186/2017-113736(2) 

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218- 

60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции 

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-11325/2011

город Ростов-на-Дону

07 ноября 2017 года

15АП-11929/2017  

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 года.  

Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2017 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Шимбаревой Н.В. судей Герасименко А.Н., Стрекачёва А.Н. 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1  при участии:  

ФИО2, лично, по паспорту; 

от конкурсного управляющего ФИО3: представитель ФИО4  по доверенности от 12.01.2017 г.;  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2  

на определение Арбитражного суда Ростовской области  

от 04.07.2017 по делу № А53-11325/2011 о рассмотрении жалобы на действия  (бездействие) конкурсного управляющего  

по жалобе ФИО2 на действия конкурсного управляющего ФИО3 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной  ответственностью «СК «Гарант Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  

принятое в составе судьи Комурджиевой И.П., 

УСТАНОВИЛ:

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной  ответственностью «СК «Гарант Строй» ФИО2  обратилась в суд с жалобой на действия (бездействия) конкурсного управляющего  ФИО3, просила:  

- признать незаконными бездействия арбитражного управляющего  ФИО3 по неисполнению обязанностей,  предусмотренных п.2 ст. 201.4 Закона о банкротстве и не уведомлении  

Комиссаровой Л.Н. об открытии конкурсного производства и возможности  заявления требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований,  а также о возможности одностороннего отказа от исполнения договора,  предусматривающего передачу жилого помещения.  

- признать незаконными действия ФИО3 по внесению  предложения от 16.02.2016 года об изменении пункта 2.5.3. порядка, сроков и  условий реализации прав и обязанностей застройщика ООО СК «Гарант «Строй»  по объекту незавершенного строительством жилого дома по адресу г. Ростов-на- Дону, пр. Нагибина, 38, в новой редакции которого объектом реализации являются  обязанности ООО СК «Гарант Строй» по предоставлению жилых помещений  участникам строительства согласно реестра о передаче жилых помещений  ООО СК «Гарант «Строй» сформированном Арбитражным судом Ростовской  области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) № А53 -11325/2011 на  дату подведения итогов торгов.  

- признать незаконными действия ФИО3 по включению в  порядок, сроки и условия реализации прав и обязанностей ООО СК «Гарант  Строй» по объекту незавершенного строительством жилого дома по адресу  

<

...> от 4 декабря 2015 года, а также в предложение  о внесении изменений в порядок, сроки и условия реализации прав и обязанностей  ООО «Гарант Строй» по объекту незавершенного строительством жилого дома по  адресу 

<

...> от 16.02.2016 года пункта 3.3. в части  определения обязательных условий для победителя торгов выполнения им  обязанностей ООО СК «Гарант Строй» только перед участниками,  подтвердившими свои требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)   № А 53-11325/201 1 согласно реестра требований кредиторов на дату его закрытия  (предложение от 04.12.2015 года) и на дату подведения итогов торгов  (предложение от 16.02.2016 года) (с учетом уточнений первоначально заявленных  требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).  

Определением суда от 04.07.2017 в удовлетворении заявления отказано. 

Определение мотивировано тем, что определением Арбитражного суда  Ростовской области от 24.03.2017 права и законные интересы ФИО2 при включении в реестр требований о передаче жилых  помещений общества с ограниченной ответственностью «СК «Гарант Строй»  полностью восстановлены. Все условия торгов были утверждены собранием  кредиторов общества с ограниченной ответственностью «СК «Гарант Строй», в  признании торгов недействительными отказано.  

ФИО2 обжаловала определение суда первой  инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила определение  отменить.  

Податель жалобы указал, что в материалы дела представлены доказательства  нарушения ее прав действиями, бездействиями арбитражного управляющего.  

В судебном заседании ФИО2 поддержала  доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просила определение суда  отменить.  

Представитель конкурсного управляющего ФИО3 поддержал  доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется  Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном  главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы,  арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что  апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим  основаниям.  

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда  Ростовской области от 08.08.2012 г. в отношении ООО «СК «Гарант Строй»  введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО3.  

Сообщение о введении в отношении ООО «СК «Гарант Строй» процедуры  наблюдения опубликовано в газете «КоммерсантЪ» от 18.08.2012 № 153,  объявление № 61030072078.  

Определением от 11.02.2013 г. к должнику применены правила параграфа 7  главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)» «Банкротство застройщиков».  

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.02.2014 г. в  отношении ООО «СК «Гарант Строй» введена процедура внешнего управления,  внешним управляющим утвержден ФИО3.  

Сообщение о введении в отношении должника процедуры внешнего  управления опубликовано в газете «КоммерсантЪ» от 20.02.2014 № 29, объявление   № 61030142412.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2015 г.  (резолютивная часть оглашена 18.08.2015 г.) ООО «СК «Гарант Строй» признано  несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура, применяемая  в деле о банкротстве - конкурсное производство, конкурсным управляющим  утвержден ФИО3.  

