﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-3138/2021-ГК

г. Пермь

14 мая 2021 года

Дело № А60-30870/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 мая 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И., 

судей Лесковец О.В., Семенова В.В.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зверевой Е.С., 

при участии:

от ответчика по первоначальному иску - общества с ограниченной ответственностью «УралМонтажСервис»: Сметанина О.Л., предъявлен паспорт, доверенность от 03.02.2021

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью «УралМонтажСервис»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 20 января 2021 года  

по делу № А60-30870/2020

по первоначальному иску Администрации Верхнесалдинского городского округа 

к обществу с ограниченной ответственностью «УралМонтажСервис» (ИНН 6670417087, ОГРН 1146670001235)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

по встречному иску обществу с ограниченной ответственностью «УралМонтажСервис» (ИНН 6670417087, ОГРН 1146670001235)

к Администрации Верхнесалдинского городского округа 

о расторжении договоров аренды, 

установил:

Администрация Верхнесалдинского городского округа (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «УралМонтажСервис» (далее – ответчик, ООО «УралМонтажСервис») о взыскании задолженности по договорам аренды земельного участка № 2152 и № 2153 от 09.01.2018 в размере 217 585 руб. 76 коп., пени в размере 112 065 руб. 43 коп., а также обязании ООО «УралМонтажСервис» подписать акты приема-передачи земельных участков с кадастровыми номерами 66:08:1001001:478, 66:08:0901002:414.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 30.06.2020 заявление Администрации Верхнесалдинского городского округа принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением суда от 21.08.2020 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск ООО «УралМонтажСервис» о расторжении договоров аренды земельного участка № 2152 и № 2153 от 09.01.2018.

Определением суда от 21.08.2020 суд первой инстанции назначил рассмотрение указанного дела по общим правилам искового производства.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2020 принят отказ ООО «УралМонтажСервис» от требований по встречному иску (л.д. 89), Производство по делу по встречному иску прекращено.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20 января 2021 года (резолютивная часть решения от 13.01.2021) исковые требования удовлетворены. С ООО «УралМонтажСервис» в пользу Администрации взысканы долг в размере 217 585 руб. 76 коп. и пени - 112 065 руб. 43 коп., с продолжением их начисления по день фактической оплаты долга.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик по первоначальному иску обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, вынести новый судебный акт – об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что, несмотря на установление судом факта невозможности использования земельного участка по целевому назначению, суд присудил арендные платежи. Между тем, обязательство по оплате за пользование земельным участком обусловлено исполнением встречных обязательств истца по предоставлению земельного участка в состоянии, указанном в договоре – под многоквартирный малоэтажный дом (зона Ж-2), фактически земельный участок на момент предоставления находился в зоне Ж-1. Заявитель указывает, что судом не применены положения ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ст. 38, 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации  (далее – ГрК РФ). Кроме того, ответчик указал, что земельные участки находились в охранной зоне (ЛЭП). 

Ответчик не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что земельный участок ответчиком использовался, поскольку и истец, и ответчик заявляли, что земельный участок не использовался, он возвращен в том же состоянии. 

Заявитель считает, что суд не установил, что причиной отказа от встречных требований явилось то, что истец признал встречный иск о расторжении договора и в ходе судебного процесса подписал соглашение о расторжении договора. При этом неисследование данного факта привело к неправомерному начислению договорной неустойки за пределами срока действия договора по день исполнения обязательства о погашении основной задолженности. 

Ссылаясь на ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ответчик указал, что истец знал и понимал о невозможности использования участка по целевому назначению, однако уклонялся от расторжения договора в течение года и на протяжении всего судебного процесса. Истец не отрицал, что ответчик выезжал в адрес Администрации с просьбой подписать соглашение о расторжении договора в связи с утратой интереса в арендном пользовании (долгое оформление изменения целевого назначения участка изменило обстоятельства, на которые ответчик рассчитывал при заключении договора – использование участка в социальной бюджетной программе Администрации по расселению ветхого жилья). По мнению ответчика, указанное свидетельствует о злоупотреблении правом. Ссылается на наличие оснований для снижения неустойки, при этом ответчик просил также освободить от арендных платежей с 01.04.2020 по 01.07.2020 в связи с ограничительными мерами в связи с COVID-19. 

Администрация Верхнесалдинского городского округа с доводами апелляционной жалобы не согласна, представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывает, что неустранимых препятствий в пользовании земельными участками не было, целевое назначение и вид разрешенного использования земельных участков были установлены верно, претензии у сторон на момент приема-передачи участков отсутствовали; полагает, что ничто не мешало ответчику начать использование земельных участков сразу после заключения договоров, выявить недостатки раньше, чем это произошло фактически и соответственно, расторгнуть договоры, если бы ответчик действительно считал неустранимыми препятствия в пользовании земельными участками; после выдачи ГПЗУ ответчик в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство не обращался, о причинах отсутствия строительства на земельных участках и о дальнейших намерениях истца не уведомлял, а поскольку переданное имущество соответствовало условиям договоров, передано в пользование ответчику по актам приема-передачи, у ответчика возникло обязательство по внесению арендной платы; просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2021 судебное разбирательство по делу отложено на 11.05.2021 в связи с представлением ответчиком в электронном виде 12.04.2021 дополнений к жалобе и заявленным им ходатайством об отложении для предоставления возможности истцу представить дополнительные возражения.

