АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-59076/2022

15 июня 2023 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 07 июня 2023 года

Полный текст решения изготовлен 15 июня 2023 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Д.В. Ефимова при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел дело №А60-59076/2022 

по первоначальному иску  общества с ограниченной ответственностью  «Проспект Пермь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 538761 руб. 76 коп.,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к обществу с ограниченной ответственностью  «Проспект Пермь»

об обязании предоставить доступ в помещение и возврате имущества

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 10.06.2022.

от ответчика: Э.Б. Лебедик, представитель по доверенности от 27.09.2022

Лицу, участвующему в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. 

Отводов составу суда не заявлено

В Арбитражный суд Свердловской области поступило исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ПРОСПЕКТ ПЕРМЬ» к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по предварительному договору аренды нежилого помещения №П-130/21 от 18.10.2021 в размере 531 496 руб. 45 коп., договорной неустойки в размере 7 265 руб. 31 коп.

30.11.2022 года в суд поступило заявление истца об увеличении исковых требований, просит взыскать 1 157 931 руб. 52 коп. задолженности, 30804 руб. 93 коп. неустойки с продолжением начисления по день фактического исполнения обязательства. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

02.12.2022 года в суд поступило ходатайство о передаче дела по подсудности от ответчика, ответчик в судебном заседании ходатайство не поддержал.

15.12.2022 года в суд поступило возражение на исковое заявление. На основании ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приобщил документы к материалам дела.    

15.12.2022 года ответчик также направил встречное исковое заявление об обязании предоставить доступ в помещение и возврате имущества. Встречное исковое заявление принято к производству, о чем составлен отдельный судебный акт.

Истец уточнил исковые требования, просит взыскать с ответчика 534 606 руб. задолженности, 55 722 руб. 62 коп. неустойки. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Посредством электронной  системы подачи документов « Мой арбитр» 07.04.2023 от ответчика по первоначальному иску поступило ходатайство от уточнении встречного иска. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Кроме того ответчик по первоначальному иску направил ходатайство об отложении судебного заседания, отзыв. На основании ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приобщил документы к материалам дела. 

Истец по первоначальному иску 26.05.2023 уточнил исковое заявление. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Кроме того, истец первоначальному иску направил ходатайство о приобщении документов. На основании ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приобщил документы к материалам дела. 

От ответчика поступили пояснения к расчетам. На основании ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приобщил документы к материалам дела. 

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «ПРОСПЕКТ ПЕРМЬ» (далее -Арендодатель, истец) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения №П-130/21 от «18» октября 2021 года, в соответствии с которым арендодатель принял на себя обязательство по завершении строительства Первой очереди Центра и оформления права собственности предоставить арендатору на согласованных договором условиях во временное владение и пользование нежилое помещение №R04 общей проектной площадью 149 кв.м., расположенное на 2 этаже Центра.

Под Центром стороны понимают «Многофункциональный центр с гостиницей в границах улиц Попова-Монастырская-Осинская-Петропавловская в г. Перми. 1 этап строительства» - здание переменной этажности общей проектной площадью 86 382,70 кв.м., включающее мультиплекс, зону развлечений, рестораны, фудкорт, супермаркет, торговую галерею, паркинг, гостиницу, строящееся на Земельном участке на основании разрешения на строительство от 29.05.2020 года № 59-RU90303000-154-2019/1 (раздел 1 «Термины и определения» договора).

В силу пункта 2.2 договора, стороны договорились заключить в будущем основной договор аренды в отношении вышеуказанного помещения на условиях, предусмотренных согласованным сторонами проектом (Приложение №9 к договору). Заключение сторонами основного договора обусловлено государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение.

В дальнейшем указанному зданию был присвоен адрес: 

<

...>, в соответствии с Распоряжением Администрации города Перми №059-22-01-03/2-1428 от 16.11.2021г.

Помещение, переданное ответчику для ведения коммерческой деятельности, является нежилым помещением №53 площадью 149,8 кв.м., согласно выкопировке из паспорта здания.

Сторонами 22.11.2021 подписан акт доступа в помещение для проведения арендатором подготовительных работ, арендная расчетная площадь помещения указана равной 149,8 кв.м.

Здание 16.02.2022 введено в эксплуатацию (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №59-RU90303000-154-2019 от 16.02.2022г.) и открыто для посетителей.