ФИО2 обратилась в суд с жалобой на действия  (бездействия) конкурсного управляющего ФИО3,  

В обоснование жалобы ФИО2 ссылается на  невыполнение ФИО3 обязанностей, предусмотренных п.2 ст. 201.4  Закона о банкротстве, по уведомлению об открытии конкурсного производства и  возможности заявления требований о передаче жилых помещений.  

Кроме того, по мнению заявителя, ФИО3 недобросовестно  обозначил условия торгов и обременил победителя торгов обязательствами ООО  СК «Гарант Строй» только в отношении кредиторов, включенных в реестр  требований кредиторов на дату подведения итогов торгов.  

Конкурсный кредитор указала, что с 11.02.2013 арбитражный управляющий  не выяснил круг дольщиков незавершенного строительством объекта, не сделал  соответствующих запросов в регистрационную службу, не истребовал выписки из  ЕГРП.  

Кроме того, вся информация об участнике строительства ФИО2  с июня 2014 года имелась на сайте Региональной службы государственного  строительного надзора по РО в реестре граждан, чьи денежные средства  привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Там  

же имеется ссылка на номер и дату договора уступки, по которому  Комиссарова Л.Н. стала дольщиком.  

 Как полагает конкурсный кредитор, ФИО3, являясь временным  управляющим, а затем и конкурсным управляющим, незаконно бездействовал и не  уведомил ФИО2 о том, что застройщиком объекта незавершенного  строительства, где она являлась участником долевого строительства, признан  ООО «СК Гарант Строй», который ранее выступал в качестве подрядчика. По  причине незаконного бездействия ФИО2 не смогла своевременно  обратиться с заявлением о включении в реестр требований кредиторов на передачу  жилого помещения.  

ФИО3, получив выписки из ЕГРП, в которой значилась фамилия  участника строительства ФИО2, продолжил бездействовать и не  известил ФИО2 об открытии процедуры конкурсного производства и  планируемой реализации объекта незавершенного строительства.  

04.12.2015 ФИО3 вышел с предложением к собранию  кредиторов об утверждении порядка, сроков и условий реализации прав и  обязанностей ООО «СК Гарант Строй» по объекту незавершенного строительства.  

Согласно п. 2.5.3 вышеуказанного порядка в объект реализации прав и  обязанностей должника помимо права собственности на объект незавершенного  строительства и права пользования земельным участком включались также  обязанности ООО СК «Гарант Строй» предоставить жилые помещения или  денежные средства участникам строительства, согласно реестра требований  кредиторов и реестра о передаче жилых помещений ООО СК «Гарант Строй»  сформированном Арбитражным судом Ростовской области в рамках дела о  несостоятельности (банкротстве) № А53-11325/2011.  

Из буквального содержания данного условия следует, что все участники  строительства, включённые в реестр требований кредиторов, независимо от  времени включения , входят в круг лиц, перед которыми покупатель принимает на  себя обязательства ООО «СК Гарант Строй» одновременно с этим в этом же  документе имелся п.3.3, в соответствии с которым одним из обязательных условий  для победителя торгов является выполнение обязательств ООО СК «Гарант Строй»  перед участниками строительства, подтвердившими свои требования в рамках дела  о несостоятельности (банкротстве) № А 53-11325/2011 года согласно реестру  требований кредиторов и реестру передачи жилых помещений на дату его  закрытия.  

По мнению ФИО2, пункт 3.3. не соответствует обозначенному  условиями объекту реализации обязанностей ООО «СК «Гарант Строй».  

16.02.2015 ФИО3 вышел к собранию кредиторов с  предложением о внесении изменений в порядок, сроки и условия реализации прав  и обязанностей ООО «СК Гарант Строй» по объекту незавершенного  строительства. Суть внесенных изменений сводилась к тому, чтобы изменить  объект реализации обязанностей ООО «СК Гарант Строй» и обременить  победителя торгов обязательствами по предоставлению жилых помещений только  в отношении участников строительства согласно реестру требований кредиторов и  реестру о передачи жилых помещений ООО «СК Гарант Строй», сформированном  Арбитражным судом Ростовской области в рамках дела о  несосстоятельности № А53-11325/29011 на дату подведения итогов торгов.  

Как следует из обоснования внесенных изменений, таковые были связаны с  недопущением нарушений прав неопределенного круга инвесторов, а также в связи  с обращением потенциального инвестора, т.е. ООО «Инвестрадиострой».  

При этом права и интересы участников строительства, договоры которых  были зарегистрированы в Росреестре, ФИО3 не учел.  ФИО3 принимал не предусмотренные законом меры по защите  финансовых интересов покупателя ООО «Инвестстрой» и не выполнял свои  обязательства перед обманутыми дольщиками и потенциальными кредиторами.  

