АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

__________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А35-6028/2015

город Калуга

28» июня 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена               26.06.2017 

Постановление изготовлено в полном объеме                28.06.2017

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего

ФИО1

Судей

ФИО2

ФИО3

при ведении протокола с/заседания

помощником судьи

ФИО4

при участии в судебном заседании

от истца:

общество с ограниченной ответственностью "Соловьиная роща" 

от ответчика:

Комитет по управлению муниципальным

имуществом города Курска

от третьих лиц:

Администрация города Курска

Комитет архитектуры и

 градостроительства города Курска

ФИО5, представитель по доверенности от 02.05.2017, сроком на 3 года;

представитель не явился, 

извещены надлежащим образом;

представитель не явился, 

извещены надлежащим образом;

представитель не явился, 

извещены надлежащим образом;

           рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, на решение Арбитражного суда Курской области от 30.12.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2017  по делу  № А35-6028/2015,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» (далее - ООО «Соловьиная роща», истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Курска (далее - КУМИ г. Курска, ответчик) с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ и просило суд урегулировать разногласия, возникшие между КУМИ г. Курска и ООО «Соловьиная роща» при заключении договора купли- продажи муниципального имущества                           № 15-2015/03/В от 27.03.2015 и читать пункт 3 указанного договора в следующей редакции: «Имущество продаётся по цене 38 216 402 рубля 00 копеек без учета НДС. Стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 32 449 238 рублей 00 копеек. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества зачитывается в счет оплаты имущества. На сумму основного долга, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку, согласно графику платежей. Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом:

О х D х 1/3 ставки рефинансирования. Пр= 365X100 где Пр- сумма процентов, О - остаток задолженности по основному долгу, Д- фактическое количество календарных дней между платежами, 365- фактические дни в году.

Оплата процентов по настоящему договору производится Покупателем одновременно с погашением основного долга.

Оплата приобретаемого имущества осуществляется Покупателем самостоятельно в текущем месяце до 10 числа каждого месяца включительно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности: - на уплату неустойки; - на уплату процентов; - на погашение основного долга».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Комитет архитектуры и градостроительства города Курска и Администрация города Курска.

Истец в  обоснование заявленных требований представил отчет, подготовленный ИП ФИО6 №0608 от 30.04.2015 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения на 3-ем этаже (комнаты №1-15, 1725, 59а), нежилого помещения на 4-м этаже (комнаты №1-5, 8-24, 59-61, 52а), нежилого помещения на 5-ом этаже (комнаты №1-5, 8-24, 63а, 27-29) общей площадью 999,2 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 28.04.2015 составляет: 40 790 677 руб. 97 коп. без учета НДС.

Определением Арбитражного суда Курской области от 14.10.2015 для определения рыночной стоимости и объема произведенных неотделимых улучшений по ходатайству истца была назначена комплексная строительнотехническая и оценочная судебная экспертиза.

Решением Арбитражного суда Курской области Курской области от 30.12.2016 (судья Белых Н.Н.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2017  (судьи Поротиков А.И., Сухова И.Б., Ушакова И.В.), исковые требования удовлетворены.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска, не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В судебном заседании суда округа представитель истца возражала против доводов кассационной жалобы по основаниям, указанным в отзыве на нее  и просила оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Представитель заявителя и третьи лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились. 

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в порядке, установленном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из заявленных в ней доводов.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) и ООО «Соловьиная роща» (арендатор) заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда №2895 от 15.02.2005, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи для использования под прочие (гостиница) помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу:                 

<

...>, общей площадью 3740,10 кв.м. Согласно пункту 2.2 договор действует с 15.02.2005 по 13.02.2020.

В пункте 8.2 договора стороны установили, что арендатор дает согласие на проведение работ по реконструкции арендованных помещений, в том числе: модернизацию фасада здания, замену всех коммуникаций, дверных и оконных блоков, санитарно-технического оборудования, установку современных систем кондиционирования, вентиляции, контроля доступа, противопожарной безопасности, средств связи, автоматизации учета управления, оснащение гостиничных номеров современной мебелью, мягким инвентарем, бытовыми приборами, перепланировку внутренних помещений, а при необходимости строительство дополнительных пристроенных и надстроенных помещений для создания современного, отвечающего новым стандартам гостиничного хозяйства номерного фонда за счет собственных средств арендатора.

Произведенные арендатором в процессе реконструкции неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора.

15.04.2005 между сторонами заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды, согласно которому площадь помещения уменьшена до 3 566,40 кв.м.

Поскольку имущество, передаваемое в аренду, обладало рядом недостатков, сторонами был составлен дефектный акт от 24.04.2005 технического состояния на момент обследования, при передаче здания помещений гостиницы «Октябрьская», расположенной по адресу: 

<

...>, требующих ремонтно-строительных и восстановительных работ, в котором содержалось подробное описание имеющихся дефектов с указанием способа их устранения.

Дополнительным соглашением от 01.05.2008 к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска стороны уменьшили площадь арендуемого помещения до 998, 6 кв.м

21.12.2010 в связи с уточнением ФГУП «Ростехинвентаризация» - Федеральное БТИ технических характеристик арендуемых помещений, площадь арендуемого имущества была скорректирована дополнительным соглашением, в соответствии с которым стороны договорились изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции: «арендодатель передает, а арендатор принимаем в аренду по акту приема-передачи для использования под гостиницу помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: 

<

...>, литер А, общей площадью 999, 2 кв.м, в том числе: 3 -й этаж (площадью 333,8 кв.м.) - комнаты №1-15, 17-25, 59а; 4 этаж (площадью 333,6 кв.м.) - комнаты №1-5, 8-24, 59-61, 52а; 5 этаж (площадью 331,8 кв.м) - комнаты №1-5, 8-24, 63а, 27-29».

Истцом 28.12.2005 было получено разрешение на строительство № 260 на выполнение подготовительных работ по объекту «реконструкция гостиницы «Октябрьская» по ул. Ленина, 72».

В материалы дела представлено письмо КУМИ г. Курска от 15.07.2011 №3607/07.01-14, которым подтверждается согласие собственника указанных помещений на проведение работ по реконструкции объекта.

Из технических паспортов усматривается, что в связи с произведенной реконструкцией полностью изменилось производственное назначение всех площадей помещений, за счет технических решений, а также появились дополнительные помещения за счет вновь созданного антресольного этажа.

ООО «Соловьиная роща», руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», (далее - Закон №159-ФЗ) обратилось в КУМИ г. Курска с заявлением (исх. №117 от 09.04.2014) о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, общей площадью 999,2 кв.м, с указанием намерения воспользоваться правом на зачет в рыночную стоимость объекта недвижимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя.

Комитетом принято решение приватизировать нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, и направить арендатору ООО «Соловьиная роща» предложение о заключении договора купли-продажи имущества и договор купли-продажи арендуемого имущества (решением комитета от 27.03.2015г. № 11 «Об условии приватизации арендуемого имущества»). Цена договора купли-продажи установлена в размере 51 049 152 руб. 54 коп. на основании отчета об оценке №97/4-03/03-15 от 17.03.2015г., выполненного независимым оценщиком ООО «Независимая оценка» по заказу комитета.

В этой связи КУМИ г. Курска в адрес ООО «Соловьиная роща» направил сопроводительным письмом от 02.04.2015г. № 1994/07.01-14 решение комитета и проект договора купли-продажи муниципального имущества.

Истец сопроводительным письмом исх. №99 от 30.04.2015 с приложением копии отчета ИП ФИО6 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №0608 от 30.04.2015 направил КУМИ г. Курска подписанный с его стороны договор купли-продажи муниципального имущества №15-2015/03/В с протоколом разногласий, предложив изложить первый абзац пункта 3 Договора в новой редакции.

Письмом №28/16/07.01-14 от 14.05.2015  КУМИ г.Курска отказал в согласовании представленного истцом протокола разногласий, указав на отсутствие возможности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, ввиду непредставления заявителем документов, определяющих объем выполненных работ, повлекших за собой возникновение неотделимых улучшений арендуемого имущества, а также размер затрат на их производство.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Соловьиная роща» в арбитражный суд с настоящим требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи муниципального имущества.

Судебные инстанции, рассматривая спор по существу, исходя из фактических обстоятельств дела, правомерно пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со ст.445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Судами верно установлено, что при подписании договора купли-продажи спорного имущества у сторон возникли разногласия в отношении стоимости выкупаемого муниципального имущества, а также необходимости включения пункта о зачете стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в счет выкупаемого имущества, а стороны не оспорили наличие у истца преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Из  отчета об оценке №97/4-06/06-15 ООО «Независимая оценка», положенному в основу проекта договора купли-продажи муниципального имущества №15-2015/03В от 27.03.2015 следует, что итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату оценки 03.03.2015 для цели, обозначенной в задании на оценку составляет 60 238 000 руб. 00 коп. с учетом НДС, 51 049 152 руб. 54 коп. без учета НДС.

Согласно  отчету №0608, выполненным ИП ФИО6 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения на 3-ем этаже (комнаты №1-15, 17-25, 59а), нежилого помещения на 4-м этаже (комнаты №1-5, 8-24, 5961, 52а), нежилого помещения на 5-ом этаже (комнаты №1-5, 8-24, 63а, 27-29), общей площадью 999,2 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 28.04.2015 составляет: 40 790 677 руб. 97 коп. без учета НДС.

Поскольку из экспертного заключения №272/15 от 21.12.2015, подготовленного ООО «Эксперт» с привлечением ИП ФИО7, следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (10.04.2014), а на иную дату, а также в связи с необходимостью уточнения объемов произведенных неотделимых улучшений в выкупаемых помещениях, судом по ходатайству истца была назначена дополнительная комплексная комиссионная строительно-техническая и оценочная судебная экспертиза.

Таким образом, судебные инстанции, проанализировав экспертное заключения №367/16 от 30.09.2016, с учетом ходатайства экспертного учреждения об исправлении описок и уточненных исковых требований в силу положений ст.3, ч.6 ст.5  федерального закона № 159-ФЗ, федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с учетом ст. 623 Гражданского кодекса РФ и разъяснений, указанных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92  «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», правомерно признали указанную дополнительную комиссионную строительно-техническую и оценочную экспертизу надлежащим доказательством по делу, указав, что оно соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертами полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на их разрешение.

Суды верно отметили, что доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, а также доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, противоречий выводов экспертов иным, имеющимся в деле доказательствам не усматривается.

Кроме того, как указали судебные инстанции,  представленными в материалы дела доказательствами подтверждено, что неотделимые улучшения, произведенные истцом в арендованных им помещениях, были согласованы с арендодателем, а стороны не оспорили наличие у истца преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

С учетом изложенного, судами правомерно отклонен довод заявителя, что истцом не представлено достаточных доказательств, позволяющих установить наличие неотделимых улучшений, их объем и стоимость, а вывод суда о том, что произведенные истцом улучшения являются неотделимыми, надлежащими доказательствами со стороны ответчика не опровергнут.

Иные доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 30.12.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2017  по делу  № А35-6028/2015 –  оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

ФИО1 

Судьи 

ФИО2

ФИО3