ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-32652/17

13 июня 2018 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2018 года.

 

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,                  

судей: Каменской О.В., Латыповой Р.Р., 

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 01.03.2018;

от ответчиков: от ФИО2: ФИО3, доверенность от 11.11.2017; ФИО4, доверенность от 01.02.2018; от ФИО5: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО6, доверенность от 27.12.2017; от ФИО7: ФИО7, паспорт; от ФИО8: ФИО9, доверенность от 19.05.2018; от ФИО10: ФИО10, паспорт; от ФИО11: ФИО11, паспорт; от ФИО12: ФИО12, паспорт; от ФИО13: ФИО13, паспорт;

от ФИО14: ФИО14, паспорт; от ФИО15: ФИО16, в порядке части 4 статьи 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; ФИО15, паспорт; от ФИО17: ФИО17, паспорт; от ФИО18: ФИО16, не допущена ввиду непредставления подлинника доверенности; от Москомстройинвеста, Управления Росреестра по Москве, Правительства Москвы, Мосгосстройнадзора, Департамента развития новых территорий города Москвы, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37: представители не явились, извещены;

рассмотрев 05 июня 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу

ответчика - ФИО2

на решение от 11 декабря 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Яниной Е.Н.,

на постановление от 15 февраля 2018 года

Девятого арбитражного апелляционного суда, 

принятое судьями Алексеевой Е.Б., Александровой Г.С., Векличем Б.С.,

по делу № А40-32652/17

по иску ООО «Сабидом»

о признании предварительного договора купли-продажи от 18.11.2013 № 1 договором купли-продажи с условиями предварительной платы, с требованием зарегистрировать переход права собственности на 60 земельных участков, суммарной площадью 77.000 кв.м,

к ФИО5, ФИО2,

третьи лица: Москомстройинвест, Управление Росреестра по Москве, Департамент городского имущества города Москвы, Правительство Москвы, Мосгосстройнадзор, Департамент развития новых территорий города Москвы, ФИО7, ФИО19, ФИО8, ФИО10, ФИО20, ФИО11, ФИО21, ФИО22, ФИО12, ФИО23, ФИО24, ФИО13, ФИО14, ФИО25, ФИО15, ФИО26, ФИО27, ФИО17, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО18, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сабидом» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ФИО5 и ФИО2 о признании предварительного договора купли продажи от 18.11.2013 № 1 договором купли-продажи с условиями предварительной платы, с требованием зарегистрировать переход права собственности на 60 земельных участков, с кадастровыми номерами согласно реестру, приведенному в иске, всего суммарной площадью 77.000 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Москомстройинвест, Управление Росреестра по Москве, Департамент городского имущества города Москвы, Правительство Москвы, Мосгосстройнадзор, Департамент развития новых территорий города Москвы, ФИО7, ФИО19, ФИО8, ФИО10, ФИО20, ФИО11, ФИО21, ФИО22, ФИО12, ФИО23, ФИО24, ФИО13, ФИО14, ФИО25, ФИО15, ФИО26, ФИО27, ФИО17, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37 и ФИО18

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 декабря 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2018 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ФИО2 обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Ответчик - ФИО5 и третьи лица - Москомстройинвест, Управление Росреестра по Москве, Правительство Москвы, Мосгосстройнадзор, Департамент развития новых территорий города Москвы, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37 и ФИО18, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ответчика - ФИО2 поддержали доводы кассационной жалобы.

Представитель истца, явившиеся в судебное заседание третьи лица и их представители возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 18.11.2013 между обществом и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка № 1, кадастровый номер: 77:17:0000000:3495, по условиям которого ФИО2 (далее - продавец 1) и ФИО5 (далее - продавец 2), будучи собственниками 1/2 доли указанного участка на праве общедолевой собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 11.10.2013 № 77-АР 137596 и свидетельство о государственной регистрации права от 11.10.2013 № 77-АР137597), обязались в будущем на основании договора купли-продажи передать обществу (покупатель) в собственность данный земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для жилищного строительства с развитой инфраструктурой, общая площадь 77.000 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, п. Сосенское, вблизи дер. Сосенки.

Пунктом 1.2 предварительного договора предусмотрено, что указанный выше договор купли-продажи стороны обязаны заключить на условиях установленных настоящим договором в течение 1 (одного) года с момента подписания настоящего договора.

Согласно пункту 2.1.1 предварительного договора цена (обеспечительный платеж) приобретаемого по настоящему договору земельного участка составляет сумму в размере 192.837.214 руб.

По согласованию сторон указанный участок, суммарной площадью 77.000 кв.м, разделен на 60 участков, что следует из выписок из ЕГРН, с присвоением условного (кадастрового номера), площади, а также местонахождения - согласно реестру, содержащемуся в материалах дела.

Указанное разделение было осуществлено с целью передачи земельных участков в собственность будущим покупателям квартир (таун-хаусов).

Ранее, 04.10.2013 между сторонами заключен договор аренды земельного участка, предметом которого изначально являлся указанный выше земельный участок, с кадастровым номером 77:17:0000000:3495, предоставленный истцу для организации жилищного строительства жилых домов сблокированного типа и строительства детского сада.

Судами установлено, что указанный участок использовался истцом по факту для строительства объектов капитального строительства - жилых домов блокированного типа и объектов инфраструктуры.

В свою очередь истец заключил предварительные договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества (жилого помещения, таун-хауса и придомового земельного участка) с третьими лицами, по условиям которых истец обязался в будущем, в том числе, построить жилые помещения в жилых домах сблокированного типа малоэтажной застройки, на образованных разделенных 60-ти земельных участках.

Позднее, 09.12.2013 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 04.10.2013, по условиям которого 60 земельных участков были переданы ответчиками истцу по передаточному акту.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды все расходы, связанные с содержанием недвижимого имущества, возложены на общество.

