ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А14-18723/2020

город Воронеж

21 декабря 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2021 года.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

 

председательствующего судьи

судей

ФИО1,

ФИО2, 

ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

 

при участии:

 

от индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 (ОГРНИП 313366825900224 ИНН 

<

***>, далее – индивидуальный предприниматель ФИО5 или заявитель)

 

от Управления Федеральной службы государственной регистрации и кадастра по Воронежской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, далее – Управление Росреестра по Воронежской области, Управление):

 

от Администрации Новомакаровского сельского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, далее – Администрация):

 

 

от общества с ограниченной ответственностью «Новомакаровское» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ООО «Новомакаровское»):

ФИО6, представитель по доверенности от 18.08.2021;

 

 

ФИО7, представитель по доверенности от 24.12.2020, № 69-д

 

представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

 

ФИО8, представитель по доверенности от 19.04.2021 № 1;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО «Новомакаровское» и Управления Росреестра по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 10.08.2021 по делу № А14-18723/2020,

третьи лица: Администрация Новомакаровского сельского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области, ООО «Новомакаровское», 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО5 обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании незаконным, решения, содержащегося в уведомлении о приостановлении государственного кадастрового учета от 30.10.2020 № КУВД-001/2020-19666389/1, решения, содержащегося в уведомлении об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 02.02.2021 №КУВД-001/2020-19666389/3; обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности ИП главы КФХ ФИО5 на земельный участок 36:09:0000000:257:3У1 площадью 53,058 га, выделенный для осуществления деятельности КФХ в счет принадлежащих ему долей на основании изготовленного кадастровым инженером ФИО9 и утвержденного проекта межевания от 10.08.2020, без согласия ООО «Новомакаровское» - арендатора исходного участка с кадастровым номером 36:09:0000000:257, и без права аренды такого лица.

Дело рассматривалось с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Новомакаровского сельского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области, ООО «Новомакаровское».

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 10.08.2021 по делу № А14-18723/2020 требования заявителя удовлетворены в полном объеме.

Признаны незаконными решения, содержащиеся в уведомлении о приостановлении государственного кадастрового учета от 30.10.2020 №КУВД-001/2020-19666389/1, в уведомлении об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 02.02.2021 №КУВД-001/2020-19666389/3.

На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области возложена обязанность осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 на земельный участок 36:09:0000000:257:ЗУ1 без права аренды общества с ограниченной ответственностью «Новомакаровское».

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление росреестра по Воронежской области и ООО «Новомакаровское» обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.

Управление Росреестра по Воронежской области ссылается на отсутствие у индивидуального предпринимателя оснований для выделения земельного участка без сохранения арендных отношений.

Дополнительное соглашение к договору аренды не было зарегистрировано, следовательно, по мнению Управления, считается незаключенным и не порождает для заявителя правовые последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

ООО «Новомакаровское» ссылается на то, что судом не были учтены положения части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, согласно которой в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Судебное разбирательство по делу откладывалось на 15.11.2021, на 17.12.2021 в связи с болезнью председательствующего судьи. 

В судебном заседании представители Управления Федеральной службы государственной регистрации и кадастра по Воронежской области и ООО «Новомакаровское» поддержали доводы апелляционных жалоб, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель индивидуального предпринимателя возражал против доводов апелляционных жалобы, признавал решение суда законным и обоснованным.

Представитель Администрации в судебное заседание не явился.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившегося лица.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 является участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:0000000:257, расположенный по адресу Воронежская область, Грибановский район, западная часть Грибановского кадастрового квартала. 

В отношении указанного земельного участка зарегистрировано обременение права в виде аренды на срок с 06.11.2008 по 15.09.2028 в отношении ООО «Новомакаровское» на основании Договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 15.09.2008 № 2, заключенного между ФИО10 К., действовавшим по доверенностям от имени собственников земельных долей, и ООО «Новомакаровское».

Пунктом 3.2 указанного договора согласовано условие об арендной плате за владение и пользование земельным участком.

24.07.2020 состоялось общее собрание участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 36:09:0000000:257, на котором решался вопрос об изменении условий договора аренды земельного участка от 15.09.2008 № 2.

Индивидуальный предприниматель ФИО5 голосовал против предложенных изменений условий договора аренды (т.2 л.д. 64-66).

Решения на данном собрании были приняты большинством голосов, условия договора от 15.09.2008 № 2 изменены.

Несогласие с измененными условиями аренды земельного участка явилось причиной для выдела индивидуальным предпринимателем ФИО5 земельного участка в счет своей доли из земельного участка с кадастровым номером 36:09:0000000:257.

15.10.2020 индивидуальный предприниматель ФИО5 обратился с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрацией права на выделенный земельный участок без получения согласия арендатора.

Уведомлениями от 30.10.2020 № КУВД-001/2020-19666389/1, от 02.02.2021 № КУВД-001/2020-19666389/3 Управление приостановило государственную регистрацию, а впоследствии отказало в государственной регистрации права собственности на испрашиваемый земельный участок ввиду отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Полагая, что указанные решения незаконные, нарушают права и интересы заявителя, индивидуальный предприниматель ФИО5 обратился в арбитражный суд за защитой.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу, что на образованный индивидуальным предпринимателем земельный участок с кадастровым номером ранее зарегистрированные обременения в виде аренды не переходят, в связи с чем, удовлетворил заявление индивидуального предпринимателя о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области по осуществлению государственной регистрации обременений в виде аренды на земельный участок категории земли сельскохозяйственного назначения для сельхозпроизводства под кадастровым номером 36:09:0000000:257:3У1. 

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

К рассматриваемым правоотношениям применяются положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

На основании части 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. 

В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров. 

В соответствии с частью 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: 

1) государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов; 

2) государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременений исходных объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости. 

Из приведенных норм законов следует, что в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости зарегистрированы ограничения (обременения), то на образуемые объекты недвижимости зарегистрированные ранее ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в предусмотренных законом случаях. 

В соответствии с частью 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. 

При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. 

В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Протоколом общего собрания от 24.07.2020 (т. 2 л.д. 61-68) подтверждается, что на общем собрании участников долевой собственности по второму вопросу «Об условиях аренды земельного участка» против внесения изменений в условия пунктов 3.1-3.3, 3.7, 3.8 договора аренды, касающихся размера арендной платы и порядка расчетов, проголосовало 25 участников, в том числе индивидуальный предприниматель ФИО5 (т.2 л.д. 66).

При таких обстоятельствах у указанных лиц возникло право на выдел земельного участка без получения согласия арендатора на основании части 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ. 

Исходя из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о том, что собственники долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:0000000:257 при решении на общем собрании вопроса об изменении условий договора аренды от 15.09.2008 № 2, выразили несогласие с условиями договора аренды, руководствуясь положениями указанной правовой нормы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии в рассматриваемом случае у регистрирующего органа оснований для регистрации (сохранения) обременения в виде аренды в пользу заявителя. 

Указанный вывод согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определениях от 19.06.2020 № 370-КГ17-23737 по делу № А35-7594/2016, от 18.11.2019 № 310-ЭС19-20804 по делу№ А35-5259/2018, от 25.12.2015 № 308-КГ15-16664.

Доводы Управления о том, что у индивидуального предпринимателя отсутствует право на выдел земельных участков в соответствии с частью 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ, поскольку на собрании собственников земельных долей 24.07.2020 собственники спорных земельных участков не возражали против передачи земельного участка в аренду, отклоняется судебной коллегией.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что собственник не ограничен в реализации своих прав после передачи земельного участка в аренду, в том числе и по его согласию, выраженному на общем собрании, он вправе реализовать свое иное волеизъявление, для чего и предусмотрен выдел земельного участка в счет земельных долей такого собственника, изменение границ арендуемого участка и заключение к договору аренды, соответственно, дополнительного соглашения. 

Иное толкование, в силу которого собственник земельной доли связан арендными отношениями после выдела в счет доли земельного участка, лишает смысла дополнительное соглашение к договору аренды, указанное в пункте 5 статьи 14 Закона, поскольку его содержание может быть только одним – изменение состава арендодателей (ими могут быть только участники общедолевой собственности) и изменение предмета аренды в связи с изменением границ арендуемой вещи – исходного земельного участка. 

В частности, отрицание у меньшинства права на выдел в ситуации, если большинство согласно на изменение существенных условий договора аренды не будет соответствовать буквальному и целевому толкованию пункта 5 статьи 14 Закона №101-ФЗ – указанной нормой урегулирована ситуация для подобных случаев, поскольку по-иному реализовать свое волеизъявление собственники земельных долей, находящиеся в меньшинстве, не имеют возможности.

Указанный вывод соответствует позициям, выработанным Верховным Судом РФ в Определении от 19.06.2020 № 370-КГ17-23737 по делу № А35-7594/2016, Арбитражным судом Центрального округа в постановлении от 24.10.2017 по делу № А35-7594/2016.

Доводы Управления о том, что дополнительное соглашение об изменении условий не прошло государственную регистрацию, что влечет за собой невозможность применения в рассматриваемом деле положений пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ были правомерно отклонены судом первой инстанции.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма ВАС РФ от 25.02.2014 № 153 договор аренды уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними.

Наличие правовых последствий в виде изменения арендной платы подтверждается Администрацией Новомакаровского сельского поселения, согласно пояснениям которой договор аренды от 15.09.2008 исполняется в редакции, утвержденной на общем собрании собственников земельных долей, состоявшегося 24.07.2020.

Судом первой инстанции обоснованно учтено, что из содержания пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ следует, что право на выдел земельного участка без сохранения арендных отношений возникает в связи с фактом выражения несогласия с измененными большинством собственником условиями договора аренды.

При таких обстоятельствах требования заявителя подлежали удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции. Несогласие подателей жалобы с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Исходя из содержания подпункта 3 и подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ с учетом разъяснений, данных в абзаце 1 пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается юридическими лицами в размере 3 000 рублей и физическими лицами в размере 300 рублей, а при обжаловании судебных актов по этим делам – в размере 1 500 рублей и 150 рублей соответственно.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено главой 25.3 НК РФ.

При подаче апелляционной жалобы ООО «Новомакаровское» уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 10.09.2021 № 253.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в размере, превышающем предусмотренную главой 25.3 НК РФ, сумма излишне уплаченной государственной пошлины в размере 1 500 рублей подлежит возврату лицу, ее уплатившему, из доходов федерального бюджета, о чем надлежит выдать справку.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 10.08.2021 по делу № А14-18723/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО «Новомакаровское» и Управления Росреестра по Воронежской области – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Новомакаровское» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) излишне уплаченную по платежному поручению от 10.09.2021 № 253 государственную пошлину в размере 1 500 рублей из доходов федерального бюджета.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

ФИО1

 

Судьи

 

ФИО2 

 

ФИО3