По мнению ФИО2, данные действия содержат умысел  ФИО3 на максимальное сужение числа кредиторов и отстранение их  от возможного участия в предъявлении своих требований. ФИО3  достоверно знал о том, что существует такой участник строительства как  ФИО2, ее договор зарегистрирован в Росреестре.  

В связи с чем, ФИО2 обратилась в суд с  жалобой на действия (бездействия) конкурсного управляющего  ФИО3  

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)», части 1 статьи 223 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности  (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам,  предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской  Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами,  регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).  

Согласно пункту 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве при проведении  процедур банкротства арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным  судом, обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника,  кредиторов и общества.  

Пунктом 3 статьи 60 Закона о банкротстве предусмотрено право конкурсных  кредиторов обжаловать действия (бездействие) арбитражного управляющего,  нарушающие их права и законные интересы.  

По смыслу статьи 60 Закона о банкротстве основанием для удовлетворения  жалобы о нарушении прав и интересов действиями (бездействием) арбитражного  управляющего является установление арбитражным судом фактов несоответствия  этих действий законодательству о банкротстве и нарушение такими действиями  (бездействием) прав и законных интересов подателя жалобы.  

При рассмотрении жалоб на действия (бездействие) арбитражного  управляющего бремя доказывания должно распределяться следующим образом:  лицо, обратившееся с жалобой, обязано доказать наличие незаконного,  недобросовестного или неразумного поведения арбитражного управляющего и то,  что такое поведение нарушает права и законные интересы этого лица, а  арбитражный управляющий обязан представить доказательства отсутствия его  вины в этом поведении или обосновать соответствие его действий требованиям  закона, добросовестности и разумности.  

Перечень обязанностей, возложенных на конкурсного управляющего,  установлен положениями пункта 2 статьи 129 Закона о банкротстве.  

Реализация прав и исполнение обязанностей конкурсным управляющим  обусловлены целями конкурсного производства, которое применяется к должнику  

с целью соразмерного удовлетворения требований кредиторов (статья 2 Закона о  банкротстве).  

Установлено, что 18.03.2003 г. между ОАО «СевкавНИПИагропром»  (исполнитель) и ГУВД по Ростовской области (заказчик) был заключен договор  подряда, по условиям которого исполнитель, обязался совершить действия по  проектированию, строительству 240-квартирного жилого дома, расположенного по  адресу: 

<

...>.  

ОАО «СевкавНИПИагропром» в свою очередь, заключило Договор на  капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию жилого дома от 19.09.2003   № 17/2-09-С с ООО «СИГ».  

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора подрядчик обязуется за счет  собственных и привлеченных средств осуществить в соответствии со  строительными нормами и правилами, утверждённой проектно-сметной  документацией и графиком выполнения работ строительство объекта, ввести его в  эксплуатацию в срок до 01.07.2006.  

Пункт 3.1.2 договора предусматривает, что ООО «СИГ» имеет право  заключать гражданско-правовые договоры, направленные на строительство и ввод  в эксплуатацию объекта, и производить по ним расчёты за счёт собственных и  привлечённых средств, а также передавать свои полномочия по данному договору  третьим организациям.  

ООО «СИГ» с физическими лицами были заключены договоры на участие в  долевом строительстве жилого дома по адресу пр.М.Нагибина,38.  

В связи с нарушением сроков строительства, ввода объекта в эксплуатацию и  невозможностью ОАО ПСП «СевкавНИПИагропром» исполнения обязательства  ГУВД по Ростовской области уведомило ОАО ПСП «СевкавНИПИагропром» о  расторжении договора письмом от 18.09.2003.  

14.03.2006 г. ООО СК «Гарант Строй» направило в адрес ГУВД по  Ростовской области письмо, согласно которому ООО СК «Гарант Строй» готово  принять на себя обязательства ООО «СИГ» и перезаключить новые договоры с  дольщиками на тех же условиях.  

25.04.2006 г. в адрес дольщиков ООО «СИГ» были направлены письма, в  соответствии с которыми они были поставлены в известность о том, что между  ГУВД Ростовской области, ОАО ПСП «СевкавНИПИагропром» и ООО «СИГ»  расторгнуты договоры на строительство указанного выше многоквартирного дома,  и что в настоящее время правами на часть строящихся квартир, за исключением  прав на квартиры ГУВД Ростовской области, обладает ООО «СК «Гарант Строй».  Также дольщикам было предложено перезаключить договор с ООО СК «Гарант  Строй».  

04.04.2006 г. между ООО «СК «Гарант Строй» и ГУВД по Ростовской  области был заключен договор подряда на капитальное строительство и сдачу в  эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, в г.Ростове- на-Дону.  

Согласно пункту 3.1.20 указанного договора исполнитель обязуется  заключить в пятидневный срок договор с ООО «СИГ» о взятии на себя  обязательств по договорам долевого участия ООО «СИГ» с дольщиками.  

14.12.2007 г. между ООО СК «Гарант Строй» и ГУВД по Ростовской области  был заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве 19- 

этажного 240-квартирного жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами,  помещениями паспортно-визовой службы, адресного бюро ГУВД Ростовской  области и подземной автостоянкой в г. Ростове-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, от  14.12.2007. Как приложение № 1 к инвестиционному договору от 14.12.2007 был  составлен перечень участников строительства ООО «СИГ», обязательства по  которым на себя взяло ООО СК «Гарант Строй».  

Согласно указанному договору ГУВД по Ростовской области обязуется в  установленный срок предоставить земельный участок площадью 6049, кв.м,  расположенный по адресу: 

<

...>, для  строительства дома, а ООО «СК «Гарант Строй» обязуется в предусмотренные  договором размере, сроки и порядке осуществить инвестирование и строительство  объекта и принять свою долю в объекте, завершенном строительством.  

Пунктом 1.2 указанного, договора предусмотрено, что ГУВД по Ростовской  области передает право инвестору заключать; договоры долевого участия,  договоры простого товарищества и т.д. с соинвесторами от своего имени и за свой  счёт, а после ввода в эксплуатацию жилого дома подписывать акты приёма- передачи квартир от своего имени с одновременной передачей реестра в  Управление Росреестра по Ростовской области.  

14.12.2007 г. между ООО СК «Гарант Строй» и ГУВД по Ростовской области  заключен агентский договор № 17/05-А-12 по переоформлению договоров  долевого участия в строящемся 19-этажном 240-квартирном жилом доме с  объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы,  адресного бюро ГУВД по Ростовской области и подземной автостоянкой,  расположенном по адресу: 

<

...>, согласно  которому ГУВД по Ростовской области (принципал) и ООО «Гарант Строй»  (агент) пришли к соглашению о том, что агент обязуется совершать от имени и за  счет принципала действия по перезаключению договоров с физическими лицами,  согласно приложенному списку, с правом получения денежных средств от них на  свой расчетный счет.  

Для исполнения обязательств по договорам ГУ МВД России по Ростовской  области передало ООО СК «Гарант Строй» для строительства земельный участок,  предоставило право вести строительство на этом земельном участке.  

Таким образом, поскольку ООО СК «Гарант Строй» заключил с ГУВД РО  договор на строительство данного объекта с обязательством принятия на себя  обязательств ООО «СИГ» перед дольщиками, ООО СК «Гарант Строй» стал  правопреемником ООО «СИГ» по обязательствам, вытекающим из договоров  долевого участия.  

Указанные обстоятельства подтверждены судебными актами судов общей  юрисдикции, в частности, решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на- Дону от 11.10.2006 г. (оставлено без изменений кассационным определением от  04.12.2006 г.).  

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2012 г. в  отношении ООО «СК «Гарант Строй» введена процедура наблюдения, временным  управляющим утвержден ФИО3.  

Определением от 11.02.2013 г. к должнику применены правила параграфа 7  главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)» «Банкротство застройщиков».  

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.02.2014 г. в  отношении ООО «СК «Гарант Строй» введена процедура внешнего управления,  внешним управляющим утвержден Байрамбеков Малик Мусаибович.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2015 г.  (резолютивная часть оглашена 18.08.2015 г.) ООО «СК «Гарант Строй» признано  несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура, применяемая  в деле о банкротстве - конкурсное производство, конкурсным управляющим  утвержден ФИО3.  

Таким образом, процедура банкротства ООО «СК «Гарант Строй» является  длительной, с учетом фактических обстоятельств дела (заключения договоров и  ГУВД России по Ростовской области, и ООО «СИГ», и ООО СК «Гарант Строй»),  выявление всех кредиторов должника являлось одной из приоритетных задач. В  реестр требований кредиторов были включены физические лица, которые  производили оплату по договорам долевого участия в отношении спорного  многоквартирного дома, заключенным с ООО «СИГ», с ООО «Гарант Строй», с  ГУВД. Выявление круга участников долевого строительства возлагало на  конкурсного управляющего большой объем работы.  

Как следует из материалов дела, ФИО2  обратилась в суд с жалобой на действия (бездействия) конкурсного управляющего  ФИО3,  

В обоснование жалобы ФИО2 ссылается на  невыполнение ФИО3 обязанностей, предусмотренных п.2 ст. 201.4  Закона о банкротстве.  

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 201.4 Федерального закона  от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» временный  управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их  утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении  наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности  предъявления участниками строительства требований о передаче жилых  помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего  отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего  передачу жилого помещения.  

Поэтому, если такое уведомление не состоялось или имело место после даты  публикации в печатном издании сведений о применении в деле о банкротстве  правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, то срок предъявления  требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты  направления им указанного уведомления временным или конкурсным  управляющим.  

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков  является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства  как непрофессиональных инвесторов, в связи с чем в случае пропуска гражданином  - участником строительства срока закрытия реестра по уважительной причине суд  не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с  кредиторами.  

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований  ФИО2, указал следующее.  

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной  ответственностью «СК «Гарант Строй» в Арбитражный суд Ростовской области  обратилась Комиссарова Людмила Николаевна с заявлением о восстановлении  пропущенного срока на предъявление требования о передаче жилого помещения и  включении в реестр требований кредиторов , как участника долевого строительства  о передаче жилого помещения в виде однокомнатной квартиры № 121, площадью  55,82 кв.м., расположенной на 3 этаже в реестр требований о передаче жилых  помещений общества с ограниченной ответственностью «СК «Гарант Строй».  

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2017  (резолютивная часть судебного акта оглашена 20.03.2017) ходатайство  ФИО2 о восстановлении пропущенного на подачу  заявления срока удовлетворено. Требование ФИО2,  как участника долевого строительства, о передаче жилого помещения в виде  однокомнатной квартиры № 121 , площадью 55,82 кв. м, расположенной на 3 этаже,  в строящемся 19-ти этажном 240 квартирном жилом доме, расположенном по  адресу 

<

...>, включены в реестр требований о  передаче жилых помещений ООО «СК «Гарант Строй».  

Суд первой инстанции пришел к выводу, что определением Арбитражного  суда Ростовской области от 24.03.2017 права и законные интересы ФИО2 при включении в реестр требований о передаче жилых  помещений общества с ограниченной ответственностью «СК «Гарант Строй»  полностью восстановлены.  

Суд апелляционной инстанции с указным выводом не согласен, принятие  определения от 24.03.2017, не исключает тот факт, что конкурсным управляющим  были нарушены права кредитора, и не свидетельствует о возможности его  реального исполнения.  

Установлено, что 27.07.2010 между ФИО2 и  ООО «Гарант Строй» был заключен договор № 40-121 уступки прав требования по  договору № 40 от 03.03.2010 участия в долевом строительстве многоквартирного  жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.  

Согласно п. 1.1 указанного договора участник долевого строительства  заключил с Главным Управлением внутренних дел по Ростовской области договор  участия в долевом строительстве № 40 от 03.03.2010 года жилого дома,  расположенного в 

<

...>. Государственная  регистрация договора участия в долевом строительстве произведена Управлением  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Ростовской области 17.05.2010 года, запись в Едином государственном реестр прав  на недвижимое имущество и сделок с ним № 61 -6101/378/2010-139.  

По условиям договора уступки права, участник долевого строительства  ООО «СК Гарант Строй» уступает ФИО2 на возмездной основе, право  по договору участия в долевом строительстве № 40 от 03.03.2010 в виде  требования от застройщика по окончанию строительства передачи в собственность  жилого помещения, в виде однокомнатной квартиры № 121 площадью 55,82 кв.м.  на 3 этаже 19-ти этажного 240-квартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на- Дону, пр. М. Нагибина, 38. Право требования по договору уступки переходит к  ФИО2 при условии оплаты 1 395 500 рублей.  

28.07.2010 данная сумма была внесена в кассу ООО «СК Гарант Строй», что  подтверждается квитанцией к приходном кассовому ордеру № 686 от 28.07.2010  года.  

В связи с уклонением ООО «СК Гарант Строй» от проведения  государственной регистрации состоявшейся уступки права, ФИО2  обратилась в суд с исковым заявлением об обязании зарегистрировать договор.  

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.02.2012  иск ФИО2 был удовлетворен и 19.04.2013 договор уступки права был  зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.  

Как следует из материалов дела, конкурсный управляющий ООО СК «Гарант  Строй» в порядке ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)» ФИО2 не уведомил.  

Конкурсный управляющий ООО СК «Гарант Строй» пояснил, что  обязанность, предусмотренную ст. 201.4 Закона о банкротстве, исполнил, уведомил  об открытии процедуры конкурсного производства всех известных ему участников  строительства, с которыми у ГУМВД России по РО, ООО «СИГ» или  ООО СК «Гарант Строй» могли быть какие - либо взаимоотношения по передачи  жилых помещений в строящемся многоквартирном доме по адресу:  ул. Нагибина, 38, г. Ростов-на-Дону.  

При этом, перечень лиц, являющихся участниками строительства, был  составлен конкурсным управляющим самостоятельно, после того, как с помощью  ССП были частично получены документы должника, были направлены запросы в  уполномоченные органы и получены ответы на них, произошло ознакомление с  материалами уголовного дела, возбужденного в отношении бывшего руководителя  ООО СК «Гарант Строй» -ФИО5  

Конкурсный управляющий ООО СК «Гарант Строй» указал, что  ФИО2 не относилась к известному конкурсному управляющему  участнику строительства, документы по ней у конкурсного управляющего  отсутствовали, в связи с чем, невозможно было определить ее местонахождение  для направления ей почтовой корреспонденции.  

Суд апелляционной инстанции указанный довод отклоняет ввиду  следующего.  

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются  общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен  федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим  государственную регистрацию прав, по запросам (далее также в настоящей статье -  запросы о предоставлении сведений) любых лиц.  

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав,  предоставляются в виде выписки из Единого государственного реестра прав или в  ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере  государственной регистрации прав.  

Выписка из Единого государственного реестра прав должна содержать  описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также  ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи  выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в  

отношении данного объекта недвижимости, отметки о возражении в отношении  зарегистрированного права на него, сведения о наличии решения об изъятии  объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд.  

Согласно ст. 25.1 Закона о регистрации запись о договоре участия в долевом  строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по  этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным  законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого  на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в  порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При  государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в  указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании  федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права  субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения  права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.  

Круг лиц, которым предоставляются сведения о содержании  правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного  лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, а также  сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно  дееспособным, указан в п. 3 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».  

В силу абзаца 10 пункта 3 статьи 7 Закона о регистрации сведения о  содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об  ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на  имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о  переходе прав на объекты недвижимости, а также сведения о признании  правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным  предоставляются в установленном федеральным законом порядке только  арбитражному управляющему в деле о банкротстве в отношении принадлежащих  соответствующему должнику объектов недвижимого имущества.  

Порядок получения выписки регламентирован приказом  Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180 и приказом Минэкономразвития  РФ от 23.12.2015 N 968 «Об установлении порядка предоставления сведений,  содержащихся в едином государственном реестре недвижимости, и порядка  уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений,  содержащихся в едином государственном реестре недвижимости».  

Согласно выписке из ЕГРП от 16.05.2015 в отношении земельного участка  по адресу: 

<

...>, ФИО2 указана в  качестве участника долевого строительства (т.4). Указанная выписка имелась у  конкурсного управляющего, отражение сведений в ЕГРП произведено до открытия  конкурсного производства.  

Договор уступки права ФИО2 был зарегистрирован в  Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Ростовской области 19.04.2013.  

Таким образом, конкурсный управляющий ООО СК «Гарант Строй» должен  был знать об участнике долевого строительства ФИО2  

Доводы управляющего о том, что им запрашивалась выписка из ЕГРП,  однако в указанной выписке отсутствует адрес, по которому возможно было  

уведомить Комиссарову Л.Н. об открытии в отношении ООО СК «Гарант Строй»  конкурсного производства, подлежат отклонению.  

Действительно в выписке адрес ФИО2 не указан. 

Однако, в силу абзаца 10 пункта 3 статьи 7 Закона о регистрации  конкурсный управляющий имел возможность истребовать сведения о содержании  правоустанавливающих документов, в том числе, договора (в котором указан адрес  ФИО2). Управляющим соответствующие сведения истребованы не  были.  

Ссылки на то, что объект недвижимого имущества не принадлежал  должнику, поэтому конкурсный управляющий не вправе был истребовать сведения  о содержании правоустанавливающих документов, не могут быть приняты во  внимание.  

Во-первых, конкурсный управляющий не представил доказательств того, что  обращался с соответствующим запросом и ему было отказано в предоставлении  сведений.  

Во-вторых, конкурсный управляющий, действуя добросовестно и разумно,  был вправе обратиться в суд за содействием в получении необходимых сведений,  однако с соответствующим заявлением ФИО3 не обращался.  

Согласно абз. 7 п.3 ст. 7 Закона о регистрации сведения о содержании  правоустанавливающих документов, предоставляются судам, правоохранительным  органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела,  связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, а  также органам прокуратуры Российской Федерации в целях осуществления надзора  за исполнением законодательства Российской Федерации.  

Кроме того, п. 3.1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  указано, что сведения, внесенные в соответствии со статьей 25.1 настоящего  Федерального закона в Единый государственный реестр прав, предоставляются  органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросу Банка  России или уполномоченного на осуществление контроля и надзора в области  долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов  недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на  территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома и  (или) иного объекта недвижимости.  

ФИО3 не представил доказательств того, что обращался с  соответствующим заявлением в уполномоченный на осуществление контроля и  надзора в области долевого строительства многоквартирных домов орган.  

Несостоятельны доводы конкурсного управляющего о том, что им  предприняты все меры для выявления и уведомления всех участников  строительства ООО СК «Гарант Строй».  