14.04.2021 через систему «Мой арбитр» от ООО «УралМонтажСервис» в суд апелляционной инстанции поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором ответчик указывает на неправомерность начисления задолженности по арендной плате за период до изменения вида разрешенного использования и незаконность начисления неустойки при представлении сторонами доказательств расторжения договора, при этом, несмотря на установление факта невозможности использовать земельные участки по целевому назначению, суд присудил арендные платежи с момента заключения недействительного договора, поскольку земли под «ИЖС» не могут предоставляться юридическим лицам под многоквартирные дома, в связи с этим до изменения разрешенного использования и функциональной зоны договор аренды под строительство малоэтажных многоквартирных домов недействителен и правовых последствий не порождает; кроме того, заявитель  настаивает на том, что никакие строительные работы не проводились, земельный участков находится в охранной зоне (ЛЭП), в которой жилищное строительство полностью запрещено.

11.05.2021 Администрацией Верхнесалдинского городского округа поданы дополнения к возражениям на апелляционную жалобу, истец ссылается на то, что ответчиком указана недостоверная информация о нахождении земельного участка в зоне ЛЭП; кроме того, целевое назначение участков не изменялось, изменению подлежало лишь территориальное зонирование земельных участков, просит рассмотреть жалобу в отсутствие представителя Администрации. 

В судебном заседании, состоявшемся 11.05.2021, представитель ООО «УралМонтажСервис» поддержал доводы, изложенные в жалобе и дополнении, просил решение суда отменить, в иске отказать.

Судом рассмотрено заявление истца о рассмотрении дела в отсутствие представителя и в порядке статьи 159 АПК РФ удовлетворено.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, 09.01.2018 между Администрацией (арендодатель) и ООО «УралМонтажСервис» (арендатор) заключены договоры аренды земельного участка №  2152 и 2153, по условиям которых арендатору переданы земельные участки: с кадастровым номером 66:08:1001001:478, общей площадью 3532 кв. м, по адресу: Свердловская область, Верхнесалдинский городской округ, деревня Никитино, в 20 метрах южнее дома №10 по улице Тагильская, с разрешенным использованием - под малоэтажный многоквартирный жилой дом и с кадастровым номером 66:08:0901002:414, общей площадью 5000 кв. м, по адресу: Свердловская область, Верхнесалдинский городской округ, деревня Северная, в 95 метрах южнее дома № 1 в по улице Красноармейская, с разрешенным использованием - под малоэтажный застройки (многоквартирный дом).

Срок действия договоров установлен с 09.01.2018 по 09.09.2020 (п. 2.1).

Вышеуказанные земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи.

Пунктом 3.1 договоров аренды установлено, что обязательство по внесению арендной платы возникает с момента предоставления арендатору земельных участков, то есть с 09.01.2018.

В соответствии с условиями договоров арендная плата должна перечисляться арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (п. 3.3).

Размер арендной платы по договорам аренды не изменяется в течение всего срока действия договоров (п. 3.4).

Размер арендной платы установлен в соответствии с протоколами аукциона на право заключения договоров аренды от 25.12.2017 и составляет: по договору № 2152 – 4433 руб. 33 коп. ежемесячно; по договору № 2153 – 3116 руб. 67 коп. ежемесячно.

По расчету Администрации, (с учетом уточнения требований) у ООО «УралМонтажСервис» образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с 10.01.2018 по 17.11.2020 в размере 217 585 руб. 76 коп., начислены пени - 112 065 руб. 43 коп.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договоров аренды, наличие задолженности по внесению арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Возражая относительно заявленных Администрацией требований, ООО «УралМонтажСервис» ссылается на то, что с момента заключения вышеуказанных договоров аренды земельных участков не могло использовать арендуемое имущество по целевому назначению, так как земельные участки,  предоставленные ответчику для строительства многоквартирных домов, относились к зоне Ж-1, в пределах которой не предусмотрено строительство многоквартирных жилых домов.

При этом в декабре 2018 года были внесены изменения в Правила землепользования и застройки Верхнесалдинского городского округа, в результате которых была изменена Зона земельных участков с зоны Ж-1 – зона индивидуальных жилых домов на зону Ж-2 – зона многоквартирных жилых домов (решение Думы городского округа от 25.12.2018 № 156, вступило в законную силу 17.01.2019). С учетом изложенного, ответчик был вынужден предпринимать действия по изменению разрешенного использования земельных участков с зоны Ж-1 на зону Ж-2. 

