АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-14109/2023

28 февраля 2024 года

г. Самара

Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 28 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Батуриной Т.В.,

рассмотрев в судебном заседании 20 февраля 2024 года дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 

к обществу с ограниченной ответственностью микрокредитная компания "Каппадокия"

о взыскании 1 062 949 руб. 85 коп.

 

при участии в заседании

от истца – ФИО3, доверенность от 25.04.2023,

от ответчика –  ФИО4, доверенность от 22.01.2024, 

эксперт ФИО5, паспорт

Установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью МКК "Каппадокия" о взыскании 1 062 949 руб. 85 коп. расходов на возмещение затрат на производство ремонтных работ, а также расходов на оплату государственной пошлины в размере 23 630 руб.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, по основаниям изложенным в отзыве.

Выслушав представителей истца и ответчика, рассмотрев материалы дела, основания и предмет заявленных требований, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, на основании следующего. 

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО МКК "КАППАДОКИЯ" (арендатор) заключены договоры аренды:

1)        № В-49 от 15.09.2020 г нежилого помещения (далее по тексту - договор В-49) по которому арендатору передано нежилое помещение офисы № 306.1, 306.3, 306.5 площадью 527,9 кв. м. (кадастровый номер 63 01 0631001 218), на 3 этаже нежилого здания по адресу г. Самара, Октябрьский район, ул. Авроры, д 150, пом. н4,

2)        № Л-014 от 02.12.2021 г нежилого помещения (далее по тексту - договор Л-014) по которому Арендатору передана часть нежилого помещения, площадью 202,5 кв. м. (кадастровый номер 63:01:0631001:220), на 2 этаже нежилого здания по адресу г. Самара, Октябрьский район, ул. Авроры, д 150.

Факт передачи имущества в аренду арендатору подтверждается актами приема-передачи нежилых помещений от 15.09.2020г, от 15.12.2021 г, в соответствии с которыми Арендатор каких-либо претензий по состоянию помещений к арендодателю не имел.

30.09.2022 стороны пришли к соглашению о расторжении договоров аренды с 30.09.2022

30.09.2022 арендодателем был произведен осмотр арендуемых помещений, с целью подписания акта приема-передачи (возврата) помещений. В ходе осмотра было установлено, что арендуемые ответчиком помещения нуждаются в проведении ремонтно-восстановительных работ в связи с тем, что имеют следующие дефекты.

1) в помещении площадью 202,5 кв. м. требуется смена люминесцентных ламп в количестве 18 штук, химическая очистка напольного покрытия, клининг стен, дверей, окон.

2) в помещении площадью 527,9 кв. м .требуется смена люминесцентных ламп в количестве 120 штук, химическая очистка напольного покрытия, ремонт стен из керамических глазурованных плиток, (т к имеются сколы и отверстия от сверления), замена стеклопакета (трещина с внутренней стороны, нарушена солнцезащитная пленка), железные противопожарные двери в количестве 3-х штук подлежат замене, поскольку от 2-х дверей утрачены ключи, на 1-й двери имеются отверстия от установки оборудования, требуется ремонт замка, замена плит в подвесных потолках (т.к. имеются следы протечки), двери МДФ в количестве 2-х шт. имеют отверстия от установки оборудования, которые требуют ремонта или замены, утрачены 2 пульта от кондиционеров.

В соответствии с п 3.7 договора аренды № В-49, п 3.7 договора аренды № Л-014 при расторжении договора аренды в связи с окончанием срока аренды или при досрочном расторжении договора арендатор обязан передать арендодателю помещение в надлежащим состоянии с учетом нормального износа, а также с учетом произведенных арендатором в помещении неотделимых улучшений в соответствии с условиями настоящего договора.

Размер ущерба подтверждается локальным ресурсным сметным расчетом, составленным с использованием специализированного программного обеспечения Estimate, а так же заключением эксперта № 07-23-04-312 от 30.03.2023, из которого следует, что объем работ и затрат в локальном ресурсном сметном расчете соответствует повреждениям, указанным в актах возврата помещений, работы и затраты оценены по рыночной стоимости, повреждения не являются естественным (нормальным) износом.

27 октября 2022 года в адрес ответчика была направлена претензия № 220 от 25.10.2022 о необходимости возместить ИП ФИО2 расходы, связанные с восстановительным ремонтом помещения в размере 1 062 949,85 рублей, согласно прилагаемой калькуляции в срок до 08 ноября 2022 г. До настоящего времени требование ИП ФИО2 возместить расходы, связанные с ремонтом помещения, изложенное в претензии, ответчиком не удовлетворено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Арендодатель полагает, что поскольку помещения возвращены в ненадлежащем состоянии, он понес убытки.

