Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Пермь

 «22» сентября 2023 г.                                                  Дело № А50-19142/2022

 

Резолютивная часть решения принята 15.09.2023г.

Полный текст решения изготовлен 22.09.2023г.

 

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Чиркова А.В.,                при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бражниковой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Парадиз» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; 300027, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; 614010, 

<

...>)

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 115432, 

<

...>).

о взыскании 2 445 111 руб. 45 коп. 

 

при участии:

от истца: ФИО3 по доверенности от 11.05.2022. 

от ответчика: ФИО1 - лично; ФИО4 по доверенности от 28.09.2022.

от третьего лица: ФИО3 по доверенности от 26.09.2022. 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Парадиз» (с учетом уточнения размера исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ИП ФИО1 о взыскании 2 445 111 руб. 45 коп. задолженности по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества административного здания по адресу: 

<

...> за период с 02.03.2021 по 30.09.2022. 

В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, письменных пояснениях, возражениях на отзыв. Настаивает на ходатайстве о проведении судебной экспертизы. 

Ответчик исковые требования не признал по мотивам отзыва на исковое заявление, письменных пояснений. Указал, что согласно контррасчету сумма расходов на содержание и эксплуатацию имущества в торговом центре за указанный в иске период, приходящаяся на долю ответчика, составляет 521 869,465 рублей, платежным поручением № 38 от 15.02.2023 истцу была произведена оплата суммы 526 218,81 рублей, таким образом, задолженность перед истцом за период с 02.03.2021 по 30.09.2022 отсутствует. 

Третье лицо требования истца поддержало по мотивам отзыва на исковое заявление. 

Ходатайство истца о назначении судебной экспертизы судом рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и в его удовлетворении отказано, поскольку основания для назначения экспертизы, предусмотренные статьей 82 АПК РФ, отсутствуют, исковое заявление может быть рассмотрено по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя истца и ответчика, арбитражный суд установил следующее.

ООО «Парадиз» (в собственности 13 319,2 кв.м.) и ИП ФИО1 (в собственности 3880,2 кв.м. с 02.03.2021) являются собственниками торгового центра «Демидовский», расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 17 199, 40 кв.м. 

ООО «Парадиз» в целях обеспечения функционирования здания заключило договоры на уборку мест общего пользования, услуги охраны, услуги по техническому обслуживанию систем пожарной сигнализации, речевого оповещения при пожаре, водяного пожаротушения и системы дымоудаления, контроль за средствами тревожной сигнализации, техническое обслуживание теплосчетчиков, услуги по техническому обслуживанию средств охраны, услуги музыкально-информационного сервиса, технического обслуживания высоковольтной подстанции, сервисное обслуживания системы подсчета посетителей с подключением к системе, услуги по системе подсчета посетителей, на техническое обслуживание лифтов и эскалаторов, техническое обслуживание систем вентиляции и кондиционирования, на размещение рекламно-информационных материалов  на радиостанциях, по организацию печати листовок, услуги по размещению поста в группе Вконтакте, услуги по организации печати баннера, услуги по безадресной разноске листовок, услуги координатора мероприятия, услуги по съемке и публикации «Виртуального 3Д тура» для ТЦ, услуги по участию ростовой куклы – белого медведя на мероприятии в день защиты детей, на сезонное декорирование ТЦ.  

Полагая, что расходы на содержание и эксплуатацию имущества в торговом центре «Демидовский» подлежит распределению между собственниками пропорционально доле, истец предъявил их к оплате ответчику (доля в праве 26,56 %) в сумме 2 445 111 руб. 45 коп. за период с 02.03.2021 по 30.09.2022.  

Факт оказания услуг подтверждается представленными в материалы дела документами. Факт частичной оплаты услуг в неоспариваемой ответчиком части подтверждается платежным поручением № 38 от 15.02.2023. 

В целях урегулирования спора в досудебном порядке истцом в адрес ответчика была направлена претензия об оплате образовавшейся задолженности. 

Оставление ответчиком претензии без удовлетворения, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в дело доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично, в силу следующего.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункты 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - постановление Пленума № 64), пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») 

Следовательно, собственник расположенного в здании нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом общим собранием собственников, и исходя из площади принадлежащего ему помещения.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На момент судебного заседания задолженность за оказанные в период с 02.03.2021 по 30.09.2022 услуги по расчету истца составляет 2 445 111 руб. 45 коп. 

Расходы фонда оплаты труда сотрудников за период с 02.03.2021 по 30.09.2022 приходящиеся на долю ответчика составили 997 312 руб. 39 коп.

