ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А35-5684/2021

г. Воронеж

17 июня 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июня 2022 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

          ФИО1,

судей

                          ФИО2,

 

ФИО3,              

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

при участии:                      

от индивидуального предпринимателя ФИО5: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от комитета по управлению имуществом Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от индивидуального предпринимателя ФИО6: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от индивидуального предпринимателя ФИО7: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от индивидуального предпринимателя ФИО8: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация Конкурент»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5 на решение Арбитражного суда Курской области от 17 марта 2022 года по делу № А35-5684/2021 (судья Белых Н.Н.) по исковому заявлению комитета по управлению имуществом Курской области к индивидуальному предпринимателю ФИО6, индивидуальному предпринимателю ФИО5, индивидуальному предпринимателю ФИО7, индивидуальному предпринимателю ФИО8, обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая организация Конкурент» об обязании заключить соглашения о вступлении нового арендатора в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области с исковыми заявлениями к индивидуальному предпринимателю ФИО6, индивидуальному предпринимателю ФИО5, обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая организация Конкурент», индивидуальному предпринимателю ФИО7, индивидуальному предпринимателю ФИО8 об обязании заключить соглашения о вступлении нового арендатора в договор № 07-19/6342-21ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 16.03.2021, в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу (дела № А35-5684/2021, № А35-5685/2021, № А35-5686/2021, № А35-5688/2021, № А35-6161/2021).

Определениями суда от 20 сентября 2021 г. и от 09 декабря 2021 г. дела № А35-5684/2021, № А35-5685/2021, № А35-5686/2021, № А35-5688/2021, № А35-6161/2021 были объединены в одно производство с присвоением объединенному делу № А35-5684/2021.

Решением Арбитражного суда Курской области от 17 марта 2022 года по делу № А35-5684/2021 заявленное требование удовлетворено.

Не согласившись с указанным решением, полагая его незаконным и необоснованным, индивидуальный предприниматель ФИО5 обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 мая 2022 г. указанная жалоба принята к производству. 

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 10 июня 2022 года представители сторон не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

От индивидуального предпринимателя ФИО6, индивидуального предпринимателя ФИО7, индивидуального предпринимателя ФИО8, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация Конкурент» поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому ответчики считали решение суда незаконным, просили отменить его.

От Комитета по управлению имуществом Курской области поступили возражения на апелляционную жалобу, согласно которым истец считал решение суда законным, просил оставить его без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на земельном участке из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:29:102266:12, площадью 1425  кв.м., по адресу: 

<

...>, расположено одиннадцатиэтажное нежилое здание с кадастровым номером 46:29:102280:26, 2008 года завершения строительства, площадью 7912, 6  кв.м.

Земельный участок находится в собственности Курской области, а помещения в расположенном на нем здании – в собственности и оперативном управлении юридических лиц и граждан, включая ответчиков. 

Так, согласно сведениям из Единого государственного реестра ФИО5 на праве собственности принадлежат объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 46:29:102266:107, 46:29:102266:103, 46:29:102266:93; ФИО6 – объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 46:29:102266:35, 46:29:102266:36, 46:29:102266:37, 46:29:102266:38, 46:29:102266:39, 46:29:102266:40, 46:29:102266:41, 46:29:102266:42, 46:29:102266:43, 46:29:102266:44, 46:29:102266:45, 46:29:102266:46, 46:29:102266:47, 46:29:102266:48, 46:29:102266:49, 46:29:102266:50, 46:29:102266:54, 46:29:102266:56, 46:29:102266:57, 46:29:102266:58, 46:29:102266:64; ФИО7 – объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 46:29:102266:64, 46:29:102266:67, 46:29:102266:69; обществу с ограниченной ответственностью «УО Конкурент» – с кадастровыми номерами: 46:29:102266:60, 46:29:102294:1165; ФИО8 – с кадастровыми номерами: 46:29:102266:35, 46:29:102266:93.

По договору № 07-19/6342-21ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Курской области расположенного на территории города Курска от 16 марта 2021 г. земельный участок, занятый нежилым зданием, был передан истцом в аренду иным собственникам помещений в здании: Долженковой С..М., ФИО10, ФИО11 Договор был зарегистрирован 27 мая 2021 г.

В пункте 8.4 договора стороны согласовали, что арендаторы не возражают против присоединения к договору иных правообладателей зданий, строений, сооружений, помещений, расположенных на участке; в этом случае права и обязанности сторон осуществляются на основании дополнительных соглашений.

