ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва           Дело № А40-178305/20-16-1151

30.04.2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 30.03.2021 г. 

Полный текст решения изготовлен 30.04.2021 г.

Арбитражный суд города Москвы 

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация Открытие» (115114, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.07.2002, ИНН: 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Солев А» (107045, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.05.2012, ИНН: 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «МГФ-СНГ» (

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.10.2008, ИНН: 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Дорога» (107045, 

<

...>, эт/пом/ком 1/3/3, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2017, ИНН: 

<

***>)

третье лицо – ФИО2,

о признании прекращенным права аренды,

при участии: 

от истца – ФИО3 по доверенности б/н от 14.05.2019 г.;

от ответчика ООО «Дорога» – ФИО4 по доверенности № 1/21 от 19.01.2021 г.;

от остальных ответчиков – не явились, извещены;

от третьего лица – не явился, извещён,

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество Банк «Финансовая корпорация Открытие» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Солев А», Обществу с ограниченной ответственностью «МГФ-СНГ» и Обществу с ограниченной ответственностью «Дорога» (далее – ответчики) со следующими требованиями:

1. Признать прекращенным право аренды по Договору аренды от 30.04.2015 г. заключенному между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Солев А» в отношении объектов недвижимости: - помещения на первом этаже № 3 площадью 13,29 кв.м. Нежилое помещение расположено по адресу: Москва, Большой ФИО5 переулок, д. 2. 

2. Признать прекращенным право аренды по Договору аренды от 16.01.2017 г., заключенному между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «МГФ-СНГ» в отношении объектов недвижимости: - помещение, на первом этаже, состоящее из комнаты № 2 площадью 15,9 кв.м. и комнаты № 5 площадью 9,85 кв.м. Нежилое помещение расположено по адресу: Москва, Большой ФИО5 переулок, д. 2. 

3. Признать прекращенным право аренды по Договору аренды от 26.12.2017 г., заключенному между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Дорога» в отношении объектов недвижимости: - помещения на первом этаже №1 площадью 25,28 кв.м.; № 4 площадью 12 кв.м.; серверной 9,9 кв.м. Нежилое помещение расположено по адресу: Москва, Большой ФИО5 переулок, д. 2.

4. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Солев А», Общество с ограниченной ответственностью «МГФ-СНГ», Общество с ограниченной ответственностью «Дорога» освободить вышеуказанное недвижимое имущество и возвратить его ПАО Банк «ФК Открытие».           Свои исковые требования истец обосновывает тем, что права аренды, предоставленные без согласия залогодержателя, прекратились с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в силу ст. 40 ФЗ «Об ипотеке». 

           Ответчиком ООО «Дорога» представлен отзыв на иск, в котором иск не признаёт, полагает требования истца необоснованными. 

           Остальными ответчиками отзывы на иск не представлены. 

           В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, представитель ответчика ООО «Дорога» иск не признал. 

           В судебное заседание не явились представители остальных ответчиков и третьего лица, извещённых о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в силу п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ. Суд провёл судебное заседание в отсутствие представителей остальных ответчиков и третьего лица в порядке ч. 3 ст. 156  АПК РФ.

           Изучив материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

           Как следует из материалов дела, между Открытым акционерным обществом «НОМОС-БАНК» и Обществом с ограниченной ответственностью «Маркетинговые исследования и бизнес-планы» был заключен Договор кредитной линии № 1699-11/КЛ от 27.03.2012 г., в редакции дополнительных соглашений (далее по тексту – Кредитный договор). 

           11.06.2014 года произошла смена наименования и юридического адреса Банка с «НОМОС-БАНК» (ОАО) на Открытое акционерное общество Банк «Финансовая корпорация Открытие». 17.11.2014 г. наименование Истца приведено в соответствие с Федеральным законом от 05.05.2014 № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

Таким образом, кредитором по Кредитному договору является Публичное акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (ПАО Банк «ФК Открытие»)».

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по Кредитному договору между Банком и ФИО2 (далее – залогодатель) был заключен, в том числе, Договор об ипотеке (залоге недвижимости) № 1699-11/И1 (с физическим лицом) от 09.08.2012 г. в редакции дополнительных соглашений №№ 1-10 (далее по тексту – Договор ипотеки).

 В соответствии с п. 1.1 Договора залога в качестве предмета залога залогодатель передает залогодержателю следующее недвижимое имущество, принадлежащее Ландау С.Д. на праве собственности:

 - помещения: этаж 1 пом. 3 комнаты 1-5, назначение: нежилое помещение площадью 134,5 кв.м., по адресу 

<

...>, кадастровый номер: 77:01:000:1090:3122, расположенное по адресу: 

<

...>, условный номер 166830, кадастровый номер: 77:01:000:1090:3122 (далее – Помещение).