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из содержания приведенных норм права следует, что при обращении с иском о взыскании убытков истец должен доказать факт причинения убытков, их размер, вину лица, обязанного к возмещению вреда, противоправность поведения этого лица, причинную связь между поведением ответчика и наступившим вредом.

Отсутствие одного из вышеперечисленных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска.

В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что, применяя статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

В пункте 12 приведенного постановления разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В доказательство наличия убытков арендодатель ссылается на представленные акты приема-передачи, в которых указаны недостатки помещений.

При рассмотрении настоящего дела арендатор не представил доказательств того, что выявленные арендодателем при возврате оборудования недостатки имущества существовали на момент передачи их в аренду ответчику и были обусловлены договором.

Следует отметить, что состояние арендуемого имущества, его характеристики, если они не соответствовали условиям договора и назначению имущества, должны быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки имущества при заключении договора или передаче имущества, однако арендатор не представил доказательств, свидетельствующих о каких-либо недостатках арендуемого оборудования на момент его передачи в аренду.

Доказательства того, что впоследствии арендатором предъявлялись претензии к качеству переданных объектов аренды, в материалах дела отсутствуют.

В силу закона именно на арендатора возлагается обязанность доказать факт возврата объекта аренды в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Данная презумпция опровержима. Однако арендатор ее не опроверг (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В целях определения стоимости устранения недостатков помещения судом назначена судебная экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту АНО «Поволжская лаборатория судебной экспертизы» ФИО5.

Поставить перед экспертом следующие вопросы:

     1) По каким причинам образовались недостатки (естественный физический износ за период пользования помещениями, неправильная и ненадлежащая эксплуатация или прочие причины), указанные актах приема-передачи от 30.09.2022, в:

     - части нежилого помещения, офис 201, площадью 202,5 кв.м., из общей площади нежилого помещения 2 274,7 кв.м. (кадастровый номер 63:01:0631001:220), на втором этаже, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Авроры, д. 150;

     - части нежилого помещения, офисы 306.1, 306.3, 306,5 площадью 527,9 кв.м., из общей площади нежилого помещения 2 271,3 кв.м. (кадастровый номер 63:01:0631001:2018), на третьем этаже, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Авроры, д. 150, пом. № н4?

     2) Являются ли указанные в актах приема-передачи от 30.09.2022 повреждения следствием естественного износа? Если да, то в какой части?

3) Какова стоимость устранения недостатков в указанных помещениях, не являющихся следствием естественного износа и отраженных в актах приема-передачи от 30.09.2022.

Эксперт представил сообщение о невозможности дать заключение, в котором дал пояснения по вопросам поставленным перед экспертом.

По первому вопросу:

Решение вопроса о превышении уровня нормального износа возможно, если достоверно известно состояние имущества до начала действия договора аренды. Отсутствие сведений о дефектах, существовавших до момента передачи имущества арендатору, в совокупности с их наличием, на основании утвержденных актов приемки-передачи помещений (техническое состояние помещений удовлетворительное), не позволяет установить, какие именно дефекты возникли в период пользования помещениями арендатором. Что в свою очередь приводит к невозможности подготовки объективного ответа на поставленный судом вопрос.

По второму вопросу:

В виду невозможности определения срока возникновения дефекта, а также достоверных и полных сведений о состоянии помещений на момент передачи арендатору, не представляется возможным подготовить объективный ответ, удовлетворяющий требованиям Статьи 8, 16 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ.

По третьему вопросу:

В виду невозможности подготовки объективного ответа на первый и второй вопрос, не представляется возможным подготовить объективный ответ, удовлетворяющий требованиям Статьи 8,16 Федерального закона от 31.

В судебное заседание был вызван эксперт ФИО5 для дачи пояснений.

Эксперт ФИО5 ответил на вопросы суда и представителей сторон, пояснил, что определить момент образования недостатков, исходя из представленных документов невозможно, а удовлетворительное состояние помещений, указанное в актах их передачи в аренду свидетельствует о наличии таких недостатков.

Однако истцом в материалы дела представлено экспертное заключение ООО «ПАРИТЕТ» №07-23-04-312 выполненное экспертном ФИО6 Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

Вопрос 1: соответствует ли объем работ и затрат, указанных в локальном ресурсном сметном расчете № РС-505, на общую сумму 1 062 949,85 рублей объему для устранения дефектов, отраженных в актах приема передачи от 30.09.2022г.: части нежилого помещения, офис №201, площадью 202,5кв.м., из общей площади нежилого помещения 2 274,7кв.м., (кадастровый номер: 63:01:0631001:220), на 2 лаже, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Авроры, д. 150; части нежилого помещения, офисы №306.1, 306.3, 306.5, площадью 527,9кв.м., из общей площади нежилого помещения 2 271,3кв.м., (кадастровый номер: 63:01:0631001:2018), на 3 этаже, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Авроры, д. 150, пом. № н4.

