АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-23260/22

22 декабря 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   15 декабря 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            22 декабря 2022 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 304610100100031

к Комитету имущественных отношений Азовского района ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>,

оценщику ФИО3 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

о признании отчета № 38/03/2022 недостоверным в части, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от истца: представители ФИО4 по доверенности от 05.07.2022,

от ответчика: представитель ФИО5 по доверенности от 21.07.2022 № 12,

от ФИО3: не явился, извещен,

установил:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее - истец) обратился в суд с иском к Комитету имущественных отношений Азовского района (далее - ответчик) о признании отчета № 38/03/2022 недостоверным в части, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Определением от 13.10.2022 судом назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс". 

В судебном заседании 27.10.2022 представителем истца заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в соответствии с заключением судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение истцом исковых требований судом принято.

В судебном заседании 13.12.2022 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 13 час. 45 ми. 15.12.2022.

Информация об объявленном перерыве, о времени и месте судебного заседания размещена  в информационной системе «Картотека арбитражных дел».

После окончания перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей истца и Комитета.

В судебном заседании истец поддержал требования по доводам, изложенным в иске и уточнениях к нему.

Представитель Комитета против удовлетворения иска возражал.

Ответчик, ФИО3 надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечил, в процессе рассмотрения дела по существу заявленных требований возражал. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителя соответчика. 

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее. 

Между Комитетом имущественных отношений Азовского района (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО6 (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка № 3/13 от 25.01.2011, предметом которого являлся земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:01:0600006:1891, площадь 62679 кв.м. находящийся по адресу: Ростовская область, Азовский район, западнее МТМ ЗАО «Обильное» 480 м на восток от пункта триангуляции «Шведов» для ведения сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора).

Срок аренды участка с 10.12.2010 по 10.12.2015 (пункт 2.1 договора).

На основании Распоряжения Правительства Ростовской области от 16.04.2015 № 170 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Ростовской области» из земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:1891 образованы путем выдела земельные участки с кадастровым номером 61:01:0600006:6250 площадью 25178 кв.м. и 61:01:0600006:6249 площадью 27 292 кв. м. (спорный земельный участок). Исходный же участок сохранен в изменённых границах с площадью 10 209 кв.м., освобожден от обременения арендой и изъят для государственных нужд Ростовской области в целях строительства автомобильной дороги общего пользования регионального значения.

В связи с выделом из исходного участка двух земельных участков  и изъятием исходного земельного участка для государственных нужд между Администрацией Обильненского сельского поселения Азовского района и главой КФХ ФИО6 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 19/1 от 08.12.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 площадью 27 292 кв. м., расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, западнее МТМ ЗАО «Обильное» 480 м на восток от пункта от пункта триангуляции «Шведов» (пункт 1.1 договора). Срок аренды участка установлен с 11.12.2015 по 10.12.2020 (пункт 2.1 договора). 

Указанный договор аренды заключен на основании пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации и постановления Администрации Обильненского сельского поселения Азовского района от 08.12.2015 № 369 «О переоформлении Главе КФХ ФИО6 договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, западнее МТМ ЗАО «Обильное» 480 метров на восток от пункта триангуляции «Шведов».

09.10.2019 между главой КФХ ФИО6 и главой КФХ ФИО2 заключен договор о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 по договору аренды земельного участка № 19/1 от 08.12.2015 перешли к ФИО2

Уступка прав по указанному договору совершена после получения согласия Комитета имущественных отношений Азовского района (письмо от 08.10.2019 № 4987). Переход прав и обязанностей арендатора по спорного земельного участка зарегистрирован Управлением Росреестра по Ростовской области, регистрационная запись № 61:01:0600006:6249-61/002/2019-1 от 22.10.2019.

После истечения срока аренды земельный участок продолжал находиться в пользовании арендатора – ФИО2

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.11.2021 по делу № А53-26744/2021 суд обязал Комитет имущественных отношений Азовского района на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ обязан в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу направить индивидуальному предпринимателю    главе    КФХ    ФИО2 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6249.

