121/2023-176299(1) 

Арбитражный суд Хабаровского края 

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-17856/2022

г. Хабаровск

13 сентября 2023 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 06.09.2023.  

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука,  

при ведении протокола секретарем ФИО1,  рассмотрел в заседании суда дело  

по иску Департамента муниципальной собственности администрации города  

Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, Хабаровский край, город  

Хабаровск, улица Карла Маркса, дом 66) 

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Авангард- 

Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680001, Хабаровский край, город  

Хабаровск, переулок Краснореченский, дом 2А), 

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации,  

кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ИНН 

<

***>),  

о признании нежилого помещения общим имуществом собственников  

многоквартирного дома, при участии в судебном заседании: 

от истца – В.В. Селюч, представитель по доверенности от 09.06.2023;  от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 26.07.2023;  

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом.  

Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска  (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к  обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Авангард-Сервис»  (далее – ООО УК «Авангард-Сервис», Общество) о признании нежилого  функционального помещения № I (10-16, 18, 24) с кадастровым номером  27:23:0050727:270 площадью 124,2 кв. м., расположенного в многоквартирном жилом  доме по адресу: 

<

...>, общим  имуществом собственников многоквартирного дома по ул. Союзной, 58 в  

г. Хабаровске. 

Исковые требования мотивированы наличием у спорного объекта недвижимости  установленных законом признаков общего имущества МКД, несоответствием  отраженного в публичном реестре правового титула фактическому характеру данного  объекта. Иск нормативно обоснован положениями статьи 290 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – ГК РФ), предписаниями статей 36, 37 Жилищного кодекса  Российской Федерации (далее – ЖК РФ), нормами подзаконных актов в сфере  регулирования правового режима общего имущества.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного  

процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечено  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Хабаровскому краю (далее – Управление).  

В отзыве на иск и дополнениях ООО УК «Авангард-Сервис» заявленные  требования не признало, просило оставить их без удовлетворения. В обоснование своей  позиции Обществом указано, что спорное помещение не отвечает установленным законом  критериями общего имущества. По мнению Общества, Департаментом не доказан факт  использования спорного нежилого помещения на момент первой приватизации для  обслуживания МКД. Заключением специалистов № СТЭ 073-2023 подтверждено  отсутствие в спорных помещениях коммуникаций, необходимых для обслуживания МКД.  Аналогичные требования Департамента были оставлены без удовлетворения по делу  

 № А73-21818/2022. 

Определением от 25.01.2023 производство по делу приостанавливалось до  вступления в законную силу итогового акта по делу № А73-7753/2022.  

Определением от 02.06.2023 производство по делу возобновлено.  

Управление, извещенное о начатом судебном разбирательстве, отзыв на иск не  представило.  

В заседании суда представители сторон поддержали правовые позиции по спору. 

Управление, уведомленное о дате и времени судебного заседания, явку  представителя не обеспечило.  

Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица, с соблюдением предписаний  статьи 156 АПК РФ.  

Исследовав материалы дела, представленные доказательства, заслушав доводы  представителей Департамента и Общества, арбитражный суд  

У С Т А Н О В И Л:

На основании договора от 22.01.2018 ООО УК «Авангард-Сервис» реализует  функции управляющей компании в отношении МКД по адресу: г. Хабаровск,  

ул. Союзная, 58, оказывает собственникам помещений комплекс услуг по управлению  имуществом дома, выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества  домовладения.  

В состав указанного многоквартирного дома входит нежилое функциональное  помещение № I (10-16, 18, 24) с кадастровым номером 27:23:0050727:270 площадью 124,2  кв. м. (подвал), право собственности на которое зарегистрировано за муниципальным  образованием Городской округ «Город Хабаровск» (запись о регистрации от 29.08.2001  

 № 27-01/11-34/2001-626). 

Полагая, что поименованное функциональное помещение в силу закона является  общим имуществом жилого дома, право общей долевой собственности на него  принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, Департамент  инициировал обращение в арбитражный суд с настоящим иском.  

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд констатирует  наличие законных оснований для удовлетворения иска.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12  ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.  

В силу правового подхода, приведенного в пункте 3 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых  вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее  имущество здания» (далее – Постановление № 64), право общей долевой собственности на  общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне  зависимости от его регистрации в ЕГРН.  

