ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А22-2242/2018

27 февраля 2019  года

г. Ессентуки

  

Резолютивная часть постановления объявлена   20  февраля 2019   года.

Постановление изготовлено в  полном объеме   27  февраля 2019    года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего  Жукова  Е.В., 

судей:  Джамбулатова С.И.,  Сомова Е.Г.,   

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев  в открытом судебном заседании  апелляционную жалобу ООО «Галерея магазинов» на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 05.12.2018 по делу № А22-2242/2018 (судья Садваев Б.Б.),

 по исковому заявлению Администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ортон» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третье лицо – Департамент муниципального имущества администрации Волгограда, ООО «Галерея магазинов», о взыскании задолженности по арендной плате в общем размере 8 474 935 руб. 14 коп.,  

при участии в судебном заседании: 

от ООО «Галерея магазинов»: ФИО2 – представителя по доверенности №5 от 19.06.2018;

в отсутствии  представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Волгограда (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственность «Ортон» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 6097 от 29.08.2005 за период с 01.01.2018 по 30.04.2018 в размере 7 944 676 руб. 66 коп., а также неустойки за период с 11.01.2018 по 30.04.2018 в размере 530 258 руб. 48 коп., всего 8 474 935 руб. 14 коп.

Определением суда от 01.08.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Галерея магазинов».

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 05.12.2018 по делу № А22-2242/2018  исковые требования удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью «Ортон» взыскано в пользу Администрации Волгоградазадолженность по текущим платежам в виде задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 6097 от 29.08.2005 за период с 01.01.2018 по 30.04.2018 в размере 7 944 676 руб. 66 коп., а также неустойки за период с 11.01.2018 по 30.04.2018 в размере 530 258 руб. 48 коп., всего 8 474 935 руб. 14 коп.

Не согласившись с  решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 05.12.2018 по делу № А22-2242/2018 ООО «Галерея магазинов» обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы, апеллянт ссылается на то, что при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права и не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.  

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация Волгограда ссылаясь на законность и обоснованность вынесенного судебного акта, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебном заседании от 20.02.2019 представитель ООО «Галерея магазинов» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Иные лица,   участвующие   в деле,  извещенные надлежащим образом   о времени  и  месте  судебного заседания, не явились,  явку  представителей  не  обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело  в  их  отсутствие.

Правильность решения Арбитражного суда Республики Калмыкия от 05.12.2018 по делу № А22-2242/2018 проверена в апелляционном порядке  в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального  кодекса  Российской  Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело               по апелляционной  жалобе,  проверив правильность применения норм материального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной  жалобе, изучив  и  оценив   в  совокупности  материалы  дела,  считает,  что  решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 05.12.2018 по делу № А22-2242/2018 следует оставить  без  изменения,  апелляционную   жалобу  –  без  удовлетворения  по  следующим  основаниям. 

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции,  29.08.2005 между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ОАО «Волгоградский мотостроительный завод» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков № 6097 (далее – договор).

В соответствии с условиями договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной (краткосрочной) аренды до 28 января 2053 шесть земельных участков из земель поселений, площадью 11984 кв.м. (кадастровый номер 34:34:030057:0011), 15793 кв.м. (кадастровый номер 34:34:030057:0013), 81204 кв.м. (кадастровый номер 34:34:030057:0019), 162344 кв.м. (кадастровый номер34:34:030057:0009), 3938 кв.м. (кадастровый номер 34:34:030057:0018), 29154 кв.м. (кадастровый номер 34:34:030057:0017) соответственно, расположенные по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, шоссе Авиаторов, 8, для эксплуатации производственных зданий.

Государственная регистрация указанного договора проведена 23.01.2006, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.10.2009г. № 01/167/2009-78.

Распоряжением Администрации Волгограда от 12.12.2007 №746-рз в договор аренды от 29.08.2005 № 6097 внесены изменения в части площади: исключен земельный участок площадью 11984 кв.м. (кадастровый номер 34:34:030057:0011).

Распоряжением комитета земельных ресурсов администрации Волгограда от 14.03.2008 г. № 109-рз в договор аренды внесены изменения в части арендаторов - в качестве арендатора в договор аренды включена автономная некоммерческая организация высшего профессионального образования «Московский гуманитарно-экономический институт», которому в целях расчета арендной платы выделена площадь земельного участка с кадастровым № 34:34:030057:9 в размере 27 551,82 кв.м. Арендуемая ОАО «Волгоградский мотостроительный завод» площадь земельного участка с кадастровым № 34:34:030057:9 составила 116 512,18 кв.м. соответственно.

ООО «Ортон» в 2011-2012 годы зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на приобретенные здания, нежилые помещения площадью 11980,2 кв.м., 934,8 кв.м., 57982,7 кв.м., 143,9 кв.м, 80415,5 кв.м., 111,5 кв.м., 774,2 кв.м., 142,9 кв.м., 1682,9 кв.м., 411,1 кв.м, 8088,4 кв.м, 584 кв.м, 32,5 кв.м., 8,7 кв.м., находящиеся на вышеуказанных земельных участках по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, шоссе Авиаторов, 8.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 26.04.2016 года по делу №А22-3058/2015 ООО «Ортон» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Администрации ссылаясь, что поскольку общество в силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) как собственник зданий, нежилых помещений приобрело право на использование земельных участков, то соответственно на его стороне возникли обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с договором аренды от 29.08.2005 №6097 за период с 01.01.2018 по 30.04.2018 в размере 7 944 676 руб. 66 коп.

Ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.

В абзаце третьем пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» установлено, что в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Предъявленная ко взысканию задолженность возникла после даты принятия заявления о признании должника банкротом (принято 13.08.2015), требования администрации подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства (в не рамок дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Ортон»).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -Гражданский кодекс) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. Соответствующие разъяснения сформулированы в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13; далее - постановление N 73).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 13 и 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления N 73 разъяснено, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых, то есть происходит перемена лица в договоре аренды.

В рассматриваемой ситуации происходит перемена лица в обязательстве, а перемена лиц в обязательстве не изменяет самого обязательства.

Определенные заключенным в отношении земельного участка договором аренды соответствующие обязанности арендатора возникли у ответчика в силу закона, и ему следовало проявить должную степень заботливости и осмотрительности, уплачивая в установленные договором сроки арендную плату.

Доказательств исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей ответчиком в соответствии со статьей 65 АПК РФ, не представлено, в связи с чем требование о взыскании задолженности по текущим платежам в виде задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 6097 от 29.08.2005 за период с 01.01.2018 по 30.04.2018 в размере 7 944 676 руб. 66 коп. правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Неустойкой (штрафом, пеней) по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания неустойки, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что с момента государственной регистрации перехода к обществу права собственности на объекты недвижимости к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.08.2005 N 6097, в том числе обязанность по уплате договорной неустойки в случае просрочки оплаты арендный платежей. Такой переход не зависит от внесения в договор аренды соответствующих изменений. Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд принял его в качестве достоверного. Доказательств несоразмерности заявленной к взысканию неустойки суд апелляционной инстанции не установил.

Расчет неустойки проверен судом апелляционной инстанции и признан арифметически верным. 

Довод в апелляционной жалобе о том, что расчет задолженности произведен неверно, отклоняется судом апелляционной инстанции поскольку регулирование арендной платы за земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что отражено в постановлении Пленума ВАС РФ № 13 от 25.01.2013 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»», в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11.

Использование при расчете арендной платы рыночной стоимости земельного участка, установленной отчетами № 587, № 52_555зу, № 485, № 52_554зу, № 588, не лишает арендатора права на самостоятельное исчисление размера арендной платы, однако отчеты о размере рыночной стоимости, отвечающий требованиям п. 1.14 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (далее - Порядок), арендатором не представлены.

Согласно п. 1.14 Порядка в случае изменения рыночной стоимости земельного участка, арендная плата за который определена на основании его рыночной стоимости (за исключением случаев изменения рыночной стоимости на основании решения суда, а также при изменении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответ-ствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка), арендная плата под¬лежит перерасчету с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором составлен отчет об определении рыночной стоимости земельных участков, и не позднее шести месяцев с даты составления указанного отчета.

В целях определения рыночной стоимости земельного участка между департаментом земельных ресурсов администрации Волгограда (Заказчик, правопредшественник департамента муниципального имущества администрации Волгограда) и МУП «ЦМБТИ» г. Волгограда (Исполнитель) заключен муниципальный контракт № 3 от 24.01.2017. На основании данного муниципального контракта проведена оценка объектов недвижимости - земельных участков, предоставленных ООО «Ортон» в аренды на основании договора аренды № 6097 от 29.08.2015.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

В данном случае, поскольку законом именно на арендатора возложена обязанность по исчислению и уплате арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с порядком, утвержденным уполномоченным органом Волгоградской области, однако арендатором не представлена иная рыночная оценка земельного участка, подлежащая применению при расчете арендной платы.

Правовая позиция ООО «Галерея магазинов», не являющегося арендатором спорного земельного участка, о необходимости снижения рыночной стоимости земельных участков и о неправомерном отказе в назначении экспертизы отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Предварительная оценка земельных участков, являющихся предметом договора аренды земельного участка № 6097 от 29.08.2005, проведенная по инициативе лица, не являющегося арендатором земельных участков, а также отсутствие в ходатайстве о назначении судебной экспертизы доводов, свидетельствующих о недостоверности отчетов о рыночной стоимости земельных участков, подготовленных по инициативе арендодателя, не является основанием для проведения по делу судебной экспертизы в целях определения иной рыночной стоимости земельного участка.

В связи с этим судом первой инстанции был сделан правомерный вывод об отсутствии необходимости назначения экспертизы по делу.

В силу положений ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. 

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное  решение. 

Нарушений процессуальных норм, влекущих  безусловную отмену судебных актов (часть 4 ст. 270 АПК РФ)   не  имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями  110, 266-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 05.12.2018 по делу № А22-2242/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.                 

Председательствующий     Е.В. Жуков

Судьи                                                                                                     С.И. Джамбулатов  

 

                                                                                                    Е.Г. Сомов