ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-8677/2023

12 июля 2023 года

г. Санкт-Петербург

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи                       Ракчеевой М.А., 

рассмотрев без вызова сторон апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Магистраль» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.05.2023 по делу № А56-8677/2023, принятое в порядке упрощенного производства,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Магистраль», адрес: 198206, Санкт-Петербург, ул. Пионерстроя, д. 14, корп. 1 лит. А, кв. 4, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>  (далее – Общество), о взыскании 74 557,71 руб. штрафа по договору аренды земельного участка от 04.09.2020 №08/ЗК-03022  и расторжении указанного договора.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства на основании главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением от 03.04.2023, принятым путем подписания резолютивной части,  заявленные требования удовлетворены

В связи с подачей Обществом апелляционной жалобы 09.05.2023 изготовлено мотивированное решение.

Не согласившись с указанным судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование апелляционной жалобы Общество указывает, что акт от 24.06.2021, в котором зафиксировано нарушение целевого использования участка, составлен Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – Комитет по контролю) в одностороннем порядке без вызова арендатора;   к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, не привлечен Комитет по контролю; расторжение договора по заявленному Комитетом основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушения обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

В дополнениях к апелляционной жалобе Общество указывает, что претензия от 20.08.2021 №ПР-33157/21-0-0 о взыскании штрафа и расторжении договора направлена Комитетом по неверному адресу. В реестре почтовых отправлений указан неверный юридический адрес Общества: ул. Пионерстроя, д.14, к.1, лит. А, кв. 34, в то время как согласно единому государственному реестру юридических лиц Общество располагается по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пионерстроя, д.14, к. 1, лит. А, кв. 4., согласно ответу АО «Почта России» от 22.05.2023 № Ф29-14/2432 в период с 01.06.2021 по 28.04.2023 в адрес Общества корреспонденция от ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» не направлялась и, следовательно, не была получена представителем юридического лица.  

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет указал, что Комитет по контролю является исполнительным органом государственной власти, уполномоченным на осуществление земельного контроля в Санкт-Петербурге, в связи с чем акты обследований являются надлежащими доказательствами по делу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 04.09.2020 №08/ЗК-03022 (далее - договор) аренды земельного участка общей площадью 4 747 кв. м, кадастровый номер 78:40:0008340:2669, расположенного по адресу: Санкт-Петербург,                  ул. Доблести, участок 133 (далее – участок) 

Согласно пункту 3.1 договор заключен сроком на 3 года и вступает в силу для сторон с момента подписания договора. 

Дополнительным соглашением от 06.07.2022 № 1 срок договора продлен   до 04.09.2026.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 04.09.2020  (приложение № 3 к Договору). 

В пункте 1.2 договора установлено, что участок предоставляется для размещения грузовых автомобилей с разрешенной максимальной массой более 3,5 тонн без права возведения объектов капитального строительства. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение целей использования не допускается.

В соответствии с пунктом 4.4.1. договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2. договора.

Комитетом по контролю 24.06.2021 на основании приказа от 24.06.2021 № 5684-по проведено обследование участка, в ходе которого установлено, что участок используется в нарушение пунктов 1.2 и 4.4.1 договора для размещения организованной коммерческой стоянки транспортных средств (в том числе мотоциклов и легковых автомобилей), по периметру участка установлено металлическое ограждение, доступ на участок осуществляется с западной стороны участка через пункт охраны и автоматический шлагбаум.

Пунктом 5.7 договора установлена ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение условий договора в размере 80 % от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

В соответствии с пунктом 6.3.1 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при существенных нарушениях условий договора, в том числе при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом договорных обязательств, а также изложенных в претензии от 20.08.2021 №ПР-33157/21-0-0 требований об уплате штрафа и расторжении договора, Комитет обратился в суд с настоящим иском.  

Повторными актами обследования от 12.11.2021, от 02.09.2022 установлено, что выявленные нарушения в части целевого использования земельного участка не устранены.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил в полном объеме.

