ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-59701/2023

13 сентября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Семиглазова В.А., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Риваненковым А.И., 

при участии:  

от заявителя: ФИО1 – по доверенности от 09.01.2024; 

от заинтересованного лица: ФИО2 – по доверенности от 28.12.2023; 

от третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2) ФИО3 – по доверенности от 28.12.2023;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-16125/2024, 13АП-16126/2024) Общества с ограниченной ответственностью «ТЛК-Инвест» и Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2024 по делу № А56-59701/2023 (судья Новикова Е.В.), принятое 

 

по заявлению Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН 

<

***>);

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: 190000, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 

<

***>); 

третьи лица: 1) индивидуальный предприниматель ФИО4; 

2) Общество с ограниченной ответственностью «ТЛК-Инвест»;

о признании незаконными действий, 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – заявитель, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление, Управление Росреестра) о признании незаконными действия Управления по государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.03.2023 № 2 к договору аренды земельного участка от 19.06.2017 № 13/ЗК-05859 за номером 78:12:006328:1027-78/011/2023-6 от 11.04.2023.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью «ТЛК-Инвест» (далее – Общество) и индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – Предприниматель).

Решением суда от 22.03.2024 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Управление и Общество подали апелляционные жалобы, в которых, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просили решение от 22.03.2024 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. По мнению подателей жалоб, судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о невозможности исчисления пятилетнего срока действия договора путем суммирования сроков договоров, в каждом из которых срок указан менее пяти лет.

Кроме того, Общество в своей апелляционной жалобе отметило, что заявленные требования не подлежали рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), поскольку фактически Комитетом оспаривается передача прав и обязанностей по договору аренды для целей возвращения сторон сделки в то состояние, в котором они находились до ее совершения, то есть применение последствий недействительности сделки.

Определением суда от 30.07.2024 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено для направления запроса в суд первой инстанции о предоставлении сведений относительно извещения Предпринимателя о судебном процессе по настоящему делу, во исполнение которого 14.08.2024 соответствующие сведения поступили в апелляционный суд и приобщены в материалы дела.

Определением апелляционного суда от 27.08.2024 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ ввиду нахождения в ежегодном отпуске произведена замена судьи Полубехиной Н.С. на судью Семиглазова В.А.

В судебном заседании представители Управления и Общества доводы апелляционных жалоб поддержали в полном объеме, представитель Комитета против удовлетворения жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 19.06.2017 № 13/ЗК-05859 (далее – договор), по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, МО Правобережный, ул. Кржижановского, уч. 49 (далее – участок).

Согласно пункту 7.4 договора, если договор заключен на срок более чем пять лет, то пункты 4.3.8, 6.3.5 (в части ссылки на пункт 4.3.8) договора не применяются, при этом арендатор в случае совершения действий, указанных в пункте 4.3.8 договора, обязан в десятидневный срок уведомить об этом арендодателя.

Пунктом 3.1 договора установлено, что срок его действия – по 23.04.2020.

12.04.2022 сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 (далее - Соглашение), согласно которому срок действия договора установлен до 12.04.2025.

15.03.2023 между Обществом и Предпринимателем заключено дополнительное соглашение № 2 о передаче прав и обязанностей по договору на основании пункта 7.4 договора.

Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении 11.04.2023 за номером государственной регистрации 78:12:0006328:1027-78/011/2023-6.

Считая действия Управления по регистрации вышеозначенного соглашения незаконными, Учреждение обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, признал заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, а также проверив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для их удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.

По смыслу статей 198, 201 АПК РФ условиями признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение таким решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). 

Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Так, пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Согласно разъяснениям пункта 22 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом 16.02.2022, арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Указанное право арендатора не может быть ограничено договором.

По смыслу вышеприведенных правовых норм и разъяснений договор или соглашение должно содержать условие об установлении срока действия договора свыше пяти лет.

Факт осуществления Управлением государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.03.2023 № 2 к договору подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

При этом, ссылаясь на правомерность заключения означенного заключения в отсутствие получения согласия арендодателя, Общество указало, что фактически договор заключен сторонами на срок более пяти лет.

Между тем, согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В данном случае первоначально определенный договором срок его действия установлен до 23.04.2020 (пункт 3.1 договора), то есть на три года, далее договор продлился на неопределенный срок.

Впоследствии дополнительным соглашением от 12.04.2022 № 1 к договору, срок его действия установлен до 12.04.2025, то есть также на срок менее пяти лет.

Соответственно, ни условиями договора в первоначальной редакции, ни последующим дополнительным соглашением к нему не был определен срок действия договора продолжительностью более чем пять лет, в свою очередь продление срока договора аренды, первоначального заключенного на срок менее трех лет, равно как и фактическое действие договора в течение какого-то периода времени вопреки позиции подателей жалоб не дает оснований считать этот договор заключенным на срок более пяти лет и применять к нему положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

В то же время в пункте 4.4.10 договора стороны согласовали, что арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу без письменного разрешения арендодателя.

Следовательно, дополнительное соглашение от 31.10.2022 №2, в соответствии с которым кооператив Общество передало свои права и обязанности по спорному договору Предпринимателю, не могло быть заключено без письменного разрешения Комитета.

Между тем, доказательств получения согласия арендодателя на переуступку прав и обязанностей по договору в материалах дела отсутствуют.

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным.

Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 ГК РФ имелись основания считать сделку, представленную на государственную регистрацию, ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).

При таких обстоятельствах, поскольку из материалов дела не следует, что договором или соглашением был установлен срок его действия более чем пять лет, при этом в силу пункта 4.4.10 договора без получения письменного разрешения арендодателя заключение дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору иному лицу не представлялось возможным, что должно было быть учтено регистрирующим органом, однако, не сделано последним, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия Управления по регистрации дополнительного соглашения № 2 к договору не соответствует положениям закона, а потому заявленные требования Комитета удовлетворены обоснованно и правомерно.

Довод Общества о том, что предъявленное требование не подлежало удовлетворению, поскольку не может быть рассмотрено в порядке главы 24 АПК РФ, также подлежит отклонению апелляционным судом как несостоятельный, поскольку согласно разъяснениям абзаца 2 пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела, что в свою очередь и имеет место быть в рассматриваемом случае.

Между тем, распределяя судебные расходы по настоящему делу, суд первой инстанции не учел следующее. 

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, освобождаются: государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

По смыслу вышеприведенных правовых норм, если ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, то отсутствуют основания для взыскания с него государственной пошлины в федеральный бюджет.

Соответственно, поскольку Управление Росреестра в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ освобождено от уплаты государственной пошлины, оснований для взыскания с него в доход федерального бюджета государственной пошлины по заявлению в размере 3 000 руб. 00 коп. у суда первой инстанции не имелось, а потому в указанной части решение суда надлежит отменить.  

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения от 22.03.2024 судом первой инстанции не допущено, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области подлежит отмене в части взыскания с Управления в федеральный бюджет государственной пошлины по заявлению, в остальной части решение суда надлежит оставить без изменения, а жалобы Общества и Управления – без удовлетворения. 

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на Общество, Управление от уплаты государственной пошлины освобождено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 22.03.2024 по делу №  А56-59701/2023 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.03.2023 № 2 к договору аренды земельного участка от 19.06.2017 № 13/ЗК-05859 за номером 78:12:006328:1027-78/011/2023-6 от 11.04.2023.».  

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

  Председательствующий

 

        С. А. Нестеров

  Судьи

 

        В. А. Семиглазов

        В. В. Черемошкина