ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-9236/2024

город Ростов-на-Дону

15 августа 2024 года

15АП-11212/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,

при участии:

от ИП ФИО1: представитель ФИО2 по доверенности от 05.08.2024 (онлайн-участие);

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

на решение Арбитражного суда Краснодарского края      от 06.06.2024 по делу № А32-9236/2024 

по иску Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ФИО3, индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о расторжении, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФИО3, индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - предприниматель, ИП ФИО1) о расторжении договора аренды от 12.03.2014 № 4000004845 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403018:389, об обязании в течение десяти дней со дня вступления в силу решения суда по настоящему делу вернуть в состоянии согласно целевому назначению и виду разрешённого использования земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403018:389, об указании, что решение является основанием для погашения в ЕГРН записи от 09.01.2024 №23:40:0403018:389-23/231/2024-3 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403018:389.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2024 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы администрация указывает, что судом первой инстанции установлено, что отсутствие в градостроительном плане от 09.06.2017 места допустимого размещения зданий делало невозможной застройку участка. Однако указанному градостроительному плану дана правовая оценка в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2018 по делу №А32-33477/2017. Судом в основу обжалуемого судебного акта положен градостроительный план от 09.06.2017. Однако ответчиками не представлено ни одного доказательства, что ими принимались меры, направленные на получение разрешения на строительство объекта капитального строительства. Администрация обращает внимание суда на тот факт, что все действия по освоению спорного земельного участка арендатором были предприняты после подачи администрацией искового заявления о расторжении договора аренды земельного участка. Более того, документы, представленные в материалы дела, датированные 2017-2018 годами, являлись предметом рассмотрения в рамках дела №А32-33477/2017. Вместе с тем, представленные документы свидетельствует о длительном неосвоении земельного участка. Судом первой инстанции ошибочно сделан вывод о несущественности характера нарушений, допущенных арендатором земельного участка. Получение градостроительного плана 30.01.2024, т.е. спустя 2 года после утверждения проекта внесения изменений в генеральный план муниципального образования город-курорт Геленджик, свидетельствует об обратном. В градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403018:389 от 30.01.2024 отражено место допустимого размещения здания, что указывает на возможность застройки участка в соответствии с целью аренды. Арендатором не представлено доказательств попытки получения разрешения на строительство либо отказа в получении разрешения на строительство. Таким образом, вывод суда о наличии препятствий в использовании земельным участком по причине отсутствия пятна застройки не соответствует действительности. Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ФИО3 к ИП ФИО1, осуществлена с целью избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды. Такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом.

12.08.2024 в апелляционный суд поступил отзыв ИП ФИО1 на апелляционную жалобу с приложением нового доказательства.

            Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 поддержал ходатайство о приобщении нового доказательства, а именно письма Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджика от 24.05.2024; возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, не обеспечили явку своих представителе в судебное заседание. Представитель истца ФИО4, ходатайство которого об участии в судебном заседании в режиме веб-конференции было удовлетворено судом, в назначенное время не подключился к данной системе. Наличие технических сбоев в работе системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) со стороны суда не установлено.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Протокольным определением от 13.08.2024 суд апелляционной инстанции отказал в приобщении к материалам дела отзыва ИП ФИО1 на апелляционную жалобу с приложением нового доказательства, так как отзыв представлен за день до назначенного судебного заседания, а уважительность причин невозможности представления нового доказательства в суд первой инстанции в нарушение положений статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обоснована. При этом доказательств исполнения предусмотренной частью 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанности по заблаговременному направлению копии отзыва с приложением нового доказательства всем участвующим в деле лицам, не представлено.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ИП ФИО1, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании выписки из протокола от 09.10.2007 N 19-а заседания Комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков и продажи права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона, постановления администрации от 26.07.2013 N 2128 "Об установлении площади земельного участка по ул. Приморской, 30а в г. Геленджик", постановления администрации от 20.01.2014 N 37 "О корректировке границ земельных участков", постановления администрации от 24.02.2014 N 421 "О внесении изменений в постановления администрации муниципального образования город - курорт Геленджик от 20.01.2014 N 37 "О корректировке границ земельных участков", между администрацией (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403018:389 площадью 1 206 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования "для размещения курортной гостиницы" от 12.03.2014 N 4000004845, сроком до 09.10.2056.

