АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Орел                                                                                              Дело  № А48-6651/2019

«27» декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2019 года

          Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Орловский государственный аграрный университет имени Н.В. Парахина» (302019, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Фудлэнд» (302016, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Министерство сельского хозяйства Российской Федерации (107139, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

2) Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (300041, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

1) о расторжении договора аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности, закрепленного на праве оперативного управления за ФГБОУ ВО ОГАУ от 22.01.2016 № 1,

2) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 854 010 руб. 00 коп., пени за просрочку арендной платы в сумме 23 458 руб. 24 коп., задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме 1 024 812 руб. 00 коп., пени за просрочку оплаты коммунальных услуг в сумме 19 517 руб. 67 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца –  представитель ФИО2 (паспорт, доверенность №01/1-2101 от 07.08.2019);

от ответчика - представитель ФИО3 (паспорт, доверенность №84 от 22.11.2019), после перерыва не явился;

от третьих лиц (1, 2) -  не явились, извещены надлежащим образом;

в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв с 16.12.2019 до 23.12.2019;

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Орловский государственный агарный университет имени Н.В. Парахина» (далее – истец, ФГБОУ ВО ОГАУ) обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фудлэнд» (далее – ответчик, ООО «Фудлэнд») о расторжении договора аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности, закрепленного на праве оперативного управления за ФГБОУ ВО ОГАУ от 22.01.2016 № 1.

          В обоснование заявленных требований истец ссылался на ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункты 5.2.1-5.2.3 договора аренды недвижимого имущества от 22.01.2016 № 1, мотивируя тем, что арендатор не соблюдает требования к безопасной эксплуатации федерального недвижимого имущества; произвел работы, ухудшающие техническое состояние арендуемого имущества; использовал имущество не по назначению; нарушил сроки уплаты арендных платежей, ввиду чего за ООО «Фудлэнд» числится задолженность по арендной плате.

          В уточнении к исковому заявлению от 16.12.2019 и в дополнении к уточнению искового заявления от 23.12.2019 истец просил также взыскать с ответчика  задолженность по арендной плате в сумме 854 010 руб. 00 коп., пени за просрочку арендной платы в сумме 23 458 руб. 24 коп., задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 1 024 812 руб. 00 коп., пени за просрочку оплаты коммунальных услуг в сумме 19 517 руб. 67 коп., всего 1 921 797 руб. 91 коп.

          Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, мотивируя тем, что истцом не представлено доказательств нарушения ООО «Фудлэнд» условий договора аренды недвижимого имущества от 22.01.2016 №1. По мнению ответчика, недвижимое имущество (столовая) предоставлялось в аренду по решению Минсельхоза России от 18.01.2016 №ВА-15-25/245 в том числе для производства продуктов питания, что следует из п. 1.1 договора. Ответчик указал, что в результате произведенных ООО «Фудлэнд» строительных  работ состояние арендуемого имущества улучшилось. Кроме того, все работы были согласованы с ФГБОУ ВО ОГАУ. Ответчик также ссылается на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора, что влечет оставление исковых требований без рассмотрения.            

          Определением от 25.11.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство сельского хозяйства Российской Федерации (далее – Минсельхоз России, третье лицо (1)) и Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (далее – МТУ Росимущества в  Тульской, Рязанской и Орловской областях, третье лицо (2)).

          01.10.2019 ответчик заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области. 

          В судебном заседании 16.12.2019 ответчик пояснил, что не поддерживает ранее заявленное ходатайство о привлечении к участию в деле Управления Росреестра по Орловской области. Ввиду изложенного, указанное ходатайство суд не рассматривал. 

           В судебном заседании 23.12.2019 истец поддержал заявленные требования с учетом уточнения.         

          Ответчик в судебное заседание после перерыва 23.12.2019 не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. 

             Третьи лица в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела судом извещены надлежащим образом по правилам ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе путем своевременного размещения информации о движении дела на официальном сайте суда в сети Интернет.