Оплата ООО «Тульская Клининговая Компания» услуг по уборке в здании ТЦ за спорный период составила 376 947 руб. 84 коп. (договор № 22-еу от 01.01.2020).

Оплата за услуги по охране ООО «ЧОП «Беркут» в здании ТЦ за спорный период составила 665 106 руб. 47 коп. (договор №1 от 01.01.2020 заключен на охрану ТЦ «Малибу» согласно приложению №1 к договору от 28.04.2020 внесшего изменения в договор охраны распространяется на ТЦ «Демидовский» с 01.05.2020).

Оплата за услуги по охране ООО Охранное предприятие «Советский» в здании ТЦ за спорный период составила 342 306 руб. 62 коп. (договор № 17 от 17.03.2022 заключен на охрану двух предприятий ТДЦ «Малибу» и TЦ «Демидовский». В ТЦ «Демидовский посты расставлены: пост №1 старший смены объекта, пост 2 оператор системы видеонаблюдения, пост 3 центральный вход галерея первого этажа, пост 4 второй вход галерея первого этажа, пост 5 галерея 2 этажа. Договор № 50 от 01.09.2022 заключен на охрану TЦ «Демидовский» посты охраны те же).

Оплата услуг по обслуживанию пожарной сигнализации и речевого оповещения о пожаре, водяного пожаротушения и системы дымоуправления в ТЦ за спорный период составила 182 544 руб. 31 коп. (договор № 01 -ТО от 30.12.2019 об оказании услуг по техническому обслуживанию систем пожарной сигнализации, речевого оповещения при пожаре, водяного пожаротушения, и системы дымоудаления).

Оплата услуг ФКГУ УВО ВНГ по контролю с пульта централизованной охраны за средствами тревожной сигнализации, установленной и принятой в эксплуатацию на объектах заказчика и оперативного реагирования на извещения о тревоге поступающих с объектов в ТЦ за спорный период составила 23 626 руб. 78 коп. (договор №4044-ТС от 01.02.2021).

Оплата за техническое обслуживание теплосчетчиков в ТЦ за спорный период составила 13 726 руб. 38 коп. (договор 0101/20 от 01.01.2020г. работа по обслуживанию теплосчетчиков).

Оплата за ТО комплекса технических средств охраны в ТЦ за спорный период составила 10 243 руб. 78 коп. (договор 3-10-т от 01.02.2021 услуги по техническому обслуживанию средств охраны).

Оплата за оказание услуг музыкально-информационного сервиса в ТЦ  за спорный период составила 29 219 руб. 43 коп. (договор №5470 от 01.01.2020 услуги по музыкальному сопровождению).

Оплата за техническое обслуживание высоковольтной подстанции в ТЦ за спорный период составила 78 754 руб. 68 коп. (договор №7-о от 30.10.2020 с ООО «Энергокомплекс» ежемесячный профилактический осмотр и техническое обслуживание высоковольтной части трансформаторной подстанции и кабельной линии от трансформаторной подстанции 49 Криволучье до трансформаторной подстанции TPЦ расположенного по адресу Тула, Металлургов, 62а).

Оплата ООО «ВАТКОМ» за предоставление еженедельных отчетов о посещаемости, за поддержание работоспособности оборудования в ТЦ за спорный период составила 7 214 руб. 32 коп. (договор № 478-УД/19-КЕ от 13.11.2019 на сервисное обслуживание системы подсчета посетителей с подключением к «Системе управления данными» собирает и обрабатывает информацию о количестве перемещений в обоих направлениях посетителей через проходы на объектах заказчика).

Оплата за предоставление еженедельных отчетов о посещаемости, за поддержание работоспособности оборудования в ТЦ за спорный период составила 38 894 руб. 59 коп. (договор Ц21-008231 от 01.06.2021 с ООО «Внедренческий центр» оказывает услуги по системе подсчета посетителей).

Оплата за техническое обслуживание лифтов и эскалаторов в ТЦ за спорный период составила 82 719 руб. 66 коп. (ООО «Подъем» договор № то 12-02/1 от 01.01.2021 на техническое обслуживание лифтов и эскалаторов).

Оплата за техническое обслуживание системы приточно-вытяжной вентиляции в ТЦ за спорный период составила 106 705 руб. 33 коп. (ИП ФИО5 договор 12/21 от 01.01.2021 на техническое обслуживание систем вентиляции и кондиционирования в том числе установленных в местах общего пользования). 