Сам по себе факт направления многочисленных запросов в иные  организации (в том числе, ГУВД России по Ростовской области, Октябрьский  районный суд, Ленинский районный суд) с целью выявления кредиторов, не  свидетельствует о том, что управляющий надлежащим образом исполнил  обязанность, установленную п.2 ст. 201.4 Закона о банкротстве, поскольку  действуя добросовестно и разумно, должен был использовать наиболее логичный и  доступный способ - обращение в Росреестр, чего сделано не было.  

Запрос от 08.07.2013 г. в Россреест был направлен в нарушение порядка,  определенного приказом Минэкономразвития РФ, о чем сообщено в письме  Росреестра от 13.08.2013.  

 С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что  следует признать незаконными бездействие арбитражного управляющего  ФИО3 по неисполнению обязанностей,  предусмотренных п.2 ст. 201.4 Закона о банкротстве - не уведомлении  ФИО2 об открытии конкурсного производства и возможности  заявления требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований,  а также о возможности одностороннего отказа от исполнения договора,  предусматривающего передачу жилого помещения.  

Доводы управляющего о том, что ФИО2 имеет  статус адвоката, то есть обладает достаточными навыками и должна была  самостоятельно интересоваться судьбой стройки, подлежат отклонению.  

Факт того, что ФИО2 является юристом, не освобождает  конкурсного управляющего от обязанности, предусмотренной п.2 ст. 201.4 Закона  о банкротстве. Иной подход ставит участников строительства в неравное  положение, что недопустимо.  

Как следует из материалов дела, ФИО2  просила:  

- признать незаконными действия ФИО3 по внесению  предложения от 16.02.2016 года об изменении пункта 2.5.3. порядка, сроков и  условий реализации прав и обязанностей застройщика ООО СК «Гарант «Строй»  по объекту незавершенного строительством жилого дома по адресу г. Ростов-на- Дону, пр. Нагибина, 38, в новой редакции которого объектом реализации являются  обязанности ООО СК «Гарант Строй» по предоставлению жилых помещений  участникам строительства согласно реестра о передаче жилых помещений  ООО СК »Гарант «Строй» сформированном Арбитражным судом Ростовской  области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) № А53 -11325/2011 на  дату подведения итогов торгов;  

- признать незаконными действия ФИО3 по включению в  порядок, сроки и условия реализации прав и обязанностей ООО СК «Гарант  Строй» по объекту незавершенного строительством жилого дома по адресу  

<

...> от 4 декабря 2015 года, а также в предложение  о внесении изменений в порядок, сроки и условия реализации прав и обязанностей  ООО «Гарант Строй» по объекту незавершенного строительством жилого дома по  адресу 

<

...> от 16.02.2016 года пункта 3.3. в части  определения обязательных условий для победителя торгов выполнения им  обязанностей ООО СК «Гарант Строй» только перед участниками,  подтвердившими свои требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)   № А 53-11325/201 1 согласно реестра требований кредиторов на дату его закрытия  (предложение от 04.12.2015) и на дату подведения итогов торгов (предложение от  16.02.2016).  

Отказывая в удовлетворении жалобы в данной части, суд первой инстанции  обоснованно руководствовался следующим.  

11.12.2015 состоялось собрание кредиторов общества с ограниченной  ответственностью «СК «Гарант Строй», по результатам которого было принято  

решение о реализации объекта незавершенного строительства, представляющего  собой 19-ти этажный 240 квадратный жилой дом, расположенный по адресу:  г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, 38 и права аренды на земельный участок,  расположенный под указанным объектом незавершенного строительством путем  проведения торгов в форме конкурса.  

На собрании кредиторов, проведенном 16.02.2016, было принято решение  внести в порядок, сроки и условия проведения торгов ООО «СК «Гарант Строй» в  форме конкурса по объекту незавершенного строительством, представляющий  собой 240 квартирный 19-ти этажный жилой дом, расположенный на земельном  участке по адресу: 

<

...> обремененный  обязательствами должника по предоставлению жилых помещений и денежных  средств, включенным в реестр требований кредиторов и реестр передачи жилых  помещений в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с  ограниченной ответственностью «СК «Гарант Строй» участникам строительства.  

20.02.2016 в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве было  опубликовано сообщение № 950328 о проведении торгов в форме конкурса.  

Организатор торгов сообщил о том, что торги в форме конкурса по  реализации объекта незавершенного строительства представляющего собой  240 квартирный 19-ти этажный жилой дом, расположенный на земельном участке  по адресу: 

<

...>, обремененный обязательствами  должника по предоставлению жилых помещений и денежных средств участникам  строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр передачи  жилых помещений в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)  ООО «СК »Гарант Строй» на дату проведения торгов состоится 08.04.2016 в 15:00  на ЭТП ООО «Ютендер».  