             Руководствуясь статьей 156 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчика и третьих лиц (1, 2) по представленным доказательствам.   

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд считает, что заявленный иск подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.     

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности Российской Федерации (регистрационная запись 57-57-01/093/2011-315 от 23.11.2011) и право оперативного управления ФГБОУ ВО ОГАУ (регистрационная запись 57-01/01-25/2003-728 от 01.08.2003) на нежилое помещение с наименованием «Столовая», площадью 1255,9 кв.м., количество этажей - 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер 57:25:0020535:95, расположенное по адресу: 

<

...> (выписка из ЕГРН от 16.09.2019 №КУВИ-001/2019-22629221).

09.06.2015 генеральный директор ООО «Фудлэнд» ФИО4 обратился к ректору ФГБОУ ВПО ОГАУ Парахину Н.В. с письмом о предоставлении в аренду недвижимого имущества – столовой, расположенной по адресу: 

<

...>, для производства продуктов питания и организации общественного питания обучающихся и сотрудников университета (т.1 л.д. 18).

Согласно Уставу ФГБОУ ВО ОГАУ, зарегистрированному МРИ ФНС России №9 по Орловской области 18.08.2015,  Университет является федеральной государственной образовательной организацией, учредителем Университета является Российская Федерация, функции учредителя осуществляет Минсельхоз России.   

В силу п.1 ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

В соответствии с п. 10 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 №7-ФЗ "О некоммерческих организациях" бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом.

Письмом от 18.11.2015 исх. №01/1-2488 ФГБОУ ВО ОГАУ просило Минсельхоз России принять решение о передаче по договору аренды арендатору ООО «Фудлэнд» объекта недвижимости – столовой с целью организации  общественного питания обучающихся и сотрудников университета, производства продуктов питания (т.1 л.д. 19-20).

В ответном письме от 18.01.2016 №ВА-15-25/245 Минсельхоз России согласовал заключение договора аренды столовой сроком действия на 5 лет в порядке, предусмотренном п.2 ч. 3.2 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».  

Согласно п.2 ч. 3.2 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность.

22.01.2016 между ФГБОУ ВО ОГАУ (арендодатель) и ООО «Фудлэнд» (арендатор) был заключен договор №1 аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности, закрепленного на праве оперативного управления за ФГБОУ ВО ОГАУ (далее – договор аренды №1 от 22.01.2016), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в  аренду недвижимое имущество – столовая, расположенная по адресу: 

<

...>, общей площадью 1255,9 кв.м. Целевое назначение: организация общественного питания обучающихся и сотрудников университета, производство продуктов питания (п. 1.1 договора).   

Пунктом 1.4 договора аренды №1 от 22.01.2016 установлен срок действия указанного договора с 22.01.2016 по 22.01.2021. 

С учетом требований ст. 609, п.2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды №1 от 22.01.2016 был зарегистрирован в установленном законом порядке 08.06.2016, номер государственной регистрации 57-57/001-57/001/007/2016-3574/1.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статей 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

По акту приема-передачи от 22.01.2016 арендодатель передал, а арендатор принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды №1 от 22.01.2016. Согласно п. 12 акта приема-передачи, недостатки переданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие использованию имущества по назначению в соответствии с п. 1.1 договора, отсутствуют.

Частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1.3 договора аренды №1 от 22.01.2016, арендатор несет имущественные права и обязанности в отношении переданного в аренду имущества в полном объеме. Пунктом 2.2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование объектом. 

Как следует из п. 3.1 договора, арендная плата при подписании договора установлена на основании Отчета об определении рыночно обоснованной арендной платы за объект аренды №72 от 24.07.2015 в размере 2049624,00 руб. в год, 170802,00 в месяц (с учетом НДС). Арендатор оплачивает ежемесячную арендную плату за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца по указанным в договоре реквизитам (п. 3.2 договора). В силу п. 3.4 договора, указанная арендная плата не включает в себя возмещение расходов по коммунальным платежам и эксплуатационным услугам. 