Во исполнение указанного решения Комитет имущественных отношений Азовского района передал ИП главе КФХ ФИО2 проект договора аренды земельного участка № 1/11 от 01.04.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6249.

Согласно пунктам 3.1,3.4, приложения № 1 Договора размер арендной платы в год за участок установлен в соответствии с отчетом от 21.03.2022 № 38/03/2022 об оценке определения рыночной стоимости права объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 и составляет 240 000,00 рублей в год.

В связи с тем, что указанный в Договоре годовой размер арендной платы превышает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 почти в 10 раз, оценщиком применен максимальный коэффициент капитализации в размере 15%, коэффициент вариации объектов-аналогов превышает 33%, обоснования неоднородности объектов-аналогов отчёт не содержит, истец обратился к независимому частнопрактикующему оценщику ФИО7 с целью оценки стоимости годовой аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6249.

В соответствии с отчетом № 005-04-22 от 28.04.2022 г. рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 составила 51 200,00 руб.

Кроме того, с учетом того, что государственная собственность на земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600006:6250 не разграничена, а договор аренды на новый срок в силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ заключается без проведения торгов, предприниматель полагает, что к размеру арендной платы на 2022 год подлежит применению коэффициент 0,5, установленный пунктом 4.1 Постановления Правительства Ростовской области 02.03.2015 № 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" в редакции Постановления Правительства Ростовской области от 04.04.2022 № 262.

ИП Глава КФХ ФИО8 обратился к Комитету с заявлением о внесении изменений в проект договора от 29.04.2022 и дополнением к нему от 11.05.2022 с приложением протоколов разногласий, в которых предлагал в порядке п. 2 ст. 445 ГК РФ принять договор аренды земельного участка № 1/11 от 01.04.2022 в следующей редакции арендатора:

- пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции:

«Размер арендной платы за Участок с 01 апреля 2022 года по 31 декабря 2022 года составляет 19200 (Девятнадцать тысяч двести) рублей 00 копеек из расчета годового размера арендной платы 25600 (Двадцать пять тысяч шестьсот) рублей 00 копеек.

Годовой размер арендной платы за Участок с 01 января 2023 года по 01 апреля 2032 года составляет 51200 (Пятьдесят одна тысяча двести) рублей 00 копеек.»;

- Расчет арендной платы (приложение № 1) изложить в следующей редакции: «Годовой размер арендной платы:

До 31 декабря 2022 года - 25600 (Двадцать пять тысяч шестьсот) рублей 00 копеек;

С 01 января 2023 года по 01 апреля 2032 года - 51 200 (Пятьдесят одна тысяча двести) рублей 00 копеек.

Размер арендной платы определен в соответствии с Отчетом № 005-04-22 от 28.04.2022 об определении рыночной стоилюсти годовой арендной платы за пользование земельный участком с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 и пунктом 2 Постановления Правительства РО от 04.04.2022 № 262.

В том числе поквартально в 2022 году:

1 квартал -   0 руб.

2 квартал -   6 400руб.

3 квартал -   6 400 руб.

4 квартал -   6 400 руб.».

Письмом от 18.05.2022 № 62.10/3261 ответчик указал на свое согласие с результатами оценочной рыночной стоимости права аренды в отчете об оценке № 38/03/2022 от 21.03.2022 и отклонил предложение истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в данной части.

Ответчик указал, что в случае несогласия с указанной в отчете рыночной стоимостью объекта, спор подлежит рассмотрению судом согласно статье 13 Федерального закона 135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Письмом от 20.05.2022 № 62.10/3341 ответчик сослался на рекомендательный характер пункта 3 постановления Правительства Ростовской области от 04.04.2022 № 262 о принятии органами местного самоуправления муниципальных образований в Ростовской области аналогичных нормативных правовых актов в отношении установления коэффициента 0,5 и отклонил предложенную истцом редакцию спорного договора.

Поскольку стороны не достигли согласия по указанным вопросам, в целях урегулирования разногласий, возникших при заключении договора в данной части, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу о том, что исковые требования с учетом уточнения подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. 

В пункте 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Согласно статье 421 ГК РФ условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 

При этом, принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований закона (статья 422 ГК РФ). 

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В силу статей 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. 

