Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-12611/2019

г. Хабаровск

22 октября 2019 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 22 октября 2019 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи - Букиной Е.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания – ФИО1, 

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО2 (представитель по доверенности), 

от ответчика и ООО   «Венга» - ФИО3 (представитель по доверенности), 

от ИП ФИО4 – ФИО5 (представитель по доверенности), 

 рассмотрев в судебном заседании  дело по  иску индивидуального предпринимателя ФИО6 (ОГРНИП 317272400016857, ИНН 

<

***>) 

к  обществу с ограниченной ответственностью «Радиус ДВ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>, оф. III (1-6), оф.31),

третьи лица: ИП ФИО4, ООО «Венга»

о расторжении договора аренды,

                                                               УСТАНОВИЛ: 

Истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора аренды   нежилого здания от 06.07.2018г. №2-к, ссылаясь не осуществление арендатором несогласованной с арендодателем перепланировки.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования  поддержал в полном объеме, приведя доводы искового заявления и возражений по доводам ответчика. 

Представитель ИП ФИО4 (третьего лица) поддержала позицию истца. 

Представитель ответчика, действующая так же как представитель третьего лица ООО «Венга» (субарендатор),  иск не признала по основаниям,  изложенным в отзыве.   

Заслушав представителей лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд полагает иск не  подлежащим удовлетворению  по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела,  06.07.2018 г. истцом, ИП  ФИО4 (с учетом дополнительного соглашения от 05.02.2019 г. о смене лица в обязательстве)   (арендодатели) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 2-к нежилого здания по адресу г. Хабаровск, Индустриальный район, ул. Космическая, д.15/1, для организации магазина самообслуживания, осуществления розничной продажи продуктов питания (в том числе алкогольной продукции) и продуктов питания, а также связанных с этим целей (п.1.1, 1.2)  площадью 1000,3кв.м. 

Срок действия договора – 5 лет с даты передачи здания по акту приема-передачи (п. 2.1). 

Имущество передано арендатору  по акту без даты. Факт получения имущества им не оспаривается.  

Договор прошел государственную регистрацию. 

В силу положений ст.607, 654, 651 ГК, данный договор является заключенным.  

Согласно ст. 309 ГК, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства

Пунктом 6.2.7 стороны согласовали обязанность арендатора согласовывать с арендодателями перепланировку и другие работы затрагивающие конструктив арендуемого здания. 

Ссылаясь на производство арендатором перепланировки, приведшей к ухудшению состояния здания,  без согласия арендодателей,   истец просит расторгнуть данный договор. 

Возражая против иска, ответчик указывает на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного ст. 619, 452 ГК.    

Согласно ст. 619 ГК, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 

Согласно п.2  ст. 452ГК, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

 

В доказательство соблюдения ст. 619 ГК истцом представлена претензия от 07.09.2018 г. № 012, в которой истец предлагает ответчику устранить нарушения в кратчайшие сроки до наступления холодов. 

Ответчик фат получения этой претензии оспаривает. На претензии указано, что она получения директором по развитию ФИО7 

В материалы дела истцом представлена копия трудовой книжки, из которой следует, что  ФИО7 работал в должности заместителя директора по развитию в ООО «Радиус ДВ» в период с 15.08.2018 г. по 08.11.2018 г. 

В доказательство соблюдения п.2 ст. 452 ГК истцом представлено уведомление  от 14.02.2019 г. № 036/19, в котором истец указывает на односторонний отказ от договора. 

 

Данный отказ решением суда по делу №А73-7507/2019 признан недействительным. 

 

Ответчик указывает, что это уведомление не содержит предложения расторгнуть договор, а  указывает на односторонний отказ от договора. 

Действительно, буквально такого предложения уведомление не содержит. 

Вместе с тем, под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по данному конкретному обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

    досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.

Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.

В данном случае, намерение истца расторгнуть договор известно ответчику, оно явствует из уведомления от 14.02.2019 г. и от 18.03.2019 г. (доказательства почтовой  отправки – квитанция с почтовым штемпелем от 24.04.2019 г.). 

Кроме того, как было указано выше, судом рассмотрено дело с похожими обстоятельствами. 

 

В ходе досудебного урегулирования и в ходе  судебного разбирательства по предыдущему делу  вопрос урегулирования спора сторонами  не нашел разрешения. При таких обстоятельствах оставление иска без рассмотрения носило бы формальный характер, так как не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора.