Ответчик обязанность по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил. Как следует из дополнения к уточнению искового заявления от 23.12.2019, на протяжении 2019 года ответчик систематически нарушал сроки внесения арендной платы, арендная плата за июль и октябрь 2019 ответчиком оплачена не полностью, арендная плата за июнь, август, сентябрь, ноябрь и декабрь 2019 ООО «Фудлэнд» не оплачена, ввиду чего за ответчиком числится задолженность по арендным платежам в сумме 854 010 руб., а также задолженность по оплате коммунальных услуг по состоянию на 01.12.2019 в сумме 1 024 812 руб. 

В дополнении к отзыву от 20.12.2019 ответчик признал задолженность по арендной плате в размере 854 010 руб.,  а также задолженность по  коммунальным платежам в размере 501 160 руб. 72 коп. 

В соответствии с п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст. 615 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 2.2.2, 2.2.6, 2.2.11 договора аренды №1 от 22.01.2016, арендатор обязался использовать переданное в аренду имущество в соответствии с условиями настоящего договора, соблюдать в арендуемых помещениях санитарно-эпидемиологические требования к видам деятельности арендатора и арендуемому имуществу, не производить без письменного согласия арендодателя и без письменного согласования с органами пожарного, санитарно-эпидемиологического и энергонадзора, другими уполномоченными органами прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, иного улучшения, вызываемого потребностями арендатора.   

Как следует из представления Прокуратуры Советского района г. Орла об устранении нарушений федерального законодательства от 20.09.2018 (т.1 л.д. 22),  Прокуратурой района на основании решения о проведении проверки от 11.09.2018 №53 проведена проверка законности распоряжения, использования, содержания помещения столовой, расположенной по адресу: 

<

...>. В ходе проверки установлено, что ООО «Фудлэнд» в столовой был осуществлен ремонт (заменена часть оконных рам, заменены двери, частично отремонтирована крыша, произведен текущий ремонт 1 этажа, 2 этаж переоборудован под производство продуктов питания «Космопит» с установкой оборудования повышенной мощности). Вышеуказанным представлением  Прокуратуры Советского района г. Орла истцу предписано получить от Минсельхоза России соответствующее согласование или отказ в согласовании на возможность использования ООО «Фудлэнд» помещения столовой для производства продуктов питания. 

Письмом от 26.12.2018 исх. №15/1833 Департамент земельной политики, имущественных отношений и госсобственности Министерства сельского хозяйства Российской Федерации разъяснил, что в соответствии с письмом Минсельхоза о согласовании вопроса передачи недвижимого имущества по договору аренды от 18.01.2016 №ВА-15-25/245 ООО «Фудлэнд» может использовать данное имущество исключительно с целью организации общественного питания (т.1 л.д. 31). 

Письмами от 11.01.2019 исх. №01/1-32, от 18.02.2019 №01/1-395  ФГБОУ ВО ОГАУ указывало арендатору на необходимость во исполнение условий договора  аренды №1 от 22.01.2016 обеспечить арендодателю беспрепятственный доступ в арендуемые помещения, предоставить документы на проведение в столовой строительных работ, а также предлагало ООО «Фудлэнд» расторгнуть договор аренды (т. 1 л.д. 32, 33).  

По правилам пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.   При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Поскольку ООО «Фудлэнд» не ответило на письма истца от 11.01.2019 исх. №01/1-32, от 18.02.2019 №01/1-395, содержащие требования об исполнении обязательств по договору и предложение о расторжении договора аренды №1 от 22.01.2016 в добровольном порядке, суд считает соблюденным досудебный порядок урегулирования спора.

Довод ответчика о том, что письма ФГБОУ ВО ОГАУ  от 11.01.2019 исх. №01/1-32, от 18.02.2019 №01/1-395 в адрес ООО «Фудлэнд» не направлялись, опровергается представленными в материалы дела доказательствами.

