от 31.10.2018 № 11515 за период с 14.07.2018 расчет арендной платы производится в соответствии с пунктом 2.5 Порядка, согласно которому размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, (С) на коэффициент минимальной доходности, земельного участка (Кмд) и коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости (Кказ).

Ответчик в договоре аренды земельного участка указал расчет арендной платы по ставкам, установленным постановлением № 469-п в редакции постановления № 135-п, 89-п, признанным общим судом недействующими и не подлежащими применению.

Пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену. 

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорными земельными участками является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение департаментом в договоре аренды земельного участка ставок арендной платы, установленных постановлениями № 135-п, 89-п признанными не соответствующим федеральному законодательству является неправомерным. 

В связи с чем апелляционный суд пришел к выводу о необходимости применения в договоре аренды земельного участка от 31.10.2018 расчета арендной платы, установленный пунктом 2.1.1 постановления № 469-п, к рассматриваемой категории земельных участков до внесения изменений, следует, что размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле: А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ -кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки - коэффициент индексации.

Согласно пункта 2.13 договора аренды, в редакции ответчика, указанным условием предусмотрена ответственность арендатора перед арендодателем в виде неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю. 

Согласно пункту 2.13 договора аренды, в редакции истца, указанным условием предусмотрена ответственность арендатора перед арендодателем в виде пени в размере 1/300 действующей на день уплаты ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый календарный день просрочки. 

С учетом того, что редакция данного условия, предложенная как истцом так и ответчиком признана судами не соответствующей закону, не согласованной сторонами, суды двух инстанций в удовлетворении данного требования отказали. Однако, указанное не означает невозможность применения к арендатору ответственности, в размере, предусмотренном действующим законодательством, в случае нарушения арендатором обязанности по своевременной оплате предусмотренных договором платежей. 

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции обществом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки и экспертизы «Медведица», эксперту Васильеву Алексею Павловичу, представив сведения о наличии у данной организации возможности проведения экспертизы». 

Определением от 10.09.2019 судом апелляционной инстанции назначена судебная экспертиза, согласно которой отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4 от 22.10.2018 № 5897/18 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Несоответствие отчета указанным требованиям и нормам, привело к завышению стоимости объекта оценки. 

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4 по состоянию на 02.07.2018 согласно выводам эксперта составляет 6 074 000 руб. 

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

С учетом невозможности применения к спорным правоотношениям рыночной стоимости, указанной ответчиком, а также рыночной стоимости, определенной в результате судебной экспертизы, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии обязательности такой величины для сторон сделки и оставлению без изменения в указанной части обжалуемого решения об отказе в иске о признании недействительным отчета от 22.10.2018 № 5897/18 об установлении рыночной стоимости земельного участка. В указанной части постановление апелляционного суда не оспаривается.

Выводы апелляционного суда основаны на установленных обстоятельствах и кассатором не опровергнуты.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов апелляционного суда.

Выводы апелляционного суда не противоречат подходам, изложенным в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 15.04.2019 № 306-ЭС13-20653, в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 15.05.2020 по делу № А12-39960/2018, по делу №А12-28802/2018, по делу № А12-42665/2018, от 13.05.2020 по делу № А12-14810/2019.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, в кассационной жалобе не приведено. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019 по делу № А12-8078/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            С.Ю. Муравьев

Судьи                                                                                    Р.В. Ананьев

                                                                                              В.А. Петрушкин