Соглашением от 27.12.2023 ФИО3 передала права и обязанности по договору ИП ФИО1 Переход права зарегистрирован 09.01.2024 в ЕГРН, что подтверждается представленной выпиской.

Истец указывает, что согласно акту осмотра от 01.12.2023, составленному специалистами управления имущественных отношений администрации, земельный участок для размещения курортной гостиницы не используется (какие-либо объекты на участке отсутствуют, строительные работы не ведутся), участок захламлен бытовым мусором, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства отсутствуют.

Полагая, что данные обстоятельства являются существенным нарушением договора, управление в письме от 04.12.2023 N 51-3340/23-01-14 предложило ФИО3 устранить допущенные нарушения, представить соответствующие доказательства, указав, что в случае неисполнения этих требований будет рассмотрен вопрос о расторжении договора.

ФИО3 в письме от 15.12.2023 сообщила управлению, что собирает документы для получения разрешения на строительство гостиницы и сослалась в числе прочего на внесение изменений в 2022 году в генеральный план и правила землепользования и застройки, что, по ее мнению, повлияло на возможность приступить к освоению участка по целевому назначению.

27.12.2023 управление направило арендатору письмо от 25.12.2023 N 19429/15-39-05 с предложением расторгнуть договор с приложением соответствующего соглашения.

Также управление в письме от 09.01.2024 N 19801/15-39-05 сообщило ФИО1 о принятии решения о расторжении договора, ссылаясь на недостижение арендатором цели аренды, что нарушает права и интересы администрации.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.

При рассмотрении спора возникшие между сторонами правоотношения верно квалифицированы судом как обязательственные, регулируемые главой 34 Гражданским кодексом Российской Федерации, общими положениями гражданского законодательства об обязательствах, с учетом особенностей, установленных земельным законодательством.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что договор заключен сроком до 09.10.2056.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В письме от 04.12.2023 N 51-3340/23-01-14 истец предложил ФИО3 устранить нарушение в виде неиспользования земельного участка по целевому назначению, указав, что в случае неустранения будет рассмотрен вопрос о расторжении договора. Также, в адрес арендатора в дальнейшем направлено соглашение о расторжении договора. 

Изложенное свидетельствует о соблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора для рассмотрения по существу требования о расторжении договора аренды по основанию невыполнения арендатором требования о застройке участка.

В рассматриваемом случае, в качестве основания расторжения договора администрация ссылается на неосвоение земельного участка согласно условиям договора.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Право аренды земельного участка прекращается принудительно в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзац 6 подп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Согласно выработанному судебной практикой подходу, указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как установлено судом первой инстанции, 09.06.2017 ФИО3 получила градостроительный план земельного участка N RU233030005738, согласно которому участок относился к зоне ОД (общественно-деловая застройка), в числе основных видов разрешенного использования участков в которой установлено "гостиничное обслуживание". Между тем, согласно градостроительному плану, в границах участка отсутствовало место допустимого размещения зданий (строений, сооружений).

Как справедливо отмечено судом первой инстанции, информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи (часть 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 части 7 статьи 51, части 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации для разработки проектной документации и получения разрешения на строительство требуется градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство.

Отсутствие в градостроительном плане 2017 года места допустимого размещения зданий делало невозможной застройку участка, т.е. его целевое использование. В такой ситуации цель достижения аренды (строительство курортной гостиницы) в соответствии с градостроительным планом 2017 года была недоступна арендатору по независящим от него причинам.

Доводы апеллянта о том, что в рамках дела №А32-33477/2017 судом дана оценка градостроительному плану от 2017 года, подлежат отклонению, поскольку в рамках названного дела рассматривались требования администрации об освобождении земельного участка путем демонтажа торгового павильона, в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, соответственно, судом оценивались иные обстоятельства для прекращения договорных отношений.

При этом в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2021 N 305-ЭС20-7170 в качестве примера юридической невозможности использовать имущество, которая в силу пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит отнесению к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, рассмотрена ситуация, когда публично-правовое образование, реализуя в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

Согласно пояснениям ИП ФИО1, которые не опроверг истец, в период с 2020 по 2022 годы в Геленджике разрабатывались новые редакции генерального плана и правил землепользования и застройки, которые были направлены на существенное обновление (изменение) текущего регулирования.

