Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-90965/2024

11 января 2026 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 11 января 2026 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Бутовой Р.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Стовбуном П.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

товарищества собственников жилья "УСАДЬБА НА ЛАНСКОМ" (адрес: Россия 194156, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ПР-КТ. ЭНГЕЛЬСА,Д. 2,ПОМ. 107Н, ОГРН: 

<

***>);

к обществу с ограниченной ответственностью "БП ИСТЕЙТ-ЛАНСКОЕ" (адрес: Россия 197341, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...> Д. 7, ЛИТЕР А, ПОМЕЩ. 7Н, ОГРН: 

<

***>);

об обязании

при участии: от истца - не явился, извещен, от ответчика – ФИО1, доверенность от 13.01.2025

установил:

товарищество собственников жилья «Усадьба на Ланском» (далее – Истец, Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «БП Истейт-Ланское» (далее – Ответчик, Общество) об обязании устранить все ранее выявленные недостатки (дефекты) при эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>., определением суда от 27.09.2024 г. исковое заявление Общества принято судом к рассмотрению.

Занесенным в протокол судебного заседания определением от 23.01.2025 г, суд в соответствии с пунктом 4 статьи 137 АПК РФ. завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции. Рассмотрение дела по ходатайству Ответчика отложено на 06.03.2025 г.

В ходе судебного разбирательства, в связи с необходимостью проведения сторонами совместного осмотра многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, суд определил отложить рассмотрение дела в суде первой инстанции.

15.05.2025 г. от Истца в материалы дела поступило ходатайство об уточнении иска, принятое судом. С учетом представленных сторонами доказательств в обоснование заявленных требований и возражений, с учетом необходимости представления сторонами дополнительных доказательств, протокольным определением суда рассмотрение дела отложено. Судебное заседание повторно откладывалось протокольным определением суда для представления дополнительных доказательств по ходатайству Истца 14.08.2025 г., а также 25.09.2025 г. и 20.11.2025 г. в связи с уточнением исковых требований.

По существу заявленных требований суд установил следующее.

Ответчик в качестве застройщика осуществлял строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 21.09.2021 г. в отношении указанного МКД выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 78-03-52-2021. Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка. Соответственно, наличие выданного уполномоченным органом разрешения от 21.09.2021 г. свидетельствует о соответствии построенного Ответчиком многоквартирного жилого дома проектной документации и предъявляемым к таким объектам требованиям, на момент его передачи.

В соответствии с ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации 23.09.2021 г. застройщиком был заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией – ООО «СП-СЕРВИС», представленный в материалы дела, при подписании которого застройщик передал, а управляющая организация приняла общее имущество МКД и техническую документацию, связанную с управлением МКД.

Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> (протокол № 1 от 16.12.2024 г.) был избран способ управления многоквартирным домом – управление МКД товариществом собственников жилья, создано ТСЖ «Усадьба на Ланском», уполномоченное на обращение в суд от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

Истцом, с учетом уточнения были заявлены следующие требования:

обязать Общество в течение 30 календарных дней с даты вступления решения в законную силу безвозмездно устранить недостатки, допущенные при строительстве многоквартирного жилого дома, а именно:

- выполнить работы по установке автоматической системы тушения (спринклерные системы) в заглубленной автостоянке многоквартирного дома;

- выполнить работы по перекладке канализации НВК (наружные сети водоснабжения и канализации) в соответствии с проектом 281/12-НВК (уклон 5 промилле на общую трассу);

- выполнить работы по восстановлению целостности гидроизоляции плиты перекрытия в заглубленной автостоянке в осях 4/39-41; в осях В-Г/51-52; в осях И/53-58; в осях И/36-39; осях И/44-48, осях Р-33, в осях 209/102-107, в осях Б-В/51-55 согласно проекта 281/12-АР-0;

- выполнить работы по монтажу водоприемных воронок каждых этажей переходных балконов 2 и 3 секции и изменение системы уклона металлического отлива/парапета, а также работы по восстановлению штукатурного слоя фасада в плоскости 4 и 9 этажей переходных балконов второй и третьей секции;

- выполнить работы согласно раздела «Молниезащита. Система уравнивания потенциалов» шифр 281/12-ЭГ: по подключению молниезащиты помещении газовой котельной в 5 секции, установить мачты молниеприемные в 5 секции; смонтировать молниеприемную сетку на кровле с 1 по 5 секцию; пожарный шкаф в газовой котельной подключить к системе токоотведения и узлу соединения заземляющего систему;

- пожарный шкаф в газовой котельной подключить к системе пожаротушения.