 На основании изложенного  спор подлежит рассмотрению по существу.

Возражая против иска по существу, ответчик указывает, что истцом не доказан факт  осуществления арендатором перепланировки. Поясняет, что акт осмотра, на который ссылается истец, составлен в одностороннем порядке, арендатор о проверке арендодателем не уведомлялся. Приложенные к акту фотографии не содержат дат  их изготовления и не позволяют с достоверностью установить, что они  касаются арендуемого помещения.

Представитель третьего лица ИП   пояснила, что арендодатель уведомил арендатора о планируемой проверке арендуемого помещения посредством телефонного звонка. 

Ответчик оспаривает это обстоятельство. 

Согласно п. 5.2.1 договора,   арендодатели имеют право осуществлять проверку и осмотр Здания на предмет соблюдения Арендатором условий его использования и эксплуатации в соответствии с положениями настоящего Договора и действующего законодательства в присутствии представителя Арендатора в дневное время.

Согласно п. 9.4, все уведомления, предусмотренные настоящим Договором, и любая переписка, касающаяся настоящего Договора, должны быть направлены соответствующими Сторонами по адресам, указанным в настоящем Договоре, и будут считаться направленными надлежащим

образом, если они сделаны в письменной форме и (а) вручены адресату лично под расписку о получении, (б) направлены предварительно оплаченным заказным либо пенным почтовым отправлением с уведомлением о вручении с описью вложения Почтой России или иной почтовой службой (DHL, TNT, FedEx и др.). Либо в процессе исполнения условий настоящего Договора, будут осуществлять связь посредством обмена корреспонденцией, которая может направляться с использованием средств:

а)факсимильной связи с обязательным подтверждением получения в тот же день путем возврата копии запроса с пометкой «получено» и указанием даты получения и подписью лица, принявшего запрос (подписи уполномоченных представителей сторон в такой переписке имеют силу собственноручных);

б)по электронной почте с обязательным подтверждением получения в тот же день путем ответа на электронное сообщение (с приложением копии запроса) с пометкой «получено» и указанием даты получения.

Автоматическое уведомление программными средствами о получении электронного сообщения по электронной почте, полученное любой из Сторон, считается аналогом такого подтверждения.

 

Толкуя указанные пункты договора в совокупности,  суд приходит к выводу о том, что  арендодатель должен был в порядке обусловленном договором,  уведомить арендатора о предстоящей проверке использования помещения и представить доказательства такого уведомления. 

На тот случай если арендатор отказался присутствовать при осуществлении проверки, составить соответствующий акт с участием незаинтересованных лиц.

В данном случае в отсутствие доказательств уведомления арендатора повергается сомнению его отказ от участия в осмотре помещения.

      Так же, истцом не  представлены надлежащие  доказательства осуществления ответчиком перепланировки, факт которой ответчик оспаривает. 

 

Односторонний акт,  составленный истцом в одностороннем порядке  без технических документов (технических или кадастровых паспортов до и после перепланировки, заключения специализированной организации и пр.),  таковым доказательством не является. 

Приложенные к акту фотографии,  кроме того, что не содержат  даты их изготовления,  так же не позволяют установить факт  перепланировки.   

В силу положений ч.1 ст. 65 АПК, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

          Истцом, в нарушение данной нормы, таких доказательств не представлено. 

Кроме того, как было указано выше,  в договоре указаны два арендодателя. 

С иском обращается один. 

Определениями суда от  16.07.2019 г.  и от 26.08.2019 г. истцу предложено нормативно обосновать обращение в суд только одним арендодателем (с учетом того, что в договоре два арендодателя). 

В письменных пояснениях истец ссылается на п. 2 ст. 450 ГК. 

Согласно данному пункту, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

 Т.е. это общие положения об основаниях для расторжения договора по решению суда. 

Согласно п.1 ст. 450 ГК, многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

Договором не предусмотрена возможность его расторжения по инициативе одного из арендодателей. 

   Поскольку в случае удовлетворения требований о расторжении договора судом решается вопрос о правах и обязанностях  всех его сторон, то стороны договора должны быть и сторонами судебного спора. 

ИП же с ходатайством  о вступлении в дело в качестве соистца не обращалась, по заявлению истца привлечена к участию в деле в качестве третьего лица.    

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.  167-176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения  в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                        Е.А. Букина.