Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-23878/2019

г. Владивосток

24 августа 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 августа 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

акционерного общества «Корпорация развития Дальнего Востока»,

апелляционное производство № 05АП-3778/2020,

на решение от 19.06.2020 судьи А.А. Лошаковой 

по делу № А51-23878/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску акционерного общества «Корпорация развития Дальнего Востока»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к акционерному обществу «Примортрансстрой» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третьи лица: Министерство Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики, общество с ограниченной ответственностью «Судостроительный комплекс «Звезда», Администрация городского округа Большой Камень, 

об изъятии для государственных нужд объекта незавершенного строительства,

при участии:

от истца: ФИО2, по доверенности от 31.12.2019 №9/2020;

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 09.06.2020;     

от ООО «СК «Звезда»: ФИО4, по доверенности от 28.01.2020 №81/20;

от иных лиц: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока» (далее – истец, АО «КРДВ») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Примортрансстрой» (далее – ответчик, АО «Примортрансстрой») об изъятии для государственных нужд объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 25:36:010101:3215, инвентарным номером 05:506:002:000024060, расположенным по адресу: Приморский край, ЗАТО 

<

...>, сооружение 7, с представлением возмещения в размере 372498 рублей.

Определениями Арбитражного суда Приморского края от 25.11.2019,  23.12.2019, 29.01.2020 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Министерство Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики (далее – Министерство), общество с ограниченной ответственностью «Судостроительный комплекс «Звезда» (далее – ООО «СК «Звезда»), Администрация городского округа Большой Камень (далее – Администрация).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.06.2020 (с учетом определения об исправлении опечатки от 07.08.2020) суд изъял у ответчика для нужд Российской Федерации объект незавершенного строительства (кадастровый номер 25:36:010101:3215, инвентарный номер 05:506:002:000024060), расположенный по адресу: Приморский край, ЗАТО 

<

...>, сооружение 7, с возмещением ответчика стоимости изымаемого объекта в размере 2 340 000 рублей. Также взыскал с истца в пользу ответчика судебные расходы в сумме 15 000 рублей.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части размера возмещения и в части отнесения на него государственной пошлины и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что не согласен с результатами проведенной судебной экспертизы по следующим основаниям. Отмечает, что оценщик неправомерно принял к оценке земельный участок площадью 1 000 кв.м согласно Техническому отчету о выполнении геодезических работ, в то время как согласно выписке из ЕГРН от 01.10.2019 и кадастровому паспорту от 23.12.2011 площадь застройки спорного объекта составляет 473,2 кв.м. Полагает, что спорный объект, вопреки мнению оценщика, находится в «неудовлетворительном» техническом состоянии и износ должен оцениваться в процентном соотношении 75-100%. Считает неверным вывод эксперта о том, что предположительно объект производственно-складского назначения, поскольку незавершенный строительством объект не имеет назначения до завершения строительства и начала фактического его использования. Отмечает, что спорный объект находится в ограниченном доступе, что должно было учитываться в качестве корректировки при определении рыночной стоимости. Полагает, что, принимая во внимание техническоесостояние объекта незавершенного строительства, при его оценке неприменим доходный подход, выбранный экспертом при расчете. Указывает, что экспертом были некорректно выбраны объекты-аналоги для сравнения (различные площади земельных участков под строительство, оформленное право собственности на некоторые из них, сами объекты-аналоги являются объектами, оконченными строительством). Учитывая вышеизложенное, по мнению апеллянта, судом необоснованно принято заключение эксперта Ассоциации по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал» Кривец В.В. и отклонено ходатайство истца о назначении повторной оценочной экспертизы. Также истец не согласен с решением суда в части отнесения на него судебных расходов по государственной пошлине в размере 6000 рублей, так как исковые требования были удовлетворены. 

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 18.08.2020.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве ответчик просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседание суда 18.08.2020 Министерство и Администрация, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

Апелляционным судом установлено, что судебный акт обжалуется в части размера возмещения и в части отнесения  государственной пошлины по иску на истца. 

Поскольку возражений против проверки решения в указанной части  лицами, участвующими в деле, заявлено не было, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в данной части. 

Представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы,  решение суда первой инстанции просил изменить.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Представитель ООО «СК «Звезда» оставил рассмотрение апелляционной жалобы на усмотрение суда.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, в границах территории опережающего социально-экономического развития «Большой Камень» (ТОР «Большой Камень»), созданной в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2016 №43, реализуется проект по строительству верфи крупнотоннажного судостроения «Создание судостроительного комплекса «Звезда»

В целях размещения указанного объекта (в отношении II очереди строительства, сухой док и достроечные цеха) приказом Минвостокразвития России от 03.05.2017 №104 утверждена документация по планировке территории.

Согласно указанной документации в границах строительства судостроительной верфи расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц и подлежащие принудительному отчуждению (изъятию) для государственных нужд (Приложение №15 к чертежу межевания территории утвержденной документации по планировке территории).

В целях обеспечения строительства объекта «Создание судостроительного комплекса «Звезда». II очередь строительства. Сухой док и достроечные цеха» в соответствии с пунктом 5 Перечня объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию для нужд Российской Федерации, утвержденного Приказом Минвостокразвития России от 24.08.2017 №253 «Об изъятии для нужд Российской Федерации объектов недвижимого имущества в целях реализации проекта строительства судостроительного комплекса «Звезда» на территории опережающего социально-экономического развития «Большой «Камень» (далее – Приказ №253) в установленном порядке для нужд Российской Федерации подлежит изъятию объект незавершенного строительства (кадастровый номер 25:36:010101:3215, инвентарный номер 05:506:002:000024060), расположенный по адресу: Приморский край, ЗАТО 

<

...>, сооружение 7 (далее – спорный объект).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 01.10.2019 №99/2019/287085729 спорный объект принадлежит на праве собственности АО «Примортрансстрой» (свидетельство о праве собственности от 06.02.2012), о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись №25-25-08/004/2012-031 от 06.02.2012. 

Согласно выписке из ЕГРН от 28.09.2019 №99/2019/286805627 земельный участок с кадастровым номером 25:36:010101:3274, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, до 31.08.2064 находится в аренде у ООО «СК «Звезда» на основании договора аренды земельного участка от 31.08.2015 №123/14, соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 13.06.2018 №3304/7/2018 (регистрационная запись №25:36:010101:3274-25/008/2018-3 от 11.10.2018).

06.07.2018 истец письмом №001-6484 уведомил ответчика о решении об изъятии спорного объекта во исполнение требований части 2 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также письмом от 11.07.2019 №006-6316 направил ответчику для подписания проект соглашения об изъятии недвижимости (далее – соглашение), который  29.07.2019 получен АО «Примортрансстрой».

Размер возмещения за изымаемый объект незавершенного строительства был определен по состоянию на 23.08.2017 на основании отчета об оценке №Н-248512/17 от 08.11.2018, выполненного ООО «Лаир», и составил 372 498 рублей без учета НДС и 439 548 рублей с учетом НДС.

По условиям проекта соглашения размер возмещения составляет с учетом НДС и включает в себя: возмещение в связи с изъятием объекта незавершенного строительства в размере 439 548 рублей с учетом НДС; право требования возмещения убытков, вызванное изъятием объекта незавершенного строительства в сумме 0 рублей.

Письмом 08.08.2019 №23/44 ответчик направил в адрес АО «КРДВ» подписанный экземпляр соглашения, с приложением протокола разногласий от 08.08.2019 по соглашению и подписанного акта приема-передачи спорного объекта.

Как следует из протокола разногласий от 08.08.2019, пункт 2.2 соглашения изложен ответчиком в следующей редакции: «размер возмещения составляет 1 748 000 рублей». 

Размер возмещения определен ответчиком на основании отчета об оценке от 31.07.2019 №174, выполненного ООО «Краевой центр оценки», согласно которому рыночная стоимость изымаемого объекта незавершенного строительства составляет 1 748 000 рублей; убытки, причиненные изъятием объекта незавершенного строительства для государственных нужд – 0 рублей.

