АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Казань                                                                                                   Дело №А65-13570/2024

 

Дата изготовления решения в полном объеме01 ноября 2024 года

Дата объявления резолютивной части 18 октября 2024 года

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой, 

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Маннаповой Г.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Екатеринбурга, г.Екатеринбург, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Набережные Челны, (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 296 743 руб. 27 коп., неустойки за период в размере 30 642 руб. 47 коп.,

с участием: 

от истца – представитель ФИО2  по доверенности от 15.08.2024, диплом, паспорт, с использованием средств веб-конференции (до перерыва),

от ответчика – представитель ФИО3  по доверенности от 02.02.2023, диплом, паспорт, с использованием средств веб-конференции,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Екатеринбурга, г. Екатеринбург, (далее по тексту – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Набережные Челны, (далее по тексту – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 296 743 руб. 27 коп., неустойки за период в размере 30 642 руб. 47 коп.

Определением суда от 03.05.2024 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 24.06.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства и назначил предварительное судебное заседание на 05.08.2024 в 12 час. 00 мин.

 Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В суд от истца по системе «мой арбитр» поступили возражения на ходатайство о назначении экспертизы.

На основании ст. 159, ч.ч.3,5 ст.184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан приобщает возражения к материалам дела.

Представитель истца поясняет, что арендаторы оспаривали применение положений в районном суде. 

В суд от ответчика по системе «мой арбитр» поступило дополнение к отзыву.

На основании ст. 159, ч.ч.3,5 ст.184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан приобщает дополнение к отзыву к материалам дела.

Представитель ответчика признает сумму долга в размере 144 616 руб., требование об уплате неустойки не признает, так как начисление таковой произведено из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, то есть по ставке предусмотренной договорами аренды земельных участков, заключаемых истцом, в то время как у ответчика нет обязательств перед истцом, основанных на договоре аренды, назначение экспертизы, считает нецелесообразным. 

Представитель истца с позицией ответчика не согласен, поясняет, что применение площади земельного участка, предоставленного по иному договору аренды, неправомерно. С расчетом ответчика не ознакомлены. На 2024 год выводят иной размер арендной платы.

Суд в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании от 02.10.2024 объявил перерыв на 10.10.2024 на 15 час. 10 мин. 

Объявление о перерыве размещено на официальном сайте и информационном стенде Арбитражного суда Республики Татарстан.

После перерыва, 10.10.2024, судебное заседание продолжено с иным лицом, ведущим протокол судебного заседания.

Представитель ответчика дал пояснения по иску, признал исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плати в размере 144 616 руб.

Суд признание ответчиком исковых требований в части размера задолженности по арендной плати в размере 144 616 руб. принимает. 

Для дополнительного исследования материалов дела, согласно п.46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 №46 суд в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит протокольное определение об объявлении перерыва в судебном заседании на  18.10.2024  на 10 час.  15 мин.

Объявление о перерыве размещено на официальном сайте и информационном стенде Арбитражного суда Республики Татарстан. 

После перерыва судебное заседание продолжено 18.10.2024 в 10 час. 19 мин. в том же составе суда, прежним лице ведущим протокол судебного заседания.

Лица, участвующие в деле, при наличии технической возможности к судебному заседанию  с использованием средств веб-конференции не подключились.

Из материалов дела следует, что между МУГИСО и ООО ХК «Пересвет» заключен договор аренды от 26.06.2017 № Т-149 земельного участка, расположенного по адресу: ул. Альпинистов, 77 в городе Екатеринбурге, площадь 136 772 кв.м, кадастровый номер 66:41:0000000:177, предоставление под здания и сооружения продовольственной складской базы, на срок с 17.03.2017 по 16.03.2032. Арендная плата определена в размере 3651,1/61759, 5 от 136 772 кв.м.

Между МУГИСО и ООО «КСО», ООО «Фонд межрегиональных программ 2020», ООО «Уральская логистическая компания» заключены дополнительные соглашения от 31.01.2018 №1, от 11.12.2017 №2, от 13.12.2017 №3 соответственно, по условиями которых уточнена общая площадь объектов недвижимости расположенных на земельном участке с «61 759,5 кв.м» на «62 274,4 кв.м» с 17.03.2017.