Арендатор 01.03.2022 открыл свое помещение для посетителей и фактически начал коммерческую деятельность. Сторонами подписан акт о начале коммерческой деятельности от 01.03.2022.

03.03.2022 зарегистрировано право собственности истца на здание (№ записи регистрации -59:01:4410048:545-59/088/2022-1 от 03.03.2022г.). Здание было поставлено на кадастровый учет как объект: нежилое здание «Многофункциональный центр с гостиницей. 1 этап строительства», общей площадью 87022,3 кв.м., количество этажей: 6-7, в том числе подземных 2-3, кадастровый номер: 59:01:4410048:545, по адресу: Пермский край, г.о.Пермский, 

<

...>. Коммерческое наименование здания - Многофункциональный центр «iMALL Эспланада».

Подготовительные работы в помещении Арендатором 11.03.2022 завершены, что подтверждается актом завершения работ от 11.03.2022.

В соответствии с п.5.2 договора, арендодатель в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на Центр направляет арендатору письменное предложение о заключении основного договора аренды (ОДА).

В адрес ответчика 23.05.2022 направлено официальное предложение о заключении основного договора аренды с приложением выписки из ЕГРН на первую очередь центра, текста основного договора и перечня документов, необходимых для государственной регистрации основного договора.

Далее в течение периода с 23.05.2022г. по 26.05.2022г. велась переписка по адресу электронной почты, указанному в договоре (takman-59@mail.ru), касающаяся вопросов со стороны ответчика о страховании по основному договору аренды, площади помещения и т.д.

После переписки от ответчика 26.05.2022г. поступило письмо от 26.05.2022г. с просьбой о пересмотре коммерческих условий основного договора аренды (снижении фиксированной части арендной платы).

По вышеуказанному письму коммерческим директором ФИО4 проведены переговоры с ответчиком, в снижении арендной платы по основному договору отказано по причине нахождения Центра в залоге у банка и жесткой регуляции со стороны залогодержателя уровня доходов от аренды.

В адрес ответчика 29.07.2022 направлено требование о подписании основного договора аренды Исх.№1113 от 29.07.2022г., на которое ответа не поступило.

Таким образом, с 01.03.2022 ответчиком фактически использовалось помещение и в силу п.4.14 договора истцом начато начисление всех предусмотренных договором платежей, при этом от подписания основного договора аренды ответчик уклоняется.

Также во исполнение п.4.8 договора, Арендатор должен внести перечислить Арендодателю обеспечительный платеж в размере месячной суммы фиксированной части постоянной арендной платы и месячной платы за эксплуатацию, что на момент заключения ПДА составляет 481 767 (Четыреста восемьдесят одна тысяча семьсот шестьдесят семь) рублей 66 копеек, без НДС (НДС начисляется сверху по ставке и в порядке, установленными действующим законодательством РФ), в течение 10 (Десяти) рабочих дней с момента подписания ПДА.

В соответствии с пунктом 8.3 Договора, в случае отказа или уклонения от заключения ОДА, Арендатор уплачивает штраф в размере суммы обеспечительного платежа по ПДА в течение 3 (Трех) рабочих дней с момента получения соответствующего требования.

Отказом или уклонением Арендатора от заключения ОДА признается отказ от выполнения или просрочка свыше 60 (Шестидесяти) календарных дней выполнения Арендатором обязательств, указанных в п.п. 5.4.-5.6. ПДА (абз.2 п.5.7 договора).

Кк указывает истец, на текущую дату за ответчиком числится непогашенная задолженность по Договору, которая состоит из следующих частей:

недоплата переменной арендной платы за май 2022г. в размере 0,02 рубля;

плата за эксплуатацию за октябрь 2022г. в размере 74 900, 60 рублей;

фиксированная часть постоянной арендной платы за октябрь 2022г. в размере 215 712, 00 рублей;

-штраф за отказ от заключения ОДА (п.8.3) в размере суммы обеспечительного платежа - 240 883, 83 рублей.

В соответствии с пунктом 11.3 Договора, разногласия и споры по настоящему Договору между Сторонами разрешаются путем переговоров. Если возникший спор не будет разрешен в претензионном порядке, он передается на рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области. Срок ответа на претензию - 10 (десять) дней.

28.09.2022г. от ответчика поступило уведомление о расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке с освобождением помещения 30.09.2022г.