Арендная плата земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Арендная плата земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора аренды либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор. 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

Основания разграничения государственной собственности на земельные участки установлены частями 1-3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В связи с отсутствием оснований для разграничения государственной собственности на спорный земельный участок в пользу федеральной, муниципальной или собственности субъекта, а также отсутствием зарегистрированного права государственной (муниципальной) собственности на земельный участок спорный участок относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми осуществляет орган местного самоуправления муниципального района (ч. 2 ст. 3.3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность па которые не разграничена, установлен Постановлением Правительства РО от 02.03.2015 № 135.

В соответствии с п. 6 Порядка размер ежегодной арендной штаты в случае предоставления в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка, устанавливается органом местного самоуправления городского округа или муниципального района в процентах от кадастровой стоимости земельного участка или по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Постановлением Правительства РО от 04.04.2022 № 262 "Об особенностях расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, в 2022 году" Постановление Правительства Ростовской области 02.03.2015 № 135 дополнено пунктом 4.1, в соответствии с которым особенности определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в 2022 году устанавливаются Правительством Ростовской области.

Пунктом 2 Постановления Правительства РО от 04.04.2022 № 262 установлено, что с 1 апреля по 31 декабря 2022 г. при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, к размеру арендной платы, определенному в соответствии с действующими нормативными правовыми актами, применяется коэффициент 0,5 в случаях, если договор аренды земельного участка заключен до 1 апреля 2022 г. по результатам проведения торгов либо без проведения торгов или договор аренды земельного участка заключен после 1 апреля 2022 г. без проведения торгов.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 на новый срок в силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ заключается без проведения торгов на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 29.11.2021 по делу № А53-26744/2021, таким образом, при расчете размера арендной платы за период с 01.04.2022 по 31.12.2022 подлежит применению коэффициент 0,5. 

Из вышеизложенного следует, что в силу прямого указания Постановления правительства РО № 262 к размеру арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 на 2022 год подлежит применению коэффициент 0,5, в связи с чем довод ответчика о неприменении коэффициента 0,5 необоснован и подлежит отклонению.

В отношении довода ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд отмечает следующее.

Возникшие разногласия передаются на рассмотрение суда по общему правилу - в течение шести месяцев с момента возникновения разногласий.

Особые правила установлены для случая, когда протокол разногласий получен от стороны, для которой заключение договора законодательно обязательно. В такой ситуации ее контрагент вправе передать разногласия на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения протокола либо истечения срока для акцепта, если другой срок не установлен законодательством или не согласован сторонами.

В рассматриваемом случае заключение договора аренды обязательно для ответчика.

В свою очередь, именно ответчик получил от истца извещение об акцепте на иных условиях (протокол разногласий).

Если во время рассмотрения спора одна сторона осуществляет предоставление, а другая принимает его, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска (абзац 3 пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.18 N 49).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено следующее.

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что н спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В соответствие пунктом 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Таким образом, пресекательный характер применительно к спорным правоотношениям имеет только вышеуказанный шестимесячный срок.

Данных подход к применению сроков передачи в суд преддоговорных споров подтверждается также и выводами определения Верховного Суда РФ от 20.11.2019 № 308-ЭС19-20992 по делу № А15-2067/2018.

Поскольку вышеуказанный срок истцом соблюден, оснований для отказа в удовлетворении искового заявления по приведенным ответчиком основаниям не имеется. 

Одним из оснований возникновения разногласий при заключении аренды, являющимся основанием исковых требований, является несогласие истца с отчетом № 38/03/2022 об оценке рыночной стоимости права аренды объектов недвижимости: земельные участки с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 и 61:01:0600006:6250, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО9, не соответствующего требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также определение иного размера арендной платы земельного участка с кадастровым номером   61:01:0600006:6249   другим   отчетом   об   оценке,   выполненным независимым частнопрактикующим оценщиком ФИО7

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика в силу статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является одним из доказательств по делу. 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Определением от 13.10.2022 судом по ходатайству истца назначена экспертиза. 

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

Определить рыночную стоимость размера годовой арендной платы за пользование земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 27292 кв. м. с кадастровым номером 61:01:0600006:6249, расположенного по адресу: Ростовская обл., Азовский район, западнее МТМ ЗАО «Обильное» 480м на восток от пункта триангуляции «Шведов», на 21.05.2021 г.

2. Определить допущено ли оценщиком ФИО9 в отчете № 38/03/2022 об оценке размера годовой арендной платы за пользование земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 27292 кв. м. с кадастровым номером 61:01:0600006:6249, расположенного по адресу: Ростовская обл., Азовский район, западнее МТМ ЗАО «Обильное» 480м на восток от пункта триангуляции «Шведов», нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итогового размера годовой арендной платы, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на размер годовой арендной платы, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой? 

При определении даты оценки судом принято во внимание, что величина рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 должна была определяться Комитетом на дату в пределах месячного срока с даты подачи истцом заявления о заключении договора аренды на новый срок, т.е. не позднее 21.05.2021, однако не была определена Комитетом по причине принятия решения об отказе в заключении договора, признанного решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.11.2021 по делу № А53-26744/2021 незаконным.

Проведение экспертизы поручено экспертам ФИО10 и ФИО11 экспертного учреждения ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», расположенного по адресу 344022, 

<

...> этаж, оф. 1.

13.10.2022 в суд поступило заключение эксперта ФИО10 от 10.10.2022 N 100-454-22. При этом эксперт ФИО11 не принимал участие в проведении экспертного исследования и составления заключения эксперта № 1000-454-22 от 10.10.2022 по причине отсутствия необходимости в познаниях. Согласно заключению эксперт пришел к следующим выводам.

По первому вопросу. Рыночная стоимость размера годовой арендной платы за пользование земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 27 292 кв.м., с кадастровым номером 61:01:0600006:6249, расположенного по адресу: Ростовская обл., Азовский район, западнее МТМ ЗАО «Обильное» 480 м на восток от пункта триангуляции «Шведов», по состоянию на 21.05.2021 года, составляет 68 517 (Шестьдесят восемь тысяч пятьсот семнадцать) рублей.

По второму вопросу. Отчет № 38/03/2022 об оценке размера годовой арендной платы за пользование земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 27 292 кв.м с кадастровым номером 61:01:0600006:6249, расположенного по адресу: Ростовская обл., Азовский район, западнее МТМ ЗАО «Обильное» 480 м на восток от пункта триангуляции «Шведов», имеет ошибки, изложенные в структурированной форме в исследовательской части заключения, а следовательно:

- не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- не соответствует требованиям действующих ФСО №№ 1,2,3,7.

В том числе оценщиком допущены следующие ошибки при определении рыночной

стоимости оцениваемого земельного участка:

- в качестве нормативно-правового обоснования выполненной оценки оценщик не приводит ФСО № 7 «Оценка недвижимости», в то время как объект оценки однозначно относительно к объектам, требования в отношении которых содержатся в данном специализированном ФСО;

- указанный на странице 26 отчета Приказ Минэкономразвития России от 10 июля 2015 года не содержит информацию об обязательности к применению новых ФСО, а лишь признает утратившими силу ранее действовавшие стандарты - Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (2007 года);

- на странице 27 отчета об оценке оценщик указывает, что сведения, однозначно идентифицирующие объект оценки, взяты по данным скриншота Росреестра, однако данная не является полной - оценщик должен был исследовать наличие коммуникаций, рельеф местности и другие ценообразующие факторы;

- на странице 28 отчета оценщик в разделе имущественные права на объект оценки указывает - «собственность муниципальных образований», однако какие-либо правоустанавливающие либо правоудостоверяюшие документы в отношении объекта оценки отсутствуют;

- на страницах 29 и 30 отчета об оценке отсутствует информация о том, что оценщик при подготовке отчета выполнял его в соответствии с требованиями ФСО № 7 «Оценка недвижимости»;

- на странице 29 отчета об оценке отсутствуют сведения об образовании оценщика;

- на странице 33 отчета об оценке оценщик указывает, что данные о наличии коммуникаций отсутствуют. При этом оценщик имел возможность запросить информацию о наличии либо отсутствии коммуникаций в отношении исследуемых земельных участков;