Суд первой инстанции отметил, что с учетом отсутствия места допустимого размещения зданий в границах земельного участка по градостроительному плану 2017 года вопрос о содержании новых редакций документов территориального планирования и градостроительного зонирования имел для арендатора существенное значение, поскольку эти нормативные правовые акты определяют правовой режим земельного участка, устанавливая параметры градостроительной деятельности на нем.

14.01.2022 решением Думы МО г.-к. Геленджик был утвержден проект внесения изменений в генеральный план МО г.-к. Геленджик.

Градостроительным законодательством установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)).

Из системного толкования положений пунктов 2, 5, 6, 7 и 8 статьи 1 и части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что установление территориальных зон в ПЗЗ конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам.

Правила землепользования и застройки муниципального образования должны соответствовать генеральному плану этого муниципального образования, что подразумевает необходимость соответствия территориальных зон ПЗЗ функциональным зонам, определенным генеральным планом (пункт 57 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)).

На основании положений генерального плана 2022 года решением Думы МО г.-к. Геленджик от 16.08.2022 N 534 приняты изменения в правила землепользования и застройки территории МО г.-к. Геленджик.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами (статья 30 Градостроительного кодекса).

Арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации).

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (часть 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (п. 2 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Одной из составляющих градостроительного регламента являются предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, которые включают в себя в том числе предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений (ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с картой градостроительного зонирования спорный земельный участок включен в территориальную РЗ (Зона отдыха). Указанная зона предназначена в числе прочего для размещения объектов гостиничного обслуживания. Согласно градостроительному регламенту к числу основных видов разрешенного использования в указанной зоне относится "гостиничное обслуживание".

30.01.2024 арендатор получил градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) N РФ-23-3-03-0-00-2024-0069-0. В градостроительном плане отражено место допустимого размещения зданий застройки, что указывает на возможность застройки участка в соответствии с целью аренды.

В условиях отсутствия в градостроительном плане 2017 года места допустимого размещения здания, а также с учетом изменения концепции генерального плана (первичного документа территориального планирования) и, как следствие, документа градостроительного зонирования (ПЗЗ), арендатор на период изменения градостроительного регулирования по независящим от него причинам находился в состоянии неопределенности относительно будущего регулирования градостроительной деятельности на участке.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что до утверждения новых редакций генплана и ПЗЗ у арендатора имелись объективные препятствия для освоения и использования участка в соответствии с видом его разрешенного использования. В связи с этим его поведение не может быть квалифицировано как недобросовестное, неразумное и неосмотрительное.

Более того, апелляционный суд отмечает, что вопреки доводам апеллянта, срок в течение которого должен быть освоен земельный участок, договор аренды земельного участка не содержит. В свою очередь, судом первой инстанции дана надлежащая оценка последующим действиям арендатора после получения им градостроительного плана 2024 года.           

Так, предприниматель (заказчик) заключил договор на выполнение проектных работ от 30.01.2024 N 23-07-004 с ООО "А-Стиль" (подрядчик). Предметом договора является разработка подрядчиком проектной документации для получения разрешения на строительство объекта "Гостиница на 26 номеров по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0403018:389". Проектировщик (подрядчик) выполнил предпроектные проработки (первый этап), результатом которых является архитектурно-градостроительный облик объекта (АГО).

27.03.2024 предприниматель подал в управление архитектуры и градостроительства администрации заявку на согласование АГО. В случае согласования уполномоченным органом АГО проектировщик выполнит разработку проектной документации, необходимой для прохождения строительной экспертизы (второй этап; пункты 2.2 и 3.4 договора). На момент принятия судом решения управление архитектуры и градостроительства (структурное подразделение администрации) не сообщило предпринимателю информацию о результате рассмотрении заявки на согласование АГО.

05.03.2024 ИП ФИО1 обратился в управление жилищно-коммунального хозяйства с заявлением о выдаче порубочного билета на для устранения аварийных сухостойных деревьев на участке. Однако на момент принятия решения администрация не выдала ИП ФИО1 порубочный билет.

