АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-22045/2020 

Дата принятия решения – 05 февраля 2021 года 

Дата объявления резолютивной части – 03 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Н.Р.Батталовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Деловая недвижимость", г.Казань; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Лавена", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным односторонний отказ ООО «Лавена» от исполнения договора аренды от 01.02.2018г. нежилого объекта недвижимости,

и по встречному иску - Общества с ограниченной ответственностью "Лавена", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью "Деловая недвижимость", г.Казань(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о признании договора аренды нежилого объекта недвижимости от 01.02.2018г. со сроком действия с 01.02.2018г. по 31.12.2020г. незаключенным, об обязании управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии исключить запись о государственной регистрации договора аренды в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 16:50:160206:5849,

при участии третьих лиц - управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РТ, г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Общество с ограниченной ответственностью «ФИНАМ Зилант», г.Казань, (ОГРН 

<

***>. И1II11655260869) и Предпринимателя ФИО1, г.Казань (ИНН 

<

***>),

с участием:

от истца - ФИО2, доверенность от 01.06.2020г.,

от ответчика - ФИО3 доверенность от 05.10.2020г.,

от третьего лица ООО «ФИНАМ Зилант» - ФИО3 доверенность от 29.07.2020г.,

                                      Росреестр - не явился, извещён,  

                                      ФИО1. - не явился, извещён, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Деловая недвижимость", г.Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Лавена", г.Казань (далее - ответчик) о недействительным одностороннего отказа ООО «Лавена» от исполнения договора аренды от 01.02.2018г. нежилого объекта недвижимости.

В судебном заседании 02.11.2020г. ответчик представил встречное исковое заявление о признании договора незаключенным и исключении записи из ЕГРП.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.12.2020г. встречный иск принят к производству суда, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РТ, г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В судебном заседании 16.12.2020г. истец представил письменный отзыв на встречный иск. 

Ответчик представил договор субаренды между истцом и Обществом с ограниченной ответственностью «ФИНАМ Зилант» от 25.04.2019г., указал, что в настоящее время данное лицо уже имеет прямой договор аренды с ответчиком, производит ему оплату. 

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данная организация привлечена к участию в деле третьим лицом. 

В связи с привлечением третьего лица, рассмотрение дела начато сначала. 

Ответчик пояснил, что в одну дату подписаны два договора аренды от 01.02.2018г. – долгосрочный и краткосрочный. Ответчик указывает, что и он и истец исполняли краткосрочный договор, отказался ответчик именно от него. 

Истец указал, что им исполнялся именно долгосрочный договор от 01.02.2018г. 

Судом приобщён оригинал письменного отказа от договора, стороны пояснили, что в нём действительно были описки, иных договоров с иными датами между сторонами не заключалось. 

Стороны по требованию суда передали оригиналы договоров от 01.02.2018г. с разными текстами. 

Оба оригинала приобщены в дело.

В судебном заседании 14.01.2021г. установлено, что истец к процессу не готов, затруднился дать пояснения с учётом наличия двух оригиналов договора с различными текстами. 

Ответчик указал, что действия Росреестра не обжаловались самостоятельно, требования заявлены к ним в рамках встречного иска. 

Суд разъяснил, что ввиду несоответствия субъектного состава и отсутствия обоснования требований к Росреестру, он был привлечён третьим лицом. 

Ответчик представил договор аренды от 17.04.2020г. с Предпринимателем ФИО1 и договор субаренды №3-02 от 16.03.2020г. между Предпринимателем ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «ФИНАМ Зилант». Также ответчик представил копию договора аренды от 01.02.2018г., с указанием на то, что ООО «ФИНАМ Зилант» получило его от истца. 

Документы приобщены к делу. 

Предприниматель ФИО1, г.Казань (ИНН 

<

***>) в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечен к участию в деле третьим лицом.

В судебном заседании 03.02.2021г. истец представил письменные уточнения исковых требований, с конкретизацией договора, от которого, он полагает, отказался ответчик.

Ответчик представил письменный отказ от требования о внесении записи об аннулировании договора, поскольку данное действие совершается автоматически на основании судебного акта.

Отказ от встречного иска в указанной части принят судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Третье лицо ФИО1 направил письменные пояснения по делу.

Исследовав представленные документы, заслушав представителей сторон, суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска и об удовлетворении встречного иска, в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 01.02.2018г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды б/н, по которому истец получил в пользование принадлежащее ответчику помещение площадью 75 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Срок аренды был определён сторонами с 01.02.2018г. по 31.12.2018г., что признаётся обеими сторонами.

Согласно доводам истца, 19.02.2018г. между ним и ответчиком был подписан ещё один договор аренды того же помещения, датированный 01.02.2018г., но со сроком действия с 01.02.2018г. по 31.12.2020г. 