Указывая, что ответчик в течение срока установленного законом срока не подписал переданное ему соглашение, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Как следует из содержания обжалуемого решения, суд первой инстанции изъял у ответчика для нужд Российской Федерации спорный объект незавершенного строительства. В части правомерности и обоснованности такого изъятия решение не обжалуется, апелляционным судом не проверяется.

Проверив решение суда в части установленной суммы возмещения за изымаемый объект, апелляционная коллегия установила следующее. 

Пунктом 3 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №499-ФЗ) предусмотрено, что в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные ЗК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 56.5 ЗК РФ (в редакции настоящего Федерального закона), не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.

Согласно пункту 1 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2 статьи 281 ГК РФ).

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 4 статьи 281 ГК РФ).

Согласно части 3 статьи 28 Федерального закона от 29.12.2014 №473-ФЗ «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации» (далее – Закон №473-ФЗ) управляющая компания обеспечивает все мероприятия, необходимые для исполнения решения о принудительном отчуждении земельных участков (изъятии земельных участков) и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, в том числе проведение по поручению уполномоченного федерального органа оценки изымаемого недвижимого имущества.

Отчет об оценке подготавливается оценщиком по заказу уполномоченного федерального органа, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества (часть 4 статьи 28 Закона №473-ФЗ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Частью 9 статьи 56.10 ЗК РФ предусмотрено, что правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.

Из материалов дела следует, что истцом в обоснование размера возмещения за изымаемый объект представлен отчет об оценке №Н-248512/17 от 08.11.2018, выполненного ООО «Лаир», согласно которому размер такого возмещения по состоянию на 23.08.2017 составил 372 498 рублей без учета НДС и 439 548 рублей с учетом НДС.

В свою очередь, ответчик, не согласившись с указанной оценкой, в подтверждение своей позиции представил в материалы дела отчет об оценке от 31.07.2019 №174, выполненного ООО «Краевой центр оценки», из которого следует, что рыночная стоимость изымаемого объекта незавершенного строительства составляет 1 748 000 рублей.

Как установлено статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). 

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7), изложена правовая позиция, согласно которой, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

На основании вышеизложенных норм и разъяснений, учитывая, что с даты составления отчетов, представленных истцом и ответчиком, прошло более шести месяцев, в целях определения действительной рыночной стоимости спорного объекта на момент рассмотрения спора судом первой инстанции определением от 03.03.2019 по ходатайству истца была назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Ассоциации по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал» – ФИО5.

На разрешение эксперта были поставлены следующий вопрос: определить на момент проведения экспертизы размер возмещения в связи с изъятием для нужд Российской Федерации в рамках проекта «Строительство судостроительного завода «Звезда» на территории опережающего социально-экономического развития «Большой Камень» Приморского края» на основании приказа Минвостокразвития РФ от 24.08.2017 №253 объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности акционерному обществу «Примортрансстрой», - объект незавершенного строительства, кадастровый номер 25:36:010101:3215, назначение: не определено, 1-этажный, площадь застройки 473.2 кв.м, степень готовности 69%, лит. А, адрес объекта: Приморский край, ЗАТО 

<

...>, сооружение 7.

По результатам проведения судебной экспертизы, изложенным в заключении эксперта от 25.03.2020 №3074, было установлено, что по состоянию на дату оценки размер возмещения в связи с изъятием для нужд РФ в рамках проекта «Строительство судостроительного завода «Звезда» на территории опережающего социально-экономического развития «Большой Камень» Приморского края» на основании приказа Минвостокразвития РФ от 24.08.2017 №253 объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности акционерному обществу «Примортрансстрой», с учетом прав на занимаемый земельный участок составляет 2 340 000 рублей.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частями 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Повторно изучив заключение эксперта от 25.03.2020 №3074 по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, дает ответ на поставленный перед экспертом вопрос. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.

Квалификация государственного эксперта, проводившего экспертизу (ФИО5) соответствует требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, а также учитывая положения статьи 12 Закона об оценочной деятельности, апелляционная коллегия признает экспертное заключение от 25.03.2020 №3074 надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта незавершенного строительства по состоянию на дату оценки.