- на страницах 37-38 отчета об оценке оценщик проводит анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения в Азовском районе. При этом скриншоты данных объявлений в приложении к отчету отсутствуют, что нарушает базовый принцип проверяемости. Стоит отметить, что в Азовском районе Ростовской области имеется в продаже крайне незначительное количество земельных участков, которые относятся к категории земель сельхоназначения. Данное обстоятельство вызвано в том числе тем, что Азовский район является промышленно развитым районом Ростовской областью с высокой плотностью застройки, ограниченным количеством земельных участков для сельскохозяйственного производства большой площади. Часто объявления о продаже участков сельхозназначения на самом деле содержат информацию о продаже земли под коттеджные поселки, промышленное производство и т.д. Таким образом, необходим анализ объявлений на соответствие тому, продается ли конкретный земельный участок для сельскохозяйственных целей либо нет. Оценщиком данная работа не проведена, им представлен список объявлений, формально относящихся к Азовскому району без учета конкретных особенностей участка:

- объявление № 3 (494 руб. за кв.м. - «подойдет под КОММЕРЦИЮ и ИЖС»);

- объявление № 8 (62 руб. за кв.м. - «участок для эксплуатации складов»);

- объявление № 9 (67 руб. за кв.м. - «ЭКСПЛУАТАЦИЯ ПРОИЗ БАЗЫ»);

- объявление № 17 (77 руб. за кв.м. - «есть свой ПРУД»);

- объявление № 18 (400 руб. за кв.м. - «подъездная дорога, рядом асфальт, ДНТ»);

- объявление № 24 (112 руб. за кв.м. - «есть пруд, свет, газ»).

Использование данных объемов при «анализе» рынка является некорректным, дает ложное представление о рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения в Азовском районе Ростовской области, приводит к значительному завышению стоимости оцениваемых земельных участков. В дальнейшем оценщик обосновывает необходимость использования других объектов-аналогов, что означает то, что в данном отчете разделе анализа рынка по сути отсутствует. На странице 38 отчета оценщик делает вывод по анализу предложений по сегментам аренды нежилой недвижимости, при этом не раскрывает смысла понятия «нежилая недвижимость» применительно к данному отчету.   Оценщик «решил использовать для расчетов другие аналоги из аналогичных районов Ростовской области», однако использует в качестве объектов-аналогов земельные участки, находящиеся в Азовском районе Ростовской области. Более того - оценщик на странице 38 однозначно указывает на следующее обстоятельство - «исходя из того, что у части объявлений, с момента публикации прошло больше полугода, исходя из того, что часть объявлений уже не актуальна (продана или снята с продажи), а также некоторые участки сельхоназначения подразумевают их перевод в другую категорию (назначение), из-за их месторасположений, что может неверно исказить расчет рыночной стоимости, оценщик решил использовать для расчетов другие аналоги...».

Однако, фактически объект-аналог № 1, скриншот которого представлен на странице 50 отчета об оценке представлен в таблице № 1 в строке 31 на странице 38 отчета;

Фактически объект-аналог № 2, скриншот которого представлен на странице 50 отчета об оценке представлен в таблице № 1 в строке 32 на странице 38 отчета;

Фактически объект-аналог № 3, скриншот которого представлен на странице 51 отчета об оценке представлен в таблице № 1 в строке 33 на странице 38 отчета;

- в разделе «Общая методика исследования» на странице 40 отчета экспертом не дано указание на использование ФСО № 7 «Оценка недвижимости»;

- на странице 41 оценщиком указана информация об аналоге № 3, при этом оценщик не указывает, имеются ли отличия аналога № 3 от объекта оценки;

- при определении рыночной стоимости земельного участка на странице 43 оценщик рассчитывает корректировку на площадь для объекта-аналога № 3 в размере +39%. При этом для земель сельскохозяйственного назначения принята необоснованно завышенная корректировка на отличие в площади. Так, по данным сборника корректировок Сегмент земельные участей 2017 год, г. Омск, использованного оценщиком при определении корректировки на рельеф, данная корректировка составит +5%. Корректировка в значительном большем процентном выражении применяется для земельных участков площадью более 1 500 гектар, в то время как объект-аналог № 3 имеет площадь 500 гектар. Оценщиком не представлен скриншот указанной им страницы Справочника Лейфера, кроме того, оценщик имел возможность провести анализ применения той либо иной корректировки применительно к конкретному участку - объекту оценки;