Согласно п. 3.2 Договора ипотеки сдавать Предмет залога в аренду на срок более одного года, передавать его во временное безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом предоставлять последнему права ограниченного пользования Предметом залога (сервитут) Залогодатель вправе только с предварительного письменного согласия Залогодержателя.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.07.2017 г. по делу № А40-47121/2017 в отношении ФИО2 (ИНН 

<

***>) введена процедура реструктуризации долгов гражданина. Финансовым управляющим утвержден ФИО6

Определением Арбитражного суда города Москвы от 10.08.2017 г. по делу № А40-47121/2017, требования ПАО Банк «ФК Открытие» включены в третью очередь удовлетворения реестра требований кредиторов Ландау С.Д. в размере 230 765 392,82 рублей основного долга,              84 000,00 рублей расходов по уплате госпошлины, как обеспеченные залогом имущества должника.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.10.2017 г. по делу № А40-47121/2017 требования Банка включены в третью очередь удовлетворения реестра требований кредиторов Ландау С.Д. в размере 11 602 616,80 рублей основного долга, в размере 9 023 194,63 рублей пени, как обеспеченные залогом имущества должника.

Задолженность Ландау С.Д. перед Банком в заявленном размере образовалась в результате неисполнения обязательств по Кредитному договору, договору поручительства от 30.03.2012                № 1699-11/П2, договорам заклада векселей от 30.03.2012 № 1699-11/ЗВ1, от 30.04.2015 № 1699-11/ЗВ4, от 30.04.2015 № 1699-11/ЗВ5, договору залога доли от 28.03.2012 № 1699-11/ЗД1, договорам об ипотеке (залоге недвижимости) от 29.03.2012 № 1699-11/И2, от 09.08.2012 № 1699-11/И1, заключенных в обеспечение исполнения обязательств ООО «Маркетинговые исследования и бизнес-планы» перед ПАО Банк «ФК Открытие» по Кредитному договору.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.01.2018 по делу № А40-47121/2017 Ландау С.Д. признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО7

Впоследствии Банком утверждено Положение о порядке, условиях проведения торгов по реализации предмета залога – Помещения.

После повторных несостоявшихся торгов по реализации Помещения, 19.04.2019 г. между Банком и Ландау С.Д. в лице финансового управляющего ФИО7, было заключено Соглашение № С-01-2019/372 о передаче предмета залога конкурсному кредитору по обязательствам, обеспеченным залогом имущества (далее – Соглашение).

По условиям Соглашения, Ландау С.Д. передает, а Банк принимает в собственность на баланс помещение: этаж 1 пом. 3, ком. 1-5, назначение: нежилое помещение площадью 134,5 кв.м., по адресу 

<

...>, кадастровый номер: 77:01:000:1090:3122. Между сторонами заключен Акт приема-передачи к Соглашению.

На основании указанного Соглашения за ПАО Банк «ФК Открытие» было зарегистрировано право собственности на Помещение, о чем в Единый Государственный реестр недвижимости внесена регистрационная запись № 77:01:0001090:3122-77/011/2019-12 от 22.07.2019 г.

После принятия имущества на баланс Банком установлено, что на указанной территории находятся посторонние лица, а именно ООО «Солев А», ООО «МГФ-СНГ», ООО «Дорога» (Ответчики).

После комиссионного выезда, состоявшегося 17.07.2020 г. с участием сотрудников правоохранительных органов, представителям Банка бывшим собственником Помещения – Ландау С.Д. были переданы документы, на основании которых Ответчики пользуются Помещением, а именно:

1. Договор аренды от 30.04.2015 г. заключенный между Ландау С.Д. (арендодатель) и ООО «Солев А» (арендатор), согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду помещения на первом этаже № 3 площадью 13,29 кв.м., расположенное по адресу: Москва, Большой ФИО5 переулок, д. 2. Договор заключён на неопределенный срок.

2. Договор аренды от 16.01.2017 г., заключенный между Ландау С.Д. (арендодатель) и ООО «МГФ-СНГ» (арендатор), согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду помещение, на первом этаже, состоящее из комнаты № 2 площадью 15,9 кв.м. и комнаты №5 площадью 9,85 кв.м., расположенное по адресу: Москва, Большой ФИО5 переулок, д. 2. Договор заключён на неопределенный срок.

3. Договор аренды от 26.12.2017 г., заключенный между Ландау С.Д. (арендодатель) и ООО «Дорога» (арендатор), согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду помещения на первом этаже №1 площадью 25,28 кв.м.; № 4 площадью 12 кв.м.; серверной 9,9 кв.м., расположенное по адресу: Москва, Большой ФИО5 переулок, д. 2. Договор заключён на неопределенный срок.

