ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-179808/19-37-1400

г. Москва

09 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 09 июля 2020 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ТСЖ "ОЛИМП" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ООО "КОМПАКТОРС РУСЬ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ (ОГРН 

<

***>, ИНН

7726639745), ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО2

о признании зарегистрированного права отсутствующим.

При участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 18.11.2019;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 12.08.2019;

от третьих лиц - не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Олимп» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с  иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Компакторс Русь» со следующими требованиями:

1. Признать отсутствующим зарегистрированное за ООО «Компакторс Русь» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) право собственности на нежилое помещение № XIV на 1-м этаже, общей площадью 129,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0014005:1143.

2. Признать отсутствующим зарегистрированное за ООО «Компакторс Русь» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) право собственности на нежилое помещение № III в подвале, общей площадью 131,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0014005:1150.

Иск мотивирован тем, что в спорных помещениях располагается общедомовое имущество, и самостоятельное использование спорных помещений невозможно без нарушения права общей долевой собственности. По мнению истца, спорные помещения являются местами общего пользования и не могут принадлежат какому-либо лицу на праве индивидуальной собственности.

Определением от 19.09.2019г. суд, в порядке статьи 51 АПК РФ, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО2.

Истец поддержал требования по доводам иска.

Ответчик против  иска возражал по доводам отзыва. Указал, что право собственности на спорные помещения возникло на основании инвестиционного договора от 20 июня 2003 г., заключенного между ООО ФСГ «Кондоспорт», Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы, Департаментом инвестиционных программ строительства г.Москвы; на основании постановления правительства г. Москвы №1032 от 09.11.1999, протокола от 28 июня 2004 г. предварительного распределения нежилой площади в жилом комплексе по адресу: 

<

...> Олимпийская деревня, вл. 2 и договора уступки права требования № 2В/04 от 30 ноября 2004 года, заключенного между праводержателем ООО ФСГ «Кондоспорт» и правоприобретателем ООО «Компактор Русь».

Застройщиком дома являлся бывший праводержатель ООО ФСГ «Кондоспорт» и его уступленные права на указанные нежилые помещения также подтверждаются протоколом распределения нежилой площади в жилом комплексе по адресу: г.Москва, ул. Коштоянца, д.20, корпуса 1, 2, 3 от 27 апреля 2006 года, подписанным помимо застройщика заместителем руководителя Департамента инвестиционных программ строительства г.Москвы ФИО5

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Третьи лица, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.ст. 121-123 АПК РФ, в судебное заседание не явились. Судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьих лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 25 января 2018 года за ООО «Компакторс Русь» было зарегистрировано право собственности на следующие нежилые помещения:

-№ XIV на 1-м этаже, общей площадью 129,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0014005:1143.

-№ III в подвале, общей площадью 131,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0014005:1150.

Основанием для регистрации права собственности послужил Договор уступки права требования № 2В/04 от 30 ноября 2004 года между ООО «Компакторс Русь» и ООО ФСГ «Кондоспорт». 

Согласно предмету вышеуказанного договора (пункт 1.1.) ООО ФСГ «Кондоспорт» уступает ООО «Компакторс Русь» право требования по оформлению в собственность нежилых помещений:

-№ XIV на 1-м этаже, общей площадью 129,1 кв.м., в составе комнат 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, расположенного в доме-новостройке по строительному адресу: 

<

...> Олимпийская деревня, вл. 2, корп. В.

-№ III в подвале, общей площадью 131,9 кв.м., в составе комнат 1, 2, расположенного в доме-новостройке по строительному адресу: 

<

...> Олимпийская деревня, вл. 2, корп. В.

ТСЖ «Олимп» считает, что право собственности на нежилые помещения было зарегистрировано незаконно, в связи со следующим.

С момента введения многоквартирного дома в эксплуатацию (апрель 2005 года) и до февраля 2018 года указанные помещения использовались товариществом собственников жилья по техническому назначению в интересах собственников квартир многоквартирного дома.

По мнению истца, спорные помещения по своему целевому назначению являются местами общего пользования и не могут принадлежать кому-либо на праве индивидуальной собственности, кроме как собственникам квартир многоквартирного дома, в силу прямого указания закона.