- на странице 43 отчета оценщик указывает, что «так как нет данных об объекте оценки и о аналогах, то оценщик не берет во внимание и считает их с равнозначными особенностями по коммуникациям», соответственно в таблице № 1 на странице 42 отчета корректировка на наличие коммуникаций не применялась, однако на странице 50 в скриншоте аналога № 2 указано - «вода по меже, рядом свет и газ». Таким образом, оценщик не учел наличие водоснабжения по меже у объекта-аналога № 2;

- оценщик не приводит в расчетной таблице удельные веса объектов-аналогов, несмотря на то, что для объектов-аналогов 1-2 не применялись корректировки кроме корректировки на торг, а для объекта-аналога № 3 применена корректировка на площадь в размере +39%;

- оценщиком не производился анализ выборки объектов-аналогов на репрезентативность, коэффициент вариации не определен;

- оценщик выбрал для расчета лишь 3 объекта-аналога, что не позволяет получить значение рыночной стоимости достоверно и на основе всей полноты рыночных данных.

Оценщик нарушил принципы обоснованности и проверяемости, в силу чего выводы о величине размера годовой арендной платы, определенной им, являются необоснованными.

С выводами эксперта не согласился ФИО3, Комитет имущественных отношений Азовского района. По мнению Комитета, экспертом фактический осмотр земельного участка не производился, в экспертном заключении не отражены имеющиеся коммуникации, при выборе объектов аналогов экспертом не учтено местоположение земельного участка.

В судебном заседании 22.11.2022 по ходатайству ответчика проводившим экспертизу экспертом ФИО10 даны пояснения о том, что осмотр спорного участка произведен им лично, весь периметр участка эксперт не объезжал, участок осмотрел с трассы, однако данное обстоятельство не повлияло на репрезентативность материалов, которые экспертом были собраны при производстве экспертизы. Коммуникации на спорном земельном участке отсутствуют. В части доводов о местоположении участка при выборе объектов аналогов экспертом указано, что местоположение земельного участка сельскохозяйственного назначения для Азовского района, который является экономически развитым, удаленность от города Ростова-на-Дону не имеет такого значения как для земель промышленности, другого коммерческого назначения.

На основе анализа рынка, выявлены земельные участки, наиболее сопоставимые с рассматриваемым объектом, рассматренные объекты-аналоги имеют различные характеристики, которые проанализированы и учтены в процессе определения рыночной стоимости. 

Представленное заключение не имеет для арбитражного суда, рассматривающего дело, заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и подлежит оценке наравне со всеми иными доказательствами по делу с точки зрения их относимости, допустимости и достоверности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Представленное суду заключение экспертов от 13.10.2022 № 1000-454-22 подписано экспертом  ФИО10 удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено. 

При проведении экспертизы в рамках настоящего дела эксперты руководствовались соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта, составившего экспертное заключение, не может вызывать сомнений, поскольку подтверждается приложенными к заключениям документами об образовании. Ответы эксперта на поставленные судом вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными. Компетентность экспертов документально подтверждена, заключение соответствует всем требованиям действующего законодательства. 

В заключении отражены все предусмотренные ст. 86 АПК РФ сведения. Проведение осмотра отражено на странице 3 заключения, представлены фотоматериалы спорного земельного участка. 

С учетом изложенного, суд первой инстанции приходит к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям земельного законодательства. 

Само по себе несогласие с результатами экспертного исследования не могут свидетельствовать о его порочности. 

С учетом установленного, заключение экспертов от 24.02.2021 г. N 2020 принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что выполненная ответчиком ФИО3 оценка спорного имущества не соответствует достоверной величине рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком. 

По вопросу наличия на спорном земельном участке коммуникаций суд полагает необходимым отметить следующее.