Истец направил ответчику ответ Исх.№1210 от 28.09.2022г., в соответствии с которым указал на отсутствие у ответчика права на одностороннее расторжение договора и отказал в расторжении, потребовав уплаты штрафа за уклонение от заключения основного договора аренды.

29.09.2022г. от ответчика поступило письмо с повторным требованием о расторжении договора.

06.10.2022г. от ответчика поступила заявка на освобождение помещения и вывоз имущества, которая не была Истцом согласована (ответ Исх.№1247 от 06.10.2022г.).

В этот же день истцом в адрес ответчика направлена претензия Исх.№1246 от 06.10.2022г. с требованием оплаты задолженности, что подтверждается отчетом почтового сервиса о доставке, списком внутренних почтовых отправлений.

Ответа на претензию от ответчика не поступило, задолженность по договору не погашена.

В связи с тем, что ответчик не погасил задолженность по договору, истец обратился за защитой нарушенного права в суд.

В силу статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Спорные правоотношения регулируются общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (ст. ст. 606 - 625).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из условий договора, постоянная арендная плата (фиксированная часть и процентная часть) является платой за пользование помещением, местами общего пользования, возможность размещения рекламных носителей Арендатора в Помещении, в (на) витринах Помещений (за исключением рекламных, информационных конструкций на фасаде и кровле здания), вывески на входе (над входом) в Помещение (пункт 4.3.1 договора).

Переменная арендная плата включает в себя плату за потребляемые в арендуемых Помещениях и местах общего пользования коммунальные услуги: использование электроэнергии, теплоснабжение (включая поставку и транспортировку газа), водопотребление, канализацию питьевой воды, канализацию стоков (п.4.3.2. договора).

Плата за эксплуатацию является платой за поддержание в надлежащем состоянии здания Центра, общих инженерно-технических сетей и систем; дератизацию, дезодорацию, дезинфекцию, уборку мест общего пользования Центра, его конструктивных элементов и прилетающей территории; вывоз твердых бытовых отходов; обеспечение охраны Центра и прилегающей территории, поддержание общественного порядка в местах общего пользования Центра; пользование Зоной парковки, общей Зоной погрузки-Плата за маркетинг является платой за комплекс осуществляемых Арендодателем мероприятий, направленных на рекламу и продвижение Центра на рынке с целью привлечения максимального числа посетителей. Комплекс маркетинговых мероприятий может без ограничений включать в себя рекламу Центра в средствах массовой информации, участие в конкурсах, выставках, пресс-конференциях, эксплуатация системы подсчета посетителей, выпуск полиграфической продукции, развитие концепции Центра (п.4.3.4 договора).

Согласно п.4.4.1 договора, Фиксированная часть постоянной арендной платы определяется как произведение Расчетной площади Помещения и арендной ставки. Арендная ставка составляет 1200 (Одна тысяча двести) рублей 00 копеек, без НДС за один квадратный метр площади Помещения в месяц (НДС начисляется сверху по ставке и в порядке, установленном действующим законодательством РФ).

Фиксированная часть постоянной арендной платы выплачивается Арендатором ежемесячно не позднее 25 (двадцать пятого) числа месяца в виде предварительной оплаты за следующий календарный месяц (п.4.4.2 договора).

Согласно п.4.4.2 договора, Процентная часть постоянной арендной платы определяется ежемесячно по итогам работы Арендатора в Помещении за календарный месяц и рассчитывается как разница между суммой, составляющей:

с даты начала коммерческой деятельности - 12% (Двенадцать процентов) от товарооборота Арендатора в помещении за месяц (без учета НДС), и суммой Фиксированной части арендной платы (с учетом всех применимых в отчетном периоде скидок) и Платы за эксплуатацию за этот же календарный месяц (без учета НДС);

начиная с третьего года с даты начала коммерческой деятельности - 14% (четырнадцать процентов) от товарооборота Арендатора в помещении за месяц (без учета НДС), и суммой Фиксированной части арендной платы (с учетом всех применимых в отчетном периоде скидок) и Платы за эксплуатацию за этот же календарный месяц (без учета НДС).

Если результат больше нуля, то Процентная часть арендной платы подлежит оплате.

Если результат меньше нуля, то Процентная часть арендной платы оплате не подлежит.

На полученную сумму процентной части постоянной арендной платы начисляется НДС сверху по ставке и в порядке, установленным действующим законодательством РФ.