В рамках рассмотрения дела сторонами спора произведен совместный осмотр общего имущества многоквартирного дома с целью установления обоснованности претензий, заявленных Истцом.

По результатам осмотра сторонами в материалы дела представлен Акт осмотра общего имущества Многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и заглубленной автостоянкой по адресу: 

<

...>, по претензиям ТСЖ «Усадьба на Ланском» от 26.08.2025 г. (далее – Акт), подписанный представителями ТСЖ и Общества. Также в материалы дела представлены фото и видеоматериалы, произведенные сторонами спора при проведении совместного осмотра (на электронном носителе – диске). Указанные Акт, фото и видеоматериалы приобщены судом к материалам дела при отсутствии возражений сторон.

Из представленных Акта, фото и видеоматериалов судом установлено следующее.

В заглубленной автостоянке отсутствует автоматическая система тушения (спринклерная); при этом в наличии имеются:

- противопожарные шкафы в количестве 12 (двенадцати) штук), оснащенные пожарными гидрантами, пожарными рукавами, огнетушителями);

- автоматическая система оповещения;

- автоматическая система дымоудаления;

- датчики дымовые (пожарные извещатели);

- внутренний водопровод.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что при проектировании многоквартирного дома была определена необходимость разработки специальных технических условий (далее – СТУ) по обеспечению пожарной безопасности объекта. Такие условия были разработаны и строительство, в части обеспечения пожарной безопасности, осуществлялось в соответствии с СТУ. В материалы дела Ответчиком представлено также письмо № ИВ-19-219 от 19.02.2021 г. Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий о согласовании СТУ.

Согласно приобщенным Ответчиком к материалам дела СТУ заглубленная автостоянка оборудуется автоматической пожарной сигнализацией (п. 4.6.2), системой дымоудаления (п. 4.7.2.3. СТУ), внутренним противопожарным водопроводом (п. 4.8.1.2. СТУ), огнетушителями. Система спринклерного пожаротушения предусмотрена только для помещений мусоросборных камер (п. 4.8.3. СТУ), которая имеется в наличии.

Таким образом, как установлено совместным Актом осмотра от 26.08.2025 г., устройство системы пожаротушения заглубленной автостоянки МКД соответствует СТУ. Следовательно, требования Истца в части установления дополнительных средств пожаротушения, не предусмотренных СТУ являются необоснованными.

В отношении требования о выполнении работ по восстановлению целостности гидроизоляции плиты перекрытия в заглубленной автостоянке в Акте сторонами указано, что соотнести наличие мест нарушения гидроизоляции плиты перекрытия в заглубленной автостоянке с обозначениями в осях, указанными в иске не представляется возможным. В помещении визуально нарушения гидроизоляции не просматриваются; установлено наличие старых следов протечек согласно прилагаемым фотографиям и видеозаписи. На момент осмотра следы протечек сухие, вода в заглубленной автостоянке отсутствует.

В Акте указано также, что накануне осмотра, а также в день осмотра и составления Акта шли дожди. Как отражено в Акте и дополнительно пояснила представитель Ответчика, следы протечек образовались в 2022 году. В этом же году застройщиком были проведены ремонтные работы по восстановлению гидроизоляции плиты перекрытия в заглубленной автостоянке. Ответчиком данный факт не опровергался.

Из Акта, фото и видеоматериалов, имеющихся в деле следует, что в настоящее время нарушения целостности гидроизоляции плиты отсутствуют.

В отношении требования Истца о перекладке канализации сторонами в Акте указано, что определить место наличия дефекта уклона наружной сети канализации не представляется возможным, геодезические замеры не подтверждают наличие нарушения уклона. В Акте отражено, что со слов представителя ТСЖ 25.08.2025 г. был вызов аварийной службы для устранения засора канализации. Место засора, его причина не установлены, какие-либо доказательства, подтверждающие наличие дефекта системы канализации, повлекшего возникший засор в материалы дела не представлены.

Из представленных суду материалов не представляется возможным определить - какие именно работы и на каком участке системы канализации требует выполнить Истец.

При этом, указанные истцом нормативные документы: СП 129.13330.2019 (Свод правил. Наружные сети и сооружения водоснабжения и канализации. Актуализированная редакция СНиП 3.05.04-85); СП 31.13330.2021 (Свод правил. Водоснабжение. Наружные сети и сооружения. СНиП 2.04.02-84) не содержат приводимого Истцом показателя в виде 5 промилле.

