АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, 

<

...>

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

15 января 2026 года Дело № А21-12334/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Савицкой И.Г., судей Кудина А.Г., Соколовой С.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «БалтикИнвест» ФИО1 (доверенность от 18.11.2024), от Министерства градостроительной политики Калининградской области ФИО2 (доверенность от 30.12.2025 № 40),

рассмотрев 14.01.2026 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Министерства градостроительной политики Калининградской области и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.06.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2025 по делу № А21-12334/2024,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «БалтикИнвест», адрес: 236029, Калининград, Балтийская ул., д. 26а, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Министерству градостроительной политики Калининградской области, адрес: 236007, Калининград, ул. Дмитрия Донского, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Министерство), о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство от 27.08.2024 № 5898-МГП и понуждении повторно рассмотреть заявление Общества о выдаче разрешения на строительство гостиницы коттеджного типа на земельном участке с кадастровым номером 39:05:020302:90.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, адрес: 236041, Калининград, Курортная ул., д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, (далее – Росимущество), и муниципальное образование «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», адрес: 238530, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 05.06.2025, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2025, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационных жалобах Министерство и Росимущество, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, просят отменить решение от 05.06.2025, постановление от 19.09.2025 и принять новый судебный акт – об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как указывает Министерство, правообладатель объектов недвижимости в случае внесения изменений в градостроительные регламенты вправе продолжать использовать земельный участок и объект капитального строительства в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования, однако создание новых объектов, не соответствующих градостроительному регламенту, не допускается; в данном случае согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Зеленоградский городской округ», утвержденным решением окружного Совета депутатов муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 31.08.2021 № 99 (далее – ПЗЗ «Зеленоградский городской округ»), земельный участок с кадастровым номером 39:05:020302:90 расположен в территориальной зоне объектов делового, общественного и коммерческого назначения (индекс О-2), виды разрешенного использования которой не предусматривают строительство гостиниц коттеджного типа.

Росимущество считает, что поскольку в соответствии с ПЗЗ «Зеленоградский городской округ» указанная территориальная зона не содержит такого вида разрешенного использования, как строительство гостиниц коттеджного типа, который проверяется на дату выдачи разрешения на строительство в силу требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), то Министерство законно отказало в выдаче испрашиваемого разрешения.

Кроме того, по мнению Росимущества, суды неверно применили положения части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и необоснованно не приняли во внимание то обстоятельство, что спорный земельный участок расположен на территории национального парка «Куршская коса», являющегося федеральной собственностью.

В отзыве на кассационные жалобы Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Министерства поддержала доводы, изложенные в своей кассационной жалобе, а представитель Общества возражала против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей для участия в нем не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» (арендодателем) и частным предпринимателем ФИО3 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка 10.06.2002 № 131, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 39:05:02-03-02:0045 (впоследствии кадастровый номер – 39:05:020302:90), расположенный по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, 

<

...> с целью строительства гостиницы коттеджного типа.

Право аренды на указанный земельный участок неоднократно переуступалось и с 19.05.2023 перешло к Обществу на основании соглашения, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «ОРИС».

Как следует из выписки Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:05:020302:90, указанный земельный участок находится в собственности Российской Федерации согласно записи от 17.07.2007 № 39-39-03/237/2007-054, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации гостиниц коттеджного типа.

Общество 21.08.2024 обратилось в Министерство с заявлением о выдаче разрешения на строительство гостиницы коттеджного типа на земельном участке с кадастровым номером 39:05:020302:90.

Рассмотрев заявление Общества, Министерство приняло решение от 27.08.2024 № 5898-МГП об отказе в выдаче разрешения на строительство.

Как указано в данном решении, согласно ПЗЗ «Зеленоградский городской округ» земельный участок с кадастровым номером 39:05:020302:90 расположен в зоне объектов делового, коммерческого и торгового назначения (индекс О-2); вид разрешенного использования земельного участка «для строительства и эксплуатации гостиниц коттеджного типа» не входит в перечень видов использования, установленных градостроительным регламентом на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка; земельный участок с кадастровым номером 39:05:020302:90 и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют градостроительному регламенту территориальной зоны; проведение проверки соответствия проектируемого объекта требованиям градостроительного регламента не представляется возможным.

Полагая, что отказ Министерства в выдаче разрешения на строительство не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций признали оспариваемый отказ незаконным и обязали Министерство повторно рассмотреть заявление Общества.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает обжалуемые судебные акты не подлежащими отмене на основании следующего.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, выдаваемого в порядке статьи 51 ГрК РФ, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Застройщик, намеревающийся осуществить строительство капитального объекта, обращается в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство и прилагает документы, указанные в части 7 статьи 51 ГрК РФ.

Согласно пункту 2 части 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченный орган проводит проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В силу части 13 статьи 51 ГрК РФ основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство среди прочего является несоответствие представленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство.