19.03.2024 арендатор обратился в управление жилищно-коммунального хозяйства с заявлением о выдаче технических условий на ливневую канализацию и вывоз строительного мусора и грунта с участка. В дело представлены технические условия управления ЖКХ администрации на подключение объекта недвижимого имущества (гостиницы) к ливневой канализации от 15.05.2024.

29.03.2024 предприниматель подал в ООО "КВГ" запрос о выдаче технических условий на подключение (технологическое присоединение) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403018:389. В дело представлены технические условия ООО "Концессии водоснабжения - Геленджик" на подключение к централизованной системе холодного водоснабжения от 17.04.2024 и на подключение к системе водоотведения от 17.04.2024.

В подтверждение отсутствия задолженности по арендной плате ИП ФИО1 представил в дело платежное поручение N 119 от 10.04.2024 об оплате аренды платы за 2 квартал 2024 г.

Кроме того, предприниматель представил в дело фототаблицу, которая подтверждает покос травы на земельном участке и отсутствие захламления бытовым мусором, на которое администрация ссылается в иске.

Относительно ссылки истца на незаконный снос лиственных деревьев на земельном участке суд указал, что имеющиеся в деле доказательства не позволяют сделать достоверный вывод о вине арендатора. Кроме того, само по себе указанное нарушение не является достаточным для расторжения договора аренды на срок 49 лет. Во всяком случае, вопрос о привлечении виновных лиц к ответственности может быть урегулирован в рамках административного производства с возмещением причиненного ущерба.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также правовой позиции, сформулированной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора. Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту.

Совокупность перечисленных выше документов (действий) свидетельствует о совершении арендатором юридически значимых действий (по получению градостроительного плана земельного участка, разработке проектной документации на здание, представлению АГО объекта на согласование в уполномоченный орган, получению технических условий на подключение к инженерным сетям, установку и ввод в эксплуатацию энергопринимающего устройства на участке), направленных на освоение участка, что указывает на его заинтересованность в продолжении (сохранении) арендных правоотношений. В такой ситуации расторжение договора не будет являться обоснованной, соразмерной и справедливой мерой ответственности.

Неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором (Определение Конституционного Суда РФ от 27.01.2022 N 90-О).

Исходя из установленного момента появления у арендатора правовой возможности к целевому использованию земельного участка в соответствии с градостроительным планом 2024 года и принятия им перечисленных выше мер, направленных на освоение участка, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что арендатор не допустил существенных нарушений условий договора, в связи с чем основания для расторжения договора в судебном порядке отсутствуют.

Относительно довода истца о недобросовестной передаче ФИО3 прав и обязанностей по договору (перенайм) в пользу ИП ФИО1 суд исходил из того, что передача прав и обязанностей по договору по общему правилу влечет полное выбытие первоначального арендатора из договора. При реализации ФИО3 права на передачу договора в пользу ИП ФИО1 к последнему вместе с правами и обязанностями перешли все связанные с этой передачей риски. Таким образом, ФИО3 выбыла из спорного правоотношения, следовательно, ФИО3 является ненадлежащим ответчиком, в связи с чем в удовлетворении требований к ней отказано.

Доводы апеллянта о злоупотреблении ответчиками правом не нашли своего подтверждения.

В части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, указанная норма права закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей. Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенным (неправомерным) и признаются злоупотреблением правом. При этом основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу.

Одновременно в части 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель закрепил презумпцию добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений, это означает, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

При этом доказывать недобросовестность или неразумность действий должен тот, кто с таким поведением связывает правовые последствия. Таких доказательств ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций истцом не представлено.

            При этом разрешение вопроса о наличии условий для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Освоение земельного участка является обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых такой участок предоставлен. В данном случае арендатор принимает меры к реализации цели договора, действует добросовестно, заинтересован в строительстве объекта на участке. В удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора аренды по заявленным им основаниям суд отказал правильно. 

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.04.2024 по делу N А32-11825/2023, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 07.10.2021 по делу N А84-6451/2020.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации суд не рассматривает вопрос об оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, поскольку заявитель освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2024 по делу № А32-9236/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

   Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

   Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           Р.А. Абраменко

 

Судьи                                                                                             Н.В. Нарышкина

 

Т.Р. Фахретдинов