Согласно уведомлений службы доставки ООО «Диком-Регион» - официальный представитель Major Express от 19.02.2019 (т.1 л.д. 152, 153), 14.01.2019 и 19.02.2019 ООО «Фудлэнд» отказалось от получения почтовых отправлений ФГБОУ ВО ОГАУ, направленных по юридическому адресу ответчика, ссылаясь на то, что получатель находится в командировке.  

Частью 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

         Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

           При таких обстоятельствах суд признал  соблюденным досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора, установленный ст.ст. 452, 619 ГК РФ.

В п. 5.2 договора аренды №1 от 22.01.2016 стороны предусмотрели,  что настоящий договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по решению суда, а также после направления арендодателем письменного уведомления арендатору, в следующих случаях:

- в случае несоблюдения арендатором установленных законодательством Российской Федерации требований к безопасной эксплуатации федерального недвижимого имущества (п. 5.2.1 договора);

- если арендатор не вносит арендную плату два или более раз подряд в сроки, предусмотренные п. 3.2 договора (п. 5.2.2 договора);

- если арендатор ухудшает состояние имущества, инженерного или иного оборудования (п. 5.2.3 договора).  

Материалами дела подтверждается и ответчиком признается наличие у ООО «Фудлэнд» задолженности по арендной плате за июль 2019 - ноябрь 2019 в сумме 854010 руб. Кроме того, из подписанного сторонами акта сверки расчетов за период январь 2019 – ноябрь 2019 усматривается, что арендная плата за февраль 2019 – май 2019 вносилась ответчиком с нарушением срока, предусмотренного п. 3.2 договора аренды №1 от 22.01.2016.

При таких обстоятельствах суд считает установленным основание для расторжение договора аренды №1 от 22.01.2016, предусмотренное п. 5.2.2   указанного договора. Суд полагает допущенные ООО «Фудлэнд» нарушения срока уплаты арендной платы  по договору аренды №1 от 22.01.2016 существенными, поскольку просрочка внесения оплаты имела место систематически на протяжении 10 месяцев, за 6 месяцев арендная плата до настоящего времени не оплачена, ввиду чего истец (арендодатель) в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, истцом в материалы дела представлено выполненное ИП ФИО5 экспертное заключение №072/19-э от 29.03.2019 по определению технического состояния объекта исследования: конструкций перекрытий 1-го этажа здания столовой, находящейся по адресу: 

<

...>, лит. Д. Как следует из п. 10.2 представленного заключения, исследование проводилось путем осмотра объектов исследования в здании столовой по адресу: 

<

...>, лит. Д, анализа их фактического состояния с фотофиксацией. По результатам исследования было установлено, что ООО «Фудлэнд» произвело следующие работы, ухудшающие техническое состояние переданного в аренду имущества:

1) полное и частичное разрушение трех плит перекрытия 1-го этажа;

2) установка технологического оборудования – кран-балки и 2-х анклавов с пультом управления;

3) демонтаж части металлической рамы остекления и самого остекления на 2-м этаже;

4) прокладка скрытых и открытых проводок и коммуникаций, с нарушением систем водоснабжения и канализации в санузлах;

5) перепланировка помещений санузлов на 1-м этаже – демонтаж кирпичных перегородок, дверей, сантехприборов. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывал, что все строительные работы произведены по согласованному с истцом проекту перепланировки и переустройства помещений здания столовой по адресу: 

<

...>, выполненному ООО «Архстройпроект» (т.2 л.д. 62-69). В правом нижнем углу первой страницы проектной документации имеются штамп «Т.И. Гуляева» и подпись указанного лица, удостоверенная оттиском печати ФГБОУ ВО ОГАУ.  Вместе с тем, ответчик не исполнил протокольное определение суда от 16.12.2019 и не представил пояснительную записку к проекту переустройства здания столовой. 