Из земельного участка площадью 136 772 кв.м с кадастровым номером 66:41:0000000:177 произведен выдел земельных участков площадью: 4793 кв.м (66:41:0509015:43), 4001 кв.м (66:41:0509015:45), 1992 кв.м (66:41:0509015:44) (на указанные земельные участки зарегистрирована собственность ООО «Блок», ООО «Блок-С»).

Согласно сведениям Росреестра из земельного участка площадью 125 986 кв.м с кадастровым номером 66:41:0000000:177 произведен выдел земельного участка 6604 кв.м (66:41:0509015:50) (на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0509015:50 между МУГИСО и ООО «Дельта» заключен договор купли-продажи от 26.07.2018 №° В-183 под здание площадью 3559,5 кв.м с кадастровым номером 66:41:0509015:17 (р/з от 06.08.2018№66:41:0509015:50-66/001/2018-1).

Площадь земельного с кадастровым номером 66:41:0000000:177 по договору аренды от 26.06.2017 № Т-149 изменена в связи с выделом из него земельных участков площадью: 4793 кв.м с кадастровым номером 66:41:0509015:43, 4001 кв.м с кадастровым номером 66:41:0509015:45, 1992 кв.м с кадастровым номером 66:41:0509015:44, 6604 кв.м с кадастровым номером 66:41:0509015:50, а именно с площади «136 772 кв.м» на 131 979 кв.м с 31.01.2018 до 05.03.2018; 127 978 кв.м с 05.03.2018 до 14.03.2018; 125 986 кв.м с 14.03.2018 до 06.08.2018; 119 382 кв.м с 06.08.2018. Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:177 сохранился в измененных границах с площадью 119 382 кв.м.

Из земельного участка площадью 119 382 кв.м с кадастровым номером 66:41:0000000:177 образованы земельные участки: площадью 6620 кв.м (66:41:0509015:51), зарегистрировано право собственности ООО «Холдинговая компания «Пересеет» под здание площадью 4578,2 кв.м (ранее 3651,1 кв.м) с кадастровым номером 66:41:0509015:21 на основании договора купли-продажи от 18.04.2019 № В-96 (р/з от 07.05.2019 №° 66:41:0509015:51-66/001/2019-1); площадью 3874 кв.м (66:41:0509015:53) (зарегистрировано право -собственности ООО «Блок» под здание площадью 2122,4 кв.м (ранее 2075,3 кв.м) с кадастровым номером 66:41:0509015:34 на основании договора купли-продажи от 13.05.2019 № В-118 (р/з от 27.05.2019 №° 66:41:0509015:53-66/001/2019-1).

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:177 сохранился в измененных границах с площадью 108 888 кв.м.

Из земельного участка площадью 108 888 кв.м с кадастровым номером 66:41:0000000:177 образован земельный участок площадью 3498 кв.м (66:41:0000000:110985), (зарегистрировано право общей долевой собственности ООО «Блок-С» (9/10 доли в праве) и ООО «Блок» (1/10 доли в праве) на основании договора купли-продажи от 19.06.2019 № В-153 (регистрационные записи от 02.07.2019 № 66:41:0000000:110985-66/001/2019-1, № 66:41:0000000:110985-66/001/2019-2) под объектами недвижимости, принадлежащими указанным лицам на праве собственности, а именно: ООО «Блок-С» под здание площадью 1147,8 кв.м с кадастровым номером 66:41:0509015:49, ООО «Блок» под сооружение производственного назначения, наименование ЛЭП-10 кВ помещение литер Ф с кадастровым номером 66:41:0509901:226.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:177 с 02.07.2019 составила 105 390 кв.м = 108 888 кв.м - 3498 кв.м (на 07.08.2019 в ЕГРН сведения об изменении площади земельного участка не внесены).