При этом ранее подписанный договор от 01.02.2018г. со сроком аренды с 01.02.2018г. по 31.12.2018г. не был ни расторгнут, ни прекращён каким-либо иным образом. Какие-либо оговорки в долгосрочном договоре аренды относительно завершения отношений по краткосрочному договору и заключении взамен него долгосрочного договора, также отсутствуют. Несмотря на оплату госпошлины за регистрацию долгосрочного договора аренды, документы на его регистрацию были поданы истцом только в 2020г. (т.1 л.д.134). Следовательно, стороны должным образом не прекратили краткосрочный договор аренды.

Действующее законодательство также не предусматривает такого действия, как замена договоров без прекращения действия одного из них. 

На основании изложенного, суд делает вывод, что сторонами был подписан новый договор аренды без прекращения правоотношений по старому договору между теми же сторонами в отношении того же предмета, в силу чего долгосрочный договор аренды нельзя признать заключенным.

Кроме того, судом учтено, что сторонами исполнялся именно краткосрочный договор аренды, в силу следующего.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 01.12.2019г. (т.1 л.д.38), стороны приняли пункт 1.7 договора в следующей редакции: арендатор за период с 01.12.2019г. вносит ежемесячную арендную плату на расчётный счёт арендодателя – ООО «Лавена» не позднее десятого числа текущего расчётного месяца. Далее по тексту….»

Между тем, данный пункт договора отсутствует в договоре от 01.02.2018г., сроком с 01.02.2018г. по 31.12.2020г., раздел 1 данного договора заканчивается пунктом 1.5.

Таким образом, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению встречные исковые требования о признании незаключенным долгосрочного договора аренды со сроком действия с 01.02.2018г. по 31.12.2020г. 

При этом само по себе удовлетворение требования о признании долгосрочного договора аренды, сроком  с 01.02.2018г. по 31.12.2020г. незаключенным является основанием для исключения записи о нём в Едином государственном реестре недвижимости, ввиду фактического отсутствия такого договора.

Оснований для признания незаконным отказа ответчика от договора, изложенного в уведомлении №6 от 17.03.2020г., не имеется, в силу следующего.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В этом случае арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Между тем, в силу положений статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

На этом основании надлежит различать право на требование досрочного расторжения договора в судебном порядке и право на односторонний отказ от договора путём направления уведомления.

Согласно пункту 6.9 договора, в случае нарушения арендатором условий договора или при наличии обстоятельств, предусмотренных пунктом 6.2 договора, арендодатель  имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке с направлением арендатору уведомления за 30 (тридцать) календарных дней до предстоящей даты расторжения договора.

То  есть, в данном случае договор не дублирует положение статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а устанавливает основание для одностороннего  отказа – любое нарушение условий договора. 

Из изложенных ответчиком в отзыве сведений об оплатах, а также исходя из представленных платёжных документов, усматривается, что истец регулярно нарушал сроки внесения арендной платы, что является нарушением условий договора. На момент направления уведомления об отказе от договора, у него также имелась просрочка в оплате, согласно письму ответчика №5 от 17.03.2020г., что истцом не оспорено. 

Таким образом, отказ ответчика от договора, выраженный в письме №6 от 17.03.2020г. не связан с требованием об оплате, указанным в письме  №5 от 17.03.2020г., а является следствием систематических нарушений сроков внесения платы ответчиком ранее.

Следовательно, направив истцу уведомление №6 от 17.03.2020г., ответчик выразил свою волю на отказ от договора в связи с нарушением истцом его условий, и договор считается прекратившимся по истечении 30 дней с момента получения этого уведомления.

В силу изложенного, первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат.

При этом суд отмечает, что несоответствие дат на договорах с третьими лицами по представлению им права аренды помещения площадью 75 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, в настоящем деле не играет роли и не влияет на выводы суда, в связи с чем, им не даётся правовая оценка.

Госпошлина по первоначальному иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежит отнесению на  истца, по встречному иску – на ответчика по встречному иску. В части отказа от исковых требований в рамках встречного иска, госпошлина подлежит возврату из бюджета истцу по встречному иску в размере 70%.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 - 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Отказ Общества с ограниченной ответственностью "Лавена", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) от требования об обязании управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии исключить, запись о государственной регистрации договора аренды в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 16:50:160206:5849 принять, производство по делу в этой части прекратить.

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать незаключенным договор аренды от 01.02.2018г. со сроком действия с 01.02.2018г. по 31.12.2020г.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Деловая недвижимость", г.Казань; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Лавена", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6000 руб. расходов по госпошлине.

Выдать Обществу с ограниченной ответственностью "Лавена", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) справку на возврат из бюджета 4200 руб. госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева