Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем  Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-58925/2019

г. Краснодар

23 октября 2020 г.

Резолютивная часть решения от 18 августа 2020 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 23 октября 2020 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  

департамента имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Инал Бэй», г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо: 

администрация муниципального образования Туапсинский район,

о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность; 

остальные участники не явились, уведомлены, 

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (далее -истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «Инал Бэй», г. Краснодар (далее - ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 02.07.2004 №3300001078 за период с 21.07.2017 по 31.12.2019 в размере 456 646 руб. 40 коп., пени по состоянию на 30.11.2019 в размере 43 565 руб. 52 коп. 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК  РФ).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2020 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства в соответствии со статьей  227  АПК РФ.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Туапсинский район.

Представитель истца в ходе судебного заседания настаивал на исковых требованиях, представил письменные пояснения, в которых ссылается на наличие полномочий у администрации при заключении спорного договора аренды.

Ответчик и третьи лица, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явились. От третьего лица, поступила правовая позиция по делу, согласно которой администрация считает, что обладала полномочиями на заключение спорного договора аренды. 

В судебном заседании судом в порядке статьи 163 АПК РФ) объявлялся перерыв до 17-00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствии представителей сторон, без ведения аудиозаписи.

При указанных обстоятельствах спор рассматривается по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Туапсинского района от 01.07.2004 № 687 между администрацией Туапсинского района Краснодарского края и ОАО «Краснодарзернопродукт» был заключен договор аренды земельного участка от  02.07.2004 № 3300001078.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить в аренду, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель особо охраняемых территорий, с кадастровым номером 23:33:0101002:0028, общей площадью  5292  кв.м., расположенный по адресу: 352844, РФ, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Бжид, б. Инал, предназначенный для эксплуатации базы отдыха.

Срок действия договора установлен на 49 лет.

В соответствии с п. 1.3. земельный участок, указанный в пункте 1.1 договора, считается переданным постановлением главы Туапсинского района от 01.07.2004 № 687.

Согласно выписке, из ЕГРН от 29.10.2019 № 23/001/169/2019-6173 на спорный земельный участок зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации  Краснодарского края, о чем в Едином государственном реестре прав  на  недвижимое  имущество и сделок с ним 02.11.2004 сделана запись о регистрации №  23-01/00-268/2004-321.

01.06.2017 между ПАО «Краснодарзернопродукт» (ОАО Краснодарзернопродукт») и ООО «ИНАЛ БЭЙ» заключен договор уступки прав и обязанностей (перенайма) по договору № 3300001078 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от  02.07.2004.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.07.2017 сделана запись регистрации № 23:33:0101002:28-23/013/ 2017-2.

Ответчик, в нарушение возложенных на него обязательств, не вносил арендную плату по указанному договору, так, за период с 21.07.2017 по 31.12.2019 выявлена задолженность по договору аренды в размере 456 646 руб. 40 коп.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 20.05.2019 № 52-19805/19-38-08, с требованием оплатить образовавшуюся задолженность.

Однако данная претензия оставлена ответчиком без исполнения, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями. 

Принимая решение по настоящему спору, суд исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Статья 607 ГК РФ в числе допустимых объектов аренды указывает земельные участки. Согласно пункту 2 приведенной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

В соответствии со статьей ЗКРФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. 

Как видно из постановления администрации МО Туапсинский район от  01.07.2004  №  687 о предоставлении первоначальному арендатору ОАО  «Краснодарзернопродукт» спорного земельного участка, из договора аренды, из кадастрового паспорта земельного участка, из выписки из ЕГРН, данный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий краевого курорта. 

Действительность договора определяется на момент его заключения, на основании анализа норм материального права в редакции, действовавшей в соответствующий период. 

В силу ст. 22 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и кодексом. 

По правилам ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В ст. 18 ЗК РФ закреплено, что в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. 

В ст. 31, 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» закреплено, что лечебно-оздоровительные местности и курорты могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебнооздоровительной местности или курорта. Согласно п.  6  ст.  2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации. 

Первоначально статус курорта ряд местностей Туапсинского района получили с принятием Постановления Совета Министров РСФСР от 04.08.1972 N 83 «О некоторых вопросах землепользования», которым был утвержден перечень курортных местностей Краснодарского края, куда вошли курорты Шепси, ГизельДере, Небуг, Новомихайловский, Джубга.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 N 406 «Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарского крае» (далее - постановление N 406) утверждены границы и режим санитарной охраны курортов Туапсинского района. 

Границы курорта Туапсинского района установлены и описаны в Приложении к Постановлению Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 N 406. 

К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебнооздоровительные местности и курорты (п. 1 ст. 2 Федеральный закон Российской Федерации от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон об особо охраняемых природных территориях).

Согласно п. 7 ст. 2 Закона об особо охраняемых природных территориях территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения. 

Согласно п. 4 ст. 31 Закона об особо охраняемых природных территориях отнесение территорий (акваторий) к лечебнооздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах. 

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом осуществляется в зависимости от ее значения Правительством Российской Федерации, соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления на основании специальных курортологических, гидрогеологических и других исследований. 

Согласно пункту 2 приведенной статьи территория признается лечебнооздоровительной местностью или курортом регионального значения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с соответствующими федеральными органами исполнительной власти. 