Из фотоматериалов следует, что на момент осмотра канализация функционирует, в осмотренных колодцах уровень сточных вод нормальный.

По заявлению Истца повреждения штукатурного слоя фасада МКД являются следствием воздействия осадков. В приобщенном к материалам дела Акте также указано, что причиной возникновения повреждений являются осадки. Следует учесть, что фасад дома подвергается также иным агрессивным факторам воздействия окружающей среды: перепады температур, ветер, повышенная влажность атмосферного воздуха).

Согласно фотоматериалам повреждение декоративного покрытия фасада МКД имеются как на балконах, так и на других участках стены, где причиной их возникновения не может являться отсутствие водоотведения на балконах. Таким образом, повреждения фасада возникли вследствие естественного износа.

Работы по восстановлению фасада, поврежденного вследствие естественного износа подлежат выполнению управляющей организацией в соответствии с требованиями п. 9 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Незначительное повреждение (до 30%) фасада относится к текущему ремонту и включает в себя профилактические работы, направленные на предотвращение преждевременного износа фасада МКД. Работы заключаются в устранении неисправностей или замене отдельных элементов фасада, выполняемые управляющей организацией регулярно на основании результатов сезонного осмотра общего имущества. Как указано в Акте работы по текущему ремонту в рамках содержания МКД управляющей организацией не проводились в течение всего периода с момента ввода дома в эксплуатацию.

Работы по монтажу водоприемных воронок не были предусмотрены проектной документацией. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

В части требований Истца о выполнении работ согласно раздела «Молниезащита. Система уравнивания потенциалов» шифр 281/12-ЭГ: по подключению молниезащиты помещении газовой котельной в 5 секции, установить мачты молниеприемные в 5 секции; смонтировать молниеприемную сетку на кровле с 1 по 5 секцию; пожарный шкаф в газовой котельной подключить к системе токоотведения и узлу соединения заземляющего систему, в подписанном обеими сторонами спора Акте указано, что оборудование крышной газовой котельной подключено к заземляющей системе, выведенной на металлический корпус; на трубе котельной установлена молниеприемная мачта, по периметру кровли и под утеплителем уложена молниезащитная сетка с шагом 10 метров. Указанные обстоятельства подтверждаются фото и видеоматериалами.

По словам представителя ТСЖ отсутствует главная заземляющая шина, однако, представленная Истцом часть проектной документации не содержит требование о наличии такой шины, как и требования о подключении пожарного шкафа к системе токоотведения и узлу соединения заземляющего систему.

Требование о подключении пожарного шкафа в газовой котельной к системе пожаротушения также не установлено специальными техническими условиями, согласованными Министерством Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, представленными в материалы дела.

Пунктом 1 ст. 723 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (ст. 397 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

Заказчик вправе заявить о выявленных после приемки работ недостатках в предусмотренные ст. 724 ГК РФ сроки, а поскольку гарантия качества выполненных работ относится к обязанностям подрядчика, подрядчик обязан предпринять меры по устранению таких недостатков либо доказать отсутствие своей вины в их возникновении и в противном случае несет ответственность в соответствии со ст. 723 ГК РФ и ст. 393 ГК РФ.

Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока (п. 3 ст. 724 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 756 ГК РФ предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет.

Пунктом 2 ст. 755 ГК РФ установлено, что подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

В соответствии с ч. 7 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, произошедшие вследствие нормального износа, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта, либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Судом на основании материалов дела установлено отсутствие недостатков, указанных в исковых требованиях, а именно:

- установка автоматической спринклерной системы пожаротушения в заглубленной автостоянке многоквартирного дома и подключение пожарного шкафа в газовой котельной не предусмотрены проектной документацией (СТУ);

- отсутствуют повреждения целостности гидроизоляции плиты перекрытия в заглубленной автостоянке;

- работы по молниезащите выполнены Обществом в соответствии с разделом проектной документации.

Также судом установлено, что часть требований не относится к гарантийным обязательствам застройщика, в частности:

- работы по восстановлению штукатурного слоя фасада относятся к работам по надлежащему содержанию фасада МКД и должны обеспечиваться в рамках содержания общего имущества МКД лицами, осуществляющими управление МКД и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества (управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным специализированным кооперативом, лицами, выполняющими указанные работы на основании договора (п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491);

- наличие устранимого засора системы канализации является следствием ее ненадлежащей эксплуатации.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства суд не находит оснований для удовлетворения заявленных Истцом требований.

Расходы по уплате госпошлины остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бутова Р.А.