АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А78-8/2017

г.Чита

05 октября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2017 года

Решение изготовлено в полном объёме 05 октября 2017 года

 

Арбитражный суд Забайкальского края

в составе судьи А.А.Галицкой

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Феррит ЛТД» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

1. о признании незаконным бездействия Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края по несвоевременному перерасчету арендной платы по Договору аренды от 25.12.2007 № 804/07;

2. о признании незаконным действия Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края по требованию о подписании Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 25.12.2007 №804/07 от 28 сентября 2016 г.;

3. о признании незаконным действия Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края по требованию о подписании соглашения об оплате за период фактического использования земельного участка от 16.12.2016 и погашении задолженности по арендной плате на его условиях;

4. о признании незаконным действия Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края по требованию о подписании Договора аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на который не разграничена №566/16 от 28 сентября 2016;

5. об обязании Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края погасить задолженность по арендной плате по Договору аренды от 25.12.2007 г. №804/07 за период с 13.05.2014 по 31.12.2015 в общей сумме 640505,00 руб. за счет своего бюджета;

6. об обязании Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края исключить сведения о задолженности по арендной плате по Договору аренды  от 25.12.2007 г. №804/07 за период с 13.05.2014 по 31.12.2015 в общей сумме 640505,00 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца –  ФИО2, директора общества; ФИО3, представителя по доверенности от  28.12.2016 года;

от ответчика – ФИО4, представителя по доверенности от 27.09.2017 года.

Суд установил:

 

Общество с ограниченной ответственностью «Феррит ЛТД» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявление, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – ответчик, Департамент)

1. о признании незаконным бездействия Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края по несвоевременному перерасчету арендной платы по Договору аренды от 25.12.2007 № 804/07;

2. о признании незаконным действия Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края по требованию о подписании Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 25.12.2007 №804/07 от 28 сентября 2016 г.;

3. о признании незаконным действия Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края по требованию о подписании соглашения об оплате за период фактического использования земельного участка от 16.12.2016 и погашении задолженности по арендной плате на его условиях;

4. о признании незаконным действия Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края по требованию о подписании Договора аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на который не разграничена №566/16 от 28 сентября 2016;

5. об обязании Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края погасить задолженность по арендной плате по Договору аренды от 25.12.2007 г. №804/07 за период с 13.05.2014 по 31.12.2015 в общей сумме 640505,00 руб. за счет своего бюджета;

6. об обязании Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края исключить сведения о задолженности по арендной плате по Договору аренды  от 25.12.2007 г. №804/07 за период с 13.05.2014 по 31.12.2015 в общей сумме 640505,00 руб.

В судебном заседании представители истца заявленные требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика просил в удовлетворении требований отказать, считает, что истцом избран неверный способ защиты.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Иск мотивирован следующим.

25.12.2007г. между Администрацией городского округа «Город Чита» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Феррит ЛТД» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка от 25.12.2007 года № 804/07, предметом которого является сдача арендодателем и принятие арендатором в аренду земельного участка, расположенного в г.Чите, в Железнодорожном административном районе, по ул.Онискевича, 17а, с кадастровым номером 75:32:0:0025, площадью 4995 кв.м., в том числе участок №1 площадью 609 кв.м., для организации хозяйственной зоны; участок №2, площадью 858 кв.м., для обслуживания и использования микрорынка; участок №3, площадью 1898 кв.м., для строительства торгового комплекса; участок №4, площадью 1630 кв.м., для организации благоустройства и реконструкции пешеходно-торговой зоны.

В силу п.3 ст. 10 Закона о введении в действие земельного кодекса РФ арендодателем по договору выступил управомоченный субъект - орган местного самоуправления городской округ «Город Чита».

Договор был заключен сроком до 01 декабря 2010 года (п.2.1 договора).

Дополнительным соглашением от 08.02.2013, в указанный Договор аренды были внесены изменения в части наименования арендодателя, которым на основании ч. 5 п. 1 ст. 2 Закона Забайкальского края от 01 апреля 2009 года № 152-ЗЗК выступил Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края. В пункт 1.1 Договора были внесены следующие изменения: арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 75:32:000000:25, местоположение которого установлено согласно кадастрового паспорта от 27.08.2012: 

<

...>, для обслуживания и использования микрорынка, организации, благоустройства и реконструкции пешеходно-торговой зоны. Срок договора был продлен до 30.09.2017.