Пунктом 2 статьи 4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 № 41-КЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края» и Постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.12.2006 N 1098 «О курортах краевого значения» курортам Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа в границах утвержденных округов санитарной охраны придан статус курортов краевого значения, находящихся в ведении органов государственной власти Краснодарского края. 

Таким образом, указанным нормативным актом в соответствии с действующим законодательством подтвержден статус курорта Туапсинского района в ранее установленных границах, установлен региональный уровень данного курорта и предписано уточнить ранее установленные границы. 

Согласно ст. 6 указанного закона, к полномочиям высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края в сфере природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов краевого и местного значения относится решение вопросов землепользования на лечебнооздоровительных местностях и курортах краевого значения. 

Впоследствии Постановлением главы администрации Краснодарского края от  10.12.2007 N 1136 утверждено Положение о курортах краевого значения Туапсинского района (Джубга, Новомихайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси), согласно пункту 1.2 которого курорты Туапсинского района расположены в Краснодарском крае и являются курортами краевого значения в границах и с режимом округа санитарной охраны курортов. Пунктом 1.3 названного Положения границы и режим округа санитарной охраны курортов Туапсинского района утверждает глава администрации Краснодарского края. Территория курортов Туапсинского района включает в себя зоны различного функционального назначения. 

Вместе с тем, спорный договор аренды заключен до момента утверждения новых границ, в связи с чем, его действительность определяется исходя границ, установленных в  1988 году. 

Факт нахождения спорного земельного участка в границах краевого курорта сторонами не оспаривается и прямо отражен в кадастровом паспорте участка. 

Кроме того, спорный участок территориально относится к селу Бжид в составе Джубгского городского поселения, а Джубга, как указано выше, прямо названа в числе поселений, земли которых были отнесены к краевому курорту еще в 1988 году. 

Ввиду указанного материалы дела не дают оснований усомниться в том, что спорный земельный участок на момент заключения договора являлся объектом краевой собственности в силу прямого указания закона. 

Государственная регистрация права собственности Краснодарского края на спорный земельный участок 02.11.2004 не имеет правового значения, поскольку в данном случае право является ранее возникшим (ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), возникло в силу прямого указания закона ранее и вне зависимости от государственной регистрации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, администрация Туапсинского района не являлась ни собственником спорного участка, ни лицом, правомочным осуществлять распоряжение им по иным основаниям.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что компетентным органом Краснодарского края (департаментом) принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду. 

Поскольку администрация муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду, постольку договор аренды земельного участка от 02.07.2004г. №3300001078 является недействительным. 

Статья 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды, закрепляла, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

Соответственно договор аренды от 02.07.2004г. №3300001078 земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101002:0028 ничтожен. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). 

Передача прав по недействительной сделке не порождает на стороне цессионариев соответствующего материального права – права аренды земельного участка. Следовательно, землепользование ответчика в отношении спорного земельного участка является в настоящее время беститульным. 

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пунктом  7  статьи  1  ЗК РФ использование земли на территории Российской Федерации является платным. 

Согласно статье 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). 

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование и в том месте, где оно происходило (ст. 1105 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

При кондикционном взыскании за беститульное землепользование по правилам главы  60 ГК РФ плата за землю определяется согласно нормативно установленным ставкам арендной платы. 

При расчете задолженности по арендной плате департамент руководствовался постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016  №  121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, представленные в аренду без торгов». 

Как следует из положений пунктов 3.6 и 3.6.2 названного постановления арендная плата рассчитывается в размере 2,5 % от кадастровой стоимости в отношении земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов. 

Указанные правила департаментом соблюдены расчет произведен от кадастровой стоимости земельного участка в размере 10 558 793 руб. 98 коп. по ставке 2,5% с последовательным применением коэффициента инфляции. 

Таким образом, суд признает расчет департамента составленным методически и арифметически верно.

Тот факт, что истец квалифицировал заявленное требование как иск о взыскании задолженности по арендной плате, вытекающий из ненадлежащего исполнения обязательственного (договорного) правоотношения, не препятствует удовлетворению иска в части взыскания платы за землепользование, поскольку правовая квалификация требований является прерогативой суда. 

Материальным требованием истца является требование о взыскании платы за землю. Применимые к спорным правоотношениям нормы материального права определяются судом. 

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения платы за землепользование за вышеназванный период, то суд считает требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 456 646 руб. 40 коп законным и обоснованным, подлежащим удовлетворению. 

Истец также обратился с требованием о взыскании неустойки по состоянию на  30.11.2019 в размере 43 565 руб. 52 коп. 

Статьей 330 ГК РФ установлена обязанность должника, уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку. 

Согласно пункту 5.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ  РФ за каждый день просрочки. 

Однако судом установлено, что договор аренды ничтожен, следовательно, основания для применения договорной санкции (пени) отсутствуют, в связи с чем, в исковых требованиях о взыскании пени надлежит отказать. 

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 г. по делу №А32-714/2017.

Государственная пошлина в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит возложению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям (удовлетворено 91, 29 %).

Руководствуясь статьями 65, 70, 110, 156, 163, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инал Бэй», г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу департамента имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по оплате за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:33:0101002:0028, общей площадью 5292 кв.м., расположенным по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Бжид, б. Инал за период с 21.07.2017 по 31.12.2019 в размере 456 646 руб. 40 коп.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инал Бэй», г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 11 871 руб. 35 коп.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                                 О.В. Кирий