В соответствии со статьей 244 ГК РФ общая собственность возникает при  поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть  разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в  

силу закона. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением  случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это  имущество. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении  согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая  собственность этих лиц.  

Из содержания искового заявления следует, что требования Департамента по  существу сводятся к признанию спорного помещения общим имуществом собственников  МКД. Это требование связано с невозможностью использовать спорное помещение в  качестве самостоятельного объекта, участвующего в гражданском обороте, что нарушает  права истца, предусмотренные статьей 209 ГК РФ.  

Учитывая изложенное, суд признает верным выбранный Департаментом способ  защиты нарушенного права.  

В предмет исследования по данному спору входят вопросы периода и порядка  возведения МКД, изначально заданные и фактически реализованные проектные решения  (в части функционального назначения помещений – выявление связи с обслуживанием  иных помещений в МКД/самостоятельное использование), момент первой передачи  квартиры в МКД в собственность граждан с одновременным определением порядка  использования спорного помещения на такой момент (связь с обслуживанием других  помещений дома), технические и конфигуративные особенности помещения.  

В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с  принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в  праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ). Собственникам  квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности  общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое,  санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры,  обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 стать 290 ГК РФ).  

Из приобщенной к делу выписки из публично достоверного государственного  реестра усматривается, что право собственности на нежилое функциональное помещение   № I (10-16, 18, 24) с кадастровым номером 27:23:0050727:270 площадью 124,2 кв. м.  (подвал), зарегистрировано за муниципальным образованием Городской округ «Город  Хабаровск» 29.08.2001 (запись о регистрации № 27-01/11-34/2001-626).  

Вещный титул истца на спорный объект сохранен на момент судебного  разбирательства.  

В соответствии с письмом Управления жилищного фонда и приватизации жилья  Администрации г. Хабаровска № 1-24/1406 от 30.04.2019 датой первой приватизации  гражданами жилых помещений в МКД № 58 по ул. Союзной в г. Хабаровске является  29.07.1992.  

Согласно справке КГБУ «Хабкрайкадастр» от 31.05.2019 № 2.3-21-2883, нежилое  помещение № I (10-16, 18, 24) на дату первичной инвентаризации жилого дома  (28.02.1968), а также по состоянию на 21.10.1976, 29.10.1980, 14.08.1985, 04.02.1988 имело  назначение в части 10,11,12,13 – санузел, 14 – кладовая, 15-убежище, 16, 18 – кладовые, 24  – не указано.  

В рамках последующих инвентаризаций, проведенных 20.12.1993, 18.05.1995,  03.09.2012, зафиксировано назначение 10,11,12,13-санузел, 14,16,18-кладовая, 15- убежище, 24 – не указано; 10,11,12-подвал, 13,14,15,16-нежилое, 18,24-подвал,10-16,18,24- нежилые, 5-8-кладовая,9-11-подвал,17-24 подвал.  

В соответствии с техническим паспортом спорное функциональное помещение  всецело образует подвал МКД.  

 Актом проверки нежилого имущества от 22.10.2021 подтверждено, что спорное  помещение образует подвал дома, внутренние стены отсутствуют, расположено  общедомовое имущество – инженерные коммуникации, эксплуатируемые управляющей  компанией.  

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам  помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности  помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для  обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные  лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры,  технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,  иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические  подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного  дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование,  находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более  одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами  озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации  и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном  участке.  

Аналогичный состав общего имущества в многоквартирном доме определен в  Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных  Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.  

По смыслу указанных норм к общему имуществу домовладельцев относятся  помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме  и не имеющие самостоятельного назначения.  

Наряду с такими помещениями в многоквартирном доме могут находиться иные  помещения, предназначенные для самостоятельного использования с правовым режимом,  отличающимся от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290  ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ.  

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на  приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1  

«О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была  приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта,  находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим  подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой  собственности в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой  квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения  жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного  использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались  фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой  собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные  помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую  долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для  определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них  инженерных коммуникаций, расположенных в каждом подвале и не порождающих сами  по себе право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже  выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого  дома.  

С учетом приведенной выше правовой позиции для определения правового режима  конкретного помещения необходимо установить, когда было сформировано (учтено)  помещение и как оно использовалось относительно момента приватизации первой  квартиры в данном многоквартирном доме.  

В Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О указано,  также, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие  самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные  помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются  

недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их  правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1  статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.  

Из материалов дела следует, что первая передача квартиры в спорном доме в  собственность граждан состоялась в 1992 году, когда спорные помещения  использовались в целях, связанных с обслуживанием жилого дома в целом и относилось к  общему имуществу.  

С учетом изложенного, имеются основания для отнесения этого помещения к  объектам общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного  дома. Требование Департамента заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.  

Принимая соответствующее решение, суд также учитывает, что дальнейшее  сохранение за муниципалитетом вещного титула на спорный объект сопряжено с  нарушением законных интересов истца, поскольку при сложившемся положении  возникает необходимость несения бремени содержания имущества, которое возложено на  собственника помещения в силу наличия записи регистрации права собственности на  спорное помещение в ЕГРН, при том, что в силу закона спорные помещения являются  общим имуществом собственников МКД.  

В ходе судебного разбирательства также достоверно установлено, что спорный  объект не использовался муниципалитетом для целей, не связанных с функционированием  МКД, в том числе в коммерческих целях.  

Доводы ответчика не могут быть признаны обоснованными. 

Вопреки утверждению Общества, в силу взаимосвязанных положений пункта 1  статьи 290 ГК РФ, пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, предписаний Правил № 491, перечень  помещений, относящихся к общему имуществу МКД, является открытым.  

Ключевым (техническим) критерием в данном случае выступает предназначение  объекта для обслуживания более одного помещения в данном доме.  

В ходе рассмотрения дела бесспорно установлено соответствие указанного  помещения данному критерию.  

В свою очередь, базовым правовым аспектом в данном споре является  установление предназначения подвальных помещений жилого дома (учет, формирование)  на момент первой приватизации для самостоятельного использования в целях, не  связанных с обслуживанием жилого дома, неиспользование фактически в качестве общего  имущества домовладельцами.  

Из учетной и технической документации, данных ЕГРН, справок КГБУ  «Хабкрайкадастр», Управления жилищного фонда и приватизации Администрации города  Хабаровска, состава и описания конфигуративных особенностей помещений, материалов  фотофиксации бесспорно следует, что поименованное в иске подвальное помещение, а  равно – его части в действительности никогда не формировались и не учитывались, не  были выделены для целей самостоятельного использования.  

На всем протяжении своего существования помещение и его части, несмотря на  корректировку наименования, не учитывались и не формировались для самостоятельного  использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались  фактически в качестве общего имущества.  

В деле также отсутствуют относимые доказательства того, что спорные элементы,  хотя бы частично, когда-либо выступали самостоятельным объектом использования вне  целей обслуживания МКД, в том числе в рамках тех или иных гражданско-правовых  сделок.  

Из приобщенного к делу и исследованного судом акта осмотра подтверждено, что в  действительности спорный объект образует собой единое подвальное пространство МКД,  внутренние стены в его составе отсутствуют. При этом в границах помещения  расположено общедомовое имущество.  

Суд также не может оставить без внимания, что наряду с функциональными  характеристиками спорного объекта, классификационное наименование его отдельных  элементов в учетно-технической документации указывает на вспомогательный характер  объектов применительно к обслуживанию МКД в целом.  

В данном случае регистрация права истца на спорный объект была произведена в  порядке Постановления ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении  государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность,  государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев,  областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга  и муниципальную собственность».  

Закрепление вещного титула муниципального образования на соответствующее  имущество происходило в целях упорядочения отношений в сфере оборота  недвижимости, исключения ситуаций неопределенности в вопросе об обладателе таких  объектов, предотвращения риска возникновения бесхозяйного имущества. Такое  положение было призвано систематизировать дальнейшую процедуру распоряжения  имуществом, оплаты его содержания, вплоть до момента смены правового титула на  случай приватизации помещений в МКД. Из указанного следует, что закрепление за  муниципалитетом права собственности на такого рода объекты носило временный  характер.  

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание предписания статей 244, 290  ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, разъяснения пунктов 3, 9 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, определение  Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О, постановление  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010  

 № 13391/09, публично-правовое образование в лице исполнительно-распорядительного  органа местного самоуправления обладает правом на судебную защиту с целью внесения  определенности в правовой режим поименованных помещений, обеспечения достоверных  сведений, содержащихся в публичном государственном реестре.  

Ссылка ответчика на заключение специалистов № СТЭ 073-2023 также не может  быть принята судом.  

