АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 мая 2017 года

Дело №

А56-5801/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Ракчеевой М.А.,       Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Астор» Никитина М.М. (доверенность от 20.04.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 29.12.2016       № 140981-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Гиневой И.Н. (доверенность от 09.01.2017 № 6),   

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.11.2016 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу № А56-5801/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Астор», место нахождения: 193036, Санкт-Петербург, Гончарная ул., д. 5, лит. А, пом. 7-Н, ОГРН 1037851033780, ИНН 7826128857 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), и акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее – Фонд имущества), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 117,2 кв. м, кадастровый номер 78:31:0151503:2498, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Гончарная ул., д. 5, лит. А, пом. 7-Н, с изложением пункта 2.1 договора в редакции, согласно которой цена продажи объекта составляет 16 000 000 руб.; обязании ответчиков заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения по указанной цене (с учетом уточнения требований).    

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее – Предприятие).

До принятия судом решения Общество отказалось от первоначально заявленного требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения в размере 20 510 000 руб., установленной в отчете Предприятия от 30.09.2015 № 31-8-0119(233)-2015. Определением от 10.05.2016 производство по делу в указанной части прекращено в связи с принятием судом отказа от иска в этой части. 

Решением от 21.11.2016 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, с определением его продажной цены в размере 16 000 000 руб.; на Комитет возложена обязанность с участием Фонда имущества заключить с Обществом договор купли-продажи помещения по цене 16 000 000 руб.; с Общества в пользу Предприятия взыскано 18 100 руб. судебных расходов на оплату судебной экспертизы.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2017 данное решение изменено; урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, с определением его продажной цены в размере 16 000 000 руб.; на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи помещения по цене 16 000 000 руб.; в иске к Фонду имущества отказано; с Общества в пользу Предприятия взыскано 18 100 руб. судебных расходов на оплату судебной экспертизы.   

Предприятие в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционного суда, считая его в части определения спорного условия договора незаконным и необоснованным, вынесенным с существенным нарушением норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, судом не установлена недостоверность величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете Предприятия и не оспоренной в надлежащем порядке; заключение эксперта, на котором основаны выводы суда, не соответствует требованиям действующего законодательства, является необоснованным и противоречивым; суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства Предприятия о назначении повторной экспертизы.  

Комитет в кассационной жалобе просит изменить состоявшиеся по делу решение и постановление, ссылаясь на несоответствие выводов судов нормам материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку предложение о заключении договора по цене 16 000 000 руб. Комитету не направлялось; заключение эксперта является необоснованным и противоречивым, выполнено с нарушением законодательства об оценочной деятельности и законодательства об экспертной деятельности; суды необоснованно отказали в назначении повторной экспертизы.    

В судебном заседании представители Предприятия и Комитета поддержали каждый кассационные жалобы своих доверителей, подтвердив приведенные в жалобах доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалоб возражал, считая, что все обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, выводы судов соответствуют материалам дела и нормам права.

Фонд имущества о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора от 12.12.2006 № 20-А710125 (в редакции дополнительного соглашения от 16.06.2010 № 1) арендует нежилое помещение общей площадью 117,2 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Гончарная ул., д. 5, лит. А, пом.  7-Н.

24.07.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Распоряжением Комитета от 13.10.2015 № 925-рз определены условия приватизации указанного выше нежилого помещения путем продажи Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 20 510 000 руб. в соответствии с отчетом от 30.09.2015 № 31-8-0119(233)-2015, выполненным Предприятием, об оценке рыночной стоимости.

Письмом от 20.10.2015 Фонд имущества направил Обществу предложение заключить договор купли-продажи названного помещения на условиях, определенных в распоряжении, с приложением проекта договора купли-продажи. 

Общество подписало указанный проект договора с протоколом разногласий по цене выкупаемого имущества, предложив определить цену помещения в размере 11 442 000 руб. 

В связи с неурегулированием сторонами разногласий по цене выкупаемого объекта Общество 04.02.2016 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ)  субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, применяются общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса).      

В случае передачи разногласий на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае сторонами не достигнуто соглашение по цене продажи помещения. 

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. Таким образом, названным Законом предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В обоснование цены выкупаемого имущества каждая из сторон представила выполненный по ее заказу отчет оценщика о величине рыночной стоимости нежилого помещения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом названного разъяснения не принимается во внимание довод подателей жалоб о том, что достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки может быть проверена только путем экспертизы отчета оценщика, но не путем проведения иной независимой оценки.

Для разрешения вопроса о рыночной стоимости нежилого помещения суд первой инстанции определением от 29.06.2016 назначил экспертизу, поручив ее проведение эксперту открытого акционерного общества «Региональное управление оценки» Васильченко Алексею Владимировичу.

Согласно заключению от 15.08.2016 № 29/06/16-1, составленному экспертом Васильченко А.В., рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 24.07.2015 составляет 16 000 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Суды, оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом пояснений эксперта, данных им в судебном заседании первой инстанции, пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признали данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения. 

Судебные инстанции ввиду отсутствия у них сомнений в обоснованности заключения эксперта и необнаружения противоречий в выводах эксперта правомерно не усмотрели установленных частью второй статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения по ходатайству Предприятия повторной экспертизы.

Возражения Предприятия и Комитета, в частности, относительно определения экспертом величины ставки капитализации, подробно исследованы судами и мотивированно отклонены. Приведенные подателями жалоб доводы не свидетельствуют о необъективности, необоснованности или недостоверности выводов эксперта, а также о том, что при оценке рыночной стоимости помещения экспертом были допущены такие нарушения Закона об оценочной деятельности и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые лишали бы заключение эксперта доказательственной силы и могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об определении продажной цены объекта в размере 16 000 000 руб. в соответствии с заключением эксперта.   

Довод Комитета о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулировании спора, поскольку Общество не предлагало Фонду имущества заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене 16 000 000 руб., подлежит отклонению. Как видно из материалов дела, Общество своевременно заявило о своем несогласии с предложенной продавцом ценой отчуждаемого нежилого помещения путем направления протокола разногласий, в связи с недостижением сторонами соглашения обратилось в арбитражный суд за урегулированием разногласий. Из положений гражданского и процессуального законодательства не следует, что суд по результатам рассмотрения преддоговорного спора может определить условия договора только в первоначальной редакции или редакции протокола разногласий, при том что от заключения договора в редакции, определенной судом, Общество не отказывалось.   

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление в части разрешения спора по существу законными. В то же время, поскольку решение суда первой инстанции было изменено апелляционным судом в отношении Фонда имущества, исходя из статей 180, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оставить в силе постановление апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2017 по делу № А56-5801/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М.А. Ракчеева

 Т.И. Сапоткина