Вопрос 2: соответствует ли стоимость выполненных работ, указанных в локальном ресурсном сметном расчете № РС-505 рыночной стоимости?

Вопрос 3: являются ли повреждения (эксплуатационные дефекты), отраженные в актах приема передачи от 30.09.2022г. следствием естественного износа?

В результате проведенной экспертизы эксперт пришел к следующим выводам:

Ответ 1: объем выполненных работ и затрат, указанных в локальном ресурсном сметном расчете № РС-505, на общую сумму 1 062 949,85 рублей соответствует объему для устранения эксплуатационных дефектов, отраженных в актах приема передачи от 30.09.2022г.:

-           части нежилого помещения, офис №201, площадью 202,5кв.м., из общей площади нежилого помещения 2 274,7кв.м., (кадастровый номер: 63:01:0631001:220), на 2 этаже, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Авроры, д. 150;

-           части нежилого помещения, офисы №306.1, 306.3, 306.5, площадью 527,9кв.м., из общей площади нежилого помещения 2 271,3кв.м., (кадастровый номер: 63:01:0631001:2018), на 3 этаже, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Авроры, д. 150, пом. № н4.

Ответ 2: стоимость выполненных работ, указанных в локальном ресурсном сметном расчете № РС-505 соответствует рыночной стоимости.

Ответ 3: повреждения (эксплуатационные дефекты), отраженные в актах приема передачи от 30.09.2022 не являются следствием естественного износа.

Экспертное заключение по итогам внесудебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства.

Экспертом даны ответы на все поставленные судом вопросы, заключение содержит необходимые пояснения и фотографические материалы, а также указаны способы проведения экспертизы, экспертное заключение основано на материалах дела, противоречий в выводах экспертов судом не установлено, экспертное заключение является ясным и полным.

Стороны выводы судебной экспертизы иными доказательствами не опровергли (статьи 9, 64, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды, акты осмотра, фотографии спорного нежилого помещения, на которых отображены повреждения, результаты судебной экспертизы и внесудебных экспертиз и оценки, представленных сторонами, суд установил, что на момент возврата помещения, в помещении имелись недостатки.

Сообщение о невозможности проведения судебной экспертизы доказательством передачи помещений в надлежащем состоянии не является.

Суд также указывает на отсутствие со стороны ответчика на протяжении длительного периода пользования помещением каких-либо претензий относительно исполнения (неисполнения) арендодателем обязанности по осуществлению текущего ремонта, в актах передачи помещений в аренду какие-либо недостатки специально не оговорены, удовлетворительное состояние помещений не является каким-либо определенным критерием, позволяющим установить стоимость устранения недостатков с определенной степенью достоверности.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 12 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых   положений   раздела   I  части   первой  Гражданского   кодекса  Российской Федерации», согласно которым размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности; по смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить; в этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению, суд на основании представленных в подтверждение размера реального ущерба доказательств, пришел к выводу об удовлетворении иска в сумме 1 062 949 руб. 85 коп.

Иных доказательств размера убытков в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в сумме 1 062 949 руб. 85 коп.

Согласно ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы относятся на ответчика полностью.

Суд также учитывает, что в соответствии с разъяснениями п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 4 апреля 2014 г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» если эксперт ответил не на все поставленные перед ним вопросы или провел исследование не в полном объеме в связи с тем, что выявилась невозможность дальнейшего производства экспертизы и подготовки заключения (например, объекты исследования непригодны или недостаточны для дачи заключения и эксперту отказано в их дополнении, отпала необходимость в продолжении проведения экспертизы), эксперту (экспертному учреждению, организации) оплачивается стоимость фактически проведенных им исследований с учетом представленного экспертом финансово-экономического обоснования расчета затрат.

Определением суда о назначении экспертизы от 26.09.2023 стоимость проведения экспертизы определена в сумме 95 000 руб.

К сообщению о невозможности производства экспертизы приложено заявление об оплате расходов на производство экспертизы в размере 15 000 руб., приложив акт выполненных работ № 2 от 11.01.2024.

Суд учитывает, что экспертом была проведена работа по проведению исследования,  а сторонами не представлены достоверные доказательства того, что стоимость выполненных работ ниже, указанной стоимости в акте выполненных работ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что размер расходов по проведению экспертизы составляет 15 000 руб., которые относятся в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика, оплатившего производство экспертизы.

Суд отмечает, что в отношении оплаты денежных средств эксперту с депозитного счета и возврата остатка денежных средств ответчику будет вынесено отдельное определение. 

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью микрокредитная компания "Каппадокия" (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319631300153285) 1 062 949 руб. 85 коп. убытков, а также 23 630 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

ФИО1