В материалы дела приобщены письма отдела архитектуры и градостроительства Администрации Азовского района Ростовской области от 17.11.2020 № 1672, от 20.01.2021 № 104, содержащие сведения о том, что спорный земельный участок относится к функциональной зоне СХ-1 и находился в пределах охранных зон трубопровода "Лисичанск-Тихорецк И", ВОЛИ на участке Тихорецк - ФИО12 «Лисичанск - Тихорецк», ВОЛС "Волоконно-оптическая линия связи" по трассе "г. Ростов-на-Дону - г. Тихорецк" ОАО "ВымпелКом", объекта: линейное сооружение «Тихорецк - Лисичанск» на территории Азовского района Ростовской области и в охотничьем угодье "Кулешовское", а также пересекает место врезки в существующий газопровод среднего давления ПКО НСПС 219/325 (ГРС п. Овощной).

Указанное свидетельствует о наличии магистральных линий, которые налагают на земельный участок обременения своими охранными зонами.

Данные обстоятельства также подтверждаются  выпиской из ЕГРН от 28.04.2022 в отношении земельного участка с перечнем координат частей участка, находящихся в зонах указанных ограничений, перечнем ограничений и их визуализацией. 

Таким образом, в материалы дела не представлено наличие на спорном земельном участке каких-либо объектов, свидетельствующих о подключении данного участка к различного рода коммуникациям.

Доводы ответчика, в соответствии с которыми ответчик полагает договор № 1/11 от 01.04.2022 заключенным на условиях первоначальной оферты ввиду внесения истцом платы за аренды по договору №19/1 от 08.12.2015 опровергаются материалами настоящего спора об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,  а потому подлежат отклонению.

На основании изложенного, требования истца судом признаются правомерными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчиков.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать отчет № 38/03/2022 об оценке рыночной стоимости права аренды объектов недвижимости: земельные участки с кадастровыми номерами 61:01:0600006:6249 и 61:01:0600006:6250, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО9, недостоверным в части определения величины рыночной стоимости арендной платы за объект: земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600006:6249.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 304610100100031 и Комитетом имущественных отношений Азовского района ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> при заключении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 27292 кв. м. с кадастровым номером 61:01:0600006:6249, расположенного по адресу: Ростовская обл., Азовский район, западнее МТМ ЗАО «Обильное» 480м на восток от пункта триангуляции «Шведов» на новый срок, изложив спорные условия проекта договора аренды земельного участка № 1/11 от 01.04.2022 г. в следующей редакции:

1.Пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции:

«Размер арендной платы за Участок с 01 апреля 2022 года по 31 декабря 2022 года составляет 25693 (двадцать пять тысяч шестьсот девяноста три рубля) рубля 89 копеек из расчета годового размера арендной платы 34258 (Тридцать четыре тысячи двести пятьдесят восемь) рублей 50 копеек.

Годовой размер арендной платы за Участок с 01 января 2023 года по 01 апреля 2032 года составляет 68517 (Шестьдесят восемь тысяч пятьсот семнадцать) рублей 00 копеек.»;

2.Расчет арендной платы (приложение № 1) изложить в следующей редакции:

«Годовой размер арендной платы:

До 31 декабря 2022 года - 34258 (Тридцать четыре тысячи двести пятьдесят восемь) рублей 50 копеек;

С 01 января 2023 года по 01 апреля 2032 года - 68 517 (Шестьдесят восемь тысяч пятьсот семнадцать) рублей 00 копеек.

Размер арендной платы определен в соответствии с Заключением эксперта № 1000-454-22 от 10.10.2022 г. об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 и пунктом 2 Постановления Правительства РО от 04.04.2022 № 262

В том числе поквартально в 2022 году:

1квартал -    0 руб.

2квартал -    8 564,63 руб.

3квартал -    8 564,63 руб.

4квартал -    8 564,63 руб.».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Азовского района ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 304610100100031 судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере 3 000 рублей и 22 500  рублей судебных расходов по оплате экспертизы. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя оценщика ФИО3 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***> в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 304610100100031 судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере 3 000 рублей и 22 500  рублей судебных расходов по оплате экспертизы.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяСолуянова Т.А.