Из материалов дела следует, что свои обязательства по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 18.11.2013 № 1 в части оплаты истец выполнил в полном объеме и перечислил ответчикам оговоренную сумму в размере 192.837.214 руб.

Таким образом, судами установлено, что участки фактически переданы истцу, истец несет бремя по содержанию и обслуживанию участков, однако право собственности на истца не оформлено.

Позднее, 21.12.2015 между истцом и ответчиками заключен договор аренды земельного участка (зарегистрированный 14.10.2013 за № 77-77-17/144/2013-976), предметом которого с учетом дополнительного соглашения от 09.12.2013 (зарегистрировано 17.12.2013 за № 77-77-17-115/3013-077) была аренда истцом указанных выше земельных участков для организации жилищного строительства жилых домов сблокированного типа и строительства детского сада.

За время действия договора аренды истцом на указанных участках были построены жилые дома сблокированного типа, квартиры в которых проданы и фактически переданы физическим лицам. Таким образом, объектами договора являлись будущие земельные участки, которые появились в дальнейшем путем деления одного большого земельного участка.

21.12.2015 между истцом и ответчиками заключено соглашение о расторжении договора аренды.

Указанное соглашение заключено в связи с принятием решения сторонами заключить основной договор купли-продажи в феврале 2016 года.

Суды констатировали, что исковые требования мотивированы тем, что заключенный между сторонами предварительный договор от 18.11.2013 № 1 по сути являлся договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, поскольку устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленный предварительный договор № 1, пришли к следующим выводам, которые судебная коллегия суда кассационной инстанции находит обоснованными.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Указанный предварительный договор № 1 содержит в себе элементы договора купли-продажи (смешанный договор), где к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Судами установлено, что из буквального толкования условий спорного предварительного договора № 1 усматривается общая воля сторон на совершение сделки купли-продажи, с учетом цели договора.

Земельные участки 04.10.2013 переданы истцу во владение и пользование, на указанных участках осуществлялось строительство жилых домов, сблокированного типа малоэтажной застройки, и с этого же времени истец нес бремя их содержания, заключенные между сторонами договоры, и дополнительные соглашения, а также действия сторон, определенно позволили судам первой и апелляционной инстанций индивидуализировать объекты недвижимого имущества, подлежащие передаче покупателю, соответственно установить действительную волю сторон по передаче именно этих 60 земельных участков, суммарной площадью 77.000 кв.м.

С учетом того, что регистрация разделения спорного участка произошла 17.12.2013, а дополнительное соглашение к предварительному договору было заключено 13.12.2013, учитывая также заключение договора аренды на указанные земельные участки, - стороны знали о процессе раздела спорного участка в целях последующей передачи физическим лицам - покупателям таун-хаусов, то есть фактически между сторонами был определен объект договора купли-продажи недвижимого имущества, установлена цена этого имущества, которая была оплачена.

Из представленного предварительного договора № 1 суды установили недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление № 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с пунктом 5 Постановления № 54, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении № 54, в случае возникновении между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычая делового оборота, последующее поведение сторон; если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что указанный предварительный договор фактически является по своей правовой природе договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате и не является по сути предварительным договором.

Заключив предварительный договор купли-продажи земельного участка на указанных условиях, передав фактически земельные участки во владение истца и получив от него полную оплату за земельные участки, предусмотренную договором, ответчики тем самым выразили свою волю на отчуждение имущества и фактически приняли исполнение по договору со стороны истца, заключив, по существу, договор купли-продажи, в связи с чем право собственности на земельные участки должно перейти к истцу.

Как установлено судами, по объективным причинам ответчики не могли на момент принятия обжалуемых судебных актов заключить договор купли-продажи указанных земельных участков: в связи с возбуждением в отношении последних уголовного дела СО МУ МВД Солнечногорское Московской области № 82560, и, в связи с тем, что ФИО5 находится в следственном изоляторе, а ФИО2 скрывается от правосудия за рубежом.

Суды констатировали, что истец в свою очередь не может оформить земельные участки в собственность для последующей передачи их участникам долевого строительства сблокированных жилых домов, а также ввести в установленном порядке построенные объекты недвижимости в эксплуатацию, чем нарушаются права физических лиц - покупателей жилых помещений.

Кроме того, в связи с отсутствием оформленного права собственности на указанные участки ООО «Сабидом» не может передать в безвозмездное срочное пользование часть земельных участков, попадающих в границы красных линий в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 03.12.2014 № 719-ПП «Об утверждении проекта планировки территории линейного объекта участка улично-дорожной сети - автомобильной дороги «М-3 «Украина» - д. Сосенки - д. Ямонтово» для целей подготовки к строительству объекта строительства в соответствии с адресной инвестиционной программой города Москвы на 2015 - 2018 гг., утвержденной постановлением Правительства Москвы от 30.09.2015 № 630-ПП «Об адресной инвестиционной программе города Москвы на 2015-2018 годы».

Таким образом, с учетом изложенного, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Довод ФИО2 о том, что в настоящем случае подлежат применению нормы статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым срок исковой давности составляет один год, обосновано отклонен судами, исходя из следующего.

Предметом настоящее иска, в том числе является государственная регистрация перехода права собственности на соответствующие земельные участки, а не понуждение ответчиков к заключению основного договора купли-продажи, соответственно специальный срок исковой давности судами правомерно отклонен, в свою очередь общий срок исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяемый по правилам статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не пропущен.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.

Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 декабря 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2018 года по делу № А40-32652/17 оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 - без удовлетворения. 

 

Председательствующий-судья                                                          В.В. Кузнецов

 

Судьи                                                                                            О.В. Каменская

 

Р.Р. Латыпова