Согласно п.4.5.1 договора, Переменная арендная плата начисляется с даты подписания Акта доступа и рассчитывается исходя из стоимости затрат Арендодателя на предоставление Арендатору коммунальных услуг в арендованном Помещении, состоящих из услуг теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.

Переменная часть выплачивается Арендатором ежемесячно не позднее 25 (двадцать пятого) числа месяца, следующего за расчетным (п.4.5.3 Договора).

Согласно п.4.6.1 договора (Плата за эксплуатацию), сумма платы за услуги эксплуатации определяется как произведение Арендной расчетной площади Помещения и тарифа на услуги эксплуатации. Тариф на услуги эксплуатации составляет:

с даты подписания Акта доступа и начала производства ремонтных и отделочных работ по ПДА - 208 (двести восемь) рублей 33 копеек, без НДС, за один квадратный метр площади Помещения в месяц. НДС начисляется сверху по ставке и в порядке, установленными действующим законодательством РФ.

с более ранней из дат: (1) даты Акта о завершении подготовительных работ, либо (2) даты истечения установленного настоящим договором срока на выполнение Подготовительных работ, либо (3) с Даты начала коммерческой деятельности в Помещении - и на последующий Срок аренды (фактического пользования Помещением) - 416 (четыреста шестнадцать) рублей 67 копеек, без НДС, за один квадратный метр площади Помещения в месяц. НДС начисляется сверху по ставке и в порядке, установленными действующим законодательством РФ.

Плата за эксплуатацию выплачивается Арендатором ежемесячно не позднее 25 (Двадцать пятого) числа текущего месяца в виде предварительной оплаты за следующий календарный месяц (п.4.6.2).

Также во исполнение п.4.8 договора, Арендатор должен внести перечислить Арендодателю обеспечительный платеж в размере месячной суммы фиксированной части постоянной арендной платы и месячной платы за эксплуатацию, что на момент заключения ПДА составляет 481 767 (Четыреста восемьдесят одна тысяча семьсот шестьдесят семь) рублей 66 копеек, без НДС (НДС начисляется сверху по ставке и в порядке, установленными действующим законодательством РФ), в течение 10 (Десяти) рабочих дней с момента подписания ПДА.

Доводы ответчика по первоначальному иску, судом рассмотрены и отклонены. 

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ).

Согласно пункту 7.1 Предварительного договора аренды нежилого помещения №П-130/21 от 18.10.2021г., настоящий договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами и действует до даты заключения ОДА, если не будет расторгнут раньше в соответствии с условиями настоящего договора или действующего законодательства. Стороны оговорили, что ОДА должен быть заключен в срок не позднее 180 календарных дней с момента ввода Центра в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на Центр, но в любом случае не позднее года с момента заключения ПДА. Обязательства Сторон, возникшие до прекращения настоящего договора, остаются в силе до полного их выполнения Сторонами.

Ввод Центра в эксплуатацию осуществлен 16.02.2022г. (приложение 12 к первоначальному исковому заявлению), право собственности Истца на Центр было зарегистрировано 03.03.2022г. (приложение 13 к первоначальному исковому заявлению).

Таким образом, обязательство Сторон по заключению основного договора аренды должно было быть исполнено в срок до 31.08.2022г. (в течение 180 дней с 03.03.2022г.), а основной договор должен был быть в любом случае заключен в срок до 19.10.2022г. (в течение 1 года с 18.10.2021г.).

При этом Истцом выполнены действия, направленные на заключение основного договора (23.05.2022г. направлено предложение о заключении основного договора, с 23.05.2022г. по 26.05.2022г. проведены переговоры по условиям основного договора, 29.07.2022г. направлено требование о заключении основного договора - приложения №№16 - 21 к первоначальному исковому заявлению).

В то же время Ответчиком выражено несогласие с условиями основного договора аренды -направлено письмо с просьбой о пересмотре коммерческих условий (приложение №20 к первоначальному иску).

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

В срок до 31.08.2022г. Истцом фактически совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако основной договор заключен не был. Следовательно, спор о понуждении к заключению основного договора мог быть передан на рассмотрение суда в течение 6 месяцев, начиная с 19.10.2022г., то есть - до 19.04.2023г.

Однако до истечения данного срока, 01.12.2022г. Истец направил в адрес Ответчика уведомление о расторжении договора на основании п.9.3.2 договора (Уведомление Исх.№1320 от 24.11.2022г., список почтовых отправлений - в приложении), которое было получено Ответчиком 17.12.2022г. (Отчет об отслеживании отправления - в приложении).