Таким образом, исходя из положений пунктов 4, 6 статьи 2 и части 1 статьи 51 ГрК РФ при выдаче разрешения на строительство подлежит установлению среди прочего допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с видом разрешенного использования этого участка, установленного градостроительными регламентами.

Градостроительные регламенты, определяющие правовой режим земельных участков, как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, утверждаются в составе правил землепользования и застройки (часть 1 статьи 36, пункт 3 части 2 статьи 30 ГрК РФ).

В рассматриваемом случае основанием для отказа в выдаче испрашиваемого разрешения послужил довод о том, что проектируемый объект – гостиница коттеджного типа – не отнесен к видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренных градостроительными регламентами территориальной зоны «О-2» (зона объектов делового, коммерческого и торгового назначения).

Согласно ПЗЗ «Зеленоградский городской округ» территориальная зона «О-2» – это зона объектов делового, общественного и коммерческого назначения, которая выделена для обеспечения правовых условий использования, строительства и реконструкции общественно-деловых и коммерческих объектов недвижимости, а также для обеспечения условий размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.

Перечень основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства территориальной зоны «О-2» отражен в таблице 20 пункта 187 ПЗЗ «Зеленоградский городской округ», в которой под порядковым номером 14 указаны: код вида разрешенного использования – 4.7, его наименование – гостиничное обслуживание и описание – размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

В пункте 5 Положения о классификации гостиниц, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2020 № 1860 и действовавшего в рассматриваемом периоде, приведена классификация гостиниц, которая содержит среди прочего такие виды гостиниц, как комплекс апартаментов - вид гостиниц, расположенных в одном или нескольких зданиях (корпусах, строениях), объединенных одной территорией, или в части здания, с номерным фондом, состоящим из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и санузлом (подпункт «д»); загородный отель, туристская база, база отдыха, гостиничные номера при визит-центре - вид гостиниц, расположенных в сельской местности, в горной местности, в лесу (в том числе на земельных участках в пределах особо охраняемых природных территорий и охранных зон особо охраняемых природных территорий в соответствии с законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях), на берегу водоема, не относящихся к лечебно-оздоровительным местностям или курортам (подпункт «з»).

Как усматривается из материалов дела, проектируемый объект – гостиница коттеджного типа – представляет собой размещенние на одной территории общественного двухэтажного здания с навесом и двух двухэтажных жилых корпусов (на 4 и на 6 секций) и отвечает указанным выше видам гостиниц. Следовательно, размещение проектируемого объекта на указанном земельном участке соответствует виду разрешенного использования, определенному градостроительным регламентом для территориальной зоны «О-2».

Установленный в таблице 20 пункта 187 ПЗЗ «Зеленоградский городской округ» вид разрешенного использования (гостиничное обслуживание) не содержит ограничений по размещению определенного (конкретного) вида гостиниц и предполагает размещение любых гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, что соответствует назначению спорного объекта капитального строительства.

В таком случае следует признать, что оспариваемый отказ Министерства, основанный на выводах о несоответствии спорного объекта видам разрешенного использования, установленных для территориальной зоны «О-2», противоречит требованиям ПЗЗ «Зеленоградский городской округ».

Исходя из установленных обстоятельств по делу и приведенных выше нормативных положений, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у Министерства законных оснований для отказа в выдаче испрашиваемого разрешения по причинам, изложенным в оспариваемом решении.

Поскольку Министерство проверку проектной документации предполагаемого к строительству объекта на предмет ее соответствия иным требованиям градостроительных регламентов (кроме спорного) не осуществляло, то суды в качестве способа восстановления нарушенного права правомерно понудили Министерство повторно рассмотреть заявление Общества о выдаче разрешения на строительство гостиницы коттеджного типа на земельном участке с кадастровым номером 39:05:020302:90.

Относительно довода Росимущества о нахождении спорного земельного участка на территории национального парка «Куршская коса» следует отметить, что само по себе данное обстоятельство исходя из ПЗЗ «Зеленоградский городской округ» не является препятствием для возведения на данной территории объектов капитального строительства, а лишь обуславливает выполнение установленных для данного случая ограничений, соблюдение которых Министерством не проверялось.

Доводы подателей кассационных жалоб повторяют их позицию по спору, являлись предметом рассмотрения судов и не опровергают их выводы, сделанные на основании правильного применения норм права к установленным обстоятельствам дела.

Суд кассационной инстанции не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

В связи с принятием настоящего постановления и окончанием производства по кассационной жалобе приостановление исполнения решения от 05.06.2025, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.11.2025, подлежит отмене согласно части 4 статьи 283 АПК РФ.

Руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.06.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2025 по делу № А21-12334/2024 оставить без изменения, а кассационные жалобы Министерства градостроительной политики Калининградской области и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Калининградской области от 05.06.2025 по делу № А21-12334/2024, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.11.2025.

Председательствующий И.Г. Савицкая

Судьи А.Г. Кудин

С.В. Соколова