ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, 

тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-41245/2015

город Ростов-на-Дону

30 января 2017 года

15АП-10139/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 января 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Щетининым П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Корейво Е.В.)

от 6 мая 2016 года по делу № А32-41245/2015 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 305236507300010)

к ответчику: Администрации муниципального образования Туапсинский район, 

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "АСК-оценка", Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Администрации Новомихайловского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края,

о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования Туапсинский район, в котором ( с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) просила взыскать 626 рублей 16 копеек неосновательного обогащении.

Исковые требования мотивированы тем, что истец как арендатор земельного участка по договору № 3300001233 от 3 мая 2005 года излишне уплатил указанную сумму в качестве арендной платы за период с 1 января 2015 года по 31 декабря 2015 года.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края  от 6 мая 2016 года в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии переплаты арендной платы. При этом суд исходил из того обстоятельства, что размер арендной платы определен правильно на основании отчета оценщика общества с ограниченной ответственностью «АСК-оценка» ФИО3 Доводы истца о неправильной оценке суд отклонил, указав, что отчет оценщика не опорочен. Проведение судебной нормативно-методической экспертизы истцом не инициировано. Ходатайство истца о назначении судебной оценочной экспертизы судом отклонено, поскольку предоставление иных отчетов оценщиков, не содержащих подобных выводов, не порочит первый отчет, представленный другой стороной.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой указал на следующие основания к отмене решения суда. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что правовая позиция суда первой инстанции не соответствует разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. В данном деле предметом спора является не недостоверность отчета оценщика, а размер рыночной стоимости доли. Истец представил отчет оценщика ООО «Бюро оценки Касьянова», указал на нарушения допущенные оценщиком ООО «АСК-оценка» и ходатайствовал о назначении судебной экспертизы, однако суд первой инстанции необоснованно отказал в назначении экспертизы. Истец ходатайствовал о назначении судебной оценочной экспертизы.

На апелляционную жалобу поступил отзыв Администрации муниципального образования Туапсинский район, в котором указывается на законность и обоснованность судебного решения и отсутствие оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Краснодарского края и Администрация Новомихайловского городского поселения Туапсинского района (в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции было удовлетворении ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, заключение эксперта принято судом в качестве доказательства, копия заключения направлена всем лицам, участвующим в деле, по адресам их электронной почты. Таким образом, новое доказательство раскрыто.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены, в том числе, путем публикации определения суда на сайте суда в порядке части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, дополнительно представленные в апелляционный суд доказательств, включая заключение эксперта, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ответчиком – Администрацией муниципального образования Туапсинский район - (арендодателем) и истцом ФИО2 (арендатором) подписан договор №3300001233 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 3 мая 2005 года (далее – договор), по условиям которого в долгосрочное арендное пользование истца из земель особо охраняемых территорий и объектов передан земельный участок с кадастровым номером 23633:0105001:0058 площадью 1559,77 м² по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, Новомихайловский поселковый округ, урочище Широкая Щель, в районе б/о «Радуга», для эксплуатации спального корпуса.

В п. 2.3 договора стороны предусмотрели, что размер ежегодной арендной платы может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, на основании изменений и дополнений, вносимых вносимые в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.

В соответствии с п.2.1.2. договора сумма ежегодной арендной платы за земельный участок составила 30259 рублей 54 копейки. Государственная регистрация договора аренды произведена 9 июня 2006 года.

Как указал истец, в 2015 году, на основании произведенной оценки (оценщик – ООО «АСК-оценка») величины рыночной стоимости земельного участка, арендодателем представлен новый расчет арендной платы, в результате чего истец перечислил в 2015 году 50000 рублей арендной платы. 

Истец указал, что ввиду неправильного расчета арендной платы, основанного на отчете оценщика, за 2015 год образовалась переплата, которую он и отыскивает в качестве неосновательного обогащения.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации ( в редакции, действовавшей на 1 января 2015 года) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно разъяснению, данному в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25 января 2013 года № 13): «К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений».

Согласно пункту 19 указанного постановления Пленума № 73: «Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется».

Поскольку договор аренды земельного участка заключен в 2005 году ( то есть, после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года, установившего  необходимость государственного регулирования размера арендной платы), суд первой инстанции правильно указал на необходимость определения размера арендной платы на условиях, определенных соответствующим нормативно-правовым актом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года №582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 2 указанных Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 марта 2012 года №15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В соответствии с пунктом 4.3 Приложения 1 к постановлению Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 года №50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (с изменениями и дополнениями), далее – Постановление №50, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, договором должна предусматриваться возможность изменения арендной платы в связи с  изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6месяцев до перерасчета арендной платы.

