Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А49-2858/2020

г. Пенза

10 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена  10 июня 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 10 июня 2020 года 

 

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

первого заместителя прокурора Пензенской области (Богданова ул., 7, Пенза г., 440601) в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования «рабочий поселок Шемышейка Шемышейского района Пензенской области» в лице Комитета местного самоуправления рабочего поселка Шемышейского района Пензенской области (Ленина ул., д.24 р.п. Шемышейка, Шемышейский район, Пензенская область, 442430, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчикам: 1. Администрация рабочего поселка Шемышейка Шемышейского района Пензенской области (Ленина ул., д.24 р.п. Шемышейка, Шемышейский район, Пензенская область, 442430, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

2. индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317583500002959)

о признании сделки недействительной в части

при участии:

от прокуратуры Пензенской области – ФИО2 (удостоверение) 

 

установил:

первый заместитель прокурора Пензенской области в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования «рабочий поселок Шемышейка Шемышейского района Пензенской области» в лице Комитета местного самоуправления рабочего поселка Шемышейского района Пензенской области обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к администрации рабочего поселка Шемышейка Шемышейского района Пензенской области и  индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительными подпунктов 4.3.2, 4.3.3 пункта 4.3 договора аренды земельного участка №1 от 09.01.2020, заключенного между ответчиками. Требования истца заявлены на основании ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель прокуратуры в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.  

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Ответчики, в нарушение статьи 131 АПК РФ письменный отзыв на иск не представили. Согласно п.4 статьи 131 АПК РФ в случае непредставления письменного отзыва на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с ч.1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 N А65-5938/2013).

В соответствии со ст. 156 АПК РФ арбитражный суд, с учетом мнения представителя прокуратуры, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Заслушав представителя прокуратуры, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Согласно ст. 52 АПК РФ  прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований. 

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, в соответствии с результатами аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и в соответствии с протоколом №1 приема заявок на участие в открытом аукционе от 23.12.2019, между администрацией рабочего поселка Шемышейка Шемышейского района Пензенской области (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) 09.01.2020 заключен договор аренды земельного участка № 1, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду сроком на 1 (один) год земельный участок с кадастровым номером 58:28:0400505:3423, местоположением: 

<

...> площадью 1085 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использований – объекты придорожного сервиса. 

Договор зарегистрирован надлежащим образом в установленном законом порядке 20.01.2020.

Земельный участок передан ФИО1 по акту приема-передачи от 09.01.2020.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, а также порядок и сроки ее внесения согласованы сторонами в разделе 3 Договора.

Права Арендатора закреплены в п. 4.3 Договора.

В числе прав Арендатора стороны закрепили право передавать земельный участок в ипотеку (подп. 4.3.2 п. 4.3 договора) и право по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора (подп. 4.3.3 п. 4.3 договора).

Указывая на то, что подпункты 4.3.2 и 4.3.3 пункта 4.3 договора противоречат ч.5 ст. 22, ст. 39.6, п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, п.1.1 ст.62 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке» Прокуратура обратилась с иском о признании данных подпунктов договора недействительными. 

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п.п. 1 и 2 ст. 421 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ закрепляет право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Так, согласно пунктам 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Статья 607 ГК РФ предусматривает возможность установления особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В частности, пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Аналогичная позиция о необходимости учета требований данной нормы закона изложена в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» от 28.01.2005 № 90.

Вместе с тем, подпунктом 4.3.2 пункта 4.3 договора, заключенного на срок менее 5 лет, установлено, что арендатор имеет право передавать  в ипотеку право аренды земельного участка. В нарушение требований закона данное положение договора не содержит такого необходимого условия для залога прав краткосрочной аренды как получение согласия арендодателя.

Ввиду вышеизложенного условие подп. 4.3.2 п. 4.3 договора, заключенного на срок менее 5 лет, не предусматривающее возможность передачи права аренды земельного участка в ипотеку с согласия Арендодателя, не соответствует положениям действующего законодательства Российской Федерации.

Из п. 1 ст. 621 ГК РФ следует, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. 

Ограничения данного права, в частности, установлены Земельным кодексом Российской Федерации для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключения из этого правила установлены подп. 31 п. 2 и п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ (в т.ч. отсутствие нарушений земельного законодательства при использовании участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства; первоначальное предоставление земельного участка без торгов либо изначальное предоставление участка гражданину на аукционе для ведения садоводства).

Таким образом, само по себе надлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не является достаточным основанием для возникновения у него права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

При таких обстоятельствах закрепление в подп. 4.3.3 п. 4.3 Договора безусловного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации, а также законодательства Российской Федерации в сфере защиты конкуренции, создавая риск бесконтрольного и безосновательного предоставления преференций отдельным хозяйствующим субъектам.

Заключение договора аренды земельного участка в нарушение требований земельного и гражданского законодательства не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ  недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что подпункты 4.3.2 и 4.3.3 пункта 4.3 договора противоречат существу нормативного регулирования и нарушают публичный интерес, арбитражный суд признает их недействительными на основании ст. ст. 168, 180 ГК РФ.

Право прокурора обращаться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти и органами местного самоуправления, и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти и органами местного самоуправления, предусмотрено ст. 52 АПК РФ. 

При этом в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абз. 2 и 3 ч.1 ст. 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Поскольку понятие публичный интерес законодательно не определено, вопросы о том, нарушаются ли сделкой публичные интересы, должны разрешаться судом исходя из характера и последствий, допущенных при совершении сделки нарушений с учетом всех обстоятельств дела. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 75 Постановления № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы 

В данном случае предъявленный прокурором иск о признании подпунктов 4.3.2 и 4.3.3 пункта 4.3 Договора недействительными, направлен на защиту прав публичного собственника и интересов неопределенного круга лиц, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (ст. 2 АПК РФ).

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд, руководствуясь ст. ст. 167, 168, 180 ГК РФ, признает исковые требования Прокуратуры законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Расходы по уплате госпошлины в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отнесению на ответчиков. 

Размер госпошлины при обращении в арбитражный суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной составляет 6000 руб. Госпошлина относится на ответчиков в равных долях – по 3000 руб. на каждого. Но поскольку в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации первый ответчик – Администрация рабочего поселка Шемышейка Шемышейского района Пензенской области освобожден от уплаты госпошлины, то госпошлина подлежит взысканию со второго ответчика – ФИО1 в размере 3000 руб. Учитывая, что прокурор в соответствии с п.п.1 п.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина подлежит взысканию со второго ответчика непосредственно в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования первого заместителя прокурора Пензенской области удовлетворить. 

Признать недействительными подпункты  4.3.2, 4.3.3 пункта 4.3 договора аренды земельного участка №1 от 09.01.2020 заключенного между администрацией рабочего поселка Шемышейка Шемышейского района Пензенской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

 Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб.

 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

 

Судья                                                                                                  С.А. Новикова