Представленное ООО «Фудлэнд» заключение ООО «Архстройпроект» 2016 года о техническом состоянии строительных конструкций здания столовой по адресу: 

<

...>, по смыслу  Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 №87 не является частью проектной документации и не содержит сведений о том, кем, когда и на каком основании было произведено переустройство объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах не представляется возможным установить, какие именно строительные работы были согласованы с истцом, поскольку проектная документация в полном объеме, соответствующая требованиям  Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 №87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", в материалы дела не представлена.    

Также ответчиком не представлен подлинный экземпляр проектной документации 2016 года, о намерении представить который ООО «Фудлэнд» заявляло в дополнении к отзывам от 10.12.2019 (т.2 л.д. 59-60). С учетом намерения истца после представления подлинной проектной документации заявить ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы ввиду сомнений в подлинности подписи ФИО6, бездействие истца, не представившего подлинника проектной документации, надлежит квалифицировать как злоупотребление процессуальным правом.    

Кроме того, в силу пунктов 5.2.1, 5.2.3 договора аренды №1 от 22.01.2016, основанием для расторжения договора является не нарушение порядка согласования с арендодателем работ по переустройству арендуемого помещения, а нарушение требований к безопасной эксплуатации объекта, ухудшение состояния переданного в  аренду имущества.

Как следует из заключения  ИП ФИО5 от 29.03.2019 №072/19-э, в результате действий арендатора ООО «Фудлэнд» имеет место полное разрушение одной рядовой плиты перекрытия 1-го этажа здания столовой с полной потерей несущей способности и частичное разрушение двух смежных с ней плит (рядовой и связевой междуколонной) со значительной потерей несущей способности. Таким образом, техническое состояние данных плит следует классифицировать как аварийное и недопустимое предаварийное. В результате диафрагма (диск) жесткости, образованный плитами перекрытий, потерял свою целостность, что негативно отражается на работе всего каркаса здания. Для дальнейшей нормальной эксплуатации здания необходимо произвести строительные работы по устранению выявленных нарушений и привести участок перекрытия с поврежденными плитами в исправное состояние (т.1 л.д. 145-146).   

Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается  нарушение ООО «Фудлэнд» требований к безопасной эксплуатации объекта, ухудшение состояния переданного в  аренду имущества. Доказательств обратного суду не представлено, выводы эксперта ИП ФИО5 ответчиком не оспорены. 

Изложенные в дополнении к отзыву от 19.12.2019 доводы ООО «Фудлэнд» о том, что заключение ИП ФИО5 не соответствует критериям допустимости доказательств, суд считает несостоятельными, поскольку ходатайство о назначении судебной экспертизы для проверки выводов ИП ФИО5 ответчиком в порядке ст. 82 АПК РФ не заявлено. При этом по смыслу ч.1 ст. 65 АПК РФ бремя доказывания несоответствия выводов эксперта ИП ФИО5 требованиям закона и фактическим обстоятельствам спора возлагается на ответчика. 

В соответствии с ч.1 ст.9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ).

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из положений ч.3.1 ст.70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

По смыслу абз. 4 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, реконструкция и перепланировка арендатором арендуемого помещения без получения разрешительной документации не свидетельствует о существенном нарушении условий договора, если помещение требовало капитального ремонта и в результате проведенной реконструкции было улучшено.

Ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие, что переустройство арендуемого объекта недвижимости выполнено в соответствии с разработанной в установленном законом порядке согласованной с арендодателем проектной документацией и повлекло улучшение эксплуатационных технических характеристик данного объекта, т.е. по своей правовой природе является неотделимым улучшением. Напротив, как следует из акта приема-передачи недвижимого имущества от 22.01.2016, являющегося приложением к договору аренды №1 от 22.01.2016, имущество было передано арендатору в исправном состоянии, не требующем ремонта. Данный вывод подтверждается также представленным ответчиком заключением ООО «Архстройпроект» шифр 16-03-11-АСП-ТЗ, выполненным в 2006 году, согласно которому все несущие конструкции здания столовой отвечают предъявляемым эксплуатационным требованиям, находятся в работоспособном техническом состоянии согласно ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

 В результате действий арендатора к 2019 году (за три года пользования) техническое состояние объекта ухудшилось, часть перекрытий 1-го этажа столовой находятся в аварийном и недопустимом предаварийном состоянии. Изложенное свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных п.п. 5.2.1, 5.2.3  указанного договора.