Как указывает истец, с момента признания Ландау С.Д. несостоятельным (банкротом) информация о наличии каких-либо договоров аренды имущества должника в материалы дела о банкротстве не предоставлялись, денежные средства от арендатора ООО «Дорога» в конкурсную массу должника не поступали, запросы в Банк, как залоговому кредитору, на согласование условий аренды залогового имущества не направлялись.

Таким образом, Договоры аренды заключены в нарушение п. 3.2. Договора ипотеки в отсутствие предварительного письменного согласия Банка как залогодержателя на передачу в аренду заложенного Ландау С.Д. недвижимого имущества.

Также в адрес Ландау С.Д., ФИО8 А.Л., ООО «Дорога», ООО «МГФ-СНГ», ООО «СОЛЕВ А», Банком неоднократно направлялись требования об освобождении помещений, однако указанные требования оставлены без ответа, Помещения Банку по акту приема-передачи переданы не были.

Учитывая те обстоятельства, что Договоры аренды заключены после заключения Договора ипотеки, в отсутствие согласия Банка как залогодержателя, а также, что на основании Соглашения № С-01-2019/372 от 19.04.2019 г., заключенного между Банком и Ландау С.Д. в лице финансового управляющего ФИО7, о передаче предмета залога конкурсному кредитору по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, за Банком было зарегистрировано право собственности на спорное имущество, то действие Договоров аренды прекратилось в силу закона с даты государственной регистрации права собственности на Помещение за Банком (22.07.2019) ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В п. 3.2 Договора ипотеки сдавать Предмет залога в аренду на срок более одного года, передавать его во временное безвозмездное пользование или по  соглашению с другим лицом предоставлять последнему права ограниченного пользования Предметом залога (сервитут) Залогодатель вправе только с предварительного письменного согласия Залогодержателя.

Согласно п. 2 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. 

При передаче залогодателем в аренду ранее заложенного им недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний по общему правилу не может оспорить эту сделку, поскольку законом установлены иные последствия данного нарушения (пункт 2 статьи 40 Закона об ипотеке, подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ). 

Как указывалось выше, в силу пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке имущественные интересы залогодержателей обеспечиваются тем, что при удовлетворении их требований из стоимости заложенного имущества по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, право аренды в отношении ранее заложенного имущества прекращается, если оно предоставлено залогодателем третьему лицу без согласия залогодержателя.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

В постановлении Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 6616/12 указано, что Закон о банкротстве не содержит норм, исключающих применение норм права, указанных в ст. 40 Закона об ипотеке в процессе банкротства.

По смыслу пункта 1 статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, исходя из положений п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, права арендаторов, а именно: ООО «Солев А», ООО «Дорога», ООО «МГФ-СНГ» по пользованию ранее заложенным спорным недвижимым имуществом прекратились после регистрации права собственности на него за Банком (22.07.2019). В связи с чем у арендаторов отсутствует правовое основание пользования спорными объектами недвижимости.

Доводы ответчика ООО «Дорога», изложенные в отзыве, судом отклоняются, как противоречащие вышеизложенному. 

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению. 

            Расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчиков на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ. 

            Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

1. Признать прекращённым право аренды по Договору аренды от 30.04.2015 г., заключённому между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Солев А» в отношении объекта недвижимости: 

- помещения на первом этаже № 3 площадью 13,29 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. 

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Солев А» освободить указанный объект недвижимости и возвратить его Публичному акционерному обществу Банк «Финансовая корпорация Открытие».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Солев А» в пользу Публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация Открытие» расходы по государственной пошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей. 

2. Признать прекращённым право аренды по Договору аренды от 16.01.2017 г., заключённому между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «МГФ-СНГ» в отношении объекта недвижимости: 

- помещения на первом этаже, состоящее из комнаты № 2 площадью 15,9 кв.м. и комнаты             № 5 площадью 9,85 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. 

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «МГФ-СНГ» освободить указанный объект недвижимости и возвратить его Публичному акционерному обществу Банк «Финансовая корпорация Открытие».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «МГФ-СНГ» в пользу Публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация Открытие» расходы по государственной пошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей. 

3. Признать прекращённым право аренды по Договору аренды от 26.12.2017 г., заключённому между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Дорога» в отношении объекта недвижимости: 

- помещения на первом этаже № 1 площадью 25,28 кв.м., № 4 площадью 12 кв.м., серверной площадью 9.9 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>. 

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Дорога» освободить указанный объект недвижимости и возвратить его Публичному акционерному обществу Банк «Финансовая корпорация Открытие».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Дорога» в пользу Публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация Открытие» расходы по государственной пошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей. 

  Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении   месяца со дня его принятия.

Судья                                                                       М.Ю. Махалкин