Вместе с тем, в тексте апелляционной жалобы истец заявил возражения относительно результатов проведенной судебной экспертизы, рассмотрев которые, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Относительно довода о том, что оценщик неправомерно принял к оценке земельный участок площадью 1 000 кв.м согласно Техническому отчету о выполнении геодезических работ, коллегия установила, что при рассмотрении ходатайства АО «КРДВ» о назначении судебной экспертизы судом разрешался вопрос о составе документации в отношении объекта и расположенного под ним земельного участка, которые подлежали передаче эксперту для проведения экспертизы. 

Согласно определению суда первой инстанции от 03.03.2019 в состав такой документации вошел и Технический отчет о выполнении геодезических работ на объекте «Земельный участок» по адресу: ГО ЗАТО 

<

...> м на с-з от здания №8 в по ул. Рабочая, составленный ИП ФИО6 При этом против передачи эксперту указанного документа АО «КРДВ» возражений не заявило.

Из содержания указанного технического отчета следует, что целью работ являлось определение площади и координат в системе, принятой для подготовки правоустанавливающих документов на земельный участок. По результатам работ, произведенных кадастровым инженером, в соответствии с требованиями статьи 11.9 ЗК РФ был сформирован земельный участок площадью 1000 кв.м, определены координаты поворотных точек его границ, а также осуществлена привязка спорного объекта к указанному земельному участку.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что изложенные в вышеуказанном техническом отчете сведения были оспорены в установленном законе порядке, либо при формировании земельного участка кадастровым инженером были допущены какие-либо нарушения, то у суда апелляционной инстанции нет оснований считать, что указанная в данном отчете площадь земельного участка не соответствует действительности. 

Позиция истца о том, что спорный объект находится в «неудовлетворительном» техническом состоянии и износ должен оцениваться в процентном соотношении 75-100%, в нарушение статьи 65 АПК РФ не подтверждена соответствующими доказательствами. 

В свою очередь, эксперт при проведении оценки технического состояния объекта руководствовался результатами фактического обследования объекта, проведенного им 16.03.2020 и подписанного, в том числе, представителем истца; техническим паспортом объекта; актом осмотра объекта от 28.08.2018, подписанным представителями истца и ответчика.

Несогласие истца с выводом эксперта о том, что предположительно объект производственно-складского назначения, не принимается судом апелляционной инстанции, так как из плана приватизации АО «Примортрансстрой» усматривается, что изымаемый объект является «заглубленным складом ЗСД».

Довод о том, что спорный объект находится в ограниченном доступе, что должно было учитываться в качестве корректировки при определении рыночной стоимости, подлежит отклонению в силу следующего.

В соответствии с абзацем третьим пункта 5 статьи 56.8 ЗК РФ планируемое изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества не учитывается при определении размера возмещения.

Учитывая, что осуществление строительства судостроительного комплекса «Звезда» является причиной для изъятия объекта для государственных нужд, то эксперт при проведении экспертного исследования правомерно не учитывал данные обстоятельства.

Позиция корпорации, что, принимая во внимание техническоесостояние объекта незавершенного строительства, при его оценке неприменим доходный подход, не принимается апелляционным судом в силу следующего.

В силу пункта 2 раздела II приказа Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 №297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (далее – ФСО №1) названный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Разделом III ФСО №1 определены сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке. 

Согласно пункту 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При этом при проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

В силу пункта 16 ФСО №1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

На основании изложенного, эксперт был вправе применить доходный подход при проведении своей оценки. При этом вопрос технического состояния здания в рамках доходного подхода был учтен экспертом путем определения и коррекции арендной ставки, используемой в расчете (стр. 39 экспертного заключения от 25.03.2020 №3074). Также при определении размера возмещения эксперт пришел к выводу о том, что убытки от изъятия объекта не определены, а в сумму возмещения входит только рыночная стоимость объекта и права аренды земельного участка (стр. 6 экспертного заключения).

Применение экспертом всех трех (доходного, затратного и сравнительного) подходов при проведении оценочной экспертизы (пункт 2.6 экспертного заключения), а также оценка всех полученных в рамках указанных подходов данных позволила наиболее объективно определить величину возмещения за объект, изымаемый для государственных нужд.