Согласно доводам истца, к данным помещениям требуется постоянный и беспрепятственный доступ, так как в них расположено оборудование и коммуникации, которые обслуживают не только сами помещения, но и дом в целом.

В указанных помещениях располагается система пожаротушения и дымоудаления, в том числе узлы пожарного водопровода, которые являются общедомовыми и отсутствие доступа к ним создает угрозу для жизни и здоровья собственников квартир многоквартирного дома.

03 апреля 2019 года в адрес ответчика было направлено досудебное требование об освобождении и передаче ТСЖ «Олимп» спорных помещений. Данное требование оставлено ответчиком без удовлетворения.

Учитывая изложенное, ТСЖ «Олимп» обратился с настоящим иском в защиту нарушенных прав собственников квартир многоквартирного дома.

Согласно ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников недвижимого имущества в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В обязанности товарищества собственников входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами (п. 8 ст. 138 ЖК РФ).

Пунктом 2.1. Устава ТСЖ «Олимп» предусмотрено, что товарищество создано, в том числе в целях защиты прав и интересов собственников помещений в комплексе, связанных с управлением общим имуществом в комплексе, в том числе в суде, в отношениях с третьими лицами.

Как следует из определения Верховного Суда Российской Федерации № 91-КГ14-5 от 10 февраля 2015 года согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Перечень имущества (включая подвалы), принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, содержится в статье 36 (часть 1) Жилищного кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных правовых норм, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Одним из оснований защиты права собственности на объект недвижимого имущества, осуществляемой посредством признания права отсутствующим, является факт регистрации права собственности на указанный объект за разными лицами, порождающий конкуренцию регистрационных записей в ЕГРП.

Вместе с тем, отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

Кроме того, не может служить основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим и тот факт, что сделки, на основании которых лицо, чье право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРП, не были признаны недействительными, поскольку право собственности лица, обладающего таким правом в силу прямого указания закона, нарушается самим фактом регистрации в ЕГРП права собственности ответчика на указанный объект, а не основанием для такой регистрации.

Аналогичные разъяснения содержатся в определении Верховного Суда Российской Федерации по делу № 5-КГ 15-207 от 26 января 2016 года, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации № 310-ЭС16-20259 от 02 февраля 2017 года.

Согласно п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 19.05.2009 г. № 489-О-О, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

В пункте 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 указано, что по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование (пункт 7).

При этом, собственники квартир многоквартирного дома не давали своего согласия на передачу спорных помещений в собственность кому-либо.

По мнению ТСЖ «Олимп», Договор уступки права требования № 2В/04 от 30 ноября 2004 года, заключенный между ООО ФСГ «Кондоспорт» и ООО «Компакторс Русь», является подложным. О фальсификации доказательства не заявлено.

Истец полагает, что помещения № XIV на 1-м этаже и № III в подвале, расположенные по адресу: 

<

...> не создавались как самостоятельные и обособленные объекты недвижимости в многофункциональном жилом комплексе и были незаконно оформлены в собственность одного лица.

По мнению истца, в спорных помещениях располагается общедомовое имущество, и самостоятельное использование спорных помещений невозможно без нарушения права общей долевой собственности. Спорные помещения являются местами общего пользования и не могут принадлежат какому-либо лицу на праве индивидуальной собственности.

Определением суда от 21.11.2019г. назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы. 

Проведение экспертизы поручено экспертам ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОЕКТНО-КОНСТРУКТОРСКОЕ БЮРО "РЕГЛАМЕНТ" ФИО6 и/или ФИО7.

Экспертами даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:

1. Вопрос: «Являются ли нежилые помещения

-№ XIV на 1-м этаже, общей площадью 129,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0014005:1143;

-      № III в подвале, общей площадью 131,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0014005:1150;

помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в жилом доме?»