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции. 

Как следует из статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. В соответствии с пунктом 5.7. договора в случае нарушения иных условий договора ответчик обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Актами обследования Комитета по контролю от 24.06.2021, от 12.11.2021, от 02.09.2022 подтверждается, что ответчиком были нарушены пункты 1.2., 4.4.1 договора в части целевого использования земельного участка.

В соответствии с расчетом истца сумма штрафа составляет 74 557 руб. 71 коп.

Доводы апелляционной жалобы о признании актов обследования участка Комитета по контролю ненадлежащим доказательством по делу отклоняются судом апелляционной инстанции.

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга создан от имени субъекта Российской Федерации - города Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга» и является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга.

Пунктом 1.2 Положения о Комитете по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга», установлено, что Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга проводит государственную политику в сфере контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением объектов жилищного фонда), обеспечения проведения инвентаризации объектов нежилого фонда, а также в сфере земельных отношений в части, касающейся обеспечения проведения инвентаризации земель и инвентаризации территорий зеленых насаждений общего пользования в Санкт-Петербурге, осуществления земельного контроля в Санкт-Петербурге, выявления и предотвращения деятельности по самовольному строительству на территории Санкт-Петербурга, а также демонтажа самовольных построек на территории Санкт-Петербурга, и координирует деятельность исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в указанных сферах.

Согласно пунктам 1.2 и 1.4 распоряжения Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 05.09.2017 № 11-р «Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда» обследование объектов нежилого фонда и земельных участков - это визуальный осмотр должностными лицами Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда, земельных участков с целью проверки соблюдения условий договоров, заключенных в отношении объектов недвижимости.

На основании пункта 3.1 распоряжения Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 05.09.2017 № 11-р «Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда» обследование может проводиться должностными лицами Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга без взаимодействия с правообладателем (пользователем) объекта недвижимости.

В данном случае обследование объекта произведено в рамках полномочий, установленных указанными нормативно-правовыми актами, а также в рамках гражданско-правовых отношений и составленные по результатам такого обследования акты обоснованно признаны судом первой инстанции в качестве надлежащих доказательств, в том числе и с учетом осуществленной фотофиксации, подтверждающей характер деятельности Общества на арендуемом участке. 

Доказательств, опровергающих изложенные в акте выводы и информацию, Обществом не представлено. 

Следовательно, требование о взыскании штрафа правомерно удовлетворено. 

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя перечислены в статье 619 ГК РФ.

Однако в соответствии с абзацем третьим статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Положения статьи 619 ГК РФ не регламентируют процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из претензии от 20.08.2021 № ПР-33157/21-0-0, содержащей наряду с требованием о взыскании штрафа предложение об устранении нарушений условий договора и его расторжении во внесудебном порядке, в адресе Общества допущена ошибка (вместо кв. 4 указана кв. 34). Согласно списку почтовых отправлений претензия (почтовый идентификатор 80098263655118) направлена по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пионерстроя, д. 14, корп. 1, лит. А,  кв. 34, и в соответствии с отчетом об отслеживании отправлений адресату не вручена. 

Сведений о направлении в адрес Общества иных претензий, содержащих предложение об устранении нарушений условий договора аренды, в материалы дела не представлено. 

Изложенное обстоятельство свидетельствует о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды, в том числе арендатору не предоставлена возможность в разумный срок устранить допущенное нарушение.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Таким образом, суду первой инстанции надлежало оставить заявленное Комитетом требование о расторжении договора без рассмотрения.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.05.2023 по делу № А56-8677/2023 изменить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Магистраль» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 74 557 руб. 71 коп. штрафа по договору от 04.09.2020 № 08/ЗК-03022. 

В части требования о расторжении договора аренды иск оставить без рассмотрения. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Магистраль» в доход федерального бюджета 2982 руб. государственной пошлины.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Судья

 

М.А. Ракчеева