Довод истца о том, что экспертом были некорректно выбраны объекты-аналоги для сравнения, также не может быть учтен коллегией в силу следующего.

Как было указано выше, в силу части 3 статьи 26 Закона №499-ФЗ размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет.

Приведенные в таблице на странице 36 заключения эксперта аналоги являются земельными участками, находящимися в аренде, в том числе долгосрочной. При этом в заключении эксперт также учитывает корректировки стоимости на торг, состав передаваемых прав, на вид разрешенного использования, на наличие коммуникаций, а также на масштаб участков и т.д.

Ссылка АО «КРДВ», что на странице 35 заключения в качестве аналога был указан земельный участок, в отношении которого зарегистрировано право собственности, не соответствует содержанию заключения. 

Так, указанный в пункте 1 аналог содержит информацию, что в качестве статуса земельного участка с кадастровым номером 25:36:010102:1651 указано «собственность + аренда». Вместе с тем, на странице объявления данного участка в сети «Интернет» размещен первая страница договора аренды, из которого следует, что весь участок находится в аренде.

Также на страницах 47-48 экспертного заключения, вопреки мнению истца, приведено сравнение объектов-аналогов, имеющих общие характерные признаки с изымаемым объектом: все они являются нежилыми объектами и не эксплуатировались длительное время. По мнению эксперта, именно данная характеристика (неиспользование в течение длительного времени) позволяла наиболее корректно сравнить указанные аналоги с изымаемым объектом недвижимости.

На странице 16 экспертного заключения при описании рынка экспертом разъясняется, что именно представляют собой имеющиеся на рынке объекты незавершенного строительства. В основном речь идет о новом строительстве, поэтому физическое состояние у них лучше, чем у длительно не эксплуатировавшихся объектов. Принятие экспертом за основу критерия физического состояния, требующего ремонта вследствие длительного отсутствия эксплуатации объекта, а не формальный подход к степени готовности объекта является более объективным с точки зрения эксперта.

Таким образом, в результате изучения экспертного заключения, можно сделать вывод о том, что оценка проводилась по наиболее существенным ценообразующим характеристикам, а именно длительно не эксплуатируемый объект (сама выборка), местоположение и масштаб (корректируемые факторы), которые проанализированы экспертом корректно и объективно.

Учитывая вышеизложенное, коллегия приходит к выводу, что доводы апеллянта о недостоверности выводов, изложенных в экспертном заключении от 25.03.2020 №3074, не нашли своего подтверждения в материалах дела, какими-либо дополнительными доказательствами подтверждены не были. 

Поскольку оснований для сомнений в достоверности результатов судебной оценочной экспертизы у апелляционного суда не имеется, то вывод суда первой инстанции, что выкупная цена изымаемого объекта составляет 2 340 000 рублей, признается правомерным.

Оценив правомерность решения суда первой инстанции о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины, коллегия установила следующее. 

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Пленум Верховного суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 1  постановления №1 разъяснил, что из системного толкования указанных процессуальных норм следует, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Как следует из материалов дела, в частности переписки сторон, ответчиком оспаривался не сам факт необходимости изъятия спорного объекта, а только сумма предоставляемого за него возмещения, в связи с чем по существу истцом заявлены требования об урегулировании разногласий при заключении соглашения об изъятии относительно выкупной цены.

Следовательно, несмотря на то, что исковые требования корпорации  формально были удовлетворены, по существу итоговый судебный акт по делу был принят не в пользу истца, так как сумма за спорный объект была определена не в том размере, который указал истец в своих требованиях (что соответствовало правовой позиции ответчика в рамках спора). 

На основании изложенного, в силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы правомерно отнесены судом на истца, в том числе  расходы по уплате государственной пошлины по иску, а также расходы по оплате экспертизы, понесенные обществом (платежное поручение №20 от 23.01.2020), при этом в части отнесения на истца расходов на оплату экспертизы истец возражений не заявил.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 19.06.2020 по делу №А51-23878/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев

Е.Н. Шалаганова