Оплата за размещение рекламной информации для ТЦ за спорный период составила 57 305 руб. 86 коп. (ООО Рекламное агентство «Медиа Траст» договор № 354 от 07.07.2021 на размещение рекламно-информационных материалов на радиостанциях Лав Радио, Русское радио, Юмор FM реклама ТЦ «Демидовский»).

Оплата за услуги по подготовке и проведению рекламного мероприятия в ТЦ за спорный период составила 22 171 руб. 23 коп. (ООО «Дельфин» договор № 29 от 29.07.2021 договор по организации печати листовок, услуги по размещению поста в группе Вконтакте «Подслушано в Туле», услуги по организации печати баннера, услуги по безадресной разноске листовок, услуги координатора мероприятия).

Оплата съемки и публикации «Виртуального 3D тура» для ТЦ за спорный период составила 19 920 руб. (ИП ФИО6 договор от 29.04.2022 виртуальный ЗDтур интерактивные круговые панорамы интегрированные на сервисе Яндекс карты с фотосъемкой внутренних и внешних частей объекта TЦ «Демидовский»).

Оплата за выезд и танец Мишки 2,5 м на 4 часа для ТЦ за спорный период составила 3 984 руб. (ИП ФИО7 договор 01 от 23.05.2022 услуга по участию одного белого медведя - ростовой куклы на мероприятии 01.06.2022 в день защиты детей). 

Оплата за сезонное декорирование ТЦ за спорный период составила 26 089 руб. 89 коп. (ИП ФИО8 договор 01/11 от 04.11.2021 на сезонное декорирование «Зима 2021» TЦ «Демидовский»). 

Истец указывает, что данные расходы обусловлены необходимостью поддержания спорного имущества в состоянии, пригодном для его целевого использования, поскольку собственники торгового центра извлекают прибыль из деятельности, направленной на сдачу имущества в аренду, а для арендаторов, осуществляющих торговую деятельность, является важным факт надлежащего технического состояния здания торгового центра, его безопасность, а так же наличие комфорта и удобства для покупателей. В иных случаях несоблюдение указанных условий, осуществление деятельности торгового центра не отвечает его целевому назначению и становиться экономически невыгодным.

Деятельность торгового центра включает в себя не только сдачу в аренду недвижимого имущества, но и деятельность по повышению привлекательности торгового центра в глазах потребителей, поскольку позиционирование и продвижение торгового центра включает: брендинг, рекламу, PR-продвижение (рекламные и информационные мероприятия), мероприятия по стимулированию продаж, мониторинг предпочтений клиентов, разработку и внедрение дополнительных услуг, работу с арендаторами и инвесторами. При этом деятельность торгового центра включает различные мероприятия по оптимизации его работы, управлению арендной площадью, мониторингу поведения покупателей, рекламных мероприятий, организации маркетинга, то есть услуг по продвижению товаров для третьих лиц, связанных со сбором различных товаров для третьих лиц, размещением этих товаров для удобства их изучения и приобретения конечными потребителями.

Из пункта 4 статьи 2 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» следует, что торговый объект представляет собой здание (строение, сооружение), имеющее специальное оборудование для обеспечения ведения торговой деятельности.

При этом предоставление собственником торгового объекта (торгового центра), оборудованного необходимым образом для осуществления торговой деятельности, в аренду иным лицам торговых площадей в таком торговом объекте (центре) имеет целью создание объективной возможности этим лицам осуществлять деятельность по реализации конечному потребителю своего товара.

Следовательно, арендодатель торговой площади создает условия, при которых арендатор сможет эффективно использовать предоставленное ему помещение для целей осуществления своей торговой деятельности, в том числе по выкладке, демонстрации товаров, обслуживанию покупателей и проведению денежных расчетов с покупателями при продаже товаров.

Размещенная рекламная информация направлена на привлечение внимания неопределенного круга лиц к продавцу услуги и способствует поддержанию интереса к указанному объекту рекламирования и продвижению услуги на рынке.

Все заключенные договора на рекламные услуги по мнению истца заключены с целью продвижения товаров арендаторов ООО «Парадиз» и, в том числе, арендаторов ИП ФИО1 В результате действия этих договоров арендаторы ИП ФИО1 получают бесплатную рекламу, прибыль от продажи товаров, оплачивают ИП ФИО1 арендную плату.

В тоже время документы, представленные истцом в дело, не создают необходимую совокупность доказательств для вывода об обоснованности предъявляемых им ответчику услуг по содержанию общего имущества в здании. Не доказывают объем и стоимость услуг (работ) в заявленном истцом размере. 

Необходимость несения конкретных расходов по содержанию общего имущества здания обусловлена его спецификой (назначением), состоянием, а также иными факторами исходя из конкретных ситуаций, связанных с его эксплуатацией в целях получения прибыли.

Помещения в здании торгового центра принадлежат двум собственникам - истцу и ответчику. 

01.01.2020 между ООО «Парадиз» (собственник) и ИП ФИО2 (управляющий) был заключен агентский договор № 1, по условиям которого собственник поручает, а управляющий принимает на себя обязательства совершать юридические фактические действия на условиях договора, в том числе от имени и за счет собственника осуществлять посреднические услуги по организации услуг по управлению, от своего имени и за счет собственника осуществлять посреднические услуги по организации услуг по эксплуатации объекта, от имени собственника и за счет собственника осуществлять посреднические услуги по организации услуг по рекламной деятельности арендаторам/рекламодателям, от своего имени и за счет собственника осуществлять посреднические услуги по организации услуг по продвижению объекта. 

На основании договора купли-продажи № 7 от 15.02.2021 истец является собственником: нежилых помещений (№ 130,1 этаж № 2-22, 24,25.27-30, 2 этаж, лит. А), по адресу: Тульская область, г. Тула, Пролетарский район, ул. Металлургов, д. 62а, площадь: 3880,20 кв.м, кадастровый номер: 71:30:030221:5981; земельного участка для эксплуатации здания общественно-торгового центра, по адресу: Тульская область, г. Тула, Пролетарский район, ул. Металлургов, д. 62а, площадь: 16630 кв.м, кадастровый номер 77:30:030221:34, доля в праве 222/989. 

Договор возмездного оказания услуг № 174/2021 от 02.03.2021 между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 не заключен, со стороны ответчика не подписан.

Выставленные третьим лицом ответчику счета на оплату оказанных услуг по эксплуатации торгового центра последним к оплате не приняты. 

Вместе с тем, ответчик, не заключая договор возмездного оказания услуг, в спорный период фактически пользовался предоставляемыми ему услугами по содержанию и текущему ремонту общего имущества административного здания, часть из которых были ответчиком признаны и оплачены. 

В рамках рассмотрения дела № А68-2948/2021, суд признал право общей долевой собственности ООО «Парадиз» и ФИО1 на следующее общее имущество здания, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Пролетарский район, ул. Металлургов, д. 62а: - первый этаж: пом. 14 разгрузочная (38.8 кв.м), пом. 15 лифт (6,5 кв.м), пом. 26 коридор (1206,5 кв.м), пом. 46 трансформаторная подстанция (107,7 кв.м), пом. 84 лестница (41,3 кв.м), пом. 85 тамбур (10,2 кв.м), пом. 62 лестничная клетка (88,5 кв.м), пом. 128 тамбур (6,9 кв.м), пом. 129 лестничная клетка (14,6 кв.м); - 2 этаж: пом. 99 коридор (926,7 кв. м), пом. 31 лестничная клетка (61.3 кв.м), пом. 1 лестничная клетка (59.9 кв. м), пом. 26 лестничная клетка (22,5 кв.м), - трубопровод холодного водоснабжения, трубопровод горячего водоснабжения, канализационную линию, внешние и внутренние линии электроснабжения. 

Доля в праве общей долевой собственности ФИО1 на общее имущество в указанном здании составляет 3880,2/14608, доля ООО «Парадиз» на общее имущество в указанном здании составляет 10727,8/14608.

То обстоятельство, что весь третий этаж находится в собственности истца, на третьем этаже отсутствуют места общего пользования, также следует из вступивших в законную силу судебных актов по делу № А68-2948/2021.

Установленные в деле № А68-2948/2021 обстоятельства, в соответствии со статьей 69 АПК РФ не подлежат доказыванию вновь.

Пунктом 1 статьи 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Указанная норма направлена на обеспечение баланса интересов участников долевой собственности, предоставление им гарантий судебной защиты и не может расцениваться как нарушающая какие-либо конституционные права и свободы (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 941-О-О, от 17.11.2011 № 1498-О-О и от 18.10.2012 № 1835-О).

Поскольку право собственности на общее имущество разделено между сособственниками на соответствующие доли, то есть принадлежит им всем сообща, его реализация происходит по решению всех сособственников. При отсутствии согласия относительно конкретного способа использования имущества этот способ определяет суд.

В силу положений пункта 1 статьи 247 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая требование об определении порядка пользования этим имуществом, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

При определении порядка использования помещения сособственниками суд должен исходить из реальной возможности осуществления обеими сторонами предпринимательской деятельности, соблюдения противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, баланса экономических интересов сторон. При этом арбитражные суды при определении порядка пользования имуществом, принадлежащем нескольким собственникам, не связаны с доводами искового заявления и вправе, учитывая интересы сторон, определить порядок пользования таким имуществом по своему усмотрению, исходя из более приемлемого варианта.

Формальное несогласие одного из сособственников о порядке использования общего имущества в здании (в отсутствие нарушения конкретных прав) представляет собой злоупотребление правом, препятствующее другим сособственникам общего имущества в реализации прав последних. Такое несогласие подлежит оценке судом с учетом воли остальных сособственников.

Согласно ч. 1 ст. 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо. 

В соответствии с ч. 2 ст. 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если число собственников здания, сооружения составляет два и более, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения принимаются соглашению всех таких собственников. В случае если число собственников здания, сооружения превышает пять, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, в том числе о привлечении на основании договора физического или юридического лица в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, принимаются на общем собрании таких собственников.

Из содержания данной нормы следует, что отношения по эксплуатации зданий, сооружений являются градостроительными отношениями и составляют предмет регулирования градостроительного законодательства. Решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения их безопасной эксплуатации принимаются по соглашению всех собственников, если их два и более, в случае, если число собственников превышает пять, решения принимаются на общем собрании таких собственников. При этом порядка проведения такого собрания и принятия им решений ГрК РФ не устанавливает.

Предметом заявленных требований является определение объема обязательств ответчика исходя из его доли в несении расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества административного здания по адресу: 

<

...>. 

Собственников нежилых помещений в спорном здании всего два, соответственно любые решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения должны приниматься по соглашению всех собственников.

Истцом не представлены доказательства проведения в спорный период собрания собственников помещений в здании – торговом центре «Демидовский» в целях заключения договоров, согласования объема и стоимости спорных работ, расходов, на возмещение которых истец указывает в иске, истец не обращался к ответчику с предложением определить режим использования и сохранения общего имущества (с учетом договора купли-продажи, решения суда по делу № А68-2948/2021 о признании права общей долевой собственности ООО «Парадиз» и ФИО1).

Тот факт, что истец, как заказчик, заключил договор на проведение работ по содержанию спорного объекта с третьим лицом, при отсутствии согласия/волеизъявления ответчика, как собственника части спорного объекта, на выполнение указанных работ, не является основанием для удовлетворения заявленных требований. Возложение на ответчика без его согласия бремени несения расходов по заключенным истцом договорам нарушает баланс интересов сторон и является незаконным.

В нарушение установленного порядка общее собрание собственников по данному вопросу истцом не организовывалось и не проводилось.

Расходы обусловлены агентским договором, заключенным истцом в своих интересах, на заключение которого ответчик не давал своего согласия (равно как и не выражал своего согласия на несение указанных расходов, не давал каких-либо поручений на осуществление (исполнение) агентом тех или иных поручений/действий). Инициатива на привлечение агента (ИП ФИО2) исходила только от истца, согласование размера вознаграждения производилось непосредственно истцом без согласования с ответчиком, а также с предыдущим собственником помещений ответчика.

Как указывает ответчик, объективная необходимость в осуществлении тех действий, которые агент исполняет для истца, применительно к общему имущества здания, отсутствует. Тот факт, что сумма вознаграждения измеряется (эквивалентна) размером оплаты труда работников ИП ФИО2 не имеет значения, поскольку эти работники выполняют те функции, которые ответчик для мест общего пользования не заказывал / не согласовывал. Так, согласно агентскому договору № 1 от 01.01.2020, заключенному между истцом и ИП ФИО2, агент принял на себя обязательства (помимо посреднических услуг по эксплуатации торгового центра) осуществлять в интересах истца посреднические услуги по организации услуг по управлению торговым центром, организации рекламной деятельности торгового центра, организации услуг по продвижению торгового центра. Исходя из терминов и определений, указанных в ст. 1 указанного договора, а также приложений к нему, обозначенные услуги направлены на реализацию предпринимательских интересов истца, повышение коммерческой привлекательности индивидуальных помещений истца для целей аренды, в том числе за счет увеличения покупательского спроса в отношении торговых объектов арендаторов истца. Характер, объем и стоимостные позиции проводимых мероприятий согласовываются агентом непосредственно с истцом исходя из его понимания порядка управления, продвижения и рекламирования арендного бизнеса, основанного на его индивидуальной собственности, размещенной в здании торгового центра. 

Согласно данным ООО «Парадиз» в обслуживании общего имущества здания принимает участие главный инженер и 4 единицы диспетчеров, бухгалтер, 3 единицы слесарь-сантехник, 3 единицы электромонтер, рабочий по обслуживанию.  Расходы фонда оплаты труда сотрудников за период с 02.03.2021 по 30.09.2022 приходящиеся на долю ответчика по расчету истца составили 997 312 руб. 39 коп.

Как указывает ответчик, истец использует различные методики при расчете заработной платы, ничем не обосновывая их: зарплата главного инженера и диспетчеров рассчитывается на здание ТЦ и земельный участок, зарплата остальных - на места общего пользовании в здании ТЦ, трудовые договоры, представленные истцом, являются однотипными и одинаково регламентируют место трудовой функции работников - без привязки к конкретным площадям, трудовые договоры заключены ИП ФИО2 во исполнении агентского договора № 1 от 01.01.2020, предметом которого является обслуживание помещений и интересов истца, из чего следует, что функционал работников рассчитан на индивидуальные помещения истца в здании ТЦ и места общего пользования. 

Указанные расходы ответчиком не признаются, согласно контррасчету последнего по фонду оплаты труда их размер составил 156 718 руб. 88 коп. Суд признает указанный контррасчет обоснованным, а требования в указанном размере подлежащими удовлетворению. Доказательств обоснования численности персонала примененного истцом в расчетах суду не представлено, необходимость содержания большого количества персонала для целей обслуживания общего имущества здания не доказана, равно как и функционал персонала, согласие ответчика на установление вознаграждения в заявленном размере отсутствует.

Основания отнесения расходов на оплату услуг охраны ООО ЧОП «Беркут», ООО ОП «Советский» на ответчика отсутствуют, т.к. в договоре на оказание охранных услуг указано, что договор заключен исключительно в интересах истца, его арендаторов и персонала. Из пункта 1.2 договора с ООО ЧОП «Беркут» следует, что в услуги, оказываемые охранной организацией входят: охрана имущества, находящегося в собственности, пользовании, хозяйственном ведении, оперативном управлении или доверительном управлении заказчика и его клиентов на территории объекта, осуществление защиты жизни и здоровья сотрудников и клиентов заказчика. Таким образом, услуги физической охраны по договору направлены исключительно на удовлетворение интересов истца, в интересах которого выступает агент (заказчик), и не гарантируют защиту интересов ответчика, равно как и его арендаторов и их клиентов.

Расходы по ежемесячному обслуживанию пожарной сигнализации, системы оповещения о пожаре приняты ответчиком частично, из расчета истца исключен 1 день - 01.03.2021, так как ответчик является собственником помещения с 02.03.2021. Исключены иные разовые расходы, которые производились в индивидуальных помещениях истца в связи с заездом новых арендаторов и изменением конфигурации помещений, уровнем потолка, равно как и расчеты пожарных рисков, данные расходы произведены в связи с хозяйственной деятельностью истца, не связанной с содержанием, эксплуатацией общего имущества, в связи с чем не могут быть возложены на ответчика.

Требование о взыскании с ответчика расходов на оказание услуг охраны с использованием средств тревожной сигнализации (КТС) является необоснованным, поскольку истцом не представлено доказательств необходимости и обоснованности оказания данных услуг в отношении всего здания, осуществления данных услуг в интересах ответчика, возможности доступа к КТС ответчика, а также наличие согласия ответчика на несение истцом расходов по оплате третьему лицу охранных услуг. Данные затраты являются расходами истца, понесенными в процессе хозяйственной деятельности, в связи с чем указанные расходы не относятся к общим издержкам по содержанию общей долевой собственности и не могут быть возложены на ответчика. Тревожная кнопка находится в помещении на третьем этаже здания,  весь третий этаж находятся в собственности истца, на третьем этаже отсутствуют места общего пользования.

Доказательств необходимости и обоснованности осуществления услуг технического обслуживания комплекса технических средств охраны ФГУП «Охрана» в интересах ответчика, возможности доступа ответчика к техническим средствам охраны, а также наличие согласия ответчика на несение истцом расходов по оплате третьему лицу охранных услуг истцом не представлено. Данные затраты являются расходами истца, понесенными в процессе хозяйственной деятельности, в связи с чем указанные расходы не относятся к общим издержкам по содержанию общей долевой собственности и не могут быть возложены на ответчика.

