АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

30 мая 2023 года

Дело №

А56-117381/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Бычковой Е.Н., судей Мирошниченко В.В., Яковца А.А.,

при участии от акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» ФИО1 (доверенность от 05.08.2022), от публично-правовой компании «Фонд развития территорий» ФИО2 (доверенность от 18.12.2022), от общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Навис» ФИО3 (доверенность от 11.01.2023), 

рассмотрев 24.05.2023 в открытом судебном заседании кассационные жалобы акционерного общества «Банк «ДОМ.РФ» и акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2023 по делу № А56-117381/2018/отс.об.,

у с т а н о в и л:

определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.10.2018 по заявлению кредитора возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Навис», адрес: 190068, Санкт-Петербург, Лермонтовский пр., д. 35, лит. А, пом. 7-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество).

Решением от 05.03.2019 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). 

Постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 03.07.2019 решение от 05.03.2019 отменено в части утверждения конкурсным управляющим должником ФИО4, в этой части дело направлено в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение. 

Определением суда от 02.12.2019 конкурсным управляющим утвержден ФИО5. 

В ходе процедуры, а именно 30.04.2021 в арбитражный суд в рамках настоящего дела обратилась публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (в настоящий момент - Фонд развития территорий, далее – Фонд, Компания) с заявлением, согласно которому она просила (в т.ч. с учетом последующего уточнения своих требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ) разрешить разногласия и признать отсутствующим обременение в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Всеволожский р-н, Агалатовское сельское поседение, д. Скотное, с кадастровым номером 47:07:0404005:450, в виде записи об ипотеке и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области погасить в Едином государственном реестре юридических лиц регистрационные записи залога прав застройщика в пользу залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, на указанный земельный участок.

Определением от 16.06.2021 суд привлек к участию в нем в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество (далее – АО) «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее – Банк), публичное акционерное общество 

(далее – ПАО) «Сбербанк России», акционерный коммерческий банк «АК БАРС» (публичное акционерное общество), АО «ДОМ. РФ» (далее – Фирма).

Определением от 28.07.2021 к участию в деле в указанном качестве с учетом ходатайства управляющего привлечены ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление № 15» и ФИО12.

Определением арбитражного суда от 21.11.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2023 определение от 21.11.2022 отменено, заявление Фонда удовлетворено частично.

В кассационных жалобах Банк и Фирма, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, а также на несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просят отменить постановление и оставить в силе определение суда первой инстанции.

Податели кассационных жалоб указывают, что передача Фонду земельного участка не подпадает ни под одно из оснований для прекращения залога, предусмотренного статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Податели жалоб ссылаются на неисполнение заемщиками кредитных договоров. По мнению подателей жалоб, погашение записей об имеющихся обременениях на земельных участках будут нарушать права Банка и Фирмы как добросовестных залогодержателей, уменьшая объем принадлежащих им прав. Податели жалоб считают, что апелляционным судом не учтены выводы Конституционного суда Российской Федерации, содержащиеся в постановлении от 21.07.2022 № 34-П. Податели жалоб полагают, что  апелляционным судом не исследованы доводы Банка и Фирмы о том, что Фондом нарушены Правила, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233. Как указывают податели жалоб, Фондом не представлено доказательств соблюдения порядка выплаты участникам долевого строительства. 

В судебном заседании представитель Банка поддержала доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представители Фонда и Общества возражали против ее удовлетворения.

 Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2020 заявление Фонда о намерении приобрести права застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки, предназначенные для строительства со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства) было удовлетворено.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2021 (резолютивная часть от 13.01.2021) удовлетворено заявление о передаче Фонду права застройщика должника в отношении объектов незавершенного строительства, расположенных по адресам: Всеволожский р-н, Агалатовское сельское поседение, 

<

...>, Зв, 46, 56, 5в, ЖК «Шотландия», кадастровый номер земельного участка 47:07:0404005:450, а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 19.03.2021 была осуществлена государственная регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0404005:450. Правообладателем данного участка является Фонд.

Между тем, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Всеволожский р-н, Агалатовское сельское поседение, д. Скотное, продолжают оставаться внесенными записи об ипотеке земельного участка в связи со следующими обстоятельствами. 