Ответ: Нежилое помещение № XIV на 1-м этаже, общей площадью 129,1 кв.м, с кадастровым номером 77:07:0014005:1143 не является помещением, предназначенными для обслуживания более одного помещения в жилом доме, за исключением:

- комнаты 1 (тамбур - 2,9 кв.м.) и комнаты 2 (лестничная клетка - 14,4 кв.м.), предназначенным для обслуживания помещения № XIV на 1-м этаже с кадастровым номером 77:07:0014005:1143 и помещение № III в подвале с кадастровым номером 77:07:0014005:1150. Другие помещения в жилом доме указанные комнаты не обслуживают.

Нежилое помещение № III в подвале, общей площадью 131,9 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0014005:1150 не является помещением, предназначенными для обслуживания более одного помещения в жилом доме, за исключением:

-комнаты 1 (лестничная клетка - 14,3 кв.м.), предназначенной для обслуживания помещения № XIV на 1-м этаже с кадастровым номером 77:07:0014005:1143 и помещение № III в подвале с кадастровым номером 77:07:0014005:1150. Другие помещения в жилом доме указанная комната не обслуживает.

2.Вопрос: «Имеются ли в указанных помещениях коммуникации и/или иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного жилого и/или нежилого помещения в многоквартирном доме?»

Ответ: В нежилом помещении № XIV на 1-м этаже с кадастровым номером 77:07:0014005:1143 имеются коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, а именно: стояки канализации и стояки горячего водоснабжения, расположенные в комнатах 3 и 5. Оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения не выявлено.

В нежилом помещении № III в подвале с кадастровым номером 77:07:0014005:1150 имеются коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, а именно: отопление с регулирующей арматурой и электрический щиток, расположенные в комнате 2. Указанное оборудование обслуживает только помещение № XIV на 1-м этаже с кадастровым номером 77:07:0014005:1143 и помещение № III в подвале с кадастровым номером 77:07:0014005:1150. Другие помещения в многоквартирном доме указанное оборудование не обслуживает.

3.Вопрос: «Возможно ли использование помещений как самостоятельных для нужд, не связанных с обслуживанием всех или нескольких помещений жилого дома?»

Ответ: Использование комнаты 1 (тамбур), комнаты 2 (лестничная клетка) в помещении № XIV на 1-м этаже с кадастровым номером 77:07:0014005:1143 и комнаты 1 (лестничная клетка), комнаты 2 в помещении № III в подвале с кадастровым номером 77:07:0014005:1150 как самостоятельных для нужд, не связанных с обслуживанием нескольких помещений жилого дома невозможно. Указанные комнаты обслуживают только 2 (два) помещения, а именно: помещение № XIV на 1-м этаже с кадастровым номером 77:07:0014005:1143 и помещение № III в подвале с кадастровым номером 77:07:0014005:1150, другие помещения в жилом доме они не обслуживают.

Использование комнаты 3 (санузел), комнаты 4 (кладовая), комнаты 5 (парикмахерская), комнаты 6 (подсобное помещение), комнаты 7 (тамбур) в помещении № ХIV на 1-м этаже с кадастровым номером 77:07:0014005:1143 как самостоятельных для нужд, не связанных с обслуживанием нескольких помещений жилого дома, возможно.

4.Вопрос: «Использовались ли в качестве помещений для целей обслуживания более одного помещения в жилом доме вышеуказанные помещения по состоянию на 26.02.2007?»

Ответ: Определить использовались ли в качестве помещений для целей обслуживания более одного помещения в жилом доме вышеуказанные помещения по состоянию на 26.02.2007 г. не представляется возможным ввиду отсутствия технической документации на указанную дату.

5.Вопрос: «Каково целевое использование помещений в настоящее время?»

Ответ: В настоящее время целевое использование помещений следующее.

Комнаты помещения № XIV на 1-м этаже с кадастровым номером 77:07:0014005:1143:

-комната 1 (тамбур) - нежилое, вспомогательное по отношению к комнате 5;

-комната 2 (лестничная клетка) - нежилое, вспомогательное по отношению к комнате 5;

-комната 3 (санузел) - нежилое, вспомогательное по отношению к комнате 5;

-комната 4 (кладовая) - нежилое, вспомогательное по отношению к комнате 5;

-комната 5 (парикмахерская) - нежилое, бытового обслуживания;

-комната 6 (подсобное помещение) - нежилое, вспомогательное по отношению к комнате 5;

 -комната 7 (тамбур) - нежилое, вспомогательное по отношению к комнате 5. Комнаты помещения № III в подвале с кадастровым номером 77:07:0014005:1150:

-комната 1 (лестничная клетка) - вспомогательное по отношению к комнате 2;

-комната 2 - не эксплуатируется (целевое назначение определить не представляется возможным).