При таких обстоятельствах в соответствии со статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о расторжении договора аренды №1 от 22.01.2016  подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

             Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

            Пунктом п. 2.2.14 договора аренды №1 от 22.01.2016  предусмотрена обязанность арендатора в течение двух календарных дней после прекращения действия договора возвратить арендодателю имущество по передаточному акту в состоянии не хуже, чем в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа со всеми произведенными улучшениями.  

             На момент вынесения решения по делу ООО «Фудлэнд» объект недвижимости (столовую) арендодателю по акту приема-передачи не возвратило. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

          Требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 854 010 руб. 00 коп., пени за просрочку арендной платы в сумме 23 458 руб. 24 коп., задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме 1 024 812 руб. 00 коп., пени за просрочку оплаты коммунальных услуг в сумме 19 517 руб. 67 коп. суд считает необходимым оставить без рассмотрения по следующим мотивам.

        В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ  арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что  истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

        Под досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.

         В силу п. 5.3 договора аренды №1 от 22.01.2016 все споры и разногласия, возникающие между сторонами из настоящего договора, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Орловской области в установленном действующим законодательством порядке. Претензионный порядок урегулирования споров договором аренды не предусмотрен.

         Таким образом, правоотношения сторон относительно досудебного порядка урегулирования споров подпадают по действие общей процессуальной нормы, закрепленной в п. 5 ст. 4 АПК РФ, согласно которой гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

          В материалы дела ФГБОУ ВО ОГАУ не представлены доказательства направления ответчику претензии с требованием оплатить задолженность по арендной плате в сумме 854 010 руб. 00 коп. и по оплате коммунальных услуг в сумме 1 024 812 руб. 00 коп, а также об уплате пени за просрочку исполнения вышеуказанных обязательств.

          В судебном заседании 23.12.2019 представитель истца пояснил, что досудебная претензия, содержащая денежные требования, за тридцать дней до обращения в суд с иском ответчику не направлялась.

          При таких обстоятельствах исковые требования в указанной части подлежат оставлению без рассмотрения в соответствии с  п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

         Согласно ч. 3 ст. 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

          На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение требования о расторжении договора относятся на ответчика. 

          Согласно п.2 ч.1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, подлежит уплате государственная пошлина в размере 6000 руб.

           При обращении в суд истец платежным поручением  №848631 от 24.05.2019 уплатил государственную пошлину в сумме 6000 руб. Следовательно, с ответчика в пользу истца необходимо взыскать 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

           На основании ст. 104 АПК РФ, п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в случае оставления искового заявления без рассмотрения уплаченная при подаче искового заявления государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета Российской Федерации.

          Суд установил, что за рассмотрение требования о взыскании задолженности в общей сумме 1 921 797 руб. 91 коп. государственная пошлина истцом не уплачивалась и возврату из федерального бюджета не подлежит.

          Руководствуясь статьями 167-171, п. 2 ч. 1 ст. 148, ст. 149  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества №1, относящегося к федеральной собственности, закрепленного на праве оперативного управления, от 22.01.2016, заключенный между федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования «Орловский государственный аграрный университет имени Н.В. Парахина» (302019, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Фудлэнд» (302016, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

         2. Требования федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Орловский государственный аграрный университет имени Н.В. Парахина» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 854 010 руб. 00 коп., пени за просрочку арендной платы в сумме 23 458 руб. 24 коп., задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме 1 024 812 руб. 00 коп., пени за просрочку оплаты коммунальных услуг в сумме 19 517 руб. 67 коп. оставить без рассмотрения.

         3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фудлэнд» (302016, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Орловский государственный аграрный университет имени Н.В. Парахина» (302019, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

         Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя, после вступления решения в законную силу.

          Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья                                                           Аксенова Т.В.