Участниками долевого строительства и Обществом были заключены договоры долевого участия в строительстве с привлечением кредитных денежных средств по кредитным договорам, заключенным, в том числе, с Банком, ПАО «Сбербанк России» и АКБ «АК БАРС» (ПАО) под залог недвижимости. Ипотека возникла на основании статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). Договоры долевого участия в строительстве зарегистрированы Управлением с одновременной регистрацией ипотеки в силу закона на земельный участок.

Как указал Фонд, регистрация перехода прав Фонду со ссылкой на пункт 25 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве является самостоятельным основанием для прекращения залога прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Как указал Банк, по кредитным договорам заемщиками в отношении которых внесены регистрационные записи №№ 47:07:0404005:450-47/012/2018-173 (ФИО13 имеет задолженность по основному долгу - 1 561 638,90 руб., и по процентам); 47:07:0404005:450-47/017/2018-120 (ФИО14. имеет задолженность по основному долгу -1 730 708, 01 руб. и процентам); 47:07:0404005:450-47/017/2018-118 (Тайгарасва СТ. имеет задолженность по основному долгу - 1 517 277,56 руб. и процентам); 47:07:0404005:450-47/012/2017-57 (ФИО15 имеет задолженность по основному долгу -        2 446 514,73 руб. и процентам) задолженность не погашена, ввиду чего признание отсутствующими обременений по указанным регистрационным записям приведет к нарушению прав Банка как добросовестного залогодержателя.

Суд первой инстанции  сослался на позицию, содержащуюся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П по делу о проверке конституционности частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», подпунктов 3 и 31 пункта 1 статьи 201.1, пункта 5 статьи 201.10, абзаца второго пункта 2 статьи 201.15, подпункта 1 пункта 8 статьи 20115-1, пункта 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Постановление № 34-П).

Суд первой инстанции пришел к выводу, что передача Фонду прав на земельные участки в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве не влечет прекращения права залога тех лиц, которым не причитается выплата компенсации в порядке статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как указал суд первой инстанции, залогу присуще свойство следования, а передача Фонду земельного участка не подпадает ни под одно из оснований для прекращения залога, предусмотренное статьей 352 ГК РФ. Отсутствие в пункте 4 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве указания на необходимость погашения требований залогового кредитора не следует толковать как свидетельствующее о прекращении права залога.

В связи с этим суд первой инстанции признал ошибочной позиции Фонда о том, что при переходе к нему права собственности на земельные участки права залога прекратились.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что такие права прекратятся лишь в результате совершения расчетов в порядке, предусмотренном пунктом 4 резолютивной части Постановления № 34-П.

С учетом данных обстоятельств арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления Фонда.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции и удовлетворил заявление Фонда. 

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что  положения пункта 25 пункта 201.15-2-2 Закона о банкротстве имеют специальный характер (и в силу этого  приоритет) перед общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях прекращения и условиях сохранения залога (статьи 352 и 352 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что нормы права применены правильно апелляционным судом, а выводы этого суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Как установлено подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства является физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с названной статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика). 

Пунктом 5 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве определено, что приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 Закона о банкротстве. 

Из приведенных норм Закона о банкротстве следует, что залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками строительства не отнесены к требованиям, подлежащим передаче Фонду. Соответственно, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов на земельный участок по указанному адресу подлежит прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

В соответствии с пунктом 25 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований кредиторов, которые были обеспечены таким залогом. 

Таким образом, названной правовой нормой установлено прекращение всех залоговых прав на земельные участки с находящимися на них объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями. Следовательно, все обременения, зарегистрированные в отношении земельных участков со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства подлежат погашению. 

Передача объекта незавершённого строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений. 

В соответствии с пунктом 14 ст.201.15-2 Закона о банкротстве по истечении десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика приобретатель направляет в арбитражный суд в порядке, установленном п.п. 11 и 12 ст. 201.15 названного Закона, заявление о признании требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 Закона о банкротстве, погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникших в соответствии с п. 4 ст. 201.15-1 требований в реестр требований кредиторов. 