08.04.2016 были проведены открытые торги по лоту № 1 в соответствии с  Порядком, сроками и условиями реализации по объекту незавершенного  строительства, представляющего собой 240 квартирный 19-ти этажный жилой дом,  расположенный на земельном участке по адресу: 

<

...>  обремененный обязательствами должника по предоставлению жилых помещений и  денежных средств включенным в реестр требований кредиторов и реестр передачи  жилых помещений в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с  ограниченной ответственностью «СК «Гарант Строй» участникам строительства и  изменениями к нему, утвержденными собраниями кредиторов, состоявшимися  11.12.2015 и 16.02.2016.  

В результате проведенных торгов 06.05.2016 был заключен договор купли- продажи незавершенного строительством объекта, представляющего собой  240 квартирный 19-этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по  адресу: 

<

...> с победителем торгов обществом с  ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой».  

В соответствии с условиями договора ООО «Инвестрадиострой» приобрело  на торгах право собственности ООО «СК «Гарант Строй» на объект  незавершенного строительства. Площадь: общая 24810,9 кв. м. Степень  готовности: 20%. Кадастровый номер: 61:44:0012246:184. Адрес (местоположение):  

<

...>, а также право  аренды земельного участка, общей площадью 6 049 кв. м, кадастровый номер:  61:44:012246:10, расположенного по адресу: 

<

...>, категория: земли поселений (земли населенных  

пунктов). Разрешенное использование: для проектирования и строительства  жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно- визовой службы, адресным бюро ГУВД РО и подземной автостоянкой, что  подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от  25.05.2016.  

Во исполнение договора участниками строительства, включенными в реестр  требований должника, ООО «СК «Гарант Строй» и ООО «Инвестрадиострой»  заключено соглашение о переводе долга, согласно которому  ООО «Инвестрадиострой» обязалось исполнить перед участниками долевого  строительства обязательство ООО «СК «Гарант Строй» о возврате денежных  средств.  

Таким образом, все условия торгов были утверждены собранием кредиторов  общества с ограниченной ответственностью «СК «Гарант Строй».  

Полномочия собрания кредиторов, его компетенция, порядок созыва и  принятия решения собранием кредиторов установлены статьями 12,13,14,15 Закона  о банкротстве.  

Согласно пункту 4 статьи 15 Закона о банкротстве в случае, если решение  собрания кредиторов нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в  деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о  банкротстве, третьих лиц либо принято с нарушением установленных настоящим  Федеральным законом пределов компетенции собрания кредиторов, такое решение  может быть признано недействительным арбитражным судом, рассматривающим  дело о банкротстве, по заявлению лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц,  участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, или третьих лиц.  

Решения собрания кредиторов признаны недействительными не были. 

 Установлено, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)  ООО «СК «Гарант Строй» в арбитражный поступили заявления ФИО6,  ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11,  ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15,  ФИО16, ФИО17, ФИО18, Чеха Н.И., ФИО19,  ФИО20, ФИО21 (далее - заявители) со следующими требованиями:  признать недействительными торги от 08.04.2016 лот N 0020086; отменить  результаты торгов от 08.04.2016 лот N 0020086; признать недействительной  сделкой договор купли-продажи от 06.05.2016, заключенный по результатам торгов  должником и ООО «Инвестрадиострой»; применить последствия  недействительности торгов от 08.04.2016 и договора купли-продажи от 06.05.2016  

Определением суда от 08.12.2016, оставленным без изменения  постановлением апелляционной инстанции от 06.02.2017 и кассационной  инстанции от 21.04.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.  

Определением Верховного Суда РФ от 10.07.2017 N 308-ЭС15-424(7)  отказано в передаче дела N А53-11325/2011 в Судебную коллегию по  экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке  кассационного производства данного постановления.  

Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для признания торгов и  заключенного по их итогам договора купли-продажи недействительными. Торги  проведены в соответствии с действующим законодательством. Положение о  порядке проведения торгов утверждено на собрании кредиторов должника, за него  проголосовало более 96% присутствующих кредиторов с правом голоса.  

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в  удовлетворении жалобы Комиссаровой Л.Н. в данной части.  

Доводы апелляционной жалобы ФИО2 направлены на  переоценку обстоятельств, установленных судом первой инстанции.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2017 по делу   № А53-11325/2011 отменить в части.  

Признать незаконными бездействие арбитражного управляющего  ФИО3 по неисполнению обязанностей,  предусмотренных п.2 ст. 201.4 Закона о банкротстве - не уведомлении  ФИО2 об открытии конкурсного производства и возможности  заявления требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований,  а также о возможности одностороннего отказа от исполнения договора,  предусматривающего передачу жилого помещения.  

В остальной части определение Арбитражного суда Ростовской области от  04.07.2017 по делу № А53-11325/2011 оставить без изменения, апелляционную  жалобу – без удовлетворения.  

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи  176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление  арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его  принятия.  

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке,  определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской  Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.  

Председательствующий Н.В. Шимбарева 

Судьи А.Н. Герасименко 

 А.Н. Стрекачёв