Позднее, 26 мая 2021 г. по соглашению о вступлении нового арендатора в договор аренды земельного участка № 07-19/6342-21ф от 16 марта 2021 г. соарендатором по договору стала Контрольно-счетная палата Курской области, владеющая на праве оперативного управления помещениями с кадастровыми номерами: 46:29:102266:97, 46:29:102266:98, 46:29:102266:93. 

Ссылаясь на заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, комитет письмами от 28 апреля 2021 г. направил индивидуальным предпринимателям ФИО12, ФИО5, ФИО8, ФИО7, обществу с ограниченной ответственностью «УК КОНКУРЕНТ» для подписания проекты соглашения о вступлении нового арендатора в договор аренды земельного участка № 07-19/6342-21ф от 16 марта 2021 г. с приложением расчета арендной платы и сроков ее внесения.

Поскольку полученные соглашения не были подписаны ответчиками, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

В ходе рассмотрения дела ответчики подписали соглашение  о вступлении нового арендатора в договор аренды земельного участка № 07-19/6342-21ф от 16 марта 2021 г. с протоколами разногласий.

В протоколах разногласий от 01 октября 2021 г. новые арендаторы выражают несогласие по содержанию отдельных пунктов проекта соглашений и предлагают заменить их на редакцию, в частности в пункте 1 соглашения предлагают указать соответствующие доли; в пункте 2 и Приложении 1 соглашения предлагают дату начисления арендной платы определить со дня, следующего после дня государственной регистрации соглашения; предлагается ввести пункт о том, что соглашение имеет силу акта приема-передачи земельного участка с кадастровым  46:29:102266:12 от арендодателя к новому арендатору; предлагается в проект соглашения ввести пункт о том, что изменения, внесенные в договор без согласования с новым арендатором после подписания им проекта соглашения, не имеют юридической силы.

 Кроме того, арендаторы заявили возражения относительно площади участка для начисления арендной платы, которая подлежит уточнению с учетом действительной площади административного здания с кадастровым 46:29:102266:26; указали, что размер арендной платы определен не в соответствии с федеральными законами и имеющимися в договоре условиями; в соглашении и договоре отсутствует порядок определения арендной платы, в том числе его базового размера, в связи с чем предлагали внести в соглашение правило определения арендной платы и определение данного параметра; размер арендной платы, в том числе содержание таблицы в приложении 1, подлежит пересчету комитетом в соответствии с условиями для одного из соарендаторов –  Контрольно-счетной палаты Курской области, либо пунктов 1.1, 2.1 и 3.1 договора.

Подписанное соглашение с протоколами разногласий были переданы  соарендаторами в комитет по управлению имуществом Курской области с сопроводительными письмами от 01 октября 2021 г. 

Комитет отклонил протоколы разногласий, указав, что они составлены и сформулированы некорректно, в некоторых пунктах протокола разногласий отсутствуют конкретные условия; поскольку договор аренды зарегистрирован к нему не могут быть поданы протоколы разногласий, изменяющие каким-либо образом условия уже заключенного договора в отношении иных собственников недвижимости.

С учетом изложенного, комитет уточнил исковые требования и просил суд обязать ответчиков заключить соглашение о вступлении нового арендатора в договор № 07-19/6342-21ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 16 марта 2021 г. на условиях (в редакции) комитета.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 

Положения рассматриваемой статьи возлагают на собственников объектов недвижимости, имеющих исключительное право на использование земельного участка, на котором расположены зарегистрированные за ними на праве собственности объекты, обязанность подписать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и представить его в уполномоченный орган, а на уполномоченные органы – обязанность на обращение в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанного договора аренды земельного участка, с иском о понуждении заключить этот договор аренды. 

Заключение такого соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них. При этом в силу прямого указания закона заключению подлежит не отдельное соглашение, а единый договор для всех собственников помещений, расположенных в одном здании; в конкретном рассматриваемом случае - соглашение о вступлении в уже действующий договор.

Как установлено судом, ответчикам принадлежат помещения, расположенные в здании, занимающем спорный земельный участок, они фактически пользуются земельным участком, а потому в силу требований земельного законодательства обязаны оформить правоустанавливающие документы на землю.

Отклоняя довода ответчиков о несоблюдении истцом порядка и сроков преддоговорного спора, установленных правилами статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, арбитражный суд обращает внимание на то, что в рассматриваемом случае заключение соглашения о вступлении нового арендатора обязательно как для ответчика, так и для истца, в связи с чем в целях защиты прав обратившегося лица, внесения определенности в правоотношения сторон и установления условий, необходимо рассмотреть данный спор по существу. 

В этой связи необходимо учитывать разъяснения, приведенные в абзаце третьем пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу которых пропуск установленного законом срока не является основанием для отказа в удовлетворении иска, если во время рассмотрения спора одна сторона осуществляет предоставление, а другая принимает его.