Из земельного участка площадью 105 390 кв.м с кадастровым номером 66:41:0000000:177 образованы земельные участки: площадью 756 кв.м (66:41:0509015:55) (зарегистрировано право собственности ООО «Холдинговая компания «Пересвет» на основании договора купли-продажи от 07.11.2019 № В-283 (регистрационная запись от 19.11.2019 № 66:41:0509015:55-66/001/2019-1) под объектом недвижимости-трансформаторной подстанцией); площадью 15844 кв.м (66:41:0509015:59) (зарегистрировано право собственности ООО «Уральская логистическая компания» на основании договора купли-продажи от 13.01.2020 № В-11 (регистрационная запись от 22.01.2020 № 66:41:0509015:59-66/001/2020-1) под объектом); площадью 10 343 кв.м (66:41:0509015:61) (зарегистрировано право собственности ООО «Дельта» на основании договора купли- продажи от 17.02.2020 № В-30 (регистрационная запись от 27.02.2020 № 66:41:0509015:61-66/001/2020-1) под объектом недвижимости - здание нежилое); площадью 3547 кв.м с кадастровым номером 66:41:0509015:62 (зарегистрировано право общей долевой собственности ООО «Блок-С» (5855/8381 долей в праве) и ООО «Блок» (2526/8381 долей в праве) на основании договора купли-продажи от 25.02.2020 № В-42 (регистрационные записи от 06.03.2020 № 66:41:0509015:62-66/001/2019-1, № 66:41:0509015:62-66/001/2019-2) под объектами недвижимости).

Площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:177 

с 30.10.2019 до 19.11.2019 составила 103 096 кв.м = 105390 кв.м - 2294 кв.м 

с 19.11.2019 до 22.01.2020 составила 102 340 кв.м = 103096 кв.м - 756 кв.м 

с 22.01.2020 до 27.02.2020 составила 86 496 кв.м = 102340 кв.м -15844 кв.м 

с 27.02.2020 до 06.03.2020 составила 76 153 кв.м = 86496 кв.м - 10 343 кв.м 

с 06.03.2020 составила 72 606 кв.м = 76153 кв.м-3547 кв.м.

Согласно сведениям из ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО «Блок-С» на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:179090 площадью 3852, расположенный по ул. Альпинистов, 77 в городе Екатеринбурге, образованный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:177. Площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:177 уменьшилась на 3852 кв.м с 11.11.2020 составила 68754 кв.м = 76153 кв.м- 3852 кв.м.

Между МУГИСО и ООО «Фонд межрегиональных программ 2020» заключен договор купли-продажи от 25.06.2021 № В-137 земельного участка площадью 27 313 кв.м с кадастровым номером 66:41:0509015:20, образованного из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:177. 

Площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:177 с 02.07.2021 составляет 41 441 кв.м (68754 кв.м -27313 кв.м). 

С 02.07.2021 изменилась и общая площади объектов недвижимости -16 177, 9 кв.м (35084,6 кв.м- 18906,7 кв.м).

Из земельного участка площадью 41 441 кв.м с кадастровым номером 66:41:0000000:177 образован земельный участок площадью 8603 кв.м (66:41:0000000:190881) (зарегистрировано право собственности ФИО4 (регистрационная запись от 28.03.2022 № 66:41:0000000:190881). 

С 28.03.2022 площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:177 составляет 32 838 кв.м (41441 кв.м - 8603 кв.м), общая площадь объектов недвижимости 12 142,7 кв.м (16177, 9 кв.м - 4035,2 кв.м).

Для ООО «Компания сервисного обслуживания» (ООО «КСО») подготавливались расчеты арендной платы с 06.08.2018.

08.12.2020 право собственности ООО «Комбинат сервисного обслуживания» напомещение площадью 2661,9 кв.м с кадастровым номером 66:41:0509015:65 прекращено,в связи с образованием из него следующих объектов:   

- 66:41:0509015:193, площадь 974,3 кв.м 

- 66:41:0509015:192, площадь 270,1 кв.м.

- 66:41:0509015:191, площадь 289,7 кв.м,

- 66:41:0509015:190, площадь 279,3 кв.м,

- 66:41:0509015:189, площадь 273,5 кв.м,

- 66:41:0509015:188, площадь 290,3 кв.м,

- 66:41:0509015:187, площадь 284,7 кв.м.