Расходы по ежемесячному обслуживанию эскалатора обслуживающего всех собственников здания приняты ответчиком, расходы по обслуживанию лифтов ООО «Подъем» приняты частично. В расчет истца включено обслуживание 1 эскалатора и 4 лифтов, в то время как согласно решению суда от 11.02.2022 по делу № А68-2948/2021 к общему имуществу сторон отнесен только 1 грузовой лифт г/п 1000 кг. Остальное оборудование (лифт грузопассажирский г/п 630 кг, лифт грузовой г/п 500) является индивидуальной собственностью истца, предназначено для обслуживания непосредственно помещений истца, не является общим имуществом в здании, в связи с чем расходы на его содержание не могут быть возложены на ответчика. 

Возложение на ответчика расходов по обслуживанию кондиционеров суд считает не обоснованным, поскольку указанное оборудование является индивидуальной собственностью истца, предназначено для обслуживания потребностей непосредственно истца и его арендаторов, в состав общего имущества не включено. Актом осмотра от 10.03.2023 установлено (п. 10) что в МОП установлено 3 кондиционера, марка и модель с привязкой к приложению № 1 и 3 к договору № 12/21 от 01.01.2021 для расчета не установлена, ответчик указывает, что марки этих трех кондиционеров не соотносятся с перечнем указанным в приложении № 1 и 3, иного истцом не доказано и не подтверждено, расчет документально не обоснован. Согласно договору с ИП ФИО5 стоимость обслуживания приточно-вытяжной вентиляции составляет 18 000 рублей. Как следует из календарного графика технического обслуживания оборудования  (приложение № 3 к договору с ИП ФИО5), обслуживание в период с 02.03.2021 по 30.09.2022 должно быть произведено 4 раза. При выделении доли ответчика расчет должен строиться следующим образом: 18 000 рублей х 4 раза : 13319,2 кв. м (помещения истца и МОПы) х 2591,4 кв.м (МОПы) х 26,562% (доля истца) = 3 720 руб. 91 коп. за весь исковой период. Ввиду чего суд считает данные расходы в сумме 3 720 руб. 91 коп. обоснованными и подлежащими возмещению. 

Затраты по подсчету посетителей ООО «Внедренческий центр» являются расходами истца, понесенными в процессе его хозяйственной деятельности. Целесообразность указанной услуги для ответчика, в т.ч. для содержания, эксплуатации общего имущества, отсутствует. В связи с чем указанные расходы не могут быть возложены на ответчика. Доказательств предоставления полученных данных ответчику, анализа и обработки собранной информации, суду не представлено. 

Расходы по сезонному декорированию «Зима 2021» не имеют непосредственной связи с содержанием имущества, находящимся в общедолевой собственности, относимость их к общим издержкам по содержанию и необходимость возложения на ответчика не доказана. Пояснений относительно перечня оказанных услуг по сезонному декорированию истцом не приведено.  

Согласие на размещение рекламы на радио, организация печати листовок, баннера, разноса листовок, размещение поста в ВК «Подслушано в Туле» 09.09.2022, участие белого медведя на мероприятии 01.06.2022, съемку и публикацию «Виртуального 3D тура», фотографические и рекламные услуги у ответчика не испрашивалось и им не предоставлялось, расходы не имеют непосредственной связи с содержанием имущества, находящимся в общедолевой собственности, ввиду чего удовлетворению не подлежат. Сообщение от 09.09.2022 в группе ВК ответчиком не обнаружено, ссылка на «Виртуальный 3D тура» не активна. Содержание листовок и баннера не предоставлено, равно как и отчета о результатах и целесообразности заявленных рекламных мероприятий для ответчика. Иного, с привязкой к помещениям ответчика, истцом не доказано. 

Согласно п.1.1. агентского договора № 1 от 01.01.2020 услуги по продвижению – комплекс услуг по проведению рекламных мероприятий, перечень которых согласован сторонами в приложении № 6 к договору, обеспечивающих привлекательность объекта для посетителей и коммерческих площадей для арендаторов / потенциальных арендаторов; услуги по рекламной деятельности – комплекс услуг по организации и управлению процессом планирования, созданию, производству, доведению рекламных сообщений до целевой аудитории рекламодателя с использованием рекламоносителей, расположенных внутри / снаружи объекта, эфирного времени посредством системы внутреннего оповещения объекта, проведению маркетинговых мероприятий на объекте, оказываемых управляющим от имени и за счет собственника, перечень которых согласован сторонами в приложении № 5 к договору. 

Указанные приложения в материалах дела отсутствуют, какой именно перечень услуг предусмотрен приложениями № 5 и № 6 истец не пояснил.  