В соответствии с пунктом 9.4 договора, договор расторгается по истечении 15 дней с момента получения адресатом уведомления об отказе от договора.

Таким образом, договор расторгнут со 02.01.2023г. по инициативе Истца, последним днем действия договора является 01.01.2023г.

Следовательно, предварительный договор между Сторонами действовал с даты его заключения 18.10.2021г. до даты его расторжения 02.01.2023г. 

Доводы Ответчика о наличии у него права одностороннего отказа от исполнения договора на основании пункта 9.4 договора и уведомления Ответчика от 27.09.2022г. несостоятельны, так как обусловлены неверным толкованием Ответчиком условий раздела 9 договора «Порядок расторжения договора», а именно: основания одностороннего отказа Сторон от исполнения договора установлены пунктами 9.2, 9.3 Договора, а пункт 9.4 содержит порядок такого отказа. У Ответчика в рассматриваемом деле отсутствовали основания для одностороннего отказа от договора, предусмотренные пунктами 9.2, 9.3.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что истец по первоначальному иску правомерно и обоснованно предъявляет к ответчику  требование а взыскании задолженности в размере 514 087  рублей 31 копейка, которая состоит из следующих частей:

-Фиксированная часть ноябрь 2022 (остаток) - 96 447, 81 рублей

-Плата за эксплуатацию ноябрь 2022 - 74 900, 60 рублей

-Переменная АП ноябрь 2022 - 20 453, 58 рублей

-Фиксированная часть декабрь 2022 - 215 712, 00 рублей

-Плата за эксплуатацию декабрь 2022 - 74 900, 60 рублей

-Переменная АП декабрь 2022 - 22 298, 12 рублей

-Фиксированная часть 01.01.2023 -6 958, 45 рублей

-           Плата за эксплуатацию 01.01.2023 - 2 416, 15 рублей.

Кроме того истец просит взыскать неустойку в размере 55722 руб.62 коп. за просрочку исполнения денежных обязательств по предварительному договору аренды на последний день действия договора (01.01.2023г.) 

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 8.1 договора, за нарушение Арендатором сроков исполнения денежных обязательств, предусмотренных разделом 4 предварительного договора аренды, Арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Факт ненадлежащего исполнения денежного обязательства судом установлен, ответчиком по первоначальному иску не оспорен. 

Учитывая вышеизложенное, требование истца  о взыскании неустойки правомерно. 

Суд проверил расчет истца и признал его верным.

Истец по встречному иску заявил встречные требования о взыскании убытков  в связи с удержанием ответчиком по встречному иску имущества в счет оплаты по договору аренды в размере 341354 руб.84 коп., суммы внесённого обеспечительного платежа в размере 578121 руб. 19 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 359 Гражданского кодекса РФ, кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств направлено не только на удовлетворение требований кредитора за счет стоимости удерживаемой вещи в случае неисполнения (ст. 360 ГК РФ), но и, в первую очередь, на стимулирование исполнения соответствующего обязательства самим должником (ст. 359 ГК РФ). 

Согласно п. 1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п.4 ст.421 ГК РФ).

Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

Согласно п.3.4 предварительного договора, если иное не предусмотрено условиями настоящего договора, в период с момента начала коммерческой деятельности арендатора в помещении и до подписания сторонами ОДА все права и обязанности сторон по поводу фактического пользования помещением регулируются условиями настоящего договора и в применимой части - условиями проекта ОДА (Приложение №9).

Условие о праве арендодателя на удержание имущества арендатора как обеспечительной мере по договору предварительным договором не предусмотрено, но предусмотрено условиями проекта ОДА в Приложении №9 к предварительному договору.

Как установлено пунктом 4.3.2 Приложения №9 к предварительному договору, арендодатель вправе ограничить арендатору доступ в помещение и удерживать находящееся в нем имущество арендатора в случае просрочки оплаты арендной платы (любой из ее составляющих) два и более раза в течение года до устранения нарушения и до погашения задолженности в полном объеме.

Условие п.4.3.2 проекта ОДА не противоречит нормам гражданского законодательства (ст.359 ГК РФ) и в силу п.3.4 предварительного договора применяется к отношениям сторон, связанным с фактическим пользованием помещением.