Собственником объектов с кадастровыми номерами 66:41:0509015:188, площадью 290,3 кв.м,  66:41:0509015:187, площадью 284,7 кв.м с 25.03.2021 является ответчик по настоящему делу.

По расчету истца за период с 25.03.2021 по 30.04.2023 задолженность ответчика по арендной плате составляет 296 743 руб. 27 коп.

В связи с несвоевременным исполнением обязательств по внесению арендной платы истцом начислена неустойка за период с 11.01.2023 по 30.04.2023 в размере 30 642 руб. 47 коп., которую истец просит взыскать с ответчика вместе с суммой долга в судебном порядке.

Ответчик, возражая против исковых требований, указал на необходимость исходить из площади помещения ответчика и площади земельного участка, занятого зданием, в котором находятся помещения ответчика, а не от площади всего земельного участка, в связи с чем представил контррасчет, где обоснованной считает сумму в размере 144 616 руб., которую признает.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующим выводам.

Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с положениями статьей 307-309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Согласно положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

26.06.2017 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и ООО «Холдинговая компания «Пересвет» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Т 149, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:177, категория земель: земли населенных пунктом в разрешенным использованием под существующие здания и сооружения продовольственной складской базы, местоположение: 

<

...>, площадью 136 772 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к договору и являющемся его неотъемлемой частью. 

На участке расположены здания, сооружения, указанные в данном договоре, площадь которых составляет 61 759,5 кв.м. 

Срок аренды установлен с 17.03.2017 по 16.03.2032. 

В этом же день данный участок арендодателем был передан арендатору по акту приема-передачи в аренду земельного участка.

Истцом предоставлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 66:41:0000000:177 с указанием кадастровых номером расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости и ограничениями прав и обременении объекта недвижимости.

22.03.2021 между ООО «Компания Сервисного Обслуживания» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому следует, что продавец обязуется передать в собственность покупателю, который обязуется принять и оплатить следующее имущество:

-нежилое помещение, общей площадью 284,7 кв.м, кадастровый номер 66:41:0509015:187, расположенное по адресу: 

<

...>,

-нежилое помещение, общей площадью 290,3 кв.м, кадастровый номер 66:41:0509015:188, расположенное по адресу: 

<

...>. Цена объекта договора составляет 9 500 000 руб.

Вышеуказанные объекты в этот же день продавец передал покупателю, который их принял по акту приема-передачи.

Из Выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует, что ФИО1 является собственником вышеуказанных нежилых помещений с кадастровыми номерами 66:41:0509015:187 и 66:41:0509015:188.

Из предоставленного расчета следует, что арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:177 по состоянию на 2021 год составляет 28 067 руб. 89 коп., на 2022 год составляет 34 403 руб. 66 коп., на 2023 год составляет 135 212 руб. 74 коп.

Материалами дела факт наличия задолженности за ответчиком подтверждается. Доказательства, свидетельствующие о погашении долга ответчиком не представлены, суд признает расчет истца верным, в связи с чем требование о взыскании долга в сумме 296 743 руб. 27 коп. подлежит удовлетворению.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, предусмотрена обязанность должника по уплате кредитору неустойки (пени), сумма которой определяется договором или законом.

В соответствии с условиями договора (п.6.2) за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатору начисляются пени в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

В связи с несвоевременным исполнением обязательств по внесению арендной платы у ответчика образовалась задолженность по неустойке за период с 11.01.2023 по 30.04.2023 в размере 30 642 руб. 47 коп., расчет судом проверен и признан верным.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета с учетом частичного признания ответчиком исковых требований. 

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Набережные Челны, (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу администрации города Екатеринбурга, г.Екатеринбург, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в сумме 296 743 (двести девяносто шесть тысяч семьсот сорок три) руб. 27 коп., неустойку в размере 30 642 (тридцать тысяч шестьсот сорок два) руб. 47 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Набережные Челны, (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 595 (шесть тысяч пятьсот девяносто пять) руб. 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан. 

 

Судья                                                                                                  Г.Н. Мурзаханова