Пунктом 2.1 в редакции дополнительного соглашения был определен порядок расчета арендной платы:

«Расчет арендной платы производится на основании постановления Правительства Забайкальского края от 21 октября 2008 года № 49 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящихся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края и об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, в том числе, земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края» по следующей формуле:

АП-КС*К*К1,где

АП- размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;

КС- кадастровая стоимость земельного участка (в случае, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, то кадастровая стоимость такого земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка);

К- расчетный коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельный участок;

К1 -корректирующий коэффициент:0,8...».

В соответствии с указанным пунктом договора, ООО «Феррит ЛТД» ежеквартально производило внесения арендной платы по договору. При этом, согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2015 г. по 08.12.2015 г., выданного Департаментом на конец 2015 года у ООО «Феррит ЛТД» по Договору аренды № 804/07 от 25.12.2007г. образовалась переплата в размере 21504,36 руб.

06.06.2016г. ООО «Феррит ЛТД» обратилось в адрес Департамента с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка по Договору 508/07 от 25.12.2007г. по уч. № 2 с обслуживания и использования микрорынка на установку павильонов, по уч.№ 3 для строительства торгового комплекса на обслуживание торгового комплекса.

Однако ответ на указанное заявление был получен ООО «Феррит ЛТД» с существенным нарушением срока - лишь в конце ноября 2016 года в виде следующих документов:

1.Соглашения о расторжении Договора аренды земельного участка от 25.12.2007г № 804/07 от 28 сентября 2016г.

2.Соглашения об оплате за период фактического использования земельного участка от 28.09.2016г.

3.Договора аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на который не разграничена № 566/16.

Соглашение об оплате за период фактического использования земельного участка от 28.09.2016г. по мнению ООО Феррит ЛТД не соответствует действующему законодательству и заключенному между сторонами договору аренды.

Так, согласно указанному Соглашению Департамент несмотря на то, что сам предоставил в адрес ООО Феррит ЛТД в свое время акт сверки взаимных расчетов, согласно которому у ООО Феррит ЛТД не имеется задолженности по договору потребовал от истца внесение арендной платы за период с 13.05.2014г. по 27.09.2016г. в общей сумме 1373800,66, в том числе и за период по 31.12.2015г. в сумме 898340,34 рублей, за который согласно акту сверки взаимных расчетов у ООО Феррит ЛТД не имеется задолженности, а напротив сложилась переплата.

Исходя из анализа представленного ООО Феррит ЛТД для подписания соглашения, ООО Феррит ЛТД стало известно о том, что Департамент при приведении в соглашении расчетов руководствовался измененной с 01.01.2015 года кадастровой стоимостью земельного участка, предоставленного в аренду ООО Феррит ЛТД.

Однако, начисление арендной платы ответчиком вплоть до выдачи соглашения производилось исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной до 01 января 2015 года. Никаких действий по изменению арендной платы ответчик не предпринимал, а напротив, выдавал ООО Феррит ЛТД информацию об отсутствии задолженности по договору аренды.

В соответствии с общими положениями Гражданского кодекса РФ субъекты гражданских правоотношений обязаны действовать добросовестно и разумно, исполнять принятые на себя обязательства и публичные полномочия в строгом соответствии с нормами закона. Соответственно, ответчик обязан был своевременно производить начисление арендной платы.

Однако, указанных действий ответчиком произведено не было, что повлекло существенное нарушение прав ООО Феррит ЛТД.

Так, в случае, если бы Департамент добросовестно исполнял обязательства и производил расчет арендной платы своевременно, у ООО Феррит ЛТД не сложилась бы задолженность по арендной плате, истец смог бы спланировать свою экономическую и финансовую деятельность в измененных условиях - а также истец ввиду изменения арендной платы, исходя из повышения кадастровой стоимости земельного участка незамедлительно бы решил вопрос об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в установленном порядке.

Так, истец сразу же после получения от ответчика пакета документов с соглашением об оплате за период фактического использования земельного участка от 28.09.2016г. обратился в установленном порядке в орган кадастрового учета с заявлением о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка и ее пересмотре на основании которого кадастровая стоимость земельного участка была снижена более чем в шесть раз.

Считаем, бездействие Департамента по своевременному изменению, перерасчету и предъявлению арендной платы арендатору является незаконным, не соответствует п.3 ст. l   ГК  РФ,   в   соответствии   с   которой  при  установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Также представитель истца просил принять во внимание факт длительности и неоднократности незаконного бездействия Департамента. Так, Департамент не только не произвел своевременный перерасчет арендной платы, в связи с утверждением им кадастровой стоимости земельного участка, переданного ООО «Феррит ЛТД» в аренду, не только не уведомил об изменении арендной платы заявителя, но и не произвел своевременный перерасчет на основании заявления ООО «Феррит ЛТД» от 24.03.2016г., заявления ООО «Феррит ЛТД» от 06.06.2016г..

Фактически все действия по перерасчету арендных платежей Департамент произвел с отклонением от требований, указанных ООО «Феррит ЛТД» в заявлениях, необоснованно выдав, при этом, только в октябре 2016г. документы - Соглашение о расторжении Договора аренды. Соглашение об оплате за фактическое пользование земельным участком и Договор аренды земельного участка от 28 сентября 2016г.

Кроме того, Департамент в очередной раз нарушил сроки рассмотрения заявления ООО «Феррит ЛТД» от 22.11.2016г., о перерасчете арендной платы за 2016г., выдав копию ответа на него от 17.01.2017г..

При этом, согласно указанному ответу на заявление, Департамент посчитал нецелесообразным проводить перерасчет арендной платы по виду разрешенного использования, так как договор аренды № 804/07 от 25.12.2007г. по мнению Департамента в связи с регистрацией права собственности на объект строительства -13.05.2014г. подлежал расторжению. В связи с этим. Департамент принял решение о его расторжении и подготовил Соглашение о расторжении Договора аренды 804/07 от 25.12.2007г., в котором арендная плата рассчитана по 12.05.2014г., также Соглашение об оплате за период фактического использования земельного участка от 28.09.2016г. и новый Договор аренды № 566/16 от 28.09.2016г. Кроме того, далее Департамент пояснил, что так как кадастровая стоимость земельного участка Решением комиссии по рассмотрению споров о результата определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 24.10.2012г. № П/449 от 11.11.2016г. № 141 была изменена, Департамент переделал Соглашение об оплате за период фактического использования земельного участка (теперь оно от 16.12.2016г.) , а соглашение от 28.09.2016г. отменил. При этом, договор аренды земельного участка от 28.09.2016г., в котором стоимость аренды рассчитана исходя из старой кадастровой стоимости, Департамент предложил ООО «Феррит ЛТД» подписать и зарегистрировать, а потом обратиться с заявлением о перерасчете.

Истец считает незаконным предложение подписать Соглашение об оплате за период фактического использования земельного участка, при имеющемся и не расторгнутом договоре, тем более, что в указанном Соглашении Департамент производит перерасчет арендной платы за период с 13.05.2014г. по 08.12.2015г., и предъявляет к оплате сумму задолженности за данный период времени, хотя за указанный период времени согласно Акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2014г. по 08.12.2015г., выданному Департаментом у ООО Феррит ЛТД задолженности не имеется, а, напротив, имеется переплата.

Кроме того, является незаконным предложение Департамента подписать ООО «Феррит ЛТД» договор аренды № 566/16 от 28.09.2016г. с установлением в нем суммы арендной платы за земельный участок, исходя из старой кадастровой стоимости, которая была изменена Решением комиссии по рассмотрению споров о результата определения кадастровой стоимости.

Все вышеуказанные факты, свидетельствуют о грубом нарушении Департаментом, возложенных не него нормативными актами обязанностей.

Суд рассмотрев материалы дела в совокупности, заслушав представителей сторон, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных  или оспариваемых прав и законных интересов. Формы обращения в арбитражный суд предусмотрены в ст. 4 АПК РФ и конкретизированы в отдельных положениях АПК РФ.

В силу положений ст. ст. 4, 49, 198,199 АПК РФ следует, что избрание способа защиты и формулирование материально-правового требования является субъективным правом заявителя. Арбитражный суд не вправе по своему усмотрению изменять предмет заявленных требований.

Учитывая заявленные обществом требования, в рамках настоящего дела необходимо установить соответствует ли оспариваемое заявителем действие или бездействие Департамента закону или иному нормативному правовому акту и нарушает ли права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом, бездействие выражается в несовершении каких-либо юридически значимых действий уполномоченным органом, на который законом возложено исполнение каких-либо полномочий (обязанностей).

Следовательно, обращение в арбитражный суд возможно лишь в тех случаях, когда права и охраняемые законом интересы заявителя законодательно уже определены, но бездействие государственного органа (его должностного лица) создает препятствие в их реализации.

Также следует отметить, что отношения между субъектами, основанные на договоре, исходя из положений статьи 2 ГК РФ, регулируются гражданским законодательством и являются гражданско-правовыми.

По общему правилу, предусмотренному статьей 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается.

В силу статьи 432 ГК РФ  договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пункту 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно статьям 445, 446 ГК РФ в случае, если в ходе заключения договора возникает преддоговорной спор, возникшие разногласия сторон могут быть переданы на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу указанных норм ГК РФ, в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно заключения, изменения или расторжения договора, этот вопрос разрешается по соглашению сторон, либо несогласная сторона обращается в суд.

Спор, возникший в связи с заключением, изменением или расторжением договора, подлежит разрешению в рамках искового производства.

В настоящем деле видно, что между сторонами возник преддоговорной спор, который носит гражданско-правовой характер, поэтому он подлежит разрешению в порядке искового производства, как возникший из обязательственных отношений сторон по договору аренды.

Как установлено материалами дела, между Администрацией городского округа «Город Чита» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Феррит ЛТД» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка от 25.12.2007 года № 804/07, предметом которого является сдача арендодателем и принятие арендатором в аренду земельного участка, расположенного в г.Чите, в Железнодорожном административном районе, по ул.Онискевича, 17а, с кадастровым номером 75:32:0:0025, площадью 4995 кв.м., в том числе участок №1 площадью 609 кв.м., для организации хозяйственной зоны; участок №2, площадью 858 кв.м., для обслуживания и использования микрорынка; участок №3, площадью 1898 кв.м., для строительства торгового комплекса; участок №4, площадью 1630 кв.м., для организации благоустройства и реконструкции пешеходно-торговой зоны.

В силу п.3 ст. 10 Закона о введении в действие земельного кодекса РФ арендодателем по договору выступил управомоченный субъект - орган местного самоуправления городской округ «Город Чита».

Договор был заключен сроком до 01 декабря 2010 года (п.2.1 договора).

Дополнительным соглашением от 08.02.2013, в указанный Договор аренды бьли внесены изменения в части наименования арендодателя, которым на основании ч. 5 п. 1 ст. 2 Закона Забайкальского края от 01 апреля 2009 года № 152-ЗЗК выступил Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края. В пункт 1.1 Договора были внесены следующие изменения: арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 75:32:000000:25, местоположение которого установлено согласно кадастрового паспорта от 27.08.2012: 

<

...>, для обслуживания и использования микрорынка, организации, благоустройства и реконструкции пешеходно-торговой зоны. Срок договора был продлен до 30.09.2017.

Пунктом 2.1 в редакции дополнительного соглашения был определен порядок расчета арендной платы:

«Расчет арендной платы производится на основании постановления Правительства Забайкальского края от 21 октября 2008 года № 49 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящихся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края и об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, в том числе, земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края» по следующей формуле:

АП-КС*К*К1,где

АП- размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;

КС- кадастровая стоимость земельного участка (в случае, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, то кадастровая стоимость такого земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка);

К- расчетный коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельный участок;

К1 -корректирующий коэффициент:0,8...».

В соответствии с указанным пунктом договора, ООО «Феррит ЛТД» ежеквартально производило внесения арендной платы по договору. При этом, согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2015 г. по 08.12.2015 г., выданного Департаментом на конец 2015 года у ООО «Феррит ЛТД» по договору аренды № 804/07 от 25.12.2007г. образовалась переплата в размере 21504,36 руб.

06.06.2016г. ООО «Феррит ЛТД» обратилось в адрес Департамента с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка по Договору 508/07 от 25.12.2007г. по уч. № 2 с обслуживания и использования микрорынка на установку павильонов, по уч.№ 3 для строительства торгового комплекса на обслуживание торгового комплекса.

С этого момента, по мнению истца, Департаментом стали производится незаконные действия по перерасчету арендной платы и выставлении суммы арендной платы за период с 13.05.2014 по 31.12.2015  к оплате, то есть задним числом, что существенно нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности.

Суд считает данные доводы истца не состоятельными, поскольку  как установлено материалами дела, договор аренды земельного участка от 25.12.2007 № 804/07 был заключен для целей обслуживания и использования микрорынка, для организации хозяйственной зоны, для строительства торгового комплекса, для организации благоустройства и реконструкции пешеходно-торговой зоны. Первоначально договор был заключен на срок до 01.12.2010, в последующем в 2013 году по соглашению сторон договор был продлен до 30.09.2017.

Расчет арендной платы по данному договору осуществлялся:

С 25.12.2007 по 01.01.2009 на основании постановления Мэра г.Читы от 26.12.2005 № 322 «Об утверждении положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в муниципальном образовании городской округ «Город Чита».

С 01.01.2009 по 30.09.2017 на основании постановления Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 № 49 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края» (далее - ППЗК № 49).

Расчет арендной платы осуществлялся по формуле, элементами которойявляются - кадастровая стоимость земельного участка (КС), расчетныйкоэффициент, устанавливаемый по виду разрешенного использования (К) и корректирующий коэффициент (К 1).

При этом кадастровая стоимость земельного участка в период с 14.02.2011 была равна 43 033 781,91 рублей, в период с 06.11.2013 кадастровая стоимость была снижена по решению комиссии до 6 703 290рублей.

Расчетный коэффициент по виду разрешенного использования «под строительство торгового комплекса» (в расчете указан как участок № 3) был равен 0,0158 (пункт 15 приложения № 3 к Порядку).

Исходя из указанных данных и в соответствии с дополнительным соглашением от 26.12.2013, расчет арендной платы был произведен Департаментом вплоть до окончания срока действия данного договора, до 30.09.2017.

В 2015 году между сторонами подписан акт сверки, который составлен также исходя из платежей, рассчитанных в соответствии с указанными размерами кадастровой стоимости и коэффициентов.

Однако в период подписания акта сверки между сторонами перерасчет арендных платежей по договору не был произведен, поэтому акт сверки не содержал этих изменений и свидетельствовал об отсутствии задолженности с учетом прежних начислений.

С 01.01.2015 вступили в силу новые результаты кадастровой стоимости земельных участков (Приказ Департамента от 10.12.2014 № 6/НПА). Согласно данному акту кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 22 062 665,25рублей.

С 30.06.2015 вступил в силу новый Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Правительства Забайкальского края от 19.06.2015 № 305 (далее - ППЗК № 305). Согласно данному Порядку изменены размеры расчетных коэффициентов.

Данные акты (№ 6/НПА и ППЗК № 305) являются нормативно-правовыми актами, доводятся до всеобщего сведения посредством их официального опубликования и применяются только после такого опубликования.

Указанные акты были официально опубликованы в декабре 2014 года, следовательно, были доведены до сведения всех заинтересованных лиц, и заявитель не вправе ссылаться на то, что ему не было известно о произошедших изменениях. Общество не было лишено права на ознакомление в 2015 году с кадастровой стоимостью своего участка, а также права на оспаривание такой стоимости, если было с ней не согласно. Таким образом, доводы общества о том, что в этом имеется вина Департамента, являются необоснованными. Незнание закона не освобождает лицо от ответственности, в этом случае лицо самостоятельно несет риск наступления для себя неблагоприятных последствий.

Как установлено материалами дела, истец в период с 01.01.2015 г. не обращался в Департамент с какими-либо заявлениями о разъяснении начислений по арендной плате или о перерасчете арендной плате в связи с вступившими в силу указанными выше нормативно-правовыми актами, устанавливающими порядок начисления арендной платы.

07.06.2016 от общества поступило в Департамент заявление № Ю-531, в котором общество просило изменить вид разрешенного использования земельного участка в связи с завершением строительства торгового комплекса.

Рассматривая поступившие от общества документы. Департаментом было установлено, что строительство торгового комплекса было завершено еще в 2014 году, и право собственности на этот объект зарегистрировано 13.05.2014. При этом, с 2014 года общество вплоть до 2016 года такую информацию в Департамент не предоставляло. В случае если бы общество сразу обратилось за изменением назначения участка, то работа по заключению нового договора началась гораздо раньше, и при подписании акта сверки в 2015 году ситуация с размером арендной платы выглядела совершенно иным образом.

Департамент не согласен с требованиями общества о признании незаконным бездействия Департамента по несвоевременному расчету арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.12.2007 № 804/07, поскольку после поступления указанного заявления Департамент осуществлял конкретные действия по рассмотрению такого заявления и осуществлял действия по перерасчету арендных платежей, а именно:

1)        Департаментом принято распоряжение от 11.07.2016 № 3716/р «Обизменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровымномером 75:32:000000:25», которое направлено в орган кадастрового учета длявнесения изменений в сведения ГКН.

2)        08.08.2016 органом кадастрового учета выдан новый кадастровый паспортземельного участка № 75ВС/16-153000 с измененным видом разрешенногоиспользования.

3)        28.09.2016 Департаментом подготовлен проект соглашения орасторжении договора аренды земельного участка от 25.12.2007 № 804/07,которым проведена корректировка арендных платежей, арендные платежи по нему«обрезаны» до 12.05.2014 (то есть до момента проведения государственнойрегистрации права собственности на торговый комплекс).

4)        28.09.2016 Департаментом подготовлен проект соглашения об оплате зафактическое использование земельного участка за период с 13.05.2014 по27.09.2016 (то есть с момента окончания предыдущего периода, определенногопроектом соглашения о расторжении договора, до нового периода, определенногопроектом нового договора аренды земельного участка).

Расчет платы по данному проекту соглашения произведен за период с 13.05.2014 в соответствии с Порядком, утвержденном ППЗК № 49, и за период с 30.06.2015 в соответствии с Порядком, утвержденном ППЗК № 305.

При этом за период с 13.05.2014 в расчете арендной платы за участок № 3 (под эксплуатацию торгового комплекса) принят расчетный коэффициент (К) в размере 0,0512 (ранее под строительство был 0,0158), что соответствует разделу V, пункту 3 ППЗК № 49, а также кадастровая стоимость в размере 6 703 290 руб.

Поскольку с 01.01.2015 изменился размер кадастровой стоимости земельного участка, то расчет арендной платы за 2015 год произведен с учетом новой кадастровой стоимости в размере 22 062 665,25 руб., а с 30.06.2015 с учетом новых расчетных коэффициентов (К), что соответствует ППЗК №305.

На момент подготовки указанного соглашения расчет платы за 2016 год являлся верным, поскольку информации у Департамента о снижении кадастровой стоимости в 2016 году не было.

5)        28.09.2016 Департаментом подготовлен проект договора арендыземельного участка, зарегистрирован за номером 566/16. Согласно данномупроекту договора расчет арендной платы произведен за период с 28.09.2016 (тоесть с момента окончания предыдущего периода, определенного проектомсоглашения об оплате за фактическое использование земельного участка от28.09.2016).

6)        23.11.2016 в Департамент поступило обращение общества № 11449, ккоторому прилагалось решение комиссии о снижении кадастровой стоимостиземельного участка в 2016 году до 3545700 руб. В ответ на данное обращениеДепартаментом было отменено соглашение об оплате за фактическоеиспользование земельного участка от 28.09.2016.

16.12.2016 Департаментом подготовлен новый проект соглашения об оплатеза фактическое использование земельного участка (по результатам рассмотрениязаявление общества от 23.11.2016 № 11449), в котором изменен размер платы за2016 год.

Доводы общества о том, что в проект договора аренды земельного участка № 566/16 также должны быть внесены изменения по размеру арендной платы в связи со снижением в 2016 году кадастровой стоимости, являются необоснованными, поскольку данный проект договора не подписан, протокол разногласий к такому договору в соответствии с требованиями гражданского законодательства не оформлялся.

Поскольку проект договора не подписан сторонами и не зарегистрирован, он в силу требований закона является незаключенным, в такой договор не могут быть внесены какие-либо изменения.

Необходимо также отметить, что оснований пересматривать платежи за 2015 год (из-за которого, по сути, и возник весь спор), у Департамента не имеется, расчет платы за 2015 год и в проекте соглашения от 28.09.2016, и в проекте соглашения от 16.12.2016, и в проекте договора № 566/16 является верным, поскольку в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка не снижалась ни по решению комиссии, ни по решению суда. Эти доводы Департамента не опровергнуты и обратное в материалы дела не представлено.

Требования общества о признании незаконными действий Департамента о подписании указанных документов, являются необоснованными, поскольку право о направлении предложений о заключении (изменении, расторжении) договоров у Департамента основано на нормах земельного и гражданского законодательства. Более того, требование Департамента подписать указанные документы еще не означает безусловной обязанности у противоположной стороны такие документы подписать, если у стороны имеются разногласия.

Следовательно, судом не установлено, какому закону или иному нормативному правовому акту не соответствуют указанные действия Департамента, принимая во внимание и то, что правильность самих расчетов арендных платежей по указанным документам обществом не оспаривается.

Суд считает необходимым обратить внимание истца на то, что в силу части 4 статьи 22, статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно действовавшему до 01.03.2015 пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Отношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка (гл. 34 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 307, ст. ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, ч. 4 ст. 22, ст. 65 ЗК РФ, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор – вносить платежи за пользование этим имуществом.

Несвоевременность пересмотра арендных платежей по договору не является основанием для освобождения от уплаты таких арендных платежей (статья 614 ГК РФ) и не наделяет Департамент обязанностью по списанию таких платежей либо их погашения самим Департаментом, поэтому требования общества о погашении и списании арендных платежей за период с 13.05.2014 по 31.12.2015 в сумме 640505,00 руб. являются незаконными и необоснованными.

Как установлено статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Как следует из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с п. 4 дополнительного соглашения  от 08.02.2013 г. к договору аренды земельного участка № 804/07  п. 2 договора дополнен пп. 2.7. следующего содержания:

«Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке на основании нормативных правовых актов РФ и Забайкальского края об изменении размера арендной платы (механизма ее исчисления) без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор и подлежит обязательной уплате в каждом случае изменения арендной платы».

Следовательно, право истца на одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а также пп. 2.7. п. 2  договора аренды, с учетом дополнительного соглашения к нему от 08.02.2013 г.

Довод истца о том, что в указанном пункте ни слова не сказано о том, что могут изменять и делать перерасчет задним числом, судом отклоняется по изложенным выше обстоятельствам.

Более того, материалами дела не установлено, что в связи с какой – либо неясностью в начислениях и расчетах, истец самостоятельно в 2015 г. обращался в Департамент с соответствующими заявлениями о разъяснениях.

Также подлежит отклонению довод ответчика, что Департамент не уведомлял своевременно об изменении размера арендной платы.

Как было указано выше, с учетом того, что размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующих нормативных актов, устанавливающих порядок начисления, не направление арендодателем и неполучение арендатором расчета  арендной платы (уведомления об изменении арендной платы) на определенный период не является основанием для освобождения арендатора от обязанности своевременного внесения измененной арендной платы.

Суд приходит к выводу, что поскольку регулирование арендной платы за спорный земельный участок осуществляется в нормативном порядке, то принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, поскольку изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

И в случае если договором определен механизм изменения арендной платы на основании акта органа публичной власти, новый размер арендной платы действует с момента вступления в силу соответствующего нормативно-правового акта.

Следовательно, в данном случае необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала, как отсутствовала и обязанность арендодателя уведомить арендатора об изменении арендной платы.

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Тот факт, что Департамент давал ответы на обращения общества с нарушением сроков их рассмотрения, также не означает, что общество не обязано вносить платежи за использование земельного участка, иного законом не предусмотрено (пункт 1 статьи 7, статьи 65 ЗК РФ, статьи 614 ГК РФ).

Права общества оспариваемыми действиями Департамента не нарушены. В случае, если подготовленные Департаментом проекты соглашений не будут подписаны между сторонами, вопросы землепользования остаются урегулированы первоначальным договором аренды земельного участка от 25.12.2007 № 804/07, срок действия которого определен до 30.09.2017. Согласно подпункту 2.7 данного договора (в редакциидополнительного соглашения от 08.02.2013) предусмотрено, что размер аренднойплаты изменяется Арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, еслиприняты нормативно-правовые акты Российской Федерации и Забайкальскогокрая об изменении размера арендной платы (механизма ее исчисления) безсогласования арендатором и без внесения соответствующих изменений идополнений в договор и подлежит уплате в каждом случае изменения аренднойплаты.

Учитывая вышеизложенное, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                               А.А. Галицкая