Имущество, являющееся предметом встречного искового заявления, находится в помещении, переданном Истцом ответчику на основании предварительного договора аренды.

01.03.2022г. ответчик фактически начал коммерческую деятельность в Помещении - открыл кафе-бургерную «Velvet Burgers» в соответствии с п.2.1 предварительного договора (акт о начале коммерческой деятельности).

Ответчик, в нарушение п.п.4.4.8, 4.5.3, 4.6.2 договора, не внес Истцу арендные платежи, в связи с чем возникла существенная задолженность по договору.

28.09.2022г. ответчик, без согласования с истцом и без уведомления, прекратил коммерческую деятельность в помещении, закрыв кафе для работников и посетителей и оставив в нем спорное имущество (акты о нарушении правил для арендаторов с 28.09.2022г. по 09.10.2022г. - во вложении, до даты расторжения предварительного договора ответчик так и не открывал кафе).

Таким образом, ответчик по встречному иску осуществил удержание имущества истца по встречному иску в соответствии с условиями заключенного сторонами договора. 

Как указано в п.5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Сумма арендных платежей ответчика (по договору аренды имущества с третьим лицом) убытком ответчика не является, поскольку ответчиком не доказано, что удержание имущества истцом осуществлено незаконно и, соответственно, не доказано, что права ответчика таким удержанием нарушены.

Кроме того, ответчиком не представлены доказательства фактического исполнения им договора - внесения арендных платежей за указанное имущество, в частности, не представлены доказательства оплаты аренды за предъявленный период убытков (октябрь - ноябрь 2022г.); передаточные документы к договору аренды оборудования, в связи с чем невозможно установить, какое именно оборудование было передано ответчику в аренду компанией ООО «Движение».

 Суд приходит к выводу, что требование истца по встречному иску в части взыскания убытков являются необоснованными.

Встречное исковое требование о взыскании с ответчика по встречному иску  суммы внесенного обеспечительного платежа не подлежит удовлетворению в силу следующих оснований:

Предварительным договором аренды  установлено, что сумма обеспечительного платежа, оставшаяся на дату прекращения договора после произведенных арендодателем удержаний, подлежит возврату Арендатору в течение 15 рабочих дней с даты прекращения договора (п.4.8.7).

Сумма обеспечительного платежа составляла 578 121, 19 руб.

Как ранее установлено судом,  договор расторгнут на основании уведомления истца по первоначальному иску с 02.01.2023 г., к указанной дате истцом  по первоначальному иску осуществлены удержания из суммы обеспечительного платежа в счет погашения имеющейся задолженности ответчика по договору:

часть платы за эксплуатацию за октябрь 2022г. 45 906, 82 руб.;

часть фиксированной части за октябрь 2022г. 132 210, 58 руб.;

штраф за отказ от заключения ОДА 289 060, 60 руб.;

плата за эксплуатацию ноябрь 2022г. 74 900, 60 руб.;

фиксированная часть ноябрь 2022г. 36 042, 59 руб. Итого удержано:578 121, 19 руб.

Таким образом, обеспечительный платеж был полностью удержан в счет погашения долга ответчика по первоначальному иску.

В силу ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку доказательства исполнения обязательства по оплате в полном объеме отсутствуют, ответчиком обязательство по оплате должным образом не исполнено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 На основании изложенного суд удовлетворяет исковые требования истца по первоначальному иску в полном объёме, а в удовлетворении встречного искового заявления отказывает.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.  

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Первоначалоное исковое заявление удовлетворить. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  в пользу общества с ограниченной ответственностью  «Проспект Пермь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по предварительному договору аренды нежилого помещения №П-130/21 от «18» октября 2021 года в размере 514 087 руб. 31 коп.,  неустойку в размере 55 722 руб. 62 коп.. за просрочку исполнения денежных обязательств по предварительному договору аренды на последний день действия договора (01.01.2023г.).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  в пользу общества с ограниченной ответственностью  «Проспект Пермь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы на оплату государственной пошлины в размере 14396 руб. 00 коп.

 Вернуть обществу с ограниченной ответственностью  «Проспект Пермь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 16379 руб. 00 коп. по платежному поручению № 2191 от 24.10.2022.

2. В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Вернуть индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 2172 руб. 89 коп. по платежному поручению № 517 от 12.12.2022.

3.Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

4.Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5.В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии (343) 371-42-50.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

 

СудьяД.В. Ефимов