Согласно вводной части заключения № СТЭ 073-2023 (стр.6) на исследование  специалистов был поставлен единственный вопрос – определение технического состояния  подвальных помещений, наличие общедомовых коммуникаций, перечень ремонтных  работ для приведения таковых в нормативное состояние.  

Из содержания исследовательской и синтезирующей части, раздела о выводах  усматривается, что фактически исследование проводилось именно в указанных рамках.  

Таким образом, в предмет изучения входили вопросы, которые в силу предписаний  ГК РФ, ЖК РФ, Правил № 491, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, не способны оказать решающего  влияния на квалификацию спорного объекта недвижимости, поскольку в данном случае не  устанавливалось предназначение объекта, обстоятельства его учета и формирования на  момент первой приватизации. Часть суждений в заключении носят вероятностный  характер.  

Суд дополнительно обращает внимание на то, что в ходе натурного осмотра,  предшествовавшего составлению заключения № СТЭ 073-2023, были выявлены  различные недостатки соответствующего объекта. При этом ответчиком не приведено  убедительных пояснений о потенциальной и реальной возможности самостоятельного  использования спорного объекта и его частей при наличии такого рода недостатков.  

Отрицательной оценки заслуживает и утверждение Общества о необходимости  отказа в иске, со ссылкой на результаты разбирательства по делу № А73-21818/2022.  

Суд отмечает, что предметы рассмотрения двух дел имеют существенные отличия.  

В рамках дела № А73-21818/2022 требования были направлены на признание  общим имуществом собственников МКД нежилого функционального помещения с  кадастровым номером 27:23:0050727:430 площадью 4,3 кв.м.  

При этом данное помещение, как это явно следует и из его площади, и из порядка  его формирования, характеризовалось существенными особенностями. Так, согласно  выписке основанием регистрации права собственности послужили соглашение о разделе  нежилого помещения; договор купли-продажи объекта муниципальной собственности;  договор о безвозмездной передаче в собственность (дарение). Спорное нежилое  помещение было сформировано лишь 19.12.2022. При этом ранее оно входило в состав  иных помещений общей площадью 109,3 кв. м и осталось в собственности  Администрации после отчуждения части помещений площадью 105,0 кв. м по договору  купли-продажи. На момент первой приватизации (10.09.1992) объект отсутствовал. В  настоящее время, как установлено судами, он может быть использован в самостоятельном  порядке.  

Таким образом, обстоятельства дела № А73-21818/2022 имеют существенную  специфику, а правовая позиция судов по данном делу не может быть применена в  рассматриваемом споре.  

Дополнительно суд отмечает, что материалами дела также подтверждено  нахождение в границах помещения ряда инженерных элементов и механизмов,  обеспечивающих функционирование МКД как единого имущественного комплекса.  

Управляющая компания в данном случае не имеет самостоятельного правового  интереса, а представляет интересы собственников помещений как лицо, управляющее  общим имуществом, к которому спорные помещения отнесены в силу закона.  

Ссылка ответчика на разъяснения, изложенные в пункте 53 Постановления  Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, судом признана необоснованной,  поскольку в спорном случае сам истец является лицом, за которым на праве  индивидуальной собственности зарегистрировано имущество, относящееся в силу закона  к общему имуществу собственников помещений в МКД.  

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами,  участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом со стороны.  

Вместе с тем, в соответствии с правовым подходом, приведенным в пункте 19  постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1, не подлежат распределению между  лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением  требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения  или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.  

В данном конкретном случае признание спорного имущества общим имуществом  собственников многоквартирного дома возможно только в судебном порядке. Учитывая  приведенные разъяснения, судебные издержки подлежат отнесению на истца. Поскольку  Департамент в силу статьи 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной  пошлины при обращении в суд, госпошлина по настоящему спору не взыскивается.  

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить. 

Признать нежилое функциональное помещение № I (10-16, 18, 24) с кадастровым  номером 27:23:0050727:270 площадью 124,2 кв. м., расположенное в многоквартирном  жилом доме по адресу: 

<

...>, общим  имуществом собственников многоквартирного дома по ул. Союзной, 58 в  

г. Хабаровске. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его  принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В  случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено,  вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда  апелляционной инстанции.  

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.  

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции  через Арбитражный суд Хабаровского края.  

Судья С.Ю. Дацук 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 24.11.2022 21:02:00

Кому выдана Дацук Сергей Юрьевич