Расходы, направленные на проведение рекламных акций, содержанию охраны, подсчету посетителей и т.д. являются дополнительными услугами и могут предъявляться к оплате долевому собственнику нежилого помещения в случае предварительного согласования с ним указанных расходов или заключения с ним соответствующих договоров. Поскольку рекламное обеспечение не относится к услугам по содержанию общего имущества здания, общее собрание собственников в части поручения таких услуг не было проведено, ответчик на заключение договоров с рекламными компаниями своего согласия не давал, правовых норм, обосновывающих подобное взыскание, истцом в обоснование своей позиции не приведено, ввиду чего основания для удовлетворения требований в указанной части отсутствуют.

Доказательств того, что указанные истцом расходы, направлены на повышение привлекательности торгового центра и, в конечном счете, на увеличение числа посетителей, суду не представлено.

Предприниматель как собственник помещений в здании торгового центра в силу ст. ст. 210, 249 ГК РФ, обязан нести расходы по содержанию общего имущества торгового центра независимо от наличия у него расходов на содержание собственного имущества. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ). 

Часть предъявленных требований, затрат на содержание и ремонт, признана ответчиком обоснованной, оплачена последним в добровольном порядке, а именно ответчиком приняты и оплачены как им указано услуги по уборке в здании в сумме 271 398 руб. 29 коп., услуги по обслуживанию пожарной сигнализации и речевого оповещения о пожаре, водяного пожаротушения и системы дымоудаления в сумме 110 840 руб. 66 коп., за техническое обслуживание теплосчетчиков в сумме 13 727 руб. 41 коп., за техническое обслуживание высоковольтной подстанции в сумме 78 760 руб. 61 коп., за техническое обслуживание лифтов и эскалаторов в сумме 47 142 руб. 75 коп. Итого на общую сумму 521 869 руб. 72 коп. 

В то же время суд считает необходимым возложить на ответчика обязанность по оплате истцу оказанных услуг по музыкально-информационному сервису в торговом центре в сумме 29 219 руб. 43 коп., поскольку наличие музыкального-информационного сопровождения в торговом центре ответчик не отрицает, ограничение не возможно, указанное способствует направлению потока посетителей, увеличению их числа,  созданию комфортной атмосферы, настроения, увеличивает число посетителей, перешедших в разряд покупателей, способствует продажам в магазинах.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ст. 9 АПК РФ).

Основной задачей решения спора по существу является установление обстоятельств на основании представленных сторонами доказательств (ч. 1 ст. 168 АПК РФ).

На основании изложенного, исходя из анализа представленных в материалы дела документов, обосновывающих доводы и возражения сторон, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично в размере 185 310 руб. 13 коп., из расчета: 189 659 руб. 22 коп. (3 720 руб. 91 коп. обслуживания приточно-вытяжной вентиляции + 29 219 руб. 43 коп. услуги по музыкально-информационному сервису + 156 718 руб. 88 коп. расходы по фонду оплаты труда) – 4 349 руб. 09 коп. (526 218 руб. 81 коп. оплачено ответчиком по платежному поручению № 38 от 15.02.2023 с назначением платежа «оплата эксплуатационных расходов ТЦ «Демидовский» 

<

...>, за период 02.03.2021-30.09.2022» - 251 869 руб. 72 коп. как распределенные ответчиком денежные средства по принятым им услугам).  

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (711528,34 (185310,13 + 526218,81) / 2971330,26 (2445111,45 + 526218,81) * 37857 = 10188).  Часть уплаченной госпошлины подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании п. 1 ч. 1 ст. 333.40 НК РФ.

Учитывая, что в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы судом было отказано, внесенные истцом на депозитный счет арбитражного суда денежные средства по платежному поручению № 273 от 26.06.2023 в размере 100 000 руб. 00 коп., подлежат возврату на расчетный счет истца по указанным им реквизитам.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Парадиз» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 185 310 (сто восемьдесят пять тысяч триста десять) руб. 13 коп. задолженности, 10 188 (десять тысяч сто восемьдесят восемь) руб. 00 коп. судебных расходов по оплате госпошлины. 

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Парадиз» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из федерального бюджета 2 142 (две тысячи сто сорок два) руб. 00 коп. госпошлины, уплаченной по платежному поручению № 406 от 11.07.2022. 

Финансовому отделу Арбитражного суда Пермского края возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Парадиз» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) с лицевого (депозитного) счета Арбитражного суда Пермского края денежные средства в размере 100 000 (сто тысяч) руб. 00 коп. уплаченные по платежному поручению № 273 от 26.06.2023 по реквизитам указанным в заявлении о возврате денежных средств.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

 

Судья                                                                               А.В. Чирков