Из обстоятельств дела следует, что между сторонами возникли разногласия по поводу действия договора аренды, размера арендной платы и порядка его определения,  переданные на рассмотрение суда в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

На момент рассмотрения настоящего дела на территории Курской области действует Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Администрации Курской области от 27 марта 2017 г. № 249-па. 

Согласно пункту 2 названного Порядка годовой размер арендной платы рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и коэффициента дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка.

Значения коэффициентов установлены постановлением Администрации Курской области от 27 августа 2018 г. № 691-па. 

Арендная плата, рассчитанная истцом в проекте соглашения,  определена в соответствии с установленным порядком. Величина примененных комитетом показателей, их достоверность ответчиками не опровергнута.  

Суд области обоснованно отклонил возражения о необходимости включения в соглашение правил определения арендной платы и базовой ставки арендной платы, со ссылкой на то, что цена договора в силу прямого указания закона является регулируемой и рассчитывается исходя из нормативных актов, действующих в конкретный период времени. 

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется, вопреки доводам ответчиков, требующим включения в договор условий о том, что изменения, внесенные в договор без согласования с новым арендатором после подписания им проекта соглашения, не имеют юридической силы.

В силу пункта 11 Порядка размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. 

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что владельцы помещений в здании своим соглашением либо в судебном порядке изменили порядок пользования земельным участком, расположенным под зданием. Поэтому площадь земельного участка для начисления арендной платы была рассчитана истцом пропорционально площади занимаемых объектов недвижимости, права на которые прошли государственную регистрацию. Расчет долей и вычисление площади земельного участка при этом осуществлялось относительно площадей всех помещений, расположенных на данном земельном участке, составляющей 7 443, 9 кв.м. Сведения о площади помещений, принадлежащих ответчикам, тождественны данным государственного реестра.

При таких обстоятельствах, суд соглашается с представленным истцом расчетом арендной платы.

Условия спорного соглашения, согласно которым арендная плата для ответчиков начисляется за период, предшествовавший заключению соглашения в судебном порядке, соответствует правилам о действии договорного обязательства статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Судом принято во внимание, что фактические отношения по поводу пользования ответчиками спорным земельным участком установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 05 марта 2022 г. по делу № А35-3572/2021, которым с ФИО5 в пользу Комитета по управлению имуществом Курской области взыскано неосновательное обогащение в размере арендной платы за период с 23 декабря 2017 г. по 23 декабря 2020 г. в сумме 66 432 руб. 25 коп., с ФИО6 – неосновательное обогащение в размере арендной платы 19 января 2018 г. по 19 января 2021 г. в сумме 228 591 руб. 87 коп., с ФИО7 – неосновательное обогащение в размере арендной платы за период с 19 января 2018 г. по 19 января 2021 г. в сумме 225 460 руб. 45 коп., с общества «УК КОНКУРЕНТ» – неосновательное обогащение в размере арендной платы за период с 08 февраля 2018 г. по 08 февраля 2021 г. в сумме 120 954 руб. 34 коп., с ФИО8 – неосновательное обогащение в размере арендной платы за период с 19 января 2018 г. по 19 января 2021 г. в сумме 86 896 руб. 21 коп.

Нахождение на земельном участке объекта недвижимости предполагает фактическое использование земельного участка, предназначенного для его размещения. При этом отсутствие правоустанавливающих документов на упомянутый земельный участок не может служить основанием для освобождения землепользователя от платы за землю, поскольку оформление таких документов зависит от волеизъявления последнего. 

Таким образом, условия соглашения (пункт 2, приложение № 1), составленные с учетом того, что сданный в аренду земельный участок находился во владении ответчиков до их вступления в спорное арендное обязательства, и распространяющие его действие на предшествующие отношения сторон, не противоречат требованиям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта  2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Отмеченное обстоятельство помимо прочего исключает необходимость указания на то, что соглашения о вступлении нового арендатора являются также актами приема-передачи земельного участка (пункт 2 статьи 224, пункта 2 статьи 425, статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в пункте 42 разъяснено, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт и т.п.) не требуется.

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2018 г., сформулирован правовой подход, в силу которого разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок. 

Исходя из изложенного, исковые требования удовлетворены арбитражным судом области правомерно.

Документально подкрепленных доводов, опровергающих приведенные выводы суда, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу   части   4   статьи   270   Арбитражного   процессуального   кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.  

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 – 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 17 марта 2022 года по делу № А35-5684/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

председательствующий судья

ФИО1 

 

судьи

ФИО2

 

ФИО3