Согласно подпункта 4 пункта 1 Постановления №50 с 1 апреля 2012 года устанавливается ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости за земельные участки общего пользования, земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых настоящим постановлением не установлен иной порядок расчета арендной платы.

На спорный земельный участок государственная собственность не разграничена, он относится к категории земель особо охраняемых территорий, в связи с чем, начиная с 1 апреля 2012 года, арендная плата в отношении спорного участка должна исчисляться исходя из 1,5% от его рыночной стоимости.

В пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных Постановлением №50, в качестве общего правила установлено, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы.

На основании отчета № К-14-164-708 от 15 декабря 2014 года оценщика ООО «АСК-оценка» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:58 площадью 1560 кв.м. по состоянию на дату оценки определена 12 700 000 рублей (л.д.56-94, т.2).

Исходя из указанного отчета оценщика, размер арендной платы в 2015 году составляет 190 500 рублей.

Истец (арендатор) с указанным отчетом оценщика не согласился, указывая на ряд имеющихся, по его мнению, замечаний.  Так, по состоянию на 1 января 2015 года была проведена государственная кадастровая  оценка. По ее результатам кадастровая оценка спорного земельного участка составляет 4 437 482 рубля, что существенно отличается от результата оценки, проведенной оценщиком ООО «АСК-оценка». Оценщик отказался принять во внимание при применении метода продаж необходимость корректировки на место расположения участка, при том, что разница на объекты, расположенные в разных поселках, отличается в разы. Не приведены данные по поселку Новомихайловский, где собственно и находится спорный объект.

Кроме того, истец представил отчет № 102-16оценщика ООО «Бюро оценки Касьянова» ФИО4 от 8 апреля 2016 года (т.1, л.д.66-158), согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 3 291 589 рублей.

Апелляционный суд находит, что таких противоречиях в доказательствах суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной оценочной экспертизы. Само по себе презумпция достоверности отчета оценщика, на которую сослался суд первой инстанции, в разумной степени поставлена под сомнение отчетом оценщика ООО «Бюро оценки Касьянова», в котором проведена корректировка на место нахождения объекта, а также приняты во внимание объекты-аналоги, расположенные в пос.Новомихайловский. Кроме того, рыночная стоимость земельного участка , определенная в отчете указанного оценщика значительно ближе к кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, нежели определенная в отчете ООО «АСК-оценка».

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25 июня 2013 года N 10761/11, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В рассматриваемом случае определенная по результатам отчета оценщика ООО «АСК-Оценка» рыночная стоимость земельного участка оказалась значительно выше его  кадастровой стоимости (12 700 000 рублей и 4 437 482 рубля).

Поскольку суд первой инстанции не предложил сторонами провести экспертизу отчета оценки в саморегулируемой организации оценщиков в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и поскольку имеются существенные противоречия в доказательствах, подлежащие устранению, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

Согласно части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка. Производстве экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки и управления собственностью» ФИО5.

Согласно заключению эксперта ФИО5 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:58 категории земель особо охраняемых территорий и объектов площадью 1 560 кв.м., расположенного в пос.Новомихайловский Туапсинского района Краснодарского края, урочище Широкая Щель, определенная по состоянию на 15 декабря 2014 года, составляет 3 589 560 рублей.

Указанное заключение было раскрыто лицам, участвующим в деле, путем направления копии заключения эксперта по адресам электронной почты указанных лиц. Каких-либо ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено.

У апелляционного суда не имеется оснований ставить под сомнение правильность заключения судебного эксперта, заключение носит развернутый и мотивированный характер. Стоимость, определенная экспертом, близка к стоимости, определенной оценщиком ООО «Бюро оценки Касьянова» и кадастровой оценке земельного участка.

В связи с этим суд апелляционной инстанции для определения размера арендной платы в отношении спорного земельного участка за 2015 год принимает во внимание размер рыночной стоимости земельного участка, определенный судебным экспертом – 3 589 560 рублей.

Учитывая, что в силу указанных выше нормативных актов, размер годовой арендной платы в 2015 году для истца составляет 1,5 процента рыночной стоимости земельного участка, то есть, 53 843 рубля 40 копеек.

Истец уплатил за 2015 год платежным поручением № 16 от 23 марта 2015 года сумму 50 000 рублей (л.д.10, т.1).

Таким образом, переплаты арендной платы за 2015 год не имеется, в связи с чем отсутствует неосновательное обогащение. Указанного обстоятельства достаточно для отказа в удовлетворении заявленного иска.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, судебные расходы по делу в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 6 мая 2016 года по делу А32-41245/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В. Галов

СудьиО.Г. Авдонина

М.Н. Малыхина