Указанное свидетельствует о том, что использование земельных участков для указанных в договорах аренды целей длительное время было невозможным, а после изменения зоны ответчик утратил интерес в таком использовании в связи с изменением обстоятельств, на  которые он рассчитывал при заключении договоров аренды.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком условий договоров и обоснованности требования о взыскании пени.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы с дополнением, возражений на жалобу истца, заслушав представителя ответчика в судебном заседании, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене в силу следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено для арендных отношений в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно данной норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. 

Из материалов дела следует, что спорные договоры аренды земельного участка от 09.01.2018 № 2152 и 2153 носили целевой характер - осуществление строительства объектов недвижимости – многоквартирных домов.

Комитет по управлению имуществом Администрации Верхнесалдинского городского округа издал распоряжение от 14.11.2017 № 59 (л.д.90, т.1) о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков: 

- лот № 1 – земельный участок с кадастровым номером 66:08:0901002:414, общей площадью 5000 кв.м, по адресу: Свердловская область, Верхнесалдинский городской округ, деревня Северная, в 95 метрах южнее дома № 1 в по улице Красноармейская, с разрешенным использованием - под жилой дом малоэтажной жилой застройки (многоквартирный дом). Срок аренды 2 года 8 месяцев;

- лот № 2 - земельный участок с кадастровым номером 66:08:1001001:478, общей площадью 3532 кв.м по адресу: Свердловская область, Верхнесалдинский городской округ, деревня Никитино, в 20 метрах южнее дома №10 по улице Тагильская, с разрешенным использованием - под малоэтажный многоквартирный жилой дом. Срок аренды 2 года 8 месяцев.

Указанные договоры заключены по результатам аукциона на основании протоколов от 25.12.2017.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно ч. 7 ст. 51 ГрК для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке ст. 48 данного кодекса.

Правоустанавливающим документом на земельный участок, в частности, является договор аренды земельного участка. Ответчик, заключивший договоры аренды, обратился за выдачей ГПЗУ, которые были выданы 30.05.2018 и не предусматривали согласно п. 2.2 возможности строительства многоквартирных жилых домов (л.д. 59 -62, т. 1).

При этом само по себе подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Материалами дела подтверждено, что фактическим препятствием для использования земельных участков явилось расположение земельных участков в зоне Ж-1, которая не предполагает строительство многоквартирного малоэтажного дома. 

Поскольку на предоставленных в аренду по результатам аукциона  земельных участках, несмотря на указание в договорах аренды и распоряжении от 14.11.2017 № 59 о проведении аукциона разрешенного использования – под жилой дом малоэтажной жилой застройки (многоквартирный дом), земельные участки не имели в числе видов разрешенного использования указанного вида, поскольку относились к зоне Ж-1, доводы ответчика о невозможности использовать земельный участок по целевому назначению являются обоснованными. При этом администрация, вопреки её доводам, как орган, распоряжающийся земельными участками, не могла не знать об указанном обстоятельстве, в связи с чем ею осуществлено предоставление в аренду имущества, которое фактически на момент предоставления не могло быть использовано в соответствии с указанным в договорах назначением.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что в данном случае подписание арендатором договоров и актов приема-передачи при выявившейся невозможности использовать предмет аренды по вышеуказанным обстоятельствам, что не могло быть неизвестно арендодателю при надлежащей подготовке к аукциону, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Указанная правовая позиция подтверждается п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020.

Из содержания п.п. 5 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ следует, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, в том числе если в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Доводы Администрации о том, что об указанном факт стало известно только при подготовке градостроительных планов земельных участков, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку Администрация Верхнесалдинского городского округа как уполномоченный орган по распоряжению земельными участками не могла не знать о нахождении земельного участка в зоне, которая не предполагает строительство многоквартирного дома, в частности зоне Ж-1. 

С учетом положений п.п. 5 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ Администрация не могла выставлять земельные участки с кадастровыми номерами 66:08:1001001:478, 66:08:0901002:414 на аукцион с указанием вида разрешенного использования – для строительства многоквартирных домов. 

Данные действия Администрации, а также позицию по делу, согласно которой истец настаивает на обоснованности исковых требований, несмотря на фактическое неиспользование ответчиком земельных участков на протяжении всего периода действия договоров и возврат земельных участков в том же состоянии, суд расценивает как недобросовестные, поскольку истцом изначально были предоставлены ответчику земельные участки не соответствующие его назначению, указанному в договоре. 

Указанные обстоятельства свидетельствуют о необоснованности заявленных требований.

Выводы суда первой инстанции об обратном с учетом вышеизложенных обстоятельств дела и подлежащих в данном случае применению норм права являются ошибочными.

При таких обстоятельствах, оснований для взыскания задолженности по арендной плате и неустойки у суда первой инстанции не имелось. В иске следует отказать.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, п. 3 ч.1 ст.270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 января 2021 года по делу № А60-30870/2020 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

 

Д. И. Крымджанова

 

Судьи 

 

О. В. Лесковец

В. В. Семенов