Таким образом, регистрация перехода прав Фонду в соответствии с пунктом 25 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве является самостоятельным основанием для прекращения залога прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве. 

Указанная норма устанавливает особенности трансформации правового статуса имущества должника при его передаче Фонду, а именно, прекращение залогового обеспечения по всем обязательствам застройщика, включая обязательства, связанные с обеспечением прав участников строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77.2 Закона об ипотеке права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Если права залогодержателя по договору залога прав требования участника долевого строительства удостоверяются закладной, в этой закладной указываются реквизиты залогового счета в случае заключения договора залога прав по договору банковского счета. Государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

В настоящем случае Фонд обратился в арбитражный суд с заявлением, согласно которому просит разрешить разногласия и признать отсутствующим обременение в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Всеволожский р-н, Агалатовское сельское поселение, д. Скотное, с кадастровым номером 47:07:0404005:450 в виде записи об ипотеке. 

Согласно данным ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0404005:450 имелись учетно-регистрационные записи об ипотеке в силу закона в пользу банков. Однако банки не являются участниками долевого строительства.  Фактически в залоге у банков находятся права требования участников долевого строительства (лиц, которым были предоставлены заемные/кредитные средства) по договорам участия в долевом строительстве. Внесение данных учетно-регистрационных записей об ипотеке в силу закона в привязке к земельному участку обусловлено лишь техническими особенностями ведения ЕГРН, поскольку на момент государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве единственным существующим в ЕГРН объектом недвижимости был земельный участок. 

Из материалов дела следует, что непогашенными в реестре остались записи об ипотеки в отношении обязательств лиц, являвшихся участниками строительства, которые получили от Фонда денежную компенсацию, поскольку их требования были учтены в денежном реестре.

Довод жалоб о том, что не все участники строительства получили возмещение не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Податели кассационных жалоб так же указывают, что записи об ипотеке не подлежат гашению, поскольку не все заёмщики погасили взятые на себя кредитные обязательства.

 Однако правоотношения банков с заемщиками, вытекающие из кредитных обязательств последних, также как и  правоотношения, связанные с  выплатой Фондом денежных компенсаций участникам строительства, минуя специальные залоговые банковские счета, не могут влиять на возможность Фонда распоряжаться земельным участком, поскольку Фондом исполнены все обязательства перед участниками строительства.

Ссылка подателей жалоб на несоблюдение апелляционным судом правовых позиций, содержащихся в Постановлении № 34-П отклоняется, поскольку отсутствуют основания для применения Постановления № 34-П в данном обособленном споре.

 Конституционным Судом Российской Федерации (постановлением от 21.07.2022 № 34-П) признаны неконституционными части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151- 9 ФЗ (далее – Закон № 151-ФЗ) во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду, действующему в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства, в рамках дела о банкротстве застройщика. Нормы Закона № 151-ФЗ, признанные не конституционными, устанавливали особенности исключительно для случаев передачи имущества и обязательств застройщика согласно статье 201.15-1 Закона о банкротстве для последующего завершения строительства и исполнения обязательств перед гражданами-участниками строительства по передаче им помещений. 

В данном случае были произведены выплаты возмещения участникам строительства в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, следовательно, Фонд не был обязан достраивать объект в натуре, в связи с чем предложенные Конституционным Судом Российской Федерации механизмы расчета размера требований залоговых кредиторов при завершении строительства объекта и реализации в нем свободных помещений неприменимы при рассмотрении настоящего заявления Фонда. 

Позиция, сформулированная Конституционным Судом Российской Федерации, не подлежит применению в данном обособленном споре, поскольку правоотношения, являющиеся предметом настоящего спора, урегулированы пунктом 4 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, не признанной не конституционной, а, соответственно, подлежащей применению, что исключает возможность применения аналогии закона.

Поскольку при рассмотрении дела нормы материального права применены апелляционным судом правильно и нормы процессуального права не нарушены, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалоб.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2023 по делу № А56-117381/2018/отс.об. оставить без изменения, а кассационные жалобы акционерного общества «Банк «ДОМ.РФ» и акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.Н. Бычкова

Судьи

 

В.В. Мирошниченко

 А.В. Яковец