АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693024, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

тел./факс. (4242) 460-945,460-952, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта info@sakhalin.arbitr.ru

Именем  Российской  Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А59-6722/2018

г. Южно-Сахалинск

10 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения вынесена 03 декабря 2018 года. 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Караман Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «СахМонтажПроект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании компенсации за причинение вреда незаконными действиями и признании части договора аренды недействительной, 

при участии представителей:

от истца - ФИО2 по доверенности от 06.06.2018 № 07/2018;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 07.08.2018 №79-Д,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «СахМонтажПроект» (далее – истец, Общество)  обратилось в суд с указанным исковым заявлением, согласно которому просит:

1. Взыскать с Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (далее – ответчик, Департамент) компенсацию вреда причинённого отказом в заключении договора аренды земельного участка в пользу ООО СК «СахМонтажПроект» на сумму 1 638 000 (один миллион шестьсот тридцать восемь) рублей 00 копеек;

2.  Признать пункт 2.3. «Сроки по внесению арендной платы. Арендная плата начисляется с 14.07.2016» договора аренды земельного участка № 13730 от 25.09.2017 недействительным.

В обоснование исковых требований истцом указано на несение расходов по договору с ООО "Ресурс" на содержание объекта незаконченного строительства по адресу 

<

...> 45*, в связи с незаконным отказом Департамента  предоставить Обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:01:0501002:1203, расположенного  по адресу: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Больничная (ул. Больничная,45*), площадью 6711 кв.м., с разрешенным использованием  для строительства объекта «Апартаменты» для завершения строительства.

Кроме того, заявляя о признании пункта 2.3. договора аренды земельного участка №  13730 от 25.09.2017  «Сроки по внесению арендной платы. Арендная плата начисляется с 14.07.2016» договора аренды земельного участка № 13730 от 25.09.2017 недействительным,  обществом указано на необоснованное право ответчика требовать арендную плату за период в который истец не имел возможности использовать предмет аренды.

 Определением от 18.10.2018 указанное исковое заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 14.11.2018. Впоследствии назначено к судебному разбирательству первой инстанции на 03.12.2018 (определение суда от 14.11.2018).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, с учетом представленных пояснений к исковому заявлению.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения иска в полном объеме по мотивам отзыва.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу судебным актом  по делу № А59-363/2017, 30.04.2013 между  Министерством  имущественных и земельных отношений  Сахалинской области и ФИО4 заключен договор  аренды  №02269 земельного участка  из земель категории  «земли населенных  пунктов» с кадастровым номером  65:01:0501002:1203, площадью  6711 кв.м. с местоположением  - Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Больничная  (ул. Больничная, 45*) с  целевым использованием – для строительства  объекта «Апартаменты».  Срок договора составил период  с 30.04.2013 по 29.04.2016.

В дальнейшем,  на основании Соглашения  о передаче прав и обязанностей  по договору аренды земельного участка №02269 от 30.04.2013 от 20.05.2013 арендатор ФИО4  передала ООО «Строительно-монтажной компании В-три» с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды земельного участка. Условия договора не изменились.

Соглашение о передаче прав по договору зарегистрировано в Росреестре  18.11.2013.

29.05.2015 ООО «Строительно-монтажной компании В-три»  выдан градостроительный план земельного участка. 

07.04.2016 ООО «СМК В-три» Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска выдано  разрешение на  строительство  объекта капитального строительства под названием  «Апартаменты, расположенные  по южной стороне ул. Больничной в 

<

...> 45*), который расположен на земельном участке, имеющем кадастровый номер 65:01:0501002:1203 площадью  6711 кв.м. с местоположением  - Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южная сторона  ул. Больничная (ул. Больничная, 45*). Срок действия разрешения  до 07.04.2017.

На основании распоряжения  Департамента  архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска  от 08.04.2016 №708-Д, земельному участку с кадастровым номером 65:01:0501002:1203 и строящемуся на нем нежилому зданию  присвоен почтовый адрес - 

<

...>.

28.04.2016 на основании Соглашения  о передаче прав и обязанностей  по договору аренды земельного участка №02269 от 30.04.2013 арендатор ООО «Строительно-монтажная компания В-три» передала ООО Строительная компания «Сахмонтажпроект» с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды земельного участка.

Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору от 28.04.2016 не было  зарегистрировано в Росреестре.

Письмом Департамента архитектуры, градостроительства  и землепользования города Южно-Сахалинска от 20.05.2016 №5357-013/017, последний,  рассмотрев заявление общества, принял решение о внесении изменений в разрешение на строительство незавершенного объекта капитального строительства. Застройщиком было указано   общество, данное письмо  стало приложением к разрешению на строительство  от 07.04.2016.

На основании Свидетельства о государственной регистрации права  от 14.07.2016,  обществу на праве собственности  принадлежит и зарегистрирован 14.07.2016 объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 776,6 кв.м., степенью  готовности объекта 10% по адресу – г. Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Больничная (ул. Больничная, 45*), кадастровый номер объекта – 65 :01:0501002:1281.

В качестве основания  для регистрации права собственности указаны следующие документы – договор аренды земельного участка  от 30.04.2013, соглашение  к нему  от 28.04.2016, разрешение на строительство объекта от 07.04.2016 и письмо  к нему от 20.05.2016. 

19.08.2016  между  Департаментом  архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (арендодатель)  и арендатором  ООО «СМК В-три» заключено Соглашение  к договору аренды  земельного участка № 02269 от 30.04.2013 по условиям которого, с 14.07.2016 стороны договора прекращают  право аренды и расторгают договор аренды в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства к ООО Строительная компания «Сахмонтажпроект».

Соглашение зарегистрировано в  Росреестре  28.11.2016.

В связи с расторжением договора  аренды испрашиваемого земельного участка между  предыдущими  его сторонами и получением Свидетельства о праве собственности на расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства, общество 27.07.2016 обратилось в Департамент с заявлением о  заключении с ним договора аренды земельного участка на срок 3 года для завершения строительства объекта капитального строительства.

  Письмом от  18.11.2016 №6017-014/07 обществу отказано  в предоставлении  земельного участка в аренду, для завершения  строительства со ссылкой  на п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ и на то, что  право собственности на объект незавершенного строительства обществом не было зарегистрировано до 01.03.2015, а  испрашиваемый земельный  участок не был ему предоставлен в аренду до 01.03.2015.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ООО Строительная компания «Сахмонтажпроект» в суд с заявлением о признании незаконным решения Департамента об отказе в предоставлении земельного участка  в аренду для завершения  строительства  и обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0501002:1203.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 04.04.2017 по делу №A59-363/20I7, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.10.2017, заявленные требования удовлетворены частично, решение Департамента, изложенное в письме от 18.11.2016 № 6017-014/07» признано незаконным; на Департамент землепользования города Южно-Сахалинска возложена обязанность в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силуподготовить, подписать и направить в адрес общества для заключения на срок три года проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0501002:1203, расположенного по адресу: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Больничная (ул. Больничная, 45*), площадью 6 711 кв.м., с разрешенным использованием для строительства объекта «Апартаменты» для завершения строительства.

В силу ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании решения Арбитражного суда Сахалинской области от 04.04.2017 по делу № А59-363/2017, 25.09.2017 между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска и ООО СК «СахМонтажПроект» заключен договор аренды № 13730 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0501002:1203, площадью 6 711 кв.м,, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Больничная (ул. Больничная, 45*).

Общество, полагая, что незаконные действия Департамента повлекли причинение ему убытков в виде содержания объекта незаконченного строительства с момента получения письма Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска и заключением договора аренды земельного участка, обратилось с настоящим иском в суд.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статьи 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В статье 1069 ГК РФ установлено, что вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Условиями наступления ответственности, предусмотренной статьей 1069 ГК РФ, являются наличие вреда, размер вреда, противоправное поведение причинителя вреда, а также причинная связь между противоправным поведением и наступившим вредом.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательств или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, обязано доказать факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействий) либо противоправного поведения, наличие причинно-следственной связи между этим фактом и понесенными убытками, а также размер убытков. Кроме того, такое лицо должно доказать, что принимало все зависящие от него меры для предотвращения (уменьшения) убытков. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении иска.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания названных обстоятельств лежит на истце.

Заявляя о причинении убытков, общество ссылается, на то, что в связи с незаконным отказом Департамента  предоставить Обществу в аренду земельный, ООО СК «СахМонтажПроект» в целях содержания строительной площадки и обеспечения требований города Южно-Сахалинск заключило с ООО "Ресурс" договор № 001/08/2016-Д от 18.08.2016 на оказание услуг по содержанию объекта незаконченного строительства по адресу 

<

...> 45*. Стоимость обслуживания согласно договору составила 3600,00 рублей в день. Таким образом, с момента получения письма Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска 27.06.2016 и заключением договора прошло 455 дней, за которые ООО СК «СахМонтажПроект» обязано заплатить 455 х 3600 = 1 638 000,00 рублей.

Вместе с тем, в нарушение ст. 65 АПК РФ, доказательств подтверждающих факт понесенных убытков и их размер в материалы дела не представлено, как не доказана и причинно-следственная связь между действиями Департамента по отказу заключения договора аренды и понесенными расходами. 

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что 14.07.2016 ООО СК «СахМонтажПроект» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 65:01:0501002:1281, общая площадь застройки 776,6 кв.м., степень готовности объекта 10 %), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0501002:1203.

Как следует из материалов дела 18.08.2016 между истцом и ООО Ресурс" заключен договор на оказание услуг № 001/08/2016-Д, предметом которого является оказание услуг по проверке и поддержанию надлежащего (рабочего) состояния стройплощадки и ограждения на ней Заказчику на объекте строительства «Апартаменты» расположенные на Южной стороне ул. Больничная в гор.Южно-Сахалинск» по адресу ул. Больничная, 51 (далее по тексту Договора - «Объект»), а также строительного оборудования Заказчика находящегося на указанном объекте. Услуги включают в себя: контроль за прибывающей на территорию объекта техникой Заказчика, контроль за надлежащем состоянием объекта и ограждения, обход территории объекта ежесуточно с целью определения возможных несоответствий надлежащего состояния, осуществление иных необходимых мероприятий по выполнению своих обязательств перед Заказчиком, обеспечение безопасного доступа Заказчика на объект, осуществление других действий, связанных с требованиями городской Администрации г.Южно-Сахалинск по содержанию объекта в надлежащем виде.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, на ООО СК «СахМонтажПроект», являющимся собственником объекта незавершенного строительства, лежит бремя содержания вышеуказанного объекта незавершенного строительства.

Кроме того, исходя из приложенного к исковому заявлению акта выполненных работ № 5 от 01.09.2018 по договору на оказание услуг № 001/08/2016-Д от 18.08.2016, следует, что ООО «Ресурс» продолжало оказывать услуги по указанному договору до 01.09.2018, то есть после заключения между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска и ООО СК «СахМонтажПроект» нового договора аренды земельного участка № 13730 от 25.09.2017, что свидетельствует об отсутствии причинно-следственной связи между незаконными действиями Департамента по отказу в заключении договора аренды земельного участка и заключением договора на оказание услуг по содержанию объекта незавершенного строительства.

При этом, доказательств тому, что общество имело возможность и могло бы завершить строительство объекта, в случае если бы Департамент своевременно заключил договор аренды земельного участка в материалы дела не представлено.

В связи  чем, суд приходит к выводу о недоказанности факта причинения истцу убытков в виде понесенных расходов, связанных заключением с ООО «Ресурс» договора на оказание услуг от 18.08.2018 по вине ответчика.

Равно суд не может признать обоснованным наличие и размер предъявленных ко взысканию убытков,  поскольку факта оплаты услуг истцом не представлено, расчет расходов, понесенных по договору оказания услуг произведен с 27.06.2016, при том что договор на оказание с ООО «Ресурс» заключен 18.08.2016. 

При изложенных обстоятельствах, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд признает недоказанным факт возникновения у истца убытков в результате действий ответчика, в связи с чем, не находит оснований для удовлетворения исковых требований в данной части.

Рассматривая требования истца  в части признания пункта 2.3. договора аренды земельного участка № 13730 от 25.09.2017 недействительным, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 25.09.2017 между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска (Арендодатель) и ООО СК «Сахмонтажпроект» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 13730, согласно которому арендодатель передал в пользование на условиях аренды арендатору земельный участок, с кадастровым номером 65:01:0501002:1203, площадью 6711 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Больничная (ул.Больничная 45*) (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка № 13730 от 25.09.2017  земельный участок передается по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение № 1 к договору).

Участок предоставлен для строительства объекта «Апартаменты».

В соответствии с п. 1.3 договора аренды земельного участка № 13730 от 25.09.2017  на земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0501002:1281.

Срок действия договора, в соответствии с п. 1.1. договора, установлен с 25.09.2017 по 25.09.2020.

Пунктом 1.3. договора аренды земельного участка № 13730 от 25.09.2017   предусмотрено, что  на земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0501002:1281.

Согласно пунктам  2.1, 2.4 договора аренды земельного участка №13730 от 25.09.2017   арендатор обязался ежегодно  вносить арендую плату за право пользования участком в соответствии с Приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является  неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится ежеквартально не позднее 20 числа  последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года. Это обязательство возникает у арендатора с момента получения договора.

В соответствии с п. 2.3. Договора арендная плата начисляется с 14.07.2016. 

Полагая, что включая п.2.3. Договора срок начисления арендной платы с 14.07.2016, ответчик получил право требовать арендную плату за период в который истец не имел возможности использовать предмет аренды, а также указывая на заключение договора в данной части на крайне невыгодных условиях просит признать пункт 2.3. договора аренды земельного участка № 13730 от 25.09.2017 недействительным.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 ст.35 Земельного кодекса РФ и пунктом  1 ст.552 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как указано выше, 14.07.2016 за ООО Строительная компания «Сахмонтажпроект» зарегистрировано право собственности на  объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0501002:1281,  общая площадь застройки 776, 6, степень готовности 10%, адрес: г.Южно-Сахалинск, южная сторона ул.Больничная (ул.Больничная, 45*).

Таким образом, ответчик при переходе к нему права собственности на недвижимое имущество в силу прямого указания закона приобрел право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено, в связи с чем у него с момента государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости независимо от оформления в установленном порядке договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ  договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

На основании п.2 ст.425 Гражданского кодекса РФ стороны вправе устанавливать, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Сторонами договора аренды от 25.09.2017 № 13730 согласованы все существенные условия, в том числе размер и сроки начисления и внесения арендной платы.

Договор подписан без протокола разногласий и замечаний относительно переданного в аренду имущества, в том числе по п. 2.3. Договора. Арендатор земельный участок принял.

Таким образом,  Департамент и ООО Строительная компания «Сахмонтажпроект»  достигли соглашение о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора  от 25.09.2017, условия об обязанности арендатора по внесению арендной платы за пользование земельным участком с  14.07.2016 (пункт 2.3.), то есть с даты  возникновения  у ответчика  права пользования земельным участком  в связи с переходом права собственности  на находящийся на земельном участке объект незавершенного строительства.

Доказательств тому, что договор аренды заключен вследствие стечения тяжелых обстоятельств, и другая сторона договора, зная о данных обстоятельствах, воспользовалась ими ради своей выгоды материалы дела не содержат. 

Кроме того, данный довод общества уже являлся предметом оценки суда в рамках дела № А59-2999/2018 по исковому заявлению Департамента землепользования города Южно-Сахалинска к ООО СК «СахМонтажПроект» о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 25.09.2017 №13730 при рассмотрении которого сделаны выводы о том, что оснований для квалификации условий пункта 2.3 договора аренды как сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и посягающей на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, отсутствуют, поскольку в гражданско-правовые отношения стороны вступили по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора. Положения указанного пункта договора аренды не нарушают требований закона и не посягают на публичные интересы.

В связи с чем, суд находит  доводы истца в данной части также необоснованными.

Исходя из изложенного суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, ст. 333.21 НК РФ с учетом того, что в удовлетворении требований истца отказано, с истца в федеральный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 35 380 руб. (29 380 руб. - от цены иска + 6000 руб. – за неимущественное требование), в уплате которой истцу была предоставлена отсрочка.

Руководствуясь ст.ст. 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «СахМонтажПроект» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «СахМонтажПроект» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 35 380 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья                                                                   Ю.А. Караман