/

 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-17413/2018-ГК

г. Пермь

18 декабря 2018 года

Дело № А50-21874/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 декабря 2018 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Семенова В.В.,

судей Дюкина В.Ю., Макарова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мальцевой Н.А.,

при участии:

от истца – Черепанова В.Н., представитель по доверенности, паспорт,

от ответчика – не явились,

от третьих лиц – не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, акционерного общества "СтройПанельКомплект",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 04 октября 2018 года, 

принятое судьей Ремянниковой И.Е.

по делу № А50-21874/2018

по иску акционерного общества "СтройПанельКомплект" (ОГРН 1025900888419, ИНН 5904006358)

к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (ОГРН 1065902057594, ИНН 5902293379),

третьи лица: Алексеева Татьяна Петровна, Безверхних Елена Сергеевна, Болдина Ксения Владимировна, Степина Светлана Николаевна, Суетина Ирина Петровна, Сысолятин Сергей Григорьевич, Тузова Ксения Вячеславовна, 

о признании действующим договора аренды земельного участка,

установил:

Акционерное общество "СтройПанельКомплект" (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (далее – ответчик, Департамент) о признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка для строительства № 163-09М от 16.10.2009, выраженного в письме от 02.10.2017 № 21-01-06и-8831, и признании действующим договора аренды земельного участка для строительства № 163-09М от 16.10.2009, заключенного между АО "СтройПанельКомплект" и Департаментом земельных отношений администрации города Перми (с учетом уточнения исковых требований, заявленных истцом и принятых судом на основании статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Алексеева Татьяна Петровна, Безверхних Елена Сергеевна, Болдина Ксения Владимировна, Степина Светлана Николаевна, Суетина Ирина Петровна, Сысолятин Сергей Григорьевич, Тузова Ксения Вячеславовна.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 04 октября 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Пермского края по делу № А50-21874/2018 от 04.10.2014 полностью и принять по делу новый судебный акт.

В качестве доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что ответчик при отказе от договора аренды действовал недобросовестно; что заключение договора аренды земельного участка на основании статьи 39.6 ЗК РФ затруднено, в том числе в связи с наличием залоговых прав участников долевого строительства в отношении земельного участка; что расторжение договора нарушает права третьих лиц – участников долевого строительства; что расторжение договора аренды влечет невозможность реализации застройщиком обязательств, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве.

Ответчик представил ходатайство по делу, в котором просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Ответчик, надлежащим образом уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между обществом (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор № 163-09М аренды земельного участка для строительства от 16.10.2009, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 59:01:3919035:20.

Согласно пункту 4.1 договора срок аренды – по 10.05.2014. По истечении срока действия договора аренды в отсутствии возражений истца ответчик продолжил пользоваться земельным участком, и в соответствии со статьей 621 ГК РФ договор аренды был продлен на неопределенный срок.

18.10.2017 в адрес общества поступило письмо Департамента исх. № 21-01-06и-8831 от 02.10.2017 об отказе от договора аренды земельного участка № 163-09М от 16.10.2009.

Истец против расторжения договора аренды возражает со ссылками на следующие обстоятельства:

1) в отношении земельного участка кадастровым номером 59:01:3919035:20 обществом получено разрешение на строительство № 59-RU90303000-95-2014/3 от 12.01.2017;

2) в период действия договора аренды на основании выданного разрешения на строительство обществом на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства, за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства;

3) в отношении объекта, строящегося на земельном участке, зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право аренды земельного участка и объект незавершенного строительства находятся в залоге у участников долевого строительства.

По мнению истца, расторжение договора аренды влечет невозможность реализации застройщиком обязательств, возникающих из договоров участия в долевом строительстве. Наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве является самостоятельным основанием для признания расторжения договора недействительным.

Считая, что оснований для расторжения договора аренды (отказа от договора) у ответчика не имелось, что нарушает права истца, истец обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции законно и обоснованно исходил из следующего.

Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.

В настоящем деле вопрос о прекращении ипотеки в пользу участников долевого строительства не ставится и права этих лиц не нарушены, поскольку согласно статье 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) ипотека права аренды устанавливается в целях обеспечения исполнения договоров долевого участия в строительстве, и прекращение договора аренды не означает прекращения обеспеченного залогом обязательства по договорам долевого участия. 

В силу части 11 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 ГК РФ (об изъятии земельного участка под объектом незавершенного строительства) не применяются. Собственники объекта незавершенного строительства не лишены права пользования земельным участком, на котором данный объект расположен, в том числе в целях завершения его строительства.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, какого-либо объекта.

Судом первой инстанции сделаны верные выводы о наличии у ответчика права на односторонний отказ от договора аренды земельного участка на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ и соблюдения ответчиком процедуры расторжения договора аренды в одностороннем порядке путем направления истцу уведомления об отказе от договора аренды. Суд апелляционной инстанции не имеет оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции.

Кроме того, суд первой инстанции правильно указал, что отказ ответчика от договора аренды не нарушает прав истца, поскольку в силу подпункта 10 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ истец как собственник объекта незавершенного строительства (регистрация права от 23.03.2018) имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. 

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства.

Заключение нового договора аренды на определенный срок простимулирует истца на выполнение обязательств перед участниками долевого строительства к установленному, а не к неопределенному сроку.

Выводы суда первой инстанции соответствуют верно установленным фактическим обстоятельствам дела, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, и применимым нормам права.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы по существу направлены на переоценку доказательств и установленных по делу обстоятельств, проверены апелляционной инстанцией в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

Как верно указано судом первой инстанции, действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. В силу пункта 2 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Из пункта 5 статьи 358.1 ГК РФ следует возможность прекращение срока действия заложенного права до истечения срока исполнения обеспечиваемого обязательства.

Расторжение договора аренды не означает невозможность завершения строительства. Земельный участок под объектом незавершенного строительства после прекращения договора аренды земельного участка не изымается (часть 11 статьи 4 Закона № 214-ФЗ). У истца имеется право на получение в аренду без торгов земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ГК РФ).

Следует отметить, что первоначальный срок действия договора аренды земельного участка истек 10.05.2014. Возобновления договора на неопределенный срок не означает бессрочности его действия. Размещение объекта незавершенного строительства на земельном участке на неопределенный период противоречит целям эффективности землепользования в Российской Федерации (подпункт 1 пункта 1 статьи 9 ЗК РФ, раздел II "Основ государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012-2020 годы", утвержденных распоряжением Правительства Российской Федерации от 03.03.2012 № 297-р).

При таких условиях, вопреки доводам апелляционной жалобы недобросовестности в действиях ответчика суд не усматривает.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, решение Арбитражного Пермского края от 04 октября 2018 года является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражный суд Пермского края от 04 октября 2018 года по делу № А50-21874/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

 

В.В. Семенов 

 

Судьи

 

В.Ю. Дюкин 

 

Т.В. Макаров