АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-6518/2024

Дело № А55-15452/2023

г. Казань

14 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью «Паритет» - ФИО1 (доверенность от 30.06.2022),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Самара 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 15.03.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2024

по делу № А55-15452/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Паритет» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Самара, к администрации городского округа Самара (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Самара, о взыскании неосновательного обогащения,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента управления имуществом городского округа Самара, Министерства имущественных отношений Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Паритет» (далее – ООО «Паритет», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации городского округа Самара (далее – администрация, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне оплаченной арендной платы по договору аренды от 06.11.2015 № 028258з за период с 07.05.2020 по 10.01.2023 в размере 9 114 859,36 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2023 по 23.11.2023 в сумме 652 024,61 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.03.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2024, исковые требования удовлетворены частично, с администрации в пользу ООО «Паритет» взыскано неосновательное обогащение в размере 9 114 859,36 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 528 412,13 руб.

Администрация, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Представитель ООО «Паритет», явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласен, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты в части удовлетворения исковых требований подлежат отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и ООО «Паритет» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара от 06.11.2015 № 028258з, по условиям которого обществу в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 28 986 кв.м с кадастровым номером 63:01:0925003:529, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Красный Коммунаров, ул. Ново-Вокзальная, вид разрешенного использования: занимаемый торговым комплексом и прилегающей территорией.

По акту приема-передачи от 06.11.2015 данный земельный участок передан ООО «Паритет».

Договор аренды от 06.11.2015 № 028258з зарегистрирован, о чем 27.04.2016 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

На данном земельном участке расположено здание торгового комплекса площадью 14 580,3  кв.м с кадастровым номером 63:01:0925003:512, принадлежащее на праве собственности истцу, о чем 16.11.2010 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

ООО «Паритет» в спорный период оплачивало арендную плату, размер которой определялся в соответствии с пунктом 1 Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов».

ООО «Паритет», указывая, что арендованный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0925003:529 ограничен в обороте, в связи с чем с учетом принципа № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, арендная плата за спорный земельный участок по договору аренды от 06.11.2015 № 028258з в период с 07.05.2020 по 10.01.2023 не должна была превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, в результате чего на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в сумме 9 114 859,36 руб., обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что земельный участок площадью 28 986 кв.м с кадастровым номером 63:01:0925003:529 ограничен в обороте, поскольку в его границы входит территория общего пользования, которая в силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежит приватизации, пришли к выводу о том, что размер арендной платы за указанный земельный участок должен рассчитываться исходя из 1,5% кадастровой стоимости, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, как предусмотрено принципом № 7 Основных принципов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в силу 12.08.2017.

Проверив расчет, представленный истцом и признав его правильным, суды, установив, что за период с 07.05.2020 по 10.01.2023 ООО «Паритет» излишне оплатило арендную плату по договору аренды от 06.11.2015 № 028258з в размере 9 114 859,36 руб., руководствуясь статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскали в пользу общества неосновательное обогащение в указанной сумме.

Кроме того, суды, руководствуясь статьей 395, пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскали  с администрации проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 05.05.2023 по 23.11.2023 в размере 528 412,13 руб.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не было принято во внимание следующее.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Право государственной собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0925003:529, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Красный Коммунаров, ул. Ново-Вокзальная, не разграничено, в связи с чем порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Самарской области.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 утверждена Методика определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010, закрепленные в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Ставки, утвержденные непосредственно федеральным законом, являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2  (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  от 26.06.2015).

Таким образом, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничена, определяется исходя из Основных принципов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, направленных на эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, включающих, в том числе принцип № 7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Данный принцип был введен постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в силу с  12.08.2017.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением от 16.07.2009 № 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения вышеуказанного принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в пункте 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, который является исчерпывающим.

Согласно пункту 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установление в отношении земельного участка статуса ограниченного в обороте обусловлено соответствующим целевым назначением земельного участка, в связи с чем запрет предоставления таких земельных участков в частную собственность по общему правилу является следствием их особого назначения.

В решении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, было дано толкование принципу № 7 Основных принципов, утвержденных постановлением от 16.07.2009 № 582, согласно которому данный принцип подлежит применению исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо установленному пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Такое же толкование по применению принципа № 7 Основных принципов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, о том, что данный принцип применим исключительно в случаях аренды земельных участков, отнесенных в соответствии с пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации к ограниченным в обороте землям, и учитывает интересы лиц, арендующих такие земельные участки, которые не могут приобрести земельный участок в собственность ввиду ограничений, предусмотренных законодательством Российской Федерации, дано и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2019 № 309-ЭС19-1374, включенного в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4  (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019.

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В соответствии с пунктами 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории; к территории общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, земельный участок площадью 28 986  кв.м с кадастровым номером 63:01:0925003:529 ограничен в обороте, поскольку часть данного земельного участка находится в границах территории общего пользования.

При этом данный земельный участок был образован из земельного участка площадью 24 621,7 кв.м с кадастровым номером 63:01:0925003:9, вид разрешенного использования: занимаемый торговым комплексом и земельного участка площадью 4 363,8 кв.м с кадастровым номером 63:01:0925003:4, вид разрешенного использования: под временный рынок «Птичий»».

Для применения льготного порядка исчисления размера арендной платы за весь земельный участок, ограниченный в обороте, судам необходимо установить является ли арендованный земельный участок неделимым.

В случае если из земельного участка, ограниченного в обороте, собственник объекта недвижимости может образовать земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации данного объекта недвижимости, который не будет ограничен в обороте, льготный размер арендной платы не подлежит применению к площади земельного участка, который может быть образован для размещения и эксплуатации таких объектов недвижимости.

Иное толкование может привести к тому, что, злоупотребляя правом, собственник объекта недвижимости, расположенного на делимом земельном участке, ограниченным в обороте, имея возможность образовать из него земельный участок, необходимый для эксплуатации и размещения принадлежащего ему объекта недвижимости, который после образования может быть предоставлен в частную собственность, будет оплачивать    арендную плату в льготном размере за весь земельный участок, не принимая действий по его разделу (выделу).

Таким образом, при определении размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности и отнесенных к землям ограниченным в обороте, для целей оценки допустимости дифференцированного подхода, необходимо установить все юридически значимые обстоятельства, в том числе, момент, с которого арендатор мог принять меры для образования (раздела) необходимого ему земельного участка для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, исключив площадь земельного участка, ограниченного в обороте, а также обстоятельства и причины, препятствующие такому разделу, в том числе, действия (бездействия) уполномоченных органов.

Необходимо учитывать, что при взыскании платы за предшествующий период до образования новых самостоятельных участков, ее размер при установлении определенных обстоятельств в исключительных случаях также может определяться с применением дифференцированного принципа, где льготный порядок подлежит применению только на площадь земельного участка ограниченного в обороте, что исключает применение к арендатору необоснованных преференций и обеспечит баланс публичных и частных интересов в данной сфере правоотношений.

Не исключается применение дифференцированного принципа исчисления арендной платы к арендатору, и в случае, если только часть арендуемого им земельного участка находится в составе земельных участков общего пользования (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации), при этом размер площади должен определяться исходя из данных кадастрового учета и документов территориального планирования, определяющих характеристики земельных участков общего пользования.

Данный подход о применение дифференцированного принципа определения размера арендной платы также применим и в случае, если при образовании и постановке на государственный кадастровый учет земельного участка была допущена реестровая ошибка, после исправления которой, земельный участок может быть приватизирован собственником расположенного на нем объекта недвижимости.

Вместе с тем судами первой и апелляционной инстанции не устанавливалось, является ли спорный земельный участок делимым или неделимым, а также мог ли собственник объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, образовать из исходного земельного участка земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации объекта недвижимости, который не будет ограничен в обороте.

Таким образом, выводы судов о том, что общество имеет право на льготное исчисление арендной платы за весь земельный участок площадью  28 986 кв.м с кадастровым номером 63:01:0925003:529 преждевременны.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 20.05.2020 по делу № А12-28388/2018, от 01.04.2021 по делу № А12-42918/2019, от 04.10.2023 по делу          № А57-2512/2022. 

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 15.03.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2024 по делу № А55-15452/2023 в части удовлетворения исковых требований ООО «Паритет» к администрации о взыскании неосновательного обогащения в сумме 9 114 859,36 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 528 412,13 руб. отменить.

Поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым в отмененной части направить дело № А55-15452/2023 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе установить является ли спорный земельный участок делимым, установить наличие либо отсутствие у ООО «Паритет» переплаты по арендной плате за спорный период, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 15.03.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2024 по делу № А55-15452/2023 в части удовлетворения исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Паритет» к администрации городского округа Самара о взыскании неосновательного обогащения в сумме 9 114 859,36 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 528 412,13 руб. отменить.

В отмененной части дело № А55-15452/2023 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

В остальной части решение Арбитражного суда Самарской области от 15.03.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2024 по делу № А55-15452/2023 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом. 

 

 

Председательствующий судья                                            Р.В. Ананьев

Судьи                                                                                   В.А. Карпова

         И.Р. Нагимуллин