В судебном заседании 02.06.2020 эксперт ФИО6 был допрошен судом.

На вопрос суда:

-Правильно ли суд понимает, что указанные в ответе на вопрос № 1 помещения, для обслуживания которых используются к. 1, к. 2, к. 1, являются частью объекта экспертизы?

Эксперт пояснил:

-Да, выделенные помещения используются исключительно для обслуживания объекта экспертизы.

На вопрос суда:

-Правильно ли суд понимает, что помещения в комн. XIV - транзитные, а оборудование в пом. III используется для обслуживания только объекта экспертизы?

Эксперт пояснил:

-Помещения являются транзитными, а оборудование помещения III используется для обслуживания только объекта экспертизы.

На вопрос суда:

-Правильно ли суд понимает, что логика выводов соответствует выводам по вопросу № 1 в отношении комнат 1, 2 пом. XIV и комн. 2 пом. III?

Эксперт пояснил:

-Верно.

Согласно заключению экспертов, спорные помещения не являются помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в жилом доме, за исключением тамбура (2,9 кв.м) и лестничных клеток (14,4 кв.м и 14,3 кв.м), т.е. спорные помещения не являются общим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

По смыслу указанных правовых норм прекращение права собственности на объект недвижимости возможно исключительно по волеизъявлению собственника или по основаниям, указанных в законе. Иное толкование данных норм означает нарушение принципа неприкосновенности собственности, абсолютного характера правомочий собственника, создает возможность прекращения права собственности по основаниям, не предусмотренным законом.

Признание отсутствующим права собственности ответчика на спорные помещения означает прекращение его права собственности в отсутствие на то законных оснований, что нарушает положения статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также законные права этого лица - собственника этих помещений.

Между тем, восстановление нарушенных прав посредством удовлетворения иска о признании отсутствующим права собственности ответчика не соответствует характеру нарушения прав и противоречит пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Обстоятельств, предусмотренных пунктом 52 постановления № 10/22 и необходимых для удовлетворения иска о признании права отсутствующим, по настоящему делу не установлено.

Таким образом, иск о признании права собственности ответчика отсутствующим является ненадлежащим способом защиты нарушенного права истца, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении требований.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ. В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что обращаясь с исковыми требованиями о признании зарегистрированного права отсутствующим, истцом пропущен срок исковой давности в три года, который начал течь с момента, как истец должен был узнать о том, что спорные помещения не являются общим имуществом многоквартирного дома, а узнать об этом он мог с момента начала эксплуатации дома, как управляющая организация.

Регистрация права собственности за ответчиком с 25 января 2018 г. правого значения не имеет, так как истцом заявлено требование именно о признании права отсутствующим, то есть требования основаны на том, что они не зависят от самого факта регистрации права.

Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судам при рассмотрении споров о восстановлении права на долю в общей долевой собственности необходимо учитывать следующее.

Если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению статьи 301, 302 ГК РФ. На это требование распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ТСЖ «Олимп» создано 06.05.2009, а потому в связи с истечением срока исковой давности суд также отказывает в иске.

Расходы по оплате экспертизы в размере 30 000 руб. 00 коп. подлежат взысканию с ТСЖ «ОЛИМП» в пользу ООО «КОМПАКТОРС РУСЬ».

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 11, 12, 196, 301, 302 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске ТСЖ "ОЛИМП" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к ООО "КОМПАКТОРС РУСЬ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – отказать.

Взыскать с ТСЖ "ОЛИМП" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ООО "КОМПАКТОРС РУСЬ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 30 000 (тридцать тысяч) руб. 00 коп. расходов